經(jīng)典案例：遵義市紅花崗區(qū)長征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街村民組訴遵義明順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等商品房買賣合同糾紛案

[裁判摘要]

　　處理一房二賣情況下的合同履行問題，可從商品房買賣合同的締約真實性、簽約時間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭不動產(chǎn)的占有事實、預(yù)登記情況等方面加以評判。

　　原告：遵義市紅花崗區(qū)長征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街村民組，住所地：貴州省遵義市紅花崗區(qū)長征鎮(zhèn)沙壩村。

　　負(fù)責(zé)人：張友權(quán)，該村民組組長。

　　被告：遵義明順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地：貴州省遵義市遵湄路。

　　法定代表人：陳道元，該公司經(jīng)理。

　　第三人：褚文鎮(zhèn)，男，58歲，住福建省南安市。

　　第三人：曾珠治，女，58歲，住福建省南安市。

　　第三人：冉建紅，男，61歲，住貴州省湄潭縣。

　　第三人：范越，女，59歲，住貴州省湄潭縣。

　　原告遵義市紅花崗區(qū)長征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街村民組(以下簡稱“紀(jì)念街村民組”)因與被告遵義明順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 (以下簡稱“遵義明順公司”)、第三人褚文鎮(zhèn)、曾珠治、冉建紅、范越發(fā)生商品房買賣合同糾紛，向貴州省遵義市中級人民法院提起訴訟。

　　原告紀(jì)念街村民組訴稱：2005年，被告遵義明順公司在原告所在地范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)，除對原告進行拆遷還房外，雙方還在2006年5月29日簽訂了認(rèn)購書，由原告認(rèn)購被告開發(fā)的位于遵義市紅花崗區(qū)遵湄路金帝世家C幢一層16、17、18號營業(yè)性用房(以下稱“門面”)，建筑面積276．7平方米，總價款2125 056元。同年6月9日，原告支付認(rèn)購金60萬元，后又分6次陸續(xù)付清購房款2125 056元。雙方于2008年11月11日正式簽訂商品房買賣合同。但被告實際交房時間是在2007年4月30日。原告接房后，一直實際占有、控制該門面，并對外出租，收取租金。2012年12月，被告將前述16、17號門面賣給第三人褚文鎮(zhèn)、曾珠治；將18號門面賣給第三人范越并辦理了預(yù)售備案登記。但第三人并未主張過交付門面的權(quán)利。原告認(rèn)為，被告將門面分別賣給不同的特定人，其性質(zhì)屬于“一房二賣”。但原告與被告簽訂的商品房買賣合同是雙方的真實意思，未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效，且原告已履行了支付全部購房款的義務(wù)，被告已在2007年4月30日將門面交付給原告，原告在接房后也一直對外出租。由此說明，被告有真實履行合同的意思表示，其應(yīng)向原告繼續(xù)履行合同義務(wù)，而原告享有前述門面的物權(quán)請求優(yōu)先權(quán)。為此，請求判令：1．確認(rèn)原告與被告于2008年11月11日簽訂的“商品房買賣合同”合法有效，被告繼續(xù)履行合同，并確認(rèn)原告系遵義市紅花崗區(qū)遵湄路金帝世家C幢一層16、17、18號門面的所有權(quán)人；2．被告與褚文鎮(zhèn)、曾珠治撤銷遵義市紅花崗區(qū)遵湄路金帝世家C幢一層16、17號門面的預(yù)售登記手續(xù)；3．被告與冉建紅、范越撤銷遵義市紅花崗區(qū)遵湄路金帝世家 C幢一層18號門面的預(yù)售登記手續(xù)。

　　被告遵義明順公司辯稱：原告紀(jì)念街村民組與我公司原本協(xié)商用16至20號門面作為拆遷還房，后變更為將1至7號門面作為還房，16至20號作為商品房由紀(jì)念街村民組購買，但雙方簽訂的《商品房買賣合同》并未就購買方式、付款方式等內(nèi)容進行約定，而部分條款系紀(jì)念街村民組自行添加，故該合同無效。被告之所以將16至18號門面另售他人系因紀(jì)念街村民組只支付部分房款后便無力購買并退還后才出售的。被告與紀(jì)念街村民組簽訂《臨時交房協(xié)議》時，門面還未竣工驗收，因此該協(xié)議不能成立。現(xiàn)被告將門面賣給他人所簽訂的《商品房買賣合同》未違反法律規(guī)定，故紀(jì)念街村民組的訴訟請求不能得到支持。

