北京北帆恒業(yè)科技開發(fā)有限公司、北京華帆貿(mào)易有限公司與北京航天和興科技有限公司房屋租賃合同糾紛

北京北帆恒業(yè)科技開發(fā)有限公司、北京華帆貿(mào)易有限公司與北京航天和興科技有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

北京市第二中級(jí)人民法院

民事判決書

（2013）二中民終字第16106號(hào)

上訴人（原審被告、反訴原告）北京航天和興科技有限公司，住所地北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)瀛瑞街3號(hào)-1。

法定代表人于吉澍，董事長。

委托代理人康輝，北京市華正律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）北京北帆恒業(yè)科技開發(fā)有限公司，住所地北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮村北側(cè)南郊農(nóng)場院內(nèi)8號(hào)。

法定代表人張中迅，總經(jīng)理。

委托代理人于云龍，男，1976年10月23日出生。

被上訴人（原審原告、反訴被告）北京華帆貿(mào)易有限公司，住所地北京市石景山區(qū)八大處高科技園區(qū)西井路3號(hào)3號(hào)樓1664A房間。

法定代表人張中迅，總經(jīng)理。

上訴人北京航天和興科技有限公司因房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2013）大民初字第992號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

2012年11月，北京北帆恒業(yè)科技開發(fā)有限公司（下稱北帆公司）、北京華帆貿(mào)易有限公司（下稱華帆公司）起訴至原審法院稱：2010年8月，北帆公司租用北京市國凱基業(yè)企業(yè)管理有限公司（下稱國凱公司）廠房一處，同年9月北帆公司將承租的部分廠房轉(zhuǎn)租給北京航天和興科技有限公司（下稱和興公司）。2012年1月，北帆公司、和興公司及國凱公司分別達(dá)成協(xié)議，北帆公司與國凱公司解除房屋租賃合同，和興公司與國凱公司簽訂房屋租賃合同。北帆公司、華帆公司與和興公司達(dá)成房屋租賃合同糾紛解決協(xié)議，協(xié)議約定和興公司支付北帆公司補(bǔ)償款1990000元，逾期不能支付補(bǔ)償款，則按照每天1000元支付違約金。和興公司僅支付北帆公司補(bǔ)償款1500000元，余款至今未支付。北帆公司多次索要未果。為維護(hù)北帆公司及華帆公司的權(quán)益，起訴要求和興公司支付北帆公司解除房屋租賃合同補(bǔ)償款及違約金共計(jì)600000元。

和興公司辯稱：一、北帆公司、華帆公司的訴訟請求不詳細(xì)，其要求的補(bǔ)償款和違約金沒有分別計(jì)算，沒有具體數(shù)額。二、北帆公司、華帆公司所述不是事實(shí)，事實(shí)是北帆公司、華帆公司沒有按照三方協(xié)議約定履行，北帆公司沒有按照約定如期騰退房屋，華帆公司沒有如期遷出注冊地址，均構(gòu)成違約。我公司不同意北帆公司的訴訟請求。

和興公司反訴稱：北帆公司與華帆公司是同一法定代表人的企業(yè)。2010年9月，我公司與北帆公司簽訂房屋租賃合同，我公司承租位于北京市×××11-2號(hào)（下稱興海路11-2號(hào)）的部分房屋場地。該場地共約8700平方米，我公司租用7300平方米，北帆公司和后成立的華帆公司共同使用剩余的1300平方米。華帆公司注冊地在該租賃場地，致使我公司無法遷址、辦理工商注冊，無法正常經(jīng)營，雙方發(fā)生糾紛。經(jīng)多次協(xié)商，我公司與北帆公司、華帆公司于2012年1月1日簽署房屋租賃合同糾紛解決協(xié)議。該協(xié)議約定，我公司支付租賃補(bǔ)償和搬家費(fèi)共計(jì)2090000元；北帆公司、華帆公司在2012年3月30日前騰退和遷出公司的工商注冊，否則從2011年9月30日開始，按1375平方米每日1.2元支付使用費(fèi)；水電供暖等仍按租賃合同結(jié)算；北帆公司、華帆公司共同承擔(dān)義務(wù)。協(xié)議簽訂后，我公司按照約定已經(jīng)支付租賃補(bǔ)償款和搬家費(fèi)1600000元。2012年4月5日北帆公司騰退房屋，華帆公司直到2012年年底才進(jìn)行工商地址變更，在此期間我公司仍然無法在該租賃場地進(jìn)行工商注冊。為維護(hù)我公司合法權(quán)益，反訴要求：1、北帆公司、華帆公司支付我公司房屋使用費(fèi)297000元（自2011年9月30日起暫計(jì)算至2012年3月30日止）；2、北帆公司、華帆公司支付我公司水費(fèi)、供暖費(fèi)、電費(fèi)共計(jì)111727.3元。

