經典案例：陳瑞林與馬金貴、黃文水農村房屋買賣合同糾紛案

當事人信息

原告：陳瑞林，男，1970年11月23日出生，漢族，住福建省莆田市涵江區。

委托訴訟代理人：林程鵬，福建驍騰律師事務所執業律師。

委托訴訟代理人：陳葉，福建驍騰律師事務所實習律師。

被告：馬金貴，男，1953年6月12日出生，漢族，住福建省莆田市涵江區。

被告：黃文水，男，1968年9月17日出生，漢族，住福建省莆田市涵江區。

審理經過

原告陳瑞林訴被告馬金貴、黃文水農村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年8月22日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告陳瑞林及其委托訴訟代理人林程鵬、被告馬金貴、黃文水到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱

陳瑞林向本院提出訴訟請求：1、判令馬金貴立即向陳瑞林返還定金180000元（人民幣，下同），并支付該款自2017年2月22日起至還清之日止按月利率2%計算資金占用費；2、判令黃文水對上述債務承擔連帶償還責任。事實與理由：2017年2月22日，陳瑞林向馬金貴購買坐落于莆田市涵江區磚混結構面積約298平方米的房產（集體土地建設用地使用證為荔建（92）字第08664號），雙方約定：該房產總價款45萬元，定金18萬元，并在馬金貴收到定金后一個月內簽訂房產買賣合同；若任何一方違約應向對方支付購房總價款40%的違約金及定金按月利率2%計息。同日，馬金貴收到陳瑞林給付的定金18萬元后，向陳瑞林出具《收條》一份，并由黃文水擔保。一個月后，馬金貴并未依照約定與陳瑞林簽訂房產買賣合同。經陳瑞林多次催討，馬金貴仍以種種理由推諉，拒絕簽訂房產買賣合同。陳瑞林認為，馬金貴違反雙方約定，拒絕與陳瑞林簽訂房產買賣合同，導致合同目的不能實現，構成根本違約，故陳瑞林有權要求馬金水返還定金及資金占用費。而黃文水作為擔保人，應對上述債務承擔連帶償還責任。

被告辯稱

馬金貴辯稱，馬金貴不認識陳瑞林，也沒收到定金，不同意返還定金給陳瑞林。理由如下：1、村集體土地的房屋不能買賣。2、本案訟爭房屋的價值遠高于45萬元，45萬元根本不足以購買到訟爭的房產。因為原定的房屋轉讓價格太低，馬金貴在次日已用手機短信方式向陳瑞林表明不愿將房屋賣給陳瑞林，陳瑞林也聽說馬金貴將房屋賣給別人后也不敢再買了。3、陳瑞林支付的18萬元并非馬金貴使用。馬金貴收取陳瑞林18萬元購房定金后，就將款項交給黃文水，現黃文水尚欠馬金貴720**元未還。3、2017年2月23日起，黃文水強占訟爭的房屋一樓用來開賭場，三樓被陳瑞林的小姨丈強占。房屋的鑰匙都被黃文水拿走。

黃文水辯稱，1、馬金貴所述的款項事宜系黃文水與馬金貴之間的事情，與陳瑞林無關。馬金貴向黃文水支付18萬元，是因為之前馬金貴欠黃文水18萬元。若黃文水有欠馬金貴的錢，馬金貴可以另案起訴。2、本案涉及的《收條》中載明在收到定金的一個月之內簽訂房屋買賣合同，但陳瑞林與馬金貴在此期間沒有簽訂合同，黃文水的擔保期限已經超過了。3、馬金貴所陳述的黃文水有馬金貴家的鑰匙與事實不符，黃文水已將鑰匙都交給陳瑞林的小姨子關水清。

陳瑞林為證明其主張，向本院提交如下證據：1、陳瑞林的身份證、馬金貴和黃文水的戶籍證明各一份，擬證明本案當事人的訴訟主體適格；2、收條一份，擬證明馬金貴于2017年2月22日收到陳瑞林給付的購房定金18萬元后，向陳瑞林出具收條一份，并由黃文水擔保；3、銀行交易明細一份，擬證明陳瑞林向馬金貴給付定金18萬元。

馬金貴、黃文水質證均表示對上述證據無異議。

馬金貴為證明其主張，向本院提交如下證據：1、收條、中國農業銀行銀行卡交易明細清單各一份，擬證明在2016年2月23日馬金貴將18萬元匯款給黃文水以及黃文水還欠馬金貴7.2萬元的事實。2、馬金貴與陳瑞林的短信聊天記錄3頁，擬證明馬金貴發短信給陳瑞林說不賣房屋。3、錄音材料、光盤（光盤無法播放）一份，擬證明馬金貴欠黃文水高利貸。

