經典案例：劉少慶與劉宗信農村房屋買賣合同糾紛案

當事人信息

原告:劉少慶，男，1975年9月29日出生，漢族，農民，住北京市密云區。

委托訴訟代理人:延志文，北京市億嘉律師事務所律師。

被告:劉宗信，男，1937年2月12日出生，漢族，農民，住北京市密云區。

委托訴訟代理人:劉少懷（劉宗信之次子），1970年12月19日出生，漢族，居民，住址同上。

審理經過

原告劉少慶與被告劉宗信農村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年10月10日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告劉少慶及其委托訴訟代理人延志文、被告劉宗信之委托訴訟代理人劉少懷到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱

劉少慶向本院提出訴訟請求：1、要求被告履行房屋買賣合同，將房屋予以騰退交付與原告。2、訴訟費由被告承擔。事實及理由：2009年2月18日，被告就北京市密云區X鎮X村X號院內東頭1間半房屋及附帶院落空地賣給原告，雙方以3000元的價格成交，并有證人劉某在場，雙方簽署買賣協議，證人也簽字予以佐證，交易款項以現場方式履行完畢。該房屋買賣結束后，原告因要翻修老宅子，需要被告將原有房屋予以騰退，可是被告遲遲不予騰退，反而就所售房屋區域用以養羊，導致原告的利益嚴重受損，其行為嚴重侵犯了原告的合法權益。綜上原告依照約定履行買方義務，被告卻違背買賣協議之約定，嚴重侵害了原告的合法權益，為此為維護原告的合法權益，特向貴院提起訴訟，請支持原告的訴訟請求。

劉宗信承認原告在本案中主張的涉案房屋買賣的事實,但認為其與劉少慶簽訂的房屋買賣合同無效，原因如下：1.2001年12月，劉宗信就已將涉案房屋通過簽訂分家單的形式分給了其次子劉少懷；2.涉案房屋系劉宗信繼承所得房產，應為其與其妻子馬秀芬的夫妻共同財產，劉宗信一個人不能處置涉案房屋；3.涉案協議簽訂時，買房人本人沒有到場，上面劉少慶的簽字是證人劉某代簽的，且劉少慶現提交的協議并非原始書面協議，上面劉宗信的簽字并不是其本人所簽；4.簽訂協議時劉宗信已70多歲，屬于無自主行為能力的人，成交價3000元也不合理，存在欺詐。此外，劉宗信認為，協議簽訂后，當天劉某給了劉宗信3000元錢，但幾天之后，劉宗信就反悔了，并把房款退還給了劉某，屬于合同法上關于解除合同的相關規定，且劉少慶現在主張交付房屋已經過了涉案合同的訴訟時效。綜上，不同意原告的訴訟請求。劉少慶表示并未有人聯系過他，也沒有見過劉宗信退還的錢。

本院查明

本院認為，劉宗信承認劉少慶在本案中主張的事實，故對劉少慶主張的事實予以確認。本案爭議焦點在于：一、劉少慶與劉宗信簽訂的房屋買賣合同是否有效；二、涉案房屋買賣合同是否已解除；三、本案是否已過訴訟時效。

一、涉案房屋買賣合同的效力問題。

分家析產處分的財產應為家庭共有財產，且分家單屬于家庭內部約定，外人一般情況下無從知曉。本案中，涉案房屋系由劉宗信繼承所得，并非其與其子女的家庭共有財產，且本院通過到大角峪村村民委員會了解情況，并結合證人劉某的證言可見，劉宗信將涉案房屋通過分家單形式分給其次子劉少懷一事，村內公眾并未知曉。案件審理過程中，劉少懷亦明確表示不另行起訴主張涉案合同無效，故劉宗信以此為由主張涉案房屋買賣協議無效之答辯意見，本院不予支持。

涉案房屋系劉宗信繼承所得房產，劉宗信將涉案房屋賣出后，其妻子理應知曉劉宗信處分涉案房屋一事，但直至其妻子2011年去世，始終未通過訴訟、向村委會反應情況等方式提出異議，現劉宗信之妻已去世，劉宗信亦未就其妻子生前反對其出賣涉案房屋一事提交相應證據，故劉宗信以其出賣房屋未征得其妻子同意系擅自處分夫妻共同財產為由主張合同無效，該答辯意見本院不予支持。