　　第三人褚文鎮(zhèn)、曾珠治辯稱：1．原告紀(jì)念街村民組在舉證期限到期后提交的證據(jù)材料不屬于補強證據(jù)，也不屬于新證據(jù)，理應(yīng)予以排除；2．褚文鎮(zhèn)、曾珠治從訂立購房合同、辦理備案登記、占有門面、訂立租房合同、抵押房屋這一系列行為均是在合理合法的情況下進行的。相反，紀(jì)念街村民組據(jù)以證明“合法占有”門面的依據(jù)僅僅是其與被告遵義明順公司簽訂的《臨時交房協(xié)議》，而遵義明順公司并不認(rèn)可該協(xié)議的合法性，從庭審當(dāng)中的證據(jù)看，該協(xié)議是一個違反法律強制性規(guī)定的無效合同，紀(jì)念街村民組未合法占有門面。更重要的是，即便其依據(jù)該協(xié)議實施“占有”，也于2014年5月終止。在此之后便由褚文鎮(zhèn)、曾珠治依據(jù)購房合同、備案登記與案外人蘇春城簽訂租賃合同并收取房屋租金。此外，紀(jì)念街村民組在庭審結(jié)束后于9月3日對16、 17號門面實施違法搶占行為，其目的就是明知己方不再占有房屋，而試圖通過違法搶占給法庭造成占有房屋的錯誤認(rèn)識；3．認(rèn)定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬應(yīng)從合同訂立時間、款項支付情況、物權(quán)登記情況、占有控制情況加以判斷。從簽約時間看，紀(jì)念街村民組與遵義明順公司于2008年11月11日簽訂的《商品房買賣合同》內(nèi)容有瑕疵，而褚文鎮(zhèn)、曾珠治與遵義明順公司簽訂的合同內(nèi)容完備無瑕疵；從付款情況看，紀(jì)念街村民組不能提供全額付款依據(jù)，至今尚有70萬余元購房款未付，而褚文鎮(zhèn)、曾珠治已支付了全部款項；從登記情況看，褚文鎮(zhèn)、曾珠治已辦理了商品房預(yù)售登記備案，得到行政機關(guān)初步認(rèn)定，而紀(jì)念街村民組從未向行政機關(guān)提出任何申請；從占有情況看，褚文鎮(zhèn)、曾珠治已于2014年5月開始實際占有、控制房屋并實施了抵押貸款等處分行為。綜上，褚文鎮(zhèn)、曾珠治系16、17號房屋的合法物權(quán)人，請求駁回紀(jì)念街村民組的訴訟請求。

　　第三人冉建紅、范越辯稱：原告紀(jì)念街村民組與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》中部分內(nèi)容系事后添加，故該合同無效。冉建紅、范越與遵義明順公司簽訂了《商品房買賣合同》，該公司向冉建紅、范越出具了收款收據(jù)，合同也在行政機關(guān)登記備案，故紀(jì)念街村民組的訴訟請求不能成立。

　　貴州省遵義市中級人民法院審理查明：

　　2005年12月18日，被告遵義明順公司作為“拆除人”與“被拆除人”原告紀(jì)念街村民組簽訂《拆除補償協(xié)議》，“對長征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街組界內(nèi)修建的兩層臨時建筑進行拆除的有關(guān)事項”達(dá)成由遵義明順公司用其修建好的商用門面房366．8㎡補償給紀(jì)念街村民組的一致意見。該協(xié)議尾部遵義明順公司在甲方處加蓋公章，遵義市紅花崗區(qū)長征鎮(zhèn)沙壩村村民委員會(以下簡稱“沙壩村委會’’)在乙方處加蓋公章，紀(jì)念街村民組則由時任組長龔宣強在乙方處簽名并加蓋私章。

　　2006年5月29日，被告遵義明順公司作為甲方與乙方原告紀(jì)念街村民組簽訂《認(rèn)購書》，約定由紀(jì)念街村民組以7680元／ ㎡的價格，向遵義明順公司認(rèn)購該公司開發(fā)的位于遵義市紅花崗區(qū)遵湄路的“金地世家”(后更名為“金帝世家”)房開項目C棟面積為410㎡、總價3 148 800元的門面。雙方約定，紀(jì)念街村民組分三次付清全款，即在2006年5月25日支付認(rèn)購金600000元；在遵義明順公司取得預(yù)售登記后一個月內(nèi)支付974400元；在簽訂《商品房買賣合同》后通過貸款方式支付尾款1 574400元。該《認(rèn)購書》尾部，遵義明順公司在甲方處加蓋公司公章，乙方處則加蓋有龔宣強私章，沙壩村委會在特約條款處加蓋公章。

　　2006年6月9日，原告紀(jì)念街村民組按照《認(rèn)購書》的約定，通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向被告遵義明順公司支付了“認(rèn)購金”600000元，遵義明順公司出具了《收款收據(jù)》。同年8月22日，紀(jì)念街村民組向遵義明順公司轉(zhuǎn)賬支付了“門面預(yù)付款”300 000元。 2007年2月12日，紀(jì)念街村民組又向遵義明順公司轉(zhuǎn)賬支付了“購房款”100000元，遵義明順公司同樣出具了《收據(jù)》。同年6月5日，紀(jì)念街村民組通過轉(zhuǎn)賬方式借給遵義明順公司200000元，遵義明順公司出具了《借據(jù)》。2008年5月13日，紀(jì)念街村民組再次向遵義明順公司轉(zhuǎn)賬支付“購門面款”200 000元，遵義明順公司出具了《收據(jù)》。同年11月11日，遵義明順公司向紀(jì)念街村民組分別出具金額為594 600元和 130456元、事由均為“購門面款”的兩張《收據(jù)》，紀(jì)念街村民組則在11月20日向遵義明順公司轉(zhuǎn)賬支付了130456元。該兩筆款源于紀(jì)念街村民組與遵義明順公司對賬后形成的《紀(jì)念街村民組結(jié)賬清單》，其中載明：“2 125 056-(已付)1 400 000-141 200-153 400-10000-290000=130456”，意即：購房款為2 125 056元，已付1 400 000元，遵義明順公司需向紀(jì)念街村民組支付土地補償款141 200元、過渡費153 400元、一次性補償款10000元和290000元，共計 594 600元予以抵扣之后，尾款為130 456元。