北帆公司針對(duì)反訴答辯稱：和興公司已于2011年12月進(jìn)行工商注冊地址的變更，且已經(jīng)注冊到北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)，不存在不能進(jìn)行工商注冊的情況。2012年1月簽訂三方協(xié)議，華帆公司要在年檢之后遷址，華帆公司在2012年3月12日完成年檢即到石景山區(qū)辦理了入園申請手續(xù)，其批準(zhǔn)時(shí)間是2012年5月30日。2012年8月20日石景山工商局蘋果園工商所完成備案登記流轉(zhuǎn)單。2012年8月20日石景山工商局向大興工商局發(fā)出企業(yè)遷移通知書。2012年8月27日大興工商局發(fā)生遷出通知書。華帆公司沒有按協(xié)議約定時(shí)間遷出注冊地是工商部門造成的，不是我公司和華帆公司故意拖延。即使構(gòu)成違約，雙方約定違約金過高，亦應(yīng)當(dāng)降低。我公司不同意和興公司的反訴請求。

華帆公司針對(duì)反訴答辯稱：三方協(xié)議第三條約定我公司于2012年3月30日前完成遷出工商注冊登記，完成遷出工商注冊登記不是我公司自己能夠完成的，該約定不符合法律規(guī)定，不具有法律效力。我公司不同意和興公司的反訴請求。

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：和興公司與北帆公司、華帆公司簽訂的房屋租賃合同糾紛解決協(xié)議系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；該協(xié)議對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力。根據(jù)2012年4月5日和興公司與張中迅簽訂的交房驗(yàn)收說明，能夠證明北帆公司沒有在2012年3月30日前騰退承租的房屋；根據(jù)華帆公司企業(yè)遷出核準(zhǔn)通知書，能夠證明華帆公司沒有在2012年3月30日前遷出工商注冊；北帆公司、華帆公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；雙方在房屋租賃合同糾紛解決協(xié)議中約定的違約金數(shù)額過高，應(yīng)予適當(dāng)減少；根據(jù)本案實(shí)際情況，法院酌情確定北帆公司、華帆公司支付和興公司違約金60060元（1.2×1375×182×20%）。北帆公司、華帆公司應(yīng)當(dāng)給付和興公司水、電、供暖費(fèi)用87106.78元。現(xiàn)北帆公司已騰退承租房屋、華帆公司已遷出工商注冊，北帆公司要求和興公司支付房屋租賃補(bǔ)償款490000元，符合法律規(guī)定，法院應(yīng)予支持。北帆公司沒有在2012年3月30日前騰退承租的房屋，華帆公司沒有在2012年3月30日前遷出工商注冊，其違約在先，北帆公司要求和興公司支付逾期付款違約金，法院不予支持。據(jù)此，原審法院于2013年9月判決：一、北京航天和興科技有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付北京北帆恒業(yè)科技開發(fā)有限公司房屋租賃補(bǔ)償款四十九萬元；二、北京北帆恒業(yè)科技開發(fā)有限公司、北京華帆貿(mào)易有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付北京航天和興科技有限公司違約金六萬零六十元；三、北京北帆恒業(yè)科技開發(fā)有限公司、北京華帆貿(mào)易有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付北京航天和興科技有限公司水、電、供暖費(fèi)用八萬七千一百零六元七角八分；四、駁回北京北帆恒業(yè)科技開發(fā)有限公司其他訴訟請求；五、駁回北京航天和興科技有限公司其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

判決后，和興公司不服，上訴至本院稱：房屋租賃合同糾紛解決協(xié)議對(duì)于違約的約定沒有超出我公司的實(shí)際損失，法院酌情確定違約金應(yīng)當(dāng)考慮我公司的實(shí)際損失，原審法院判決數(shù)額過低，不足以彌補(bǔ)我公司的損失，請求二審法院改判原審判決第二項(xiàng)為北帆公司、華帆公司支付我公司違約金589050元（自2011年9月30日起暫計(jì)算至2012年9月11日止），同意原審判決其他判項(xiàng)。北帆公司、華帆公司同意原判。

