徐鵬飛等與北京馬駒橋火紅紅倉儲服務中心確認房屋租賃合同無效糾紛

徐鵬飛等與北京馬駒橋火紅紅倉儲服務中心確認合同無效糾紛二審民事判決書

北京市第三中級人民法院

民事判決書

（2019）京03民終1178號

上訴人（原審原告）：崔建銘，男，1964年5月2日出生，漢族，住北京市通州區。

委托訴訟代理人：趙磊，北京市澤文律師事務所律師。

委托訴訟代理人：李雙龍，北京君顏律師事務所律師。

上訴人（原審原告）徐鵬飛，1988年3月29日出生，漢族，住北京市通州區。

委托訴訟代理人：趙磊，北京市澤文律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：北京馬駒橋火紅紅倉儲服務中心，住所地北京市通州區馬駒橋鎮北門口村***號。

經營者：羅愛軍，男，1968年9月4日出生，回族，住北京市通州區***號。

原審第三人：劉文平，男，1960年1月16日出生，回族，住北京市通州區**號。

原審第三人：羅愛民，男，1970年12月9日出生，回族，住北京市通州區***號。

上訴人崔建銘、徐鵬飛因與被上訴人北京馬駒橋火紅紅倉儲服務中心（以下簡稱馬駒橋服務中心）、原審第三人劉文平、羅愛民確認合同無效糾紛一案，不服北京市通州區人民法院（2018）京0112民初25559號民事判決，向法院提起上訴。法院立案后，依法組成合議庭，對本案進行了審理。本案現已審理終結。

崔建銘、徐鵬飛上訴請求：1.撤銷一審判決第二、三、四、五項；2.支持崔建銘、徐鵬飛的原審訴訟請求；三、上訴費由馬駒橋服務中心承擔。事實及理由：一、根據已生效判決確定的拆遷騰挪時間為2017年7月20日，因此崔建銘、徐鵬飛主張的退還房屋的實際費的時間起算日應為2017年8月1日具有事實和法律依據。崔建銘、徐鵬飛認為退還租金應從2017年8月1日計算。二、合同無效屬合同自始無效，產生恢復原狀與相互返還的法律后果。涉案房屋屬崔建銘、徐鵬飛出資興建，房屋被拆除后，馬駒橋服務中心應承擔返還涉案房屋補償的法律義務；三、馬駒橋服務中心應承擔因該合同無效導致的崔建銘、徐鵬飛改造費用損失及信賴利益損失。

馬駒橋服務中心、羅愛民稱不同意崔建銘、徐鵬飛的上訴請求，同意一審判決。

劉文平稱對一審判決沒有什么意見，與其無關。

崔建銘、徐鵬飛向一審法院起訴請求：1、判令崔建銘、徐鵬飛與馬駒橋服務中心之間簽訂的房屋租賃合同無效；2、判令馬駒橋服務中心支付改造費用3923600元，返還2017年8月1日至2018年10月1日租金116674元、信賴利益損失886849元，共計4927132元；3、訴訟費用由馬駒橋服務中心承擔。

一審法院認定事實：2015年7月1日，崔建銘、徐鵬飛（承租方，乙方）與馬駒橋服務中心（出租方，甲方）簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱合同），約定由乙方承租甲方位于北京市通州區馬駒橋鎮北門口村內工業園區的約為1000多平方米上的房屋建筑。租期十年，自2015年10月1日至2025年10月1日（2015年7月1日至2015年10月1日甲方無償提供乙方三個月的房屋改造時間），年租金為100000元，自第三年始每三年遞增當年年租金的10%，租金按照先付后用的原則，每三年支付一次。從2015年10月1日起，首付300000元作為前三年的租金。從2018年10月1日起支付330000元，作為此三年的租金，以后以此類推。本合同自簽訂之日起，乙方應支付甲方前三年的租金300000元。合同第三條第（二）款第5項約定，因國家建設占地，自然災害等不可抗力原因，導致甲乙雙方必須終止合同時，如自簽訂合同之日起五年之內國家占地，甲方應將拆遷補償金額的百分之二十付予乙方，作為補償。如自合同簽訂之日起五年之后國家占地，拆遷補償與乙方無關，乙方應無條件搬出，但甲方應退還乙方未使用完的租金。如遇自然災害等不可抗力因素，甲乙雙方互不相關。2015年9月27日，崔建銘、徐鵬飛（乙方）與馬駒橋服務中心（甲方）簽訂《協議書》約定，在原合同補充協議，甲方應當保證乙方正常在工業園區一千多平米建筑公寓，乙方只管建筑公寓，建筑以外的都由甲方負責，建筑過程中有損失都由甲方承擔。

