靳啟躍與北京通運達物業(yè)管理有限公司排除妨害糾紛

靳啟躍與北京通運達物業(yè)管理有限公司排除妨害糾紛二審民事判決書

北京市第三中級人民法院

民事判決書

（2018）京03民終473號

上訴人（原審被告）：靳啟躍，男，1960年4月13日出生，住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：風志，北京市仁杰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京通運達物業(yè)管理有限公司，住所地北京市通州區(qū)車站路9號。

法定代表人：李巖，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：季宗旗，北京市天正律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉義亭，男，1963年1月27日出生，住北京市通州區(qū)。

上訴人靳啟躍因與被上訴人北京通運達物業(yè)管理有限公司（以下簡稱通運達公司）排除妨害糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2016）京0112民初42898號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月2日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人靳啟躍及其委托訴訟代理人風志，被上訴人通運達公司之法定代表人李巖及其委托訴訟代理人季宗旗、劉義亭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

靳啟躍上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回通運達公司的全部訴訟請求。2.二審案件受理費由通運達公司負擔。事實和理由：一、一審法院認定通運達公司系涉訴房屋的實際接管人和管理單位明顯是認定事實不清。1.通運達公司是由北京通盛達投資管理公司（以下簡稱通盛達公司）和北京金通資產(chǎn)經(jīng)營管理公司（以下簡稱金通公司）作為股東于2002年1月28日成立的一家物業(yè)管理公司，其主要經(jīng)營范圍為物業(yè)管理。一審判決既認定通盛達公司已于2002年6月12日將涉訴房屋的管理權(quán)交由通運達公司接管，又認定金通公司委托通運達公司對涉訴房屋進行物業(yè)管理，明顯自相矛盾。實際接管涉訴房屋的是通運達公司還是金通公司存疑。從通運達公司的一審民事起訴書可知，通運達公司也并不認為自己是涉訴房屋的實際接管單位。在通運達公司的證據(jù)材料自相矛盾，其主張也與其證據(jù)互相矛盾的情況下，一審法院對通運達公司的全部證據(jù)均加以認定，并得出通運達公司系涉訴房屋實際接管單位的錯誤認定顯然是認定事實不清。2.一審法院認定通運達公司系涉訴房屋的管理單位是故意混淆管理單位與物業(yè)管理單位的概念。一審法院在“經(jīng)審理查明”部分認定金通公司委托通運達公司對涉訴房屋進行物業(yè)管理，但在“本院認為”部分卻直接認定通運達公司系涉訴房屋的管理單位，故意省略了“物業(yè)”二字。根據(jù)國務(wù)院公布的《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)管理公司是為業(yè)主服務(wù)的。而“管理”的定義顯然不同于“物業(yè)管理”，管理具有領(lǐng)導(dǎo)、控制、指揮等手段，主體往往不對等。一審法院故意混淆管理與物業(yè)管理的概念，嚴重侵害了靳啟躍的合法權(quán)益。通運達公司在一審民事起訴書中自稱對涉訴房屋實施經(jīng)營管理，而本案涉訴房屋的性質(zhì)是破產(chǎn)企業(yè)移交的非經(jīng)營性資產(chǎn)，是北京冷凍機廠按單位福利政策分配給靳啟躍的福利分房，不可能讓通運達公司去實施經(jīng)營管理。靳啟躍和通運達公司是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

二、一審法院在訴訟程序上存在諸多問題。通運達公司以房屋租賃合同糾紛對靳啟躍提起訴訟，一審法院在屢次開庭中也是以此法律關(guān)系進行審理，但最后的一審判決書卻將其調(diào)整為排除妨害糾紛。靳啟躍在一審期間的答辯和舉證均是圍繞房屋租賃合同糾紛進行，在通運達公司未向法庭表示要變更其所主張的法律關(guān)系，一審法院也未向雙方當事人進行任何釋明的情況下，一審法院直接調(diào)整了本案法律關(guān)系，剝奪了靳啟躍答辯和舉證的權(quán)利，嚴重侵害了靳啟躍的合法權(quán)益。2.在本案第二次開庭審理后，時隔近5個月后，一審法院突然通知靳啟躍本案因通運達公司變更訴訟請求需要再次開庭。而實際上只是通運達公司放棄了部分訴訟請求，其保留的訴訟請求與一審民事起訴書中列明的和此前庭審中主張的訴訟請求完全一致。靳啟躍請法庭釋明為何通運達公司放棄部分訴訟請求法院還要安排開庭，一審法官至今未作任何答復(fù)。從判決結(jié)果上看，原審法院安排再次開庭只是為了讓通運達公司提交《房屋建筑安全（含抗震）鑒定報告》，而該報告恰恰是一審法院作出判決靳啟躍騰退房屋的唯一依據(jù)。而該報告給出的處理建議實際上也包括兩種方案，即采取整體加固或拆除重建等措施。一審法院卻直接認定涉訴樓房需要整體拆除重建。

