北京金源在線上網服務有限公司與北京農村商業銀行股份有限公司四季青支行房屋租賃合同糾紛

北京金源在線上網服務有限公司與北京農村商業銀行股份有限公司四季青支行房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

北京市第一中級人民法院

民事判決書

（2018）京01民終5288號

上訴人（原審被告）：北京金源在線上網服務有限公司，住所地北京市海淀區世紀城三期煙樹園甲1號-1。

法定代表人：白慶奎，執行董事。

委托訴訟代理人：白慶達，男，北京金源在線上網服務有限公司職員。

委托訴訟代理人：謝瑞玲，女，北京金源在線上網服務有限公司職員。

被上訴人(原審原告)：北京農村商業銀行股份有限公司四季青支行,住所地北京市海淀區板井路81號。

負責人：鄭雁飆，行長。

委托訴訟代理人：艾淵源，北京市蘭臺律師事務所律師。

委托訴訟代理人：吳姣娜，北京市蘭臺律師事務所律師。

上訴人北京金源在線上網服務有限公司（以下簡稱金源在線公司）因與被上訴人北京農村商業銀行股份有限公司四季青支行（以下簡稱農商行四季青支行）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區人民法院（2017）京0108民初33856號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年6月6日立案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人金源在線公司之委托訴訟代理人謝瑞玲，被上訴人農商行四季青支行之委托訴訟代理人艾淵源、吳姣娜到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

金源在線公司上訴請求：撤銷原判，改判駁回被上訴人的全部訴訟請求。事實與理由：上訴人承租的房屋不是被上訴人所有。

農商行四季青支行辯稱，雙方簽訂的《房屋出租協議》2016年12月31日到期，上訴人應當返還房屋。

農商行四季青支行向一審法院起訴請求：1.金源在線公司于判決生效之日將北京市海淀區世紀城三期煙樹園甲1號-1房屋騰空并恢復原狀后歸還我公司；2.金源在線公司按2015年1月20日《房屋出租協議》年租金標準256230元，向我公司支付自2018年的1月1日起至房屋實際騰退時止的房屋占有使用費，每天702元；3.金源在線公司按2015年1月20日《房屋出租協議》年租金256230元萬分之一標準向我公司支付自2017年1月1日起至房屋實際騰退時止的逾期騰房違約金，每天25.62元；4.本案訴訟費由金源在線公司承擔。

一審法院認定事實：北京市海淀區藍靛廠煙樹園甲1號樓1層B號房屋（以下簡稱涉案房屋）的所有權人為農商行四季青支行，該房屋建筑面積559.93平米，所有權登記的時間為2013年1月10日，房屋性質商品房，規劃用途為商業。《房屋所有權轉移登記申請書》顯示，轉出方為北京市海淀區四季青農村信用合作社。涉案房屋于2018年4月3日換發不動產權證書。

2015年1月20日，農商行四季青支行（甲方，出租方）與金源在線公司（乙方，承租方）簽訂《房屋出租協議》，約定：第一條，甲方出租給乙方的房屋位于海淀區世紀城煙樹園甲1號部分房屋；第二條，1、租賃期限為2年，自2015年1月1日至2016年12月31日；2、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為公司營業使用；3、若乙方對承租房屋進行裝修、裝飾、改造或添置，乙方應事先征得甲方的書面同意；第三條，1、該房屋年租金人民幣256230元整；2、租金支付時間與方式為合同簽訂后5個工作日內支付首期租金，以后于每半年支付一次，6月10日、12月10日前支付租金；第六條，6、合同期滿或解除后，如乙方未按期交還房屋的，甲方有權要求乙方繼續交納租金并收取逾期違約金，每逾期一日的違約金為年租金的萬分之一。

2017年3月29日，農商行四季青支行向金源在線公司發送《關于及時交回租賃房屋的函》，內容為：2015年1月20日，我支行與貴公司簽訂了房屋出租協議，協議約定租期2年，基于雙方多年合作基礎，合同到期前，我支行主動與貴公司就按同區域市場價格續租該處房屋進行了多輪談判，并于2017年2月將續租申請上報總行。2017年3月8日，總行下發了《關于四季青支行煙樹園甲1號部分閑置資產出租事項的批復》，指示：支行應與金源在線公司充分議價，按照市場價格出租該資產，如該公司堅持以低于市場價格續租，為維護我行資產權益，建議采取法律訴訟手段訴其騰退我行房屋，并收回占有期間費用。由于上一租賃期已滿，雙方又未能按同區域市場價格續租海淀區世紀城煙樹園甲1號部分房屋達成新的一致，現函告貴公司于2017年4月15日前，將承租我行的海淀區世紀城煙樹園甲1號部分房屋交還我支行，并按協議第6條第6款約定，繼續交納2017年1月1日至房屋交還日的租金及逾期違約金。

2017年4月5日，農商行四季青支行再次向金源在線公司發送《關于及時交回租賃房屋的函》。2017年4月7日和2017年8月15日，金源在線公司通過現金存入方式兩次向農商行四季青支行賬戶繳款128115元。

審理中，金源在線公司提交如下證據證明其自2005年起即在涉案房屋經營：

證據一、2005年2月19日，北京市四季青農工商總公司（以下簡稱四季青農工商公司）出具的《證明》，內容為：北京市海淀區世紀城三期煙樹園甲1號-1用房，為商業用房，房產產權歸四季青農工商公司所有。