經(jīng)審理查明：2010年8月27日，北帆公司與國凱公司簽訂房屋租賃合同，北帆公司承租國凱公司廠房一處。2010年9月，北帆公司與北京和興偉業(yè)工貿(mào)有限公司（下稱和興偉業(yè)公司）簽訂房屋租賃合同，約定北帆公司將其承租國凱公司的位于興海路11-2號(hào)的部分廠房（7325平方米）轉(zhuǎn)租給和興偉業(yè)公司；租賃期限10年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止；租賃期內(nèi)水費(fèi)、電費(fèi)按表數(shù)計(jì)量繳納，產(chǎn)生損耗每戶按使用量分?jǐn)偅┡M(fèi)用按使用面積付費(fèi)，產(chǎn)生損耗每戶按使用量分?jǐn)偂?010年10月，和興偉業(yè)公司名稱變更為和興公司。2010年11月18日，張中迅在興海路11-2號(hào)5號(hào)樓1-3層、6幢平房注冊成立華帆公司。

后和興公司因其遷址問題與北帆公司、華帆公司發(fā)生糾紛。2012年1月1日，北帆公司與國凱公司達(dá)成原房屋租賃合同解除及終止協(xié)議：1、原合同解除及終止日期為2011年9月30日；2、解除協(xié)議簽訂后，國凱公司即退給北帆公司已交一年租金1587750元，北帆公司給國凱公司開具收據(jù)；3、解除協(xié)議簽訂后，北帆公司保證標(biāo)的物現(xiàn)狀，所有房屋和設(shè)施所有權(quán)歸國凱公司。同日，和興公司（甲方）與北帆公司（乙方）、華帆公司（丙方）簽訂房屋租賃合同糾紛解決協(xié)議，約定：甲、乙、丙三方就興海路11-2號(hào)房屋租賃合同糾紛解決事宜，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成本協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。協(xié)議第一條約定，甲、乙雙方原房屋租賃合同自2011年9月30日終止。協(xié)議第二條約定，甲方支付房屋租賃補(bǔ)償款1990000元和搬家費(fèi)100000元，款項(xiàng)支付方式：（一）簽訂本協(xié)議后，甲方支付房屋租賃補(bǔ)償款1500000元和100000元搬家費(fèi)，合計(jì)1600000元，乙方10日內(nèi)給甲方房屋租賃費(fèi)的發(fā)票；（二）2012年3月30日前，乙、丙方騰退現(xiàn)在興海路11-2號(hào)內(nèi)房屋場地，且完整無損地交付所有房屋、增加新建房屋（二層鋼結(jié)構(gòu)及裝修）及相關(guān)附屬設(shè)施給甲方，因丙方在此地注冊，丙方同期內(nèi)進(jìn)行注冊地址工商變更遷出、騰退房屋場地。2012年3月30日前，甲方不收取乙、丙方使用房屋租賃費(fèi)；（三）2012年3月30日前，乙、丙方騰退和遷出工商注冊后，甲方支付余款490000元，乙方10日內(nèi)給甲方房屋租賃費(fèi)的發(fā)票；（四）如果乙、丙方不能按時(shí)騰退和遷出工商注冊，則從2011年9月30日開始按照1375平方米面積每日每平方米1.2元支付給甲方房屋使用費(fèi)；如果甲方按時(shí)不能支付款項(xiàng)，則按照每日1000元支付違約金；如果乙方不能按時(shí)給付房屋租賃費(fèi)發(fā)票，則按照每日1000元支付違約金。協(xié)議第三條約定，騰退房屋場地之前，甲、乙雙方的水、電、供暖等支出按雙方原房屋租賃合同相關(guān)約定結(jié)算；乙、丙雙方的水、電、供暖等費(fèi)用自行解決。協(xié)議第六條約定，乙方和丙方是同一法定代表人的企業(yè)，共同使用需要騰退的房屋場地，乙方和丙方共同承擔(dān)本協(xié)議約定；本協(xié)議中的房屋租賃補(bǔ)償款和搬家費(fèi)是對(duì)乙方和丙方兩家公司的，款項(xiàng)由乙方領(lǐng)取，具體由該兩家公司自行分配。

2012年1月1日，和興公司與北京市赫凱科技發(fā)展中心（下稱赫凱中心）簽訂房屋租賃合同，和興公司承租赫凱中心興海路11-2號(hào)房屋，建筑面積約8700平方米，租期自2011年10月1日至2015年3月31日止，房屋租金每日0.6元／平方米。經(jīng)原審法院核實(shí)，國凱公司授權(quán)赫凱中心與和興公司簽訂房屋租賃合同。