三、金通公司單方制定的《北京市通州區(qū)×號簡易住宅樓周轉(zhuǎn)安置方案》是靳啟躍不同意騰退房屋的原因所在。靳啟躍是原北京冷凍機廠職工，涉訴房屋是冷凍機廠分配給靳啟躍的福利分房。冷凍機廠破產(chǎn)后，其非經(jīng)營性資產(chǎn)移交給北京通盛達交通運輸經(jīng)營管理公司，并非通運達公司所述金通公司取得原北京冷凍機廠國有非經(jīng)營性資產(chǎn)所有權(quán)。雖然《關(guān)于通盛達公司名稱變更的批復(fù)》中提到原通盛達公司的相關(guān)資料移交給金通公司。但資料移交與權(quán)利移交并非同一概念，且該批復(fù)是對通盛達公司名稱變更的批復(fù)，在其中對公司債權(quán)、債務(wù)、資產(chǎn)及財務(wù)進行權(quán)利移交亦不恰當、不合法。由此可見，金通公司不是涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)人，通運達公司在一審訴訟中也明確表示了該觀點。金通公司既不是涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)人，也不是破產(chǎn)非經(jīng)營性資產(chǎn)的接收人，其單方制定的安置方案沒有法律依據(jù)。通運達公司主張金通公司系涉訴房屋改造項目的實施主體，應(yīng)當向法庭提交充分證據(jù)予以證明。根據(jù)《關(guān)于加快簡易住宅樓改造的實施意見（試行）》第六條，涉訴房屋的立項應(yīng)當提供老舊辦等部門的書面意見，靳啟躍等居民并未見到過上述文件。并且，也未按照該實施意見第十一條，為靳啟躍等人在內(nèi)的90余戶做好安置工作。金通公司單方制定的安置方案沒有征詢靳啟躍等90余戶基于福利分房獲得上述房屋的居民的意見，沒有體現(xiàn)靳啟躍等居民對上述房屋的福利性，通運達公司亦不符合《關(guān)于印發(fā)<關(guān)于加快簡易住宅樓改造的實施意見（試行）>的通知》中的規(guī)定。在此情況下，靳啟躍堅決不能從涉訴房屋中騰退。

四、一審訴訟中，靳啟躍提出通運達公司不是本案適格原告的問題，一審法院認為依據(jù)不足不予采信。但一審法院認定案由是排除妨害，這是物權(quán)請求權(quán)，通運達公司非涉訴房屋的物權(quán)人，其一審原告主體不適格，一審法院認定事實錯誤，適用法律錯誤。

通運達公司辯稱：同意一審判決，請求維持。關(guān)于主體資格問題，經(jīng)北京冷凍機廠清算組、通盛達公司接管，通運達公司經(jīng)授權(quán)，對涉訴兩棟簡易房屋享有管理權(quán)，是對樓房的實際管理，不是小區(qū)物業(yè)管理，不收取物業(yè)管理費。不論本案案由是房屋租賃合同糾紛還是排除妨害糾紛，涉訴樓房非常危險，通運達公司行使管理人職責非常合法，主體適格。關(guān)于案由，通運達公司起訴時是房屋租賃合同糾紛，庭審中一審法院詢問當事人對案由的調(diào)整，雙方均無異議。關(guān)于產(chǎn)權(quán)問題，北京冷凍機廠破產(chǎn)清算組根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)定，金通公司作為產(chǎn)權(quán)人，有足夠證據(jù)。根據(jù)市住建委18號文、通州政府的文件，通運達公司有權(quán)利管理。

