經典案例：李忠法、李師鳳等與葉可亮農村房屋買賣合同糾紛案

當事人信息

原告李忠法，男，1932年11月27日出生漢族，住浙江省永康市。

原告李師鳳，女，1940年2月10日出生漢族，住浙江省永康市。

原告李浩杰，男，1963年9月25日出生漢族，住浙江省永康市。

委托代理人徐飛晨（特別授權），浙江律明律師事務所律師。

委托代理人陳延軍（特別授權），浙江律明律師事務所律師。

被告葉可亮，男，1976年7月29日出生漢族，住浙江省縉云縣。

委托代理人張秋翔(特別授權),浙江緯馬律師事務所律師。

審理經過

原告李忠法、李師鳳、李浩杰與被告葉可亮農村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月24日立案受理后，依法由審判員季玲玲適用簡易程序，于2018年5月30日、2018年6月4日公開開庭進行了審理。三原告的委托代理人徐飛晨、被告葉可亮及其委托代理人張秋翔到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱

原告李忠法、李師鳳、李浩杰起訴稱：原告李忠法與李師鳳系夫妻關系，原告李浩杰系二人的兒子。1998年9月22日，三原告與被告葉可亮簽訂《房屋買賣協議書》一份，約定：原告將坐落在永康市古麗鎮永豐村三間三層房屋一幢賣給被告，成交價款為75000元，被告于協議簽訂之日支付46000元，剩余29000元在賣方將房產證交給買方時付清。協議簽訂之日，原告就將房屋產權證明及鑰匙交付被告，但被告至今未將所有的款項付清。根據相關法律之規定，三原告與被告并非同一集體經濟組織成員，原、被告的房屋買賣行為違反了法律禁止性規定，應屬無效，被告應返還涉案房屋。為此，原告李忠法、李師鳳、李浩杰訴請要求：1、確認三原告與被告葉可亮于1998年9月22日簽訂的《房屋買賣協議書》無效；2、判令被告騰空并返還原告位于永康市的房產（土地證號為506集建（1994）字第××號）；3、訴訟費由被告承擔。

為證明其訴訟請求，原告李忠法、李師鳳、李浩杰在舉證期限內向本院提供證據材料如下：

一、被告戶籍證明1份，證明被告不是永康市永豐村集體經濟組織成員的事實。

二、房屋買賣協議書（附在公證書中）1份，證明原、被告于1998年9月22日就涉案房屋達成轉讓協議，該協議違反法律規定而無效的事實。

三、土地使用申述書、宗地草圖各1張，證明涉案房屋的宗地情況的事實。

被告辯稱

被告葉可亮答辯稱，本案房屋買賣協議合法有效，請求駁回原告的訴訟請求，具體理由如下：

一、雙方于1998年9月簽訂房屋買賣協議書，是其真實意思表示，不存在合同法第52條中任何無效情形，即使買賣當時仍在適用的1988年的《土地管理法》也沒有任何條文限制非同一集體經濟組織成員之間買賣房屋，且城鎮居民使用集體土地建設住宅也是許可的，事實上，1999年以后的國家政策也僅僅是限制非集體經濟組織成員以外的農村戶口的人購買房屋，而非禁止，政府明確禁止的也僅僅是城鎮居民到農村買房，比如：1999年國務院辦公廳39號文件、2007年國務院辦公廳71號通知。

二、國家目前限制農村房屋買賣的目的是為了防止集體土地流失，建設用地規模失控，保護集體經濟組織成員的基本權利，而本案訴爭房屋按《永康市城中村改造實施辦法》已列入拆遷范圍，根據該辦法第15條，改造范圍內的集體土地統一征為國有，故國家限制買賣適用的對象和目的已失去意義，退一步講，即使與以后的政策相違背，司法環節也沒有必要對這一先前行為進行否定評價；根據該辦法第22條，安置對象分為本經濟合作社社員、非本經濟合作社社員和國有土地對象，非本經濟合作社社員為合法擁有集體土地上房屋的其他人員，而本案原告即屬于該安置對象。

三、本案房屋買賣協議經永康市公證處公證認可，公證處在公證書中明確說明，雙方當事人的簽約行為符合《中華人民共和國民法通則》第55條的規定，而第55條第3項即為不違反法律和社會公共利益，故雙方簽訂的協議是合法有效的。