　　2009年2月12日，原告紀(jì)念街村民組作為買受人與出賣人被告遵義明順公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定由紀(jì)念街村民組以7680元／㎡的價格購買遵義明順公司開發(fā)的“金帝世家”C幢一層16、17、18號門面，每間建筑面積73．35㎡。該合同中，“買受人”處、第三條“買受人所購商品房的基本情況”、第四條“計價方式與價款”、第十七條第4款“該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)”、第十九條“爭議解決方式”以及第二十二條、第二十四條的內(nèi)容系用藍(lán)色圓珠筆填寫，其余條款內(nèi)容為復(fù)寫。合同第三條約定，紀(jì)念街村民組所購門面總面積為 276．7㎡(73．35㎡ × 3間+還房超面積56．65 ㎡)，總價款為2125 056元。對于產(chǎn)權(quán)辦理事項，該合同第十五條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房產(chǎn)(交)付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案……”。合同尾部，遵義明順公司于2008年11月11日在出賣人處加蓋公司公章，沙壩村委會則在買受人處加蓋村委會公章，紀(jì)念街村民組原組長龔宣強亦簽名并加蓋了私章。遵義明順公司簽約當(dāng)天，還向紀(jì)念街村民組出具了《承諾書》，載明：“你單位在我公司購買的外環(huán)路綜合市場‘金帝世家’C棟營業(yè)房面積為：276．7平方米，還房面積為：366．8平方米……”。

　　前述1至7號、16至18號門面，被告遵義明順公司早在2007年4月即已交付原告紀(jì)念街村民組占有、使用。2007年4月30日，遵義明順公司作為甲方與乙方紀(jì)念街村民組簽訂《臨時交房協(xié)議》，載明：“甲方將金地世家C棟1-7號門面，16-20(20號門面的一半)號交付乙方使用。……(實際面積以房管局測量為準(zhǔn))”。遵義明順公司在協(xié)議尾部加蓋公章，龔宣強簽名。接房當(dāng)日，紀(jì)念街村民組便將16號、17號門面租給“蘇春城”、18號門面租給“蘇瑤琪”從事鋼材銷售。雙方租賃合同從2011年起一年一簽，租金一年一付。

　　2007年6月12日，經(jīng)遵義天絡(luò)房地產(chǎn)測繪處測量，前述1至7號門面總建筑面積為423．45㎡，16至18號門面單間建筑面積均為73．35㎡，合計220．05㎡。同年9月6日，“金帝世家”C幢通過施工、勘查、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理五家單位竣工驗收，遵義市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站于9月10日在《單位(分部)工程驗收意見書》上簽署“同意驗收意見”并加蓋公章。

　　2010年8月25日，被告遵義明順公司作為出賣人與買受人第三人褚文鎮(zhèn)簽訂《商品房買賣合同》，按14655元／㎡標(biāo)準(zhǔn)，將前述16、17號門面以每間1 074 944元、總價2149 888元售與褚文鎮(zhèn)。2012年12月6日，褚文鎮(zhèn)通過信用社向遵義明順公司“何才全”的個人賬戶匯款1 920000元，遵義明順公司則在當(dāng)天向褚文鎮(zhèn)出具了2150000元購房款《收據(jù)》。2012年12月3日，雙方在遵義市房產(chǎn)市場管理處對16、17號門面進行了商品房預(yù)售合同備案登記。2013年 5月16日，遵義明順公司向褚文鎮(zhèn)發(fā)出《房屋移交通知書》，載明：“你于2010年8月25日購買的本公司開發(fā)的‘金帝世家’C棟16號、17號營業(yè)房，現(xiàn)已具備交付條件，特通知你接收房屋”。

　　2010年10月25日，被告遵義明順公司作為出賣人與買受人第三人范越簽訂《商品房買賣合同》，按12000元／㎡標(biāo)準(zhǔn)，將前述18號門面以880 200元價格售與范越。遵義明順公司當(dāng)日即向范越出具了880200元購房款《收據(jù)》。2012年12月11日，雙方在遵義市房產(chǎn)市場管理處對18號門面進行了商品房預(yù)售合同備案登記。

　　2014年5月10日，第三人褚文鎮(zhèn)與“蘇春成”即前述“蘇春城”簽訂《房屋租賃合同》，將16、17號門面租給蘇春城繼續(xù)從事鋼鐵銷售經(jīng)營。租期自2014年5月10日起至2016年5月9日止。蘇春城于2014年5月23日、2015年5月25日分別向褚文鎮(zhèn)支付租金82296元和100584元。2015年1月 15日，褚文鎮(zhèn)、第三人曾珠治為向銀行借款將16、17號門面抵押給“遵義恒通融資擔(dān)保有限公司”作為反擔(dān)保財產(chǎn)，但雙方未辦理抵押登記。

　　2014年12月24日，原告紀(jì)念街村民組向蘇春城之弟蘇春權(quán)發(fā)出交租《通知》，告知其已欠租8個月，限其于2014年12月29日前交納。該《通知》由“王小明”簽收。蘇春權(quán)因已向第三人褚文鎮(zhèn)交納租金故未再向紀(jì)念街村民組交租，并向紀(jì)念街村民組告知了其與褚文鎮(zhèn)簽訂租賃合同的情況。