涉案協議簽訂時，劉少慶雖沒有到場，但從劉少慶及劉某之表述中可見，劉某系受劉少慶之委托代其簽訂涉案合同并給付涉案房款，該委托系雙方真實意思表示，并未違反法律強制性規定，應為合法有效。劉宗信主張劉少慶提交的房屋買賣協議并非原始書面協議，上面劉宗信之簽字并非其本人所簽，該主張因其并未提交相關證據，且涉案雙方當事人均認可房屋買賣合同之事實，故劉宗信以此為由主張合同無效之答辯意見，本院不予支持。

成年人為完全民事行為能力人，可以獨立實施民事法律行為。劉宗信與劉少慶簽訂房屋買賣合同時，雖然年歲已高，但并不具有精神障礙等問題，其亦未提交相關證據證明其在簽訂買賣合同時不能辨認或者不能完全辨認自己的行為，故本院推定涉案合同簽訂時，劉宗信為完全民事行為能力人，可以自行作出處分行為。涉案房屋建于解放前，經現場勘查并結合當地房屋成交價格綜合考量，3000元交易價格并未顯示公平，劉宗信稱簽訂合同過程中存在欺詐，但并未提交相關證據。綜上，劉宗信以其為無自主行為能力人及涉案合同存在欺詐、交易價格不合理為由主張合同無效之答辯意見，本院不予支持。

結合涉案雙方當事人之陳述及證人劉某之證言可見，涉案房屋買賣合同系劉少慶與劉宗信雙方之真實意思表示，且未違反法律強制性規定，應為合法有效，各方當事人均應受到合同的約束并依約履行。

二、涉案房屋買賣合同是否已解除

合同的法定解除是指合同成立后，尚未履行或者履行完畢前當事人一方行使法定的解除權而使合同效力歸于消滅的行為。劉宗信系涉案房屋買賣合同的出賣方，亦系違約方，其向證人返還交易房款并主張解除合同之意思表示并未獲得劉少慶的認可，故涉案房屋買賣合同并未因劉宗信將房款退還證人劉某處解除，劉宗信該答辯主張于法無據，本院不予支持。

三、本案是否已過訴訟時效

訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利，當時效期間屆滿時，債務人獲得訴訟時效抗辯權。

在法律規定的訴訟時效期間內，權利人提出請求的，人民法院應強制義務人履行所承擔的義務。而在法定的訴訟時效期間屆滿之后，權利人行使請求權的，人民法院就不再予以保護?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第六條規定，未約定履行期限的合同，依照合同法第六十一條、第六十二條的規定，可以確定履行期限的，訴訟時效期間從履行期限屆滿之日起計算;不能確定履行期限的，訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算，但債務人在債權人第一次向其主張權利之時明確表示不履行義務的，訴訟時效期間從債務人明確表示不履行義務之日起計算。本案中，2009年2月18日，劉少慶與劉宗信簽訂了房屋買賣合同，依據證人劉某之表示，劉宗信在十余天后將涉案房款退還，因劉少慶不予領取，故現涉案房款仍在劉某處。由此可見，在簽訂涉案合同的十余天后，劉宗信就已明確表示其不履行合同義務，訴訟時效應從劉宗信該意思表示達到劉少慶處時起算，劉某稱其在收到房款后就告知了劉少慶相關情況，劉少慶于庭審中亦認可劉某之證言，依照當時適用的法律《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條之規定，一般債權債務關系中，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間應為二年，現劉少慶要求劉宗信履行房屋買賣合同，將房屋予以騰退交付之訴訟請求，已超過法律規定的訴訟時效，本院不予支持。

本院認為

綜上，依據《中華人民共和國民法通則》第十一條、第五十五條、第六十三條、第一百三十五條、《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第九十四條、第九十六條、《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第六條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

裁判結果

駁回原告劉少慶的全部訴訟請求。

案件受理費二十五元，由原告劉少慶負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院。

審判人員

審判員王雪

裁判日期

二〇一八年一月八日

書記員

書記員張嬌