四、本案原告購買房屋后已在該區域生活了近20年，已完全融入當地的生活，被告購房僅僅是為了生活所需，而非炒房，若判定無效，會導致被告失去生活依靠。

五、本案明顯是原告在惡意違約，法律應對其處罰，而非鼓勵，若判定無效，使之受益將會鼓勵更多人不守誠信。

針對其抗辯主張，被告葉可亮向本院提供證據如下：

一、戶口本1本，證明本案被告雖然不是本集體經濟組織成員，但其也不是城鎮居民戶口，該房屋買賣協議不僅僅沒有違背當時的法律法規，也沒有違背以后的國家相關政策的事實。

二、集體土地建設用地使用證1本，證明本案合同已經實際履行的事實。

三、收條4張，證明合同履行已超出當時約定的范圍，被告已支付7萬元價款的事實。

四、調解協議書2份，證明涉案房屋買賣以前，原告和鄰里發生糾紛并已解決的事實。

五、永政辦發（2017）61號文件1份，證明：1、訴爭房屋及相應的土地被征為國有以后，其轉讓性質與國有轉讓一致，并非屬于國家限制對象；2、本案被告雖不是永康市永豐村集體經濟組織成員，但屬于可以安置的對象。

經審理，本院綜合分析認證如下：

本院查明

三原告提供的證據一、三，被告無異議，本院予以采納。三原告提供的證據二，被告對其真實性無異議，但協議落款時間為1998年9月22日，本案房屋買賣還適用當時的土地管理法，而當時的土地管理法并沒有任何條文限制或禁止非同一集體經濟組織成員對房屋所有權的轉讓，且公證書也明確載明當事人的簽約行為符合《中華人民共和國民法通則》第55條的規定。本院認為，被告的質證意見成立，本院對該組證據的真實性予以確認，對其證明目的不予認定。

被告提供的證據一、三，三原告對其真實性無異議，本院予以確認。被告提供的證據二、四，三原告無異議，本院予以采納。被告提供的證據五，三原告對其真實性無異議，對其合法性、關聯性及證明目的有異議，首先，政府的規范性文件應符合現行法律規定，本案土地的性質仍為集體土地，并未辦理轉國有手續，即使轉國有，也應由該集體經濟組織成員表決，且文件中對非本經濟合作社社員的安置對象是有限制條件的，即合法擁有村集體土地上的房屋，也即在相關禁止性規定出臺前就辦理土地過戶登記手續，但根據現行法律法規，本案合同是無效的，后續也無法辦理過戶手續，也就不存在被告系安置對象的情形。本院認為，該組證據與本案雙方房屋買賣行為是否合法的審查不存在關聯性，故本院僅對該組證據的真實性予以確認。

根據原、被告雙方在庭審中的陳述以及本院確認的有效證據，本院認定本案事實如下：

原告李忠法與李師鳳系夫妻，原告李浩杰系原告李忠法與李師鳳的兒子。

1998年9月22日，三原告與被告葉可亮簽訂《房屋買賣協議書》一份，并經永康市公證處公證。協議約定：原告將其坐落在永康市古麗鎮永豐村三間三層房屋一幢賣給被告；成交價為75000元，被告于1998年9月22日支付購房款46000元，剩余29000元在原告將房產證交給被告時付清；原告于1998年9月22日將房屋和現有的房屋產權證明及鑰匙等交給被告；做原始房產證時所需費用由原告負擔，房屋轉戶的有關費用由雙方各負擔一半，被告辦理轉戶手續時原告應提供方便等等事項。協議簽訂當日，原告即將房屋、集體土地使用證及鑰匙交付被告，被告亦于當日支付了購房款46000元，后又于1999年2月6日支付5000元、2月12日支付8000元、3月7日支付11000元。房屋交付后，被告進行了簡單裝修，并一直居住使用至今。但因原告一直未能辦理登記于其名下的房產證，故雙方至今未有辦理房產過戶手續，被告亦未有支付原告剩余購房款5000元。

另查明，涉案房屋系登記于原告李忠法名下，集體土地建設用地使用證號為5××集建（1994）字第4214號，現該房屋已列入永康市城中村改造范圍。

本院認為

本院認為，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。本案中，原、被告雙方于1998年9月22日簽訂房屋買賣協議書系雙方當事人的真實意思表示，雖然被告并非訴爭房屋所在地的集體經濟組織成員，但雙方的買賣行為發生在國家禁止性規定出臺之前，且協議簽訂后，被告已按約支付了大部分購房款，對涉案房屋也進行了裝修，并已實際使用訴爭房屋長達二十多年，已經形成較為穩定的社會關系，故從遵循誠實信用原則、維護交易安全以及社會穩定的角度出發，本院認為，雙方當事人應尊重現狀，由被告對訴爭房屋繼續享有占有、使用、收益等權益。綜上，三原告要求確認雙方簽訂的房屋買賣書無效以及要求被告騰空并返還涉案房屋的訴訟請求，缺乏法律依據，本院不予支持。被告的抗辯意見，合法有據，本院予以采納。據此，依照《中華人民共和國民法總則》第七條，《中華人民共和國合同法》第四條、第五條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

裁判結果

駁回原告李忠法、李師鳳、李浩杰的訴訟請求。

案件受理費40元（已減半收取），由原告李忠法、李師鳳、李浩杰負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省金華市中級人民法院。

審判人員

審判員季玲玲

裁判日期

二〇一八年六月二十二日

書記員

代書記員夏莉