合同簽訂后雙方即開始履行合同。崔建銘、徐鵬飛支付馬駒橋服務中心前三年租金300000元。崔建銘、徐鵬飛拆除原有建筑物后新建房屋3200平方米。2016年12月1日，崔建銘、徐鵬飛與案外人鄭某某簽訂《房屋租賃合同》，將上述新建房屋99間進行出租。2018年，涉案房屋因北京市通州區環區界生態過渡帶建設工程二期項目被拆除騰退，經崔建銘、徐鵬飛、馬駒橋服務中心及第三人劉文平確認，涉案房屋騰退補償款為每平方米1260元，共3200平方米，每平方米應付拆除清運費50元。

2018年2月9日，案外人鄭某某曾起訴崔建銘、徐鵬飛，要求退還剩余租金并賠償損失等。北京市通州區人民法院審理后作出（2018）京0112民初4516號民事判決，以崔建銘、徐鵬飛未提交涉案房屋建設工程規劃許可證為由確認房屋租賃合同無效，鄭某某于庭審當日2018年3月23日已將涉案房屋交還崔建銘、徐鵬飛，崔建銘、徐鵬飛退還鄭某某2018年3月24日至2019年3月15日的使用費586849.32元。鄭某某不服并提出上訴，北京市第三中級人民法院經審理后作出（2018）京03民終6112號民事判決認為，因2017年7月20日國家騰退工作開始，導致鄭某某無法正常使用涉案房屋，且雙方已于2017年9月30日簽訂的《協議》中約定：“甲方同意在國家騰退工作期間，從2017年9月1日開始，免除乙方在國家騰退工作期間的房屋租金。直至乙方可以正常使用相應全部房屋后，甲方可以開始按照《房屋租賃合同》相應價格規定扣費，國家騰退工作情況不應超過6個月（截止日期為2018年3月1日），否則甲方乙方按原合同實施”，故綜合考慮鄭某某因騰退工作無法正常使用租賃房屋的情況，以及雙方經協商一致免除房屋租金的情況，認定在一審法院確定的使用費的基礎上，崔建銘、徐鵬飛仍應另外返還鄭某某2017年9月1日至2018年3月1日期間的房屋占有使用費，并因此改判崔建銘、徐鵬飛返還鄭某某已付使用費886849.32元。

一審法院認為，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。無獨立請求權的第三人經人民法院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭，或者未經法庭許可中途退庭的，不影響案件的審理。本案中，雙方均未提交涉案房屋建設工程規劃許可證，拆除原有房屋后新建房屋依然未辦理建設工程規劃許可證，故崔建銘、徐鵬飛、馬駒橋服務中心簽訂的《房屋租賃合同》及《協議書》無效。上述合同無效后，馬駒橋服務中心應退還崔建銘、徐鵬飛未使用期間的使用費，崔建銘、徐鵬飛稱應退還2017年8月1日后租金，馬駒橋服務中心則稱應退還拆除之日后租金。在鄭某某與崔建銘、徐鵬飛房屋租賃合同糾紛一案中，因鄭某某與崔建銘、徐鵬飛之間簽訂有約定騰退期間扣除租金的《協議》，而在本案中崔建銘、徐鵬飛與馬駒橋服務中心并未存在類似約定，崔建銘、徐鵬飛一直使用涉案房屋及場地直至拆除，故馬駒橋服務中心應退還拆除之日后使用費。關于拆除之日，崔建銘、徐鵬飛庭審中雖稱在2018年2月底拆除，但在民事起訴書中稱“2018年4月，該房屋被馬駒橋政府拆除”，在鄭某某與崔建銘、徐鵬飛房屋租賃合同糾紛一案中鄭某某在2018年3月23日仍可對涉案房屋予以交接，可見此時尚未拆除，因崔建銘、徐鵬飛、馬駒橋服務中心均未提供準確拆除日期，法院以崔建銘、徐鵬飛在民事起訴書中所稱拆除日期2018年4月的首日作為拆除日期以便計算未使用期間使用費。