通運達公司向一審法院起訴請求：判令靳啟躍立即將北京市通州區(qū)×號房屋騰退并交還給通運達公司，并要求靳啟躍負擔本案訴訟費用。

一審法院經(jīng)審理查明：靳啟躍原系北京冷凍機廠職工，靳啟躍經(jīng)北京冷凍機廠安排居住在×號房屋。北京冷凍機廠于2000年11月申請破產(chǎn)，于2000年12月經(jīng)北京市高級人民法院裁定宣告破產(chǎn)，2001年12月，北京冷凍機廠破產(chǎn)程序終結(jié)。2002年5月，《北京冷凍機廠非經(jīng)營性資產(chǎn)移交處置方案》載明北京冷凍機廠破產(chǎn)清算組將北京冷凍機廠的非經(jīng)營性資產(chǎn)移交給通州區(qū)政府指定的機構(gòu)，其中移交的非經(jīng)營性資產(chǎn)中包括通州區(qū)×號院的兩棟單身宿舍樓，分別用于單身宿舍、職工周轉(zhuǎn)房及辦公用房，其中職工周轉(zhuǎn)房94間，共用廚房21間，《處置方案》的附件中列明了非住宅用房的移交清單、非經(jīng)營性資產(chǎn)職工花名冊（包括本案當事人靳啟躍，房屋使用情況為周轉(zhuǎn)租賃）。

2002年6月12日，北京冷凍機廠破產(chǎn)清算組（資產(chǎn)移交方，甲方）與通盛達公司（資產(chǎn)接收方，乙方）簽訂《北京冷凍機廠非經(jīng)營性資產(chǎn)移交接管協(xié)議》，甲方將非經(jīng)營性資產(chǎn)清單所列出的未出售房屋的所有權(quán)和管理責任、非經(jīng)營性資產(chǎn)清單所列建筑物相應(yīng)的土地使用權(quán)移交給乙方，交接工作期限為30天，自2002年6月12日起至2002年7月11日。自協(xié)議簽訂之日，乙方全面接管破產(chǎn)企業(yè)自管的公有住房享有的權(quán)利和義務(wù)，資產(chǎn)交接期限過后，開始履行對接管資產(chǎn)的管理職責。

2002年6月12日，通盛達公司下發(fā)《關(guān)于市屬破產(chǎn)企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)交由通運達公司接管的決定》（通盛達（2002）6號），載明：根據(jù)市政辦發(fā)[2002]20號文件，經(jīng)通盛達公司經(jīng)理辦公會研究決定：將市屬破產(chǎn)企業(yè)的非經(jīng)營性資產(chǎn)（其中即包括北京冷凍機廠的非經(jīng)營性資產(chǎn)）的管理權(quán)交由通運達公司接管。

2004年10月，北京市通州區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（以下簡稱通州區(qū)國資委）下發(fā)《關(guān)于進行企業(yè)重組改建國有資產(chǎn)運營公司的決定》（通國資發(fā)[2004]28號），決定將原通盛達公司管理的17家企業(yè)（其中包括通運達公司）劃歸金通公司管理。

金通公司委托通運達公司對×號進行物業(yè)管理，靳啟躍向通運達公司支付房費及水費等費用。

2012年6月，為促進本市現(xiàn)存的882棟簡易住宅樓改造工作，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市發(fā)改委、北京市規(guī)劃委員會、北京市國土資源局聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加快簡易住宅樓改造的實施意見（試行）》的通知（京建法[2012]18號）。

2014年，金通公司委托中電投工程研究檢測評定中心對涉案兩棟簡易樓進行了檢測評定，鑒定結(jié)論為房屋部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載力不能滿足正常使用要求，局部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)險情，安全性評級為C級，處理建議為：本工程所測×號樓使用時間均已超過40年，房屋安全性等級為C級（局部危險房屋），大量承重墻的抗震承載力不滿足現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范要求，部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件存在不同程度的損傷及缺陷，加固改造費用較高且難度較大，建議拆除重建。

2016年1月，為保障×號簡易住宅樓改造項目的順利進行，金通公司根據(jù)京建法[2012]18號《關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加快簡易住宅樓改造的實施意見（試行）》的通知》文件規(guī)定，并按照區(qū)政府2015年民生工程的工作安排，制定了《北京市通州區(qū)×號簡易住宅樓周轉(zhuǎn)安置方案》。