證據二、2004年10月19日的《企業住所（經營場所）證明》，內容為：四季青農工商公司同意將北京市海淀區世紀城三期煙樹園甲1號-1房屋576平米提供給金源在線公司使用，期限兩年；需要證明情況一欄書寫“此產權歸四季青農工商總公司所有，產權證正在辦理之中。”

證據三、《北京市文化局互聯網上網服務營業場所變更項目同意書》，北京市文化局同意北京京龍人人上網服務有限公司變更名稱為金源在線公司，場所地址由海淀區香山南路86號變更為海淀區世紀城三期煙樹園甲1號-1，營業面積由200平米變更為360平米，終端機數量由80臺變更為120臺。

農商行四季青支行對上述證據的質證意見為：真實性由法院核實，關聯性及證明目的我方不予認可，無法證明與本案涉案房屋為同一出租房屋，《企業住所（經營場所）證明》顯示使用期限僅為兩年，金源在線公司不能提交其它證據證明其對涉案房屋有持續使用權，故其無權拒絕返還出租房屋。

一審法院認為，依法成立的合同受法律保護。本案中，農商行四季青支行與金源在線公司簽訂的《房屋出租協議》系雙方當事人的真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規的強制性規定，故應為合法有效，雙方當事人均應按照協議約定全面履行各自義務。《房屋出租協議》約定租期為2年，自2015年1月1日至2016年12月31日。現上述約定的租賃期限已屆滿，故農商行四季青支行作為涉案房屋的所有權人有權要求金源在線公司騰空并交還出租房屋。金源在線公司提交的相關證據雖顯示四季青農工商公司于2004年10月19日就同意將海淀區世紀城三期煙樹園甲1號-1號房屋提供給其使用，但實際上無論金源在線公司是否從該日期之后就開始占有使用涉案房屋，均不能構成其可以繼續占有使用涉案房屋的合法依據。現農商行四季青支行起訴要求金源在線公司將位于海淀區世紀城三期煙樹園甲1號-1房屋騰空并交還給其使用之主張，有事實和法律依據，法院予以支持，具體房屋位置表述以法院查明為準。考慮到金源在線公司租賃涉案房屋系用于經營網吧，根據有關規定，互聯網上網服務營業場所經營單位變更營業場所地址或者對營業場所進行改建、擴建，變更計算機數量等事項，均需經過有關部門的審核同意，故具體騰退時間，法院將酌情予以判定。對于農商行四季青支行提出的要求金源在線公司將租賃房屋恢復原狀之訴請，因其不能舉證證明金源在線公司在承租涉案房屋期間存在改變房屋結構的行為及需要恢復的具體標準，故法院對其該項訴請不予支持。

從已查明的事實可以認定，金源在線公司在《房屋出租協議》于2016年12月31日到期后僅向農商行四季青支行支付了兩次128115元，總計256230元。故農商行四季青支行現要求金源在線公司按照《房屋出租協議》年租金256230元的標準給付2018年1月1日至實際騰退之日的房屋占有使用費之訴請，有事實和法律依據，法院予以支持。對于違約金一節，首先，根據《房屋出租協議》第六條第6款之約定，合同期滿后，如乙方未按期交還房屋的，甲方有權要求乙方繼續交納租金并收取逾期違約金，該條款并未明確約定在合同期滿后乙方繼續交納租金的時間要求，故相應地亦無法判斷超過哪一時間節點即為逾期；其次，從金源在線公司2017年兩次打款的行為可以看出，即便在協議到期后，金源在線公司支付房屋使用費的時間亦未違反《房屋出租協議》的約定；最后，庭審中金源在線公司明確表示同意按照原標準交付租金，且農商行四季青支行在本案中亦僅向金源在線公司主張自2018年1月1日起的房屋占有使用費。故綜合上述分析，農商行四季青支行的第三項訴請，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。

綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國物權法》第三十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決:一、北京金源在線上網服務有限公司于本判決生效后九十日內將其承租的位于北京市海淀區世紀城煙樹園甲1號1層的房屋騰空，交還給北京農村商業銀行股份有限公司四季青支行使用；二、北京金源在線上網服務有限公司于本判決生效后十五日內按照年租金256230元的標準給付北京農村商業銀行股份有限公司四季青支行自二〇一八年一月一日起至實際騰退之日止的房屋占有使用費；三、駁回北京農村商業銀行股份有限公司四季青支行其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院經審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

上述事實，有《房屋出租協議》、《關于及時交回租賃房屋的函》、《關于四季青支行煙樹園甲1號部分閑置資產出租事項的批復》、《證明》、《企業住所（經營場所）證明》、《北京市文化局互聯網上網服務營業場所變更項目同意書》及雙方當事人的當庭陳述等證據在案佐證。

本院認為，農商行四季青支行與金源在線公司簽訂的《房屋出租協議》系雙方當事人的真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規的強制性規定，故應為合法有效，雙方當事人均應按照協議約定全面履行各自義務。《房屋出租協議》約定租期為2年，自2015年1月1日至2016年12月31日。現上述約定的租賃期限已屆滿，故一審法院支持農商行四季青支行要求金源在線公司騰空并交還出租房屋的訴訟請求正確。租賃期限屆滿，承租人繼續占有租賃物的，應當支付占有使用費，故一審法院按照租金標準判決金源在線公司支付農商行四季青支行自2018年1月1日至實際騰退之日止的房屋占有使用費正確，本院予以維持。金源在線公司的上訴理由沒有事實及法律依據，本院不予采納。

綜上所述，金源在線公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1044元，由北京金源在線上網服務有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審判長  趙蕾

審判員  辛榮

審判員  王愛紅

二〇一八年六月二十七日

書記員  馬子萌