在本案中，《房屋租賃合同》雖屬無效合同，但合同中關于涉及拆遷騰退相關權利義務的約定系雙方簽約時根據實際情況、履約風險等因素做出的一致意思表示，該約定能夠體現雙方對于各自風險的預估與評判，對于雙方簽約與否具有關鍵作用。現因北京市通州區環區界生態過渡帶建設工程二期項目，涉案房屋被拆除，對于雙方損失的承擔應以合同約定為主要參考。合同第三條第（二）款第5項約定，因國家建設占地，自然災害等不可抗力原因，導致甲乙雙方必須終止合同時，如自簽訂合同之日起五年之內國家占地，甲方應將拆遷補償金額的百分之二十付予乙方，作為補償。由此可見，雙方對于因拆遷騰退給崔建銘、徐鵬飛造成經濟損失的補償方式已有明確約定，法院以此計算崔建銘、徐鵬飛的損失數額。依據雙方確認的崔建銘、徐鵬飛所建房屋的面積、補償單價，扣除拆除清運費用，涉案房屋騰退補償款為3872000元，依據合同約定，馬駒橋服務中心應將騰退補償款的20%即774400元支付崔建銘、徐鵬飛。依據崔建銘、徐鵬飛、馬駒橋服務中心及第三人劉文平所述，目前騰退補償款已實際發放40%，其余部分尚未發放，對于未發放部分的履行期間，法院依據實際情況適當予以延長。對于崔建銘、徐鵬飛的其他訴訟請求，依據不足，法院不予支持。

綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百四十條之規定，判決：

一、崔建銘、徐鵬飛與北京馬駒橋火紅紅倉儲服務中心于2015年7月1日簽訂的《房屋租賃合同》及2015年9月27日簽訂的《協議書》無效；二、北京馬駒橋火紅紅倉儲服務中心退還崔建銘、徐鵬飛未使用期間使用費50136.99元，于判決生效之日起七日內執行清；三、北京馬駒橋火紅紅倉儲服務中心支付崔建銘、徐鵬飛損失309760元，于判決生效之日起七日內執行清；四、北京馬駒橋火紅紅倉儲服務中心支付崔建銘、徐鵬飛損失464640元，于2019年6月30日前執行清；五、駁回崔建銘、徐鵬飛的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費23109元，由崔建銘、徐鵬飛負擔19243元（已交納），由北京馬駒橋火紅紅倉儲服務中心負擔3866元，于判決生效之日起七日內交納。

法院二審期間，各方均未提供新證據。法院經審理查明的其他事實與一審查明一致，法院予以確認。

本院認為，本案二審爭議的焦點在于涉案合同的效力及其后續處理問題，主要涉及租金返還和損失賠償兩個方面。就本案合同效力而言，涉案房屋租賃合同所涉房屋因未取得房屋建設規劃許可證、違反了有關法律、法規之規定，應屬無效。合同無效后，作為出租方的馬駒橋服務中心應將拆除后的租金返還承租人，一審法院根據崔建銘、徐鵬飛在起訴中所主張的日期為拆除日期，據此核算應予返還的租金數額合理正確。關于損失賠償問題，一審法院參照雙方在合同中的相關約定，酌予確定的賠償數額，亦公平適當。

綜上，崔建銘、徐鵬飛的上訴請求缺乏事實和法律依據，法院不予支持。原審判決并無不當，法院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費46218元，由崔建銘、徐鵬飛負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審判長  林存義

審判員  張印龍

審判員  趙霞

二〇一九年一月二十八日

書記員  李月明