2016年5月，北京市通州區(qū)住建委針對金通公司的安置方案出具回復(fù)（通住建委函[2016]131號），原則同意金通公司的方案意見，具體安排如下：一、同意你單位（金通公司）作為北京市通州區(qū)×號簡易住宅樓改造項目實施主體，具體負責住戶宣傳、施工手續(xù)辦理、施工管理以及組織驗收、結(jié)算評審工作；二、認真落實《關(guān)于加強房屋建筑抗震節(jié)能綜合改造工程招投標管理工作的意見》，嚴格合格承包人名冊制度，保證施工監(jiān)理招標工作公開、透明；三、做好轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的思想動員和政策講解工作，告知業(yè)主權(quán)利和義務(wù)，按時完成搬遷工作；四、認真執(zhí)行簡易住宅樓周轉(zhuǎn)安置方案，統(tǒng)一補償標準，明確安置程序，確保回遷選房公平、公正、公開；五、根據(jù)工作進展，適時調(diào)整工作方法，主動排查矛盾糾紛，維護社會穩(wěn)定，保證周轉(zhuǎn)安置工作順利實施。六、以《北京冷凍機廠非經(jīng)營性資產(chǎn)移交處置方案》記載職工名冊為依據(jù)，發(fā)放周轉(zhuǎn)安置費。

2016年7月，金通公司在涉案×號張貼《通知》，內(nèi)容為根據(jù)《北京市通州區(qū)住建委關(guān)于北京市通州區(qū)×號簡易住宅樓周轉(zhuǎn)安置方案的回復(fù)》（通住建委函[2016]131號）文件規(guī)定，金通公司作為北京市通州區(qū)×號簡易住宅樓改造項目實施主體，通知如下：一、于2016年8月1日起實施通州區(qū)×號簡易住宅樓改造工作。二、搬遷范圍（略）。三、與改造項目相關(guān)的文件、政策和周轉(zhuǎn)安置方案將于2016年8月1日按戶發(fā)放。上述搬遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物需要拆除重建，全部需要搬遷的承租人請主動配合，做好房屋的騰退工作。

2017年8月，金通公司委托北京市建設(shè)工程質(zhì)量第一檢測所有限責任公司對涉案房屋結(jié)構(gòu)綜合安全性進行了鑒定，鑒定結(jié)論為房屋結(jié)構(gòu)綜合安全性等級評定為D級，房屋結(jié)構(gòu)安全性不符合《房屋結(jié)構(gòu)綜合安全性鑒定標準》DB11/637-2015的安全性要求，影響整體安全；建筑抗震能力嚴重不符合現(xiàn)行國家標準《建筑抗震鑒定標準》GB50023-2009和《房屋結(jié)構(gòu)綜合安全性鑒定標準》DB11/637-2015的要求；在后續(xù)使用年限內(nèi)嚴重影響結(jié)構(gòu)整體安全性能及整體抗震性能。處理建議為：根據(jù)綜合安全性鑒定結(jié)果，必須采取整體加固或拆除重建等措施。

通運達公司表示根據(jù)上述房屋結(jié)構(gòu)安全性鑒定結(jié)論及通州區(qū)住建委批復(fù)的安置方案，靳啟躍現(xiàn)居住房屋所在的×號樓系D級危房，應(yīng)當立即整體加固或拆除，通運達公司作為接受金通公司委托的物業(yè)管理單位，有權(quán)要求靳啟躍從其居住的涉案房屋騰退并將房屋交付給通運達公司，以便進行×號簡易住宅樓的整體拆除工作。

上述事實有北京市破產(chǎn)企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)移交暫行辦法、北京冷凍機廠非經(jīng)營性資產(chǎn)移交接管協(xié)議、關(guān)于市屬破產(chǎn)企業(yè)非經(jīng)營資產(chǎn)交由通運達公司接管的決定、關(guān)于進行企業(yè)重組改建國有資產(chǎn)運營公司的決定、關(guān)于通盛達公司名稱變更的批復(fù)、關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加快簡易住宅樓改造的實施意見（試行）》的通知、通州區(qū)住建委《關(guān)于北京市通州區(qū)×號簡易住宅樓周轉(zhuǎn)安置方案》的批復(fù)、北京市重大項目建設(shè)指揮部辦公室《關(guān)于通州區(qū)簡易樓和抗震節(jié)能綜合改造規(guī)劃設(shè)計方案的請示》的回復(fù)、公告、收據(jù)房屋建筑安全鑒定報告、信訪事項答復(fù)意見書、復(fù)查答復(fù)意見書及雙方當事人陳述等證據(jù)在案佐證。