　　2015年1月，原告紀(jì)念街村民組為解決 16、17、18號門面歸屬問題，以遵義明順公司、褚文鎮(zhèn)、曾珠治、冉建紅、范越為被告訴至遵義市紅花崗區(qū)人民法院，并在庭審中明確其請求為：1．確認(rèn)其與遵義明順公司簽訂的《拆除補償協(xié)議》有效；2．確認(rèn)遵義明順公司分別與褚文鎮(zhèn)、范越簽訂的《商品房買賣合同》無效；3．判令遵義明順公司辦理16、17、18號門面的預(yù)告登記，并與褚文鎮(zhèn)、曾珠治、冉建紅、范越共同協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。一審?fù)徍螅o(jì)念街村民組撤回了該案起訴。

　　2015年6月8日，原告紀(jì)念街村民組向蘇春權(quán)發(fā)出《律師函》，要求其支付自2014年5月8日雙方租賃合同到期后至2015年6月的租金，蘇春權(quán)仍以其已向第三人褚文鎮(zhèn)交租為由而未向紀(jì)念街村民組交租。

　　2015年7月29日，原告紀(jì)念街村民組向法院提起訴訟，請求判令：1．確認(rèn)原告與被告遵義明順公司于2008年11月11日簽訂的“商品房買賣合同”合法有效，遵義明順公司繼續(xù)履行合同，并確認(rèn)原告系遵義市紅花崗區(qū)遵湄路金帝世家C幢一層16、 17、18號門面的所有權(quán)人；2．遵義明順公司與第三人褚文鎮(zhèn)、第三人曾珠治撤銷遵義市紅花崗區(qū)遵湄路金帝世家C幢一層16、 17號門面的預(yù)售登記手續(xù)；3．遵義明順公司與第三人冉建紅、第三人范越撤銷遵義市紅花崗區(qū)遵湄路金帝世家C幢一層18號門面的預(yù)售登記手續(xù)；4．本案訴訟費由遵義明順公司承擔(dān)。經(jīng)法院詢問，紀(jì)念街村民組主張繼續(xù)履行合同是指：“要求被告為原告辦理產(chǎn)權(quán)證”；經(jīng)法院釋明，紀(jì)念街村民組自愿撤回第二項、第三項訴訟請求，法院已裁定予以準(zhǔn)許。

　　庭審中，對于原告紀(jì)念街村民組的訴訟主體資格和合同權(quán)利資格問題。紀(jì)念街村民組提交了沙壩村委會于2015年9月10日出具的兩份《證明》，分別載明：“村委會管轄的組就有沙壩村紀(jì)念街村民組，系依法設(shè)立，該組具有獨立財產(chǎn)。……現(xiàn)沙壩村紀(jì)念街村民組仍存在”；“沙壩村紀(jì)念街村民組前任組長龔宣強代表村民組與遵義市明順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂拆除補償協(xié)議、認(rèn)購書、臨時交房協(xié)議、商品房買賣合同。因沙壩村紀(jì)念街村民組對外沒有公章，本村委會作為該村民組的直接管理人，因此接受該村民組的委托，在與遵義市明順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署的協(xié)議中加蓋公章”。遵義市紅花崗區(qū)長征鎮(zhèn)人民政府 (以下簡稱“長征鎮(zhèn)政府”)在兩份《證明》簽署“屬實”意見并蓋章確認(rèn)。

　　對于原告紀(jì)念街村民組與被告遵義明順公司簽訂的《認(rèn)購書》與《商品房買賣合同》所約定的門面房號不一致的問題。紀(jì)念街村民組與遵義明順公司均陳述，簽訂《拆除補償協(xié)議》和《認(rèn)購書》時準(zhǔn)備以16至 20號門面作為拆遷還房，1至7號門面作為商品房認(rèn)購，后因紀(jì)念街村民組資金不足，故雙方協(xié)商將1至7號門面作為拆遷還房，超面積56．65㎡補差價，16至18號門面作為商品房購買，并簽訂了《商品房買賣合同》。

　　對于原告紀(jì)念街村民組與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》內(nèi)容筆跡不一致的問題。遵義明順公司陳述，該合同先由公司填寫后交給紀(jì)念街村民組，故除復(fù)寫內(nèi)容之外，其余條款均為紀(jì)念街村民組自行添加。經(jīng)詢問，遵義明順公司雖對合同真實性、合法性有所質(zhì)疑，但對第三條載明的“其中，1-7號門面共423．45㎡，其中366．8㎡為還房，56．65㎡為村民組購買”的約定內(nèi)容以及第四條載明的合同單價 7680元／㎡不持異議。褚文鎮(zhèn)、曾珠治未對該合同真實性提出異議，但其主張紀(jì)念街村民組的合同主體資格不適格；冉建紅、范越則主張該合同因事后填寫且未在住建部門備案而無效。

　　對于被告遵義明順公司將16至18號門面另售他人的原因及行為性質(zhì)問題。遵義明順公司認(rèn)可本案糾紛產(chǎn)生的根源是該公司“一房二賣”所致。但其主張，之所以將16至18號門面又出售給第三人褚文鎮(zhèn)、第三人范越，系因原告紀(jì)念街村民組無力支付購房款，故在該村民組向公司退還門面后方才另行售出。紀(jì)念街村民組對此不予認(rèn)可。法院詢問雙方是否辦理了退房移交手續(xù)，遵義明順公司答復(fù)未辦理。