2012年4月5日，和興公司與北帆公司、華帆公司的法定代表人張中迅簽訂交房驗(yàn)收說明，內(nèi)容為：北帆公司按房屋租賃合同糾紛解決協(xié)議第二條第二款規(guī)定，于2012年3月31日騰退興海路11-2號(hào)房屋場地，2012年4月5日經(jīng)雙方現(xiàn)場驗(yàn)收基礎(chǔ)設(shè)施合格。按照協(xié)議第二條第三款，和興公司應(yīng)支付北帆公司余款490000元，有關(guān)水、電、供暖等費(fèi)用待北帆公司遷出工商注冊后再結(jié)算，費(fèi)用從應(yīng)支付余款490000元扣減后支付，北帆公司提供房屋租賃費(fèi)的發(fā)票。

本案審理中，北帆公司、華帆公司提交企業(yè)入園申請表復(fù)印件、備案登記流轉(zhuǎn)單復(fù)印件、企業(yè)遷移通知書復(fù)印件、企業(yè)遷出核準(zhǔn)通知書復(fù)印件，用以證明：2012年3月27日華帆公司向北京市石景山區(qū)八大處高科技園區(qū)管理中心辦公室提交企業(yè)入園申請表，并經(jīng)審批同意入園；2012年8月20日，華帆公司到北京市工商行政管理局石景山分局蘋果園工商所辦理登記手續(xù)，同日，北京市工商行政管理局石景山分局向北京市工商行政管理局大興分局開具同意華帆公司遷入的企業(yè)遷移通知書；2012年8月27日，北京市工商行政管理局大興分局向華帆公司發(fā)出企業(yè)遷出核準(zhǔn)通知書；2012年8月，華帆公司遷出工商注冊的事宜已經(jīng)完成，但是工商管理部門辦理變更登記需要一段時(shí)間。和興公司認(rèn)為上述證據(jù)并非原件，亦無法證明華帆公司何時(shí)遷出。

原審審理中，北帆公司、華帆公司與和興公司就雙方水、電、供暖等費(fèi)用問題進(jìn)行協(xié)商，雙方最終協(xié)商確認(rèn)北帆公司、華帆公司應(yīng)當(dāng)給付和興公司水、電、供暖等費(fèi)用共計(jì)87106.78元。雙方就和興公司要求的違約金問題不能達(dá)成協(xié)議。北帆公司申請財(cái)產(chǎn)保全，要求保全和興公司存款600000元，原審法院于2013年2月1日凍結(jié)和興公司在北京農(nóng)商銀行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)支行涼水河分理處基本賬戶存款600000元。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、房屋租賃合同、華帆公司營業(yè)執(zhí)照、房屋租賃合同糾紛解決協(xié)議、企業(yè)遷出核準(zhǔn)通知書、交房驗(yàn)收說明、房屋產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為：和興公司與北帆公司、華帆公司簽訂的房屋租賃合同糾紛解決協(xié)議系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)各方當(dāng)事人具有法律約束力。根據(jù)協(xié)議約定，2012年3月30日前華帆公司應(yīng)進(jìn)行注冊地址工商變更遷出。根據(jù)查明的事實(shí)，華帆公司沒有在2012年3月30日前遷出工商注冊，構(gòu)成違約，北帆公司、華帆公司對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于上述違約行為給和興公司造成的實(shí)際損失，和興公司未能提供充分證據(jù)予以證明，原審法院結(jié)合上述協(xié)議中關(guān)于如果北帆公司、華帆公司不能按時(shí)遷出工商注冊則支付房屋使用費(fèi)的約定，酌情確定違約金數(shù)額，并無不當(dāng)。綜上，和興公司的上訴請求缺乏依據(jù)，本院不予支持。原審判決并無不當(dāng)，本院予以維持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，本院判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費(fèi)9800元，由北京北帆恒業(yè)科技開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1150元（已交納），由北京航天和興科技有限公司負(fù)擔(dān)8650元（于本判決生效后7日內(nèi)交至原審法院）；反訴案件受理費(fèi)3715元，由北京航天和興科技有限公司負(fù)擔(dān)2093元（已交納），由北京北帆恒業(yè)科技開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1622元（于本判決生效后7日內(nèi)交至原審法院）；二審案件受理費(fèi)4854元，由北京航天和興科技有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

財(cái)產(chǎn)保全申請費(fèi)3520元，由北京北帆恒業(yè)科技開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)550元（已交納），由北京航天和興科技有限公司負(fù)擔(dān)2970元（于本判決生效后7日內(nèi)交至原審法院）。

本判決為終審判決。

審判長  李蔚林

代理審判員  劉苑薇

代理審判員  何江恒

二〇一三年十二月三十日

書記員  祝石