陳瑞林質證認為，對證據1的關聯性有異議，該證明內容與本案無關；對證據2的真實性無異議，從短信中可以看出馬金貴違約的事實；對證據3的關聯性有異議，與本案無關。

黃文水質證認為，對證據1的關聯性有異議，如果黃文水有欠馬金貴的錢，馬金貴可以去起訴；證據2與黃文水無關；對證據3的真實性有異議，需要鑒定，且與本案無關。

本院查明

本院經審查認為，馬金貴提交的證據1、3與本案無關，不予審查；證據2的部分內容與本案無關，其中部分短信可以證實馬金貴主動提出不想按原定的價格轉讓房產。

黃文水未向本院提交證據。

本院依職權向莆田市涵江區不動產登記中心調取涉案房屋的不動產登記材料，并當庭交當事人質證。

陳瑞林質證認為，對法院調取的證據的真實性無異議，是涉案房產的登記信息，但馬金貴土地上的房屋有3幢，已經將其中的一幢賣給仙游人做木雕，就是因為涉案房屋可以買賣，所以陳瑞林才會去買。

馬金貴質證認為，涉案房產登記在馬金貴與其前妻黃美燕名下。

黃文水質證表示無異議。

本院認為

本院經審查認為，該組材料可以證實涉案房產的土地為農村集體土地，使用性質為宅基地，土地與房產均為馬金貴與案外人黃美燕共有。

經審理查明：坐落于莆田市涵江區房屋所占用的土地為農村宅基地，該房產登記權利人為馬金貴與黃美燕。2017年2月22日，陳瑞林與馬金貴達成協議，陳瑞林欲以45萬元購買馬金貴和黃美燕共有的上述房產。馬金貴在當天收取陳瑞林支付的款項18萬元后，向陳瑞林出具《收條》一份，雙方約定收取的18萬元為定金，并在收到定金的一個月內正式簽訂房屋買賣合同，任何一方違約應向對方支付購房總價款40%的違約金及定金按約息2%支付。黃文水在該《收條》下方以擔保人的名義簽名摁手印。在此之后，因馬金貴覺得房屋轉讓款太低，拒絕將涉案房產轉讓給陳瑞林致糾紛，陳瑞林于2018年8月22日訴至本院。

本院認為，馬金貴向陳瑞林出具《收條》一份，雙方確認買賣的具體房產坐落情況及價款，并約定在一個月之內訂立正式的房屋買賣合同，該《收條》屬于預約合同性質。現馬金明明確表示不履行《收條》中約定的簽訂正式買賣合同的義務，已構成違約，馬金貴應當返還因此收取的款項18萬元，故陳瑞林要求馬金貴返還18萬元，于法有據，予以支持。馬金貴與陳瑞林均明知涉訟房產為農村宅基地上的房屋且該房產的登記權利人為馬金貴和黃美燕，該買賣合同的目的無法實現，仍進行房屋買賣，雙方對該房屋買賣預約合同無法履行均有過錯，陳瑞林因此受到的損失，雙方應當各自承擔相應的責任。根據公平原則與雙方的過錯程度，本院確認馬金貴應返還陳瑞林180000元，并支付該款自2017年2月22日起至還清之日止按年利率6%計算的資金占用期間的利息。馬金貴關于不返還已收取款項的辯解缺乏依據，不予采納。黃文水雖在《收條》上以擔保人的名義簽名，但該《收條》為預約合同，是關于物權轉讓的預約合同，無法明確債權人與債務人分別為什么人，而擔保是債權人為實現債權而設定的。根據當事人的陳述，黃文水在本案中是居間促成陳瑞林與馬金貴達成購房協議。黃文水在本案中不符合《中華人民共和國擔保法》所規定的保證人的形式，不是適格的保證人，陳瑞林要求黃文水承擔連帶償還責任缺乏依據，不予支持。

依照《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款、第六十二條第一款、《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、《中華人民共和國擔保法》第二條、第六條、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十條規定，判決如下：

裁判結果

一、馬金貴應在本判決生效之日起十日內歸還陳瑞林購房款

180000元，并賠償該款自2017年2月22日起至還清之日止按年利率6%計算的資金占用期間的利息；

二、駁回陳瑞林對黃文水的訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費4972元，減半收取計2486元，由馬金貴負擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省莆田市中級人民法院。

審判人員

審判員俞杰

裁判日期

二〇一八年九月二十九日

書記員

書記員鄭丹丹