　　對于原告紀(jì)念街村民組的付款情況。如前所述，紀(jì)念街村民組所付合同價款 2125 056元由七部分構(gòu)成，被告遵義明順公司主張：紀(jì)念街村民組于2006年6月9日支付的“認(rèn)購金”600000元、2006年8月22日支付的“門面預(yù)付款”300000元、2007年 2月12日支付的“購房款”100000元、2008年5月13日支付的“購門面款”200000元、 11月20日支付的“購門面款”130456元，合計1 330456元，分別為購買1至7號門面超面積的56．65㎡購房款以及16至18號門面的部分購房款，而紀(jì)念街村民組于2007年6月5日所付的200000元系公司借款不能抵作購房款，結(jié)賬清單載明的594600元則系因土地補償、過渡補償?shù)刃枰a(chǎn)生的費用，亦不能抵作購房款，故紀(jì)念街村民組未付清16至18號門面購房款。第三人褚文鎮(zhèn)、第三人曾珠治認(rèn)為，紀(jì)念街村民組所付款項一來并非16至18號門面購房款，二來付款記錄與結(jié)賬清單自相矛盾，故對付款真實性不予認(rèn)可。第三人冉建紅、第三人范越的意見與褚文鎮(zhèn)、曾珠治一致。

　　對于第三人褚文鎮(zhèn)、第三人曾珠治的付款情況。褚文鎮(zhèn)、曾珠治陳述，其付款方式為：1 920 000元通過轉(zhuǎn)賬支付，余款現(xiàn)金支付。對此，原告紀(jì)念街村民組主張， 1 920000元系匯款給“何才全”而非公司賬戶，故其付款合法性存疑。被告遵義明順公司主張，“何才全”系公司實際控制人，因公司債務(wù)較多故匯款至個人賬戶，但公司已收該款。

　　對于第三人冉建紅、第三人范越的付款情況。冉建紅陳述，其系“金帝世家”C幢的實際施工人，因被告遵義明順公司差欠其工程款，故雙方協(xié)商用18號門面對部分工程款進行沖抵，然后才由范越與公司簽訂《商品房買賣合同》。遵義明順公司對此予以認(rèn)可。原告紀(jì)念街村民組則主張，該買賣合同關(guān)系并不真實，損害其利益。

　　對于16至18號門面實際占有、使用問題。第三人褚文鎮(zhèn)、曾珠治、冉建紅、范越均認(rèn)可在2014年5月之前，16至18號門面由原告紀(jì)念街村民組對外出租并收取租金，但在此之后，褚文鎮(zhèn)、曾珠治主張16、17號門面由被告遵義明順公司通知蘇春權(quán)與其簽訂租賃合同并交付租金；冉建紅、范越主張其亦向蘇瑤琪進行了口頭通知。遵義明順公司對此予以認(rèn)可，而紀(jì)念街村民組認(rèn)為該行為不能改變16至18號門面由其占有、控制的事實。庭審后，在2015年9月 3日，紀(jì)念街村民組認(rèn)為“蘇春城”遲延交納租金并擅自搬離16、17號門面的行為應(yīng)視為解除雙方的租賃關(guān)系，遂將16、17號門面予以收回。為此，蘇春權(quán)向法院寄來《請求證明書》，載明：“……大概在13年5-6月間，就有自稱房開公司老板帶一個中年男子到我店面來，告訴我16、17號兩間房子已經(jīng)賣給這個叫褚文鎮(zhèn)的，過去村民組只是暫時管理、出租，讓我和褚文鎮(zhèn)簽合同，還把褚文鎮(zhèn)的買賣合同都拿給我看(并留有復(fù)印件)。當(dāng)時我就告訴此老板我剛和村民組簽完合同，該中年男子聽我又和村民組簽了合同還很生氣，該房開公司老板就給我說，這份合同做完就不能和村民組簽了，村民組沒有權(quán)利再和我簽合同，我如果不租就算了，如果要租就得和褚文鎮(zhèn)簽合同……在2014年租期還沒到，村民組找我續(xù)簽合同時，我就將房開公司老板告訴我門面已賣事宜再次告知村民組并告知作為承租人的我只向一方支付租金，不可能兩頭付租金，再者說，褚文鎮(zhèn)有正規(guī)的買賣合同。于是在2014年5月10號就和褚文鎮(zhèn)簽了兩年的租賃合同，房租一年一交，兩次房租都是在我店鋪里面用我的現(xiàn)金支付，褚文鎮(zhèn)還給我開了收據(jù)……在我和褚文鎮(zhèn)簽了合同、交了房租之后，村里面又找到我，我就給他們講房開公司讓我和褚文鎮(zhèn)簽合同，我已經(jīng)簽了合同房租都交了，他們有問題去找房開公司和褚文鎮(zhèn)……最開始我向村民組租后來認(rèn)為褚文鎮(zhèn)又有買賣合同在手，村民組沒有什么依據(jù)，我支持褚文鎮(zhèn)并向其租賃鋪面……”。褚文鎮(zhèn)、曾珠治亦將該《請求證明書》作為證明其實際占有、控制16、17號門面的證據(jù)予以提交。為求證該《請求證明書》內(nèi)容真實性，經(jīng)雙方當(dāng)事人共同申請，法院向蘇春權(quán)進行了詢問。蘇春權(quán)陳述，《請求證明書》系其自書寄送法院，16、17號門面由其兄“蘇春城”與之共同租賃用于鋼材經(jīng)營，本案所涉兩間門面的《租賃合同》均由“蘇春城”本人所簽或蘇春權(quán)代簽，租金均已交納。蘇春權(quán)重申， 2013年遵義明順公司、褚文鎮(zhèn)找他之時，其剛與紀(jì)念街村民組簽訂新一年度租賃合同，并已將該情況告知了褚文鎮(zhèn)。法院還對蘇瑤琪進行了詢問。蘇瑤琪陳述，從 2008年起，其一直與紀(jì)念街村民組簽訂租賃合同、交納租金，今年8、9月左右，冉建紅告知房子已經(jīng)賣給他了，但并未告知向其租房。

