經典案例：柳云與南偉、柳長勝農村房屋買賣合同糾紛案

原告：柳云，女，1967年3月10日出生。

委托訴訟代理人：朱洪喜，北京市藍鵬律師事務所律師。

被告：柳長勝，男，1947年12月12日出生。

委托訴訟代理人：柳同慶（柳長勝之子），1977年6月6日出生。

被告：南偉，男，1992年2月2日出生。

審理經過

原告柳云與被告柳長勝、南偉農村房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。雙方當事人及其委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱

原告柳云向本院提出訴訟請求：1.判令二被告就北京市順義區×鎮×村宅院在2016年12月簽署的《房屋買賣協議書》無效；2.被告負擔本案案件受理費。事實與理由：原告父母及其子女包括柳長勝、柳云、柳江等人于2010年4月26日達成內容為位于北京市順義區×鎮×村的五間平房按柳長勝得40%、柳云得60%比例所有的協議。因原告與父母長期在云南居住并長期照顧父母，原告之母于2015年10月30日去世。原告于2017年5月發現被告柳長勝將涉訴房屋賣出后，對此事進行了報警。被告南偉稱其為房屋買方，民警告知原告到法院起訴解決此事，故原告訴至法院。

被告辯稱

被告柳長勝辯稱：我不同意原告的訴訟請求。2010年分家時柳江并未在場，也沒有簽字，這是一張作廢的分家單。這些年來原告她也沒有照顧二老。涉訴房屋一直都由我來管理，原告根本不聞不問。賣房之前我想跟對方協商，但原告不接我電話。涉訴宅院買賣合同存在，我認為原告起訴我與南偉是不成立的，我與南偉之間沒有爭議。我與南偉的協議與原告沒有關系。

被告南偉辯稱：涉訴宅院買賣合同存在，我與柳長勝沒有糾紛，但柳長勝與原告之間的糾紛我就不清楚了。

本院查明

經審理查明：

涉訴宅院位于北京市順義區×鎮×村×路×號，宅基地登記在柳名下。柳樹青與于瑞敏（現已去世）系夫妻，共生育一子柳江、一女即本院原告柳云。被告柳長勝系柳樹青與其前妻所生育之子。

2016年12月，二被告簽訂《房屋買賣協議書》，約定柳長勝將涉訴宅院賣予南偉。

審理中，柳長勝稱：母親田桂英（音）與父親柳樹青是在解放初期離的婚，后父親柳樹青與于瑞敏結婚。于瑞敏于2015年10月30日在昆明去世了。原告對此認可。

審理中，雙方均認可：涉訴宅院有五間北房，建于1987年，系柳樹青與于瑞敏的夫妻共同財產。

原告稱涉訴宅院有其60%的份額，為此提交繼承協議書以證明。被告對此不予認可，稱該繼承協議書上柳江的名字不是柳江本人簽的，是由柳長勝的妻子代簽的。原告則稱柳江簽名是原告代簽的，柳長勝的妻子說讓原告代簽，柳江當時不在場。

審理中，柳長勝稱：2016年12月柳樹青將涉訴宅院分給自己了。為此柳長勝提交2016年12月柳樹青書寫的《房屋財產分配證明》及電話記錄文字稿以證明。南偉對此《房屋財產分配證明》認可，對電話記錄文字稿表示不清楚。原告對被告提交的上述證據不予認可，稱：2016年12月時柳樹青在云南，不可能簽署此證明，且我們提交的協議書日期在此證明之前。《房屋財產分配證明》不能代表柳云與于瑞敏的意思。之后的協議不能推翻之前的繼承協議書中于瑞敏的意思。

審理中，原告稱其要求《房屋買賣協議書》無效的理由是：首先合同未經權利人原告的確認，其次是南偉并非×村村民。

審理中，柳長勝稱《集體土地建設用地使用證》在賣房時給南偉了。南偉對此認可，但又稱其在2017年4月至5月份期間又將涉訴宅院賣給別人了，但不知道買家姓名。

上述事實，有雙方當事人陳述、《房屋買賣協議書》、《房屋財產分配證明》、宅基地登記卡、戶口本復印件、繼承協議書和庭審筆錄等在案佐證。

本院認為

本院認為：

原告系本案涉訴宅院利益關系人。雙方均認可涉訴宅院內的房屋系原告父母之夫妻共同財產，那么處理時須有父母處理的共同意思表示為宜。現有雙方提交的兩份法律文件，對房屋分配作出不同的處理。即使假設柳長勝提交的《房屋財產分配證明》能夠成立，原告提交的《房屋買賣協議書》不能成立，也不能否認原告可能在涉訴房屋上存在的權益，因為《房屋財產分配證明》上只有柳樹青一人的簽名，此時于瑞敏已然去世。于瑞敏去世這一法律事實的發生，導致原告有在涉訴房屋上的份額權益。柳樹青一人簽名的《房屋財產分配證明》只能代表柳樹青自己的意志。故對二被告所稱原告主體資格異議，本院不予采納。

宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系。宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條明確規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村房屋的買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。本案中，南偉并非北務村村民，其與柳長勝的房屋買賣行為，在處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的，因此雙方簽訂的《房屋買賣協議書》因違反法律的強制性規定應屬無效。

據此，依照《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條之規定，判決如下：

裁判結果

被告柳長勝與被告南偉于2016年12月簽訂的《房屋買賣協議書》無效。

案件受理費三十五元（原告柳云已全部預交），由被告柳長勝與被告南偉各負擔一十七元五角，于本判決生效之日起七日內交納。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院。

審判人員

審判員劉飛虎

裁判日期

二〇一七年九月十九日

書記員

書記員王倩