一審法院認為：公民、法人的合法權(quán)益受法律保護。根據(jù)本案查明的事實，兩棟簡易住宅樓的房屋結(jié)構(gòu)安全性經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定，2017年8月鑒定機構(gòu)出具的鑒定結(jié)論為，兩棟簡易住宅樓的房屋結(jié)構(gòu)安全性經(jīng)鑒定為D級，處置建議為必須進行整體加固或拆除。再結(jié)合建設(shè)部《城市危險房屋管理規(guī)定》及《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》（北京市人民政府令第229號）的規(guī)定，D級危房是整棟樓的承重結(jié)構(gòu)承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險情，構(gòu)成整棟危房，需立即停止使用、整體拆除的房屋。

本案中兩棟簡易住宅樓的產(chǎn)權(quán)人原系北京冷凍機廠，2000年北京冷凍機廠破產(chǎn)后，包括兩棟簡易住宅樓在內(nèi)的非經(jīng)營性資產(chǎn)移交給通盛達公司接管，后通盛達公司將接管的市屬非經(jīng)營性資產(chǎn)（包括兩棟簡易住宅樓）

交由通運達公司接管。2004年10月，通州區(qū)國資委決定將通運達公司劃歸金通公司管理。其后金通公司仍舊決定委托通運達公司對兩棟簡易住宅樓進行管理，靳啟躍亦向簡易樓的管理單位通運達公司交納房費及水費等費用，因此通運達公司作為涉案兩棟簡易住宅樓的實際接管和管理單位，在兩棟簡易住宅樓經(jīng)鑒定為D級危房，需要整體拆除重建的情況下，有權(quán)以自己的名義提起訴訟，要求靳啟躍將居住的涉案×號房屋騰退和交付，靳啟躍所稱通運達公司并非一審適格原告的辯解意見，依據(jù)不足，法院不予采信。靳啟躍作為涉案×號房屋的居住人，在房屋所在樓棟被確定為D級危房，繼續(xù)居住將存在重大人身、財產(chǎn)安全隱患的情況下，應(yīng)立即將其居住房屋騰退并交付給管理單位予以拆除重建。綜上，對通運達公司要求靳啟躍將其居住的涉案×號房屋騰退并交付的訴訟請求，法院予以支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第三條、第一百七十九條之規(guī)定，判決：靳啟躍立即將北京市通州區(qū)×號房屋騰退并交付給北京通運達物業(yè)管理有限公司，于判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清。

本院二審查明的事實與一審查明的事實一致。

本院認為：根據(jù)鑒定機構(gòu)出具的鑒定結(jié)論及建設(shè)部《城市危險房屋管理規(guī)定》及《北京市房屋建筑使用安全管理辦法》（北京市人民政府令第229號）的規(guī)定，本案兩棟簡易住宅樓作為D級危房，需立即停止使用、整體拆除。為保證居住人員的生命財產(chǎn)安全，靳啟躍應(yīng)及時騰退房屋。本案中兩棟簡易住宅樓的產(chǎn)權(quán)人原系北京冷凍機廠，2000年北京冷凍機廠破產(chǎn)后，包括兩棟簡易住宅樓在內(nèi)的非經(jīng)營性資產(chǎn)移交給通盛達公司接管，后通盛達公司將接管的市屬非經(jīng)營性資產(chǎn)（包括兩棟簡易住宅樓）交由通運達公司接管。2004年10月，通州區(qū)國資委決定將通運達公司劃歸金通公司管理。其后金通公司仍舊決定委托通運達公司對兩棟簡易住宅樓進行管理，靳啟躍亦向通運達公司交納房費及水費等費用。因此通運達公司應(yīng)為涉案兩棟簡易住宅樓的實際管理單位。在靳啟躍拒不騰退房屋的情況下，通運達公司有權(quán)行使管理職責要求其騰退。靳啟躍關(guān)于通運達公司并非本案適格原告的主張，無事實與法律依據(jù)，本院不予支持。此外，通運達公司以租賃合同為案由提起訴訟，在一審?fù)忂^程中，靳啟躍并不認可其與通運達公司存在房屋租賃合同關(guān)系,一審法院依職權(quán)變更案由，亦無不當。靳啟躍主張一審法院擅自變更案由違反法定程序，無事實與法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于騰退安置方案問題，因不屬于民事訴訟審理范圍，故本院對靳啟躍的該項上訴主張不予處理。

綜上，靳啟躍的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費70元，由靳啟躍負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審判長  周荊

審判員  胡新華

代理審判員  趙納

二〇一八年三月二十一日

書記員  楊艷嬌