　　貴州省遵義市中級人民法院一審認(rèn)為：

　　本案爭議焦點為：一、原告紀(jì)念街村民組與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》是否合法有效；二、遵義明順公司應(yīng)否繼續(xù)履行其與紀(jì)念街村民組簽訂的《商品房買賣合同》所約定的協(xié)助辦理訟爭 16至18號門面房產(chǎn)證義務(wù)；三、紀(jì)念街村民組訴請確認(rèn)其為訟爭16至18號門面所有權(quán)人的主張能否成立。

　　一、關(guān)于合同效力問題。從簽約主體資格看，雖然《商品房買賣合同》尾部加蓋的是沙壩村委會公章，但在合同前部“買受人”處填寫的是原告紀(jì)念街村民組，根據(jù)沙壩村委會、長征鎮(zhèn)政府出具的兩份《證明》可知，之所以由沙壩村委會蓋章系因該村民組無公章，故村委會的蓋章行為僅系代理性質(zhì)，而真正的合同當(dāng)事人是紀(jì)念街村民組。紀(jì)念街村民組作為合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)的非法人組織，享有民事權(quán)利能力，其與被告遵義明順公司簽訂《商品房買賣合同》主體適格；從簽約過程看，遵義明順公司“為了盡快對外環(huán)路綜合市場項目進行實施”，“對長征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街界內(nèi)修建的兩層臨時建筑進行拆除”而與紀(jì)念街村民組簽訂《拆除補償協(xié)議》，隨后雙方幾經(jīng)協(xié)商，最終決定將遵義明順公司開發(fā)的“金帝世家”C幢一層1至7號門面作為拆遷還房，16至18號門面作為商品房購買，并由遵義明順公司預(yù)填合同通用條款內(nèi)容并加蓋公司公章后交由紀(jì)念街村民組內(nèi)部協(xié)商后簽字、蓋章。由此可見，《商品房買賣合同》是雙方就門面購買事宜達(dá)成合意之后慎重簽訂，而非事后補簽、倒簽；從合同內(nèi)容看，雖然該合同部分內(nèi)容確與其他內(nèi)容筆跡不一致，但一方面該合同簽約時間有先后，故合同內(nèi)容逐步完善符合常理，另一方面，遵義明順公司對該合同約定的還房房號及面積、還房超平方需補價差的面積、作為商品房出售的房號及面積、房款單價與總價等合同核心內(nèi)容均不持異議。由此表明，該《商品房買賣合同》是遵義明順公司與紀(jì)念街村民組的真實意思表示。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條關(guān)于“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立”、第四十四條第一款關(guān)于“依法成立的合同，自成立時生效”之規(guī)定，紀(jì)念街村民組與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》，因締約主體適格、簽約過程真實、合同條款完整、約定內(nèi)容充分體現(xiàn)雙方購銷意愿，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，故該合同系合法有效合同。

　　二、關(guān)于合同義務(wù)履行問題。本案糾紛的產(chǎn)生系因被告遵義明順公司一房二賣所致。雖然遵義明順公司辯稱訟爭16至18號門面是在原告紀(jì)念街村民組退還之后再次出售，但其并未提交退房移交手續(xù)加以佐證，亦與紀(jì)念街村民組常年對外出租訟爭門面的事實不符，故法院對該辯解意見不予采信。處理一房二賣情況下的合同履行問題，可從商品房買賣合同的締約真實性、簽約時間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭不動產(chǎn)的占有事實、預(yù)登記情況以及權(quán)利主張等方面加以評判。

　　首先，締約真實性。在一房二賣爭產(chǎn)訴訟中，合同真實、有效是判斷各自合同能否繼續(xù)履行，后訂立的合同能否對抗在先訂立合同的前提。原告紀(jì)念街村民組、第三人褚文鎮(zhèn)與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》，遵義明順公司均認(rèn)可系買賣合同性質(zhì)，且與紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)向遵義明順公司支付購房款的事實相吻合，故法院對紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》真實性予以確認(rèn)；第三人范越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》，因第三人冉建紅與遵義明順公司均認(rèn)可該合同本質(zhì)為以物抵債協(xié)議，而冉建紅并未舉證證明其系訟爭門面的承包人或?qū)嶋H施工人以及遵義明順公司所拖欠的工程款數(shù)額等基礎(chǔ)事實，故法院對該《商品房買賣合同》的真實性不予認(rèn)定。

