經典案例：劉置訴王哲哲等房產買賣合同糾紛案

廣東省深圳市福田區人民法院

民事判決書

（2007）深福法民三初字第1880號

原告劉置。

委托代理人劉月茹。

被告王哲哲。

委托代理人朱強，廣東瑞英律師事務所律師。

第三人孫香。

委托代理人張富華，廣東誠公律師事務所律師。

　　上列原告訴被告房產買賣合同糾紛一案，原告于2007年7月10日向本院提起訴訟。本院受理后，依法由審判員趙德惠獨任審判，于2007年8月24日公開開庭進行了審理。原告及原告的委托代理人劉月茹，被告王哲哲的委托代理人朱強，第三人孫香的委托代理人張富華到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原告訴稱，2007年5月11日，原告與被告及深圳市中天置業評估有限公司簽訂房地產買賣及經紀合同，約定原告以90萬元的價格向被告購買雨田村雨苗樓305室房產，并在合同第四條第二款中約定，交樓日期為被告收齊全部樓款后2個工作日內。因被告稱該房產己出租，所以在合同中約定由被告向原告支付6-10月租金及租賃押金共計16800元。原告按合同約定履行了付款義務，該房產也于2007年6月8日過戶至原告名下。但原告到雨田村雨苗樓305室與住戶即第三人進行溝通時，方得知第三人并非是租賃該房，且第三人拒絕搬離該房。請求法院判令：1、被告履行房產交付義務；2、被告按《深圳2007年房屋租賃指導租金》約定按24元／月·平方米向原告支付逾期交房違約金1462.72元(計算自2007年6月14日起至2007年7月4日止，并繼續計算至房產交付之日)；3、第三人搬離深圳市福田區蓮花路北雨田村雨苗樓305室；4、訴訟費用由被告承擔。

　　被告口頭辯稱，原告、被告之間的買賣關系依法成立，第三人占用房產，并非是被告侵犯了原告的合法權益。請求法庭駁回原告的訴訟請求。

　　第三人辯稱，蓮花路北雨田村雨苗樓305室屬于第三人所有，本案原告、被告惡意串通，騙取第三人的房產。請求法院查明事實，依法駁回原告全部訴訟請求。

　　經審理查明，第三人孫香原是深圳市福田區蓮花路北雨田村雨苗樓305室的業主。2005年11月14日，第三人出具《授權委托書》，委托王碧辦理其名下蓮花路北雨田村雨苗樓305室的轉讓事宜。2006年4月19日，第三人孫香的轉委托人唐曉與亦是轉委托人之一的被告王哲哲簽訂了一份《深圳市房地產買賣合同（現售）》，約定第三人將蓮花路北雨田村雨苗樓305室出售給被告王哲哲，總價款45萬元。涉案房產產權于2006年4月24日轉移到被告王哲哲名下。

　　2006年6月6日，王哲哲以第三人孫香拒不交付房屋為由起訴至本院，要求第三人孫香交付房屋并支付違約金。本院經審理后作出（2006）深福法民三初字第1506號判決書，判令第三人孫香應向被告王哲哲交付房屋并支付延期交房違約金7650元。第三人不服，上訴至深圳市中級人民法院。其后，深圳市中級人民法院以（2006）深中法民五終字第2935號民事裁定書撤銷了本院（2006）深福法民三初字第1506號判決書，并將案件發回本院重審。該案在重審過程中，被告王哲哲于2007年7月11日撤回了起訴[案號（2007）深福法民三初字第1354號]。

　　2007年5月4日，經深圳市中天置業評估有限公司居間介紹，原告、被告王哲哲及深圳市中天置業評估有限公司簽訂了一份《房地產買賣及經紀合同》，約定被告將蓮花路北雨田村雨苗樓305室出售給原告，成交價90萬元，定金5萬元，交款方式為一次性付款，在領取買方名下房產證后2個工作日內，由經紀方將代為托管的第二部分樓款付給賣方；合同第四條第二款約定“賣方收齊全部樓款2個工作日內應將房產交付給買方”；合同第十四條第4項約定“在過戶完之后，賣方向買方支付本物業己收（6-10）租金及押金合計2萬元”。合同簽訂后，原告依約向被告支付了購房定金5萬元。2007年6月8日，涉案房產產權轉移至二原告名下（產權證登記房屋建筑面積為91.42平方米）。隨后，原告通過托管銀行轉賬方式向被告支付了剩余購房款，合計共向被告支付購房款88萬元，剩余2萬元折抵了合同第十四條第4項所約定的租金，但被告未向原告交付涉訟房產。因第三人至今仍占有使用涉訟房產，原告遂訴至本院。

　　上述事實，有《房地產證》、《房地產買賣及經紀合同》、收款收據、《二手樓交易資金托管協議》、發票、完稅憑證、中國建設銀行取款憑條、個人貸款還款賃證、轉賬憑條、付款委托書、授權委托書、（轉）委托書、（2006）深福法民三初字第1506號判決書、（2006）深中法民五終字第2935號民事裁定書、（2007）深福法民三初字第1354號民事裁定書及庭審筆錄等證據為證。

　　本院認為，關于原告與被告所簽訂的《房地產買賣及經紀合同》的合同效力問題。涉訟房產在原告、被告訂立合同時登記在被告名下，第三人與被告間的房屋買賣合同至今未被撤銷或被認定為無效，涉訟房產的此次產權轉讓登記亦未被涂銷，我國不動產登記具有物權公示的效力，因此，被告作為涉訟房產的權利人，有權處分其所有的房產。原告、被告所簽訂的《房地產買賣及經紀合同》主體適格，內容未違反法律法規的強制性規定，無證據證明原告與被告存在惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的情形，故該合同合法有效。原告已經依照合同的約定履行了交付價款的義務，被告除有辦理產權登記移轉的義務外，還有實際交付房屋的義務。被告未按合同約定履行實際交付房產的義務，應當承擔違約責任。原告、被告在合同中并未約定延期交付房產的違約責任承擔方式，原告主張被告按指導租金的標準支付逾期交房違約金，其實質是賠償損失的請求，本院予以支持，但被告已以20000元購房款折抵了原告2007年6月至10月期間不能使用房產的損失，原告仍請求此期間的延期交房損失，本院不予支持。如被告在2007年10月31日前仍未能履行交付房產的義務，則被告應自2007年11月1日始按指導租金的標準賠償原告經濟損失至房產實際交付時止。

　　原告在本案中主張的系買賣合同糾紛，根據合同的相對性，原告僅有權向被告主張履行合同義務，原告基于合同債權要求第三人騰退房屋，于法無據，本院不予支持。

　　依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規定，判決如下：

　　一、被告王哲哲應于本判決發生法律效力之日起十日內向原告劉置交付位于深圳市福田區蓮花路北雨田村雨苗樓305號房屋；

　　二、如被告王哲哲在2007年10月31日前仍未履行上述第一項義務，則被告王哲哲應于2007年11月1日起按2194元/月的標準（《深圳市2007年房屋租賃指導租金》同路段指導租金24元/月·平方米×91.42平方米）支付原告劉置延期交房損失，至被告王哲哲實際交房之日止；

　　三、駁回原告劉置的其他訴訟請求。

　　本案案件受理費50元，因本案適用簡易程序審理，減半收取25元，由被告王哲哲負擔（受理費已由原告預交，被告應將負擔之數徑付原告，本院退回原告25元）。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院，并應在收到上訴費交費通知之次日起七日內按有關規定向該法院預交上訴案件受理費。逾期不預交的，按自動撤回上訴處理。

審判員　趙德惠　　

二００七年八月二十四日

書記員　歐涯涯