　　其次，簽約時間順序。被告遵義明順公司與原告紀(jì)念街村民組之間的《商品房買賣合同》成約時間是2009年2月12日，而第三人褚文鎮(zhèn)、第三人范越則分別在2010年8月25日和2010年10月25日與遵義明順公司簽訂《商品房買賣合同》。由此可見，紀(jì)念街村民組購房在前，褚文鎮(zhèn)、范越簽約在后。雖然債權(quán)具有平等性，但債權(quán)形成時間的先后順序是考量物權(quán)分配的重要因素。

　　第三，付款情況。買受人支付購房款的程度，能夠反映其履行合同義務(wù)的狀況，對于積極履行合同義務(wù)的買受人，理應(yīng)得到更優(yōu)保護。根據(jù)原告紀(jì)念街村民組與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，紀(jì)念街村民組應(yīng)付16至18號門面購房款以及超面積補差款共計2125 056元，其已通過轉(zhuǎn)賬方式匯付購房款1 330456元是不爭事實，遵義明順公司在庭審時亦予認(rèn)可，故法院予以確認(rèn)。雖然該公司主張其向紀(jì)念街村民組所借200 000元以及補償款594600元不能抵扣購房款，但該公司加蓋公章的《紀(jì)念街村民組結(jié)賬清單》中載明已付1 400 000元，減去通過轉(zhuǎn)賬匯付無爭議的1 200000元，余下200000元在遵義明順公司未舉證證明其已歸還紀(jì)念街村民組的情況下，只能視為雙方在最終結(jié)算時已經(jīng)達(dá)成借款抵房款的合意。同樣， 594600元雖系補償款性質(zhì)，但雙方亦已協(xié)商予以抵扣。據(jù)此，法院認(rèn)定紀(jì)念街村民組已經(jīng)支付完畢全部購房款；根據(jù)第三人褚文鎮(zhèn)與遵義明順公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》約定，褚文鎮(zhèn)應(yīng)向遵義明順公司支付購房款共計2149 888元，其通過轉(zhuǎn)賬方式支付了1 920000元，其余尾款褚文鎮(zhèn)主張為現(xiàn)金支付，遵義明順公司向其出具了2150000元《收據(jù)》，紀(jì)念街村民組、第三人冉建紅、范越對付款真實性均未提出異議，故法院對褚文鎮(zhèn)已付清16、17號門面購房款的事實亦予確認(rèn)；范越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》所約定的購房款因未實際發(fā)生，故法院不予認(rèn)定。

　　第四，合同備案及預(yù)告登記情況。本案中，原告紀(jì)念街村民組、第三人褚文鎮(zhèn)、范越均未在行政機關(guān)申請對訟爭門面進行預(yù)告登記，但褚文鎮(zhèn)、范越已在遵義市房產(chǎn)市場管理處對其與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》進行了預(yù)售登記備案，而紀(jì)念街村民組未申請備案。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款關(guān)于“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”之規(guī)定，對不動產(chǎn)進行預(yù)告登記方有準(zhǔn)物權(quán)對抗效力，而合同備案只能表明買受人正在為最終取得物權(quán)做準(zhǔn)備，故褚文鎮(zhèn)、范越進行合同備案只能作為物權(quán)分配的參考因素。

　　第五，占有情況。如前所述，針對16號、17號門面，原告紀(jì)念街村民組、第三人褚文鎮(zhèn)均已付清購房款，現(xiàn)紀(jì)念街村民組的證據(jù)優(yōu)勢在于簽約在先、占有在先、使用在先，而褚文鎮(zhèn)的證據(jù)優(yōu)勢則是其已對《商品房買賣合同》進行了備案登記。對此，雖然被告遵義明順公司與紀(jì)念街村民組簽訂《臨時交房協(xié)議》時，訟爭門面尚不具備法定交房條件，但該門面已在2007年9月通過了竣工驗收，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百四十條關(guān)于“標(biāo)的物在訂立合同?之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間”之規(guī)定，紀(jì)念街村民組至遲也在2009年2月12日通過與遵義明順公司簽訂《商品房買賣合同》而合法取得并占有16至18號門面。紀(jì)念街村民組將16、17號門面租給蘇春城、18號門面租給蘇瑤琪，雙方形成租賃合同關(guān)系。對于18號門面，蘇瑤琪自始至終與紀(jì)念街村民組簽約并交付租金，表明紀(jì)念街村民組持續(xù)對18號門面進行占有、收益、處分；對于16、17號門面，雖然遵義明順公司于2013年5月16日向褚文鎮(zhèn)發(fā)出《房屋移交通知書》，但因16、17號門面已先期交付紀(jì)念街村民組并由其占有和對外租賃，故該《房屋移交通知書》不能實現(xiàn)交付效果。2014年5月起，雖然蘇春城與紀(jì)念街村民組簽訂的書面《租賃合同》到期，但雙方之間的事實租賃合同關(guān)系并未解除，紀(jì)念街村民組仍然合法對16、17號門面進行占有、收益、處分。蘇春城雖因褚文鎮(zhèn)向其出示《商品房買賣合同》而與之簽訂《房屋租賃合同》，但根據(jù)合同相對性原則，該合同只能約束蘇春城與褚文鎮(zhèn)而對紀(jì)念街村民組無約束力。因蘇春城向紀(jì)念街村民組租賃在先，即便雙方解除租賃關(guān)系，蘇春城作為合同相對人亦應(yīng)先行向紀(jì)念街村民組返還門面，現(xiàn)蘇春城直接與褚文鎮(zhèn)簽訂《房屋租賃合同》，既不能終止其與紀(jì)念街村民組之間的租賃合同關(guān)系，亦不能阻卻紀(jì)念街村民組對16、17號門面的占有事實。據(jù)此，褚文鎮(zhèn)辯稱其在2014年5月與蘇春城簽訂租賃合同之后便合法占有、實際控制16、17號門面的主張不能成立，法院不予采納。

　　第六，權(quán)利主張情況。在其他途徑難以解決一房二賣不動產(chǎn)的歸屬及合同履行問題時，買受人應(yīng)當(dāng)積極通過司法途徑尋求法律救濟。2014年底，原告紀(jì)念街村民組在向蘇春城催收租金未果并知曉蘇春城與第三人褚文鎮(zhèn)簽訂租賃合同之后，便于 2015年1月向遵義市紅花崗區(qū)人民法院提起訴訟，撤訴后又在2015年7月向法院起訴主張權(quán)利，而褚文鎮(zhèn)、第三人范越并未以原告身份起訴請求遵義明順公司履行協(xié)助辦理房產(chǎn)證的合同義務(wù)，而僅在本案作為第三人提出其為16、17號門面合法占有人的抗辯意見。對此，“占有”僅是法律保護的對物進行實際控制的事實狀態(tài)，其雖具有類物權(quán)性質(zhì)但終究不是物權(quán)本身。在一房二賣情形下，基于買賣合同關(guān)系對物進行占有的買受人不能對抗最終取得所有權(quán)的買受人。換言之，即便褚文鎮(zhèn)的前述辯解意見成立，因紀(jì)念街村民組、褚文鎮(zhèn)與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》均為有效合同，現(xiàn)紀(jì)念街村民組主動尋求司法救濟，訴請遵義明順公司履行協(xié)助辦理訟爭門面房產(chǎn)證義務(wù)，故當(dāng)產(chǎn)權(quán)證辦理完成，紀(jì)念街村民組成為所有權(quán)人之時，即便16、 17號門面為褚文鎮(zhèn)占有，其仍應(yīng)返還給紀(jì)念街村民組。

　　綜前所述，原告紀(jì)念街村民組與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》系有效合同，其在先取得債權(quán)并已如約完成己方主要合同義務(wù)即付清購房款并合法占有訟爭門面，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條關(guān)于“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”、第一百零七條關(guān)于“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定，遵義明順公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行己方未盡合同義務(wù)，即根據(jù)其與紀(jì)念街村民組簽訂的《商品房買賣合同》第十五條之約定，按照國務(wù)院《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條第一款關(guān)于“因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請”、第十六條第一款關(guān)于“申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實性負(fù)責(zé)：(一)登記申請書；(二)申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；(三)相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；(四)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；(五)與他人利害關(guān)系的說明材料；(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實施細(xì)則規(guī)定的其他材料”等規(guī)定要求，主動配合、積極協(xié)助紀(jì)念街村民組共同向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提出16至18號門面的不動產(chǎn)權(quán)屬登記申請，并提交辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的材料。第三人褚文鎮(zhèn)雖對其與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》進行了備案登記，但其簽約在后、債權(quán)形成時間較晚且備案行為不具備物權(quán)公示、對抗效力，加之其未能合法占有訟爭門面以及未向人民法院起訴要求遵義明順公司履行合同義務(wù)，故法院對其辯解意見均不予采納，褚文鎮(zhèn)、第三人曾珠治可另行向遵義明順公司主張權(quán)利。第三人范越與遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》因缺乏證據(jù)佐證而真實性存疑，即便因以物抵債簽訂本合同屬實，范越、第三人冉建紅由始至終未合法占有18號門面且未起訴主張合同權(quán)利亦是不爭事實，故其辯解意見也難成立，法院不予采納，冉建紅、范越可另行向遵義明順公司主張權(quán)利。

　　關(guān)于確權(quán)問題。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款關(guān)于“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，因訟爭16至18號門面尚未完成不動產(chǎn)權(quán)屬登記，故原告紀(jì)念街村民組訴請確認(rèn)其為訟爭門面所有權(quán)人的主張不能成立，法院不予支持。

　　綜上，原告紀(jì)念街村民組請求確認(rèn)其與被告遵義明順公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效并訴請遵義明順公司繼續(xù)履行合同的主張成立，予以支持；紀(jì)念街村民組請求確認(rèn)其為訟爭16至18號門面所有權(quán)人的主張不能成立，予以駁回。據(jù)此，貴州省遵義市中級人民法院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第二十條、第二十八條、《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百四十條、國務(wù)院《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條、第十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，于2015年12月22日作出判決：

　　一、原告遵義市紅花崗區(qū)長征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街村民組與被告遵義明順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2009年2月12日簽訂的《商品房買賣合同》合法有效；

　　二、限被告遵義明順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后立即配合、協(xié)助原告遵義市紅花崗區(qū)長征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街村民組共同向相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理位于遵義市紅花崗區(qū)遵湄路的“金帝世家”房開項目C幢一層第16號、第17號、第18號營業(yè)性用房的不動產(chǎn)權(quán)屬登記，并提交辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的材料；

　　三、駁回原告遵義市紅花崗區(qū)長征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街村民組的其余訴訟請求。