王達(dá)與北京市日壇中學(xué)房屋租賃合同糾紛

王達(dá)與北京市日壇中學(xué)房屋租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)

北京市第三中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2019）京03民終10883號(hào)

上訴人（原審原告）：王達(dá)，男，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：王社潮，北京市凱天律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京市日壇中學(xué)（原審誤為“北京市日壇學(xué)校”），住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)建外光華西里4號(hào)。

法定代表人：夏志清，校長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：王志剛，北京威諾律師事務(wù)所律師。

上訴人王達(dá)因與被上訴人北京市日壇中學(xué)（以下簡(jiǎn)稱“日壇中學(xué)”）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2019）京0105民初31885號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年8月1日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王達(dá)上訴請(qǐng)求：將本案發(fā)回重審或改判支持王達(dá)一審全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：涉案房屋的改擴(kuò)建事宜均由王達(dá)投資，一審法院以北京市第一一九中學(xué)分別與王達(dá)、北京市八方閣酒樓簽訂了兩份完全相同的承包合同，從而認(rèn)定后合同取代了前合同、王達(dá)并非適格訴訟主體存在錯(cuò)誤，損害了王達(dá)的合法權(quán)益。

北京市日壇中學(xué)辯稱，不同意王達(dá)的上訴請(qǐng)求，同意一審判決。

王達(dá)向一審法院起訴請(qǐng)求：日壇中學(xué)賠償裝修改造損失1407461元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2000年1月8日，北京市第一一九中學(xué)作為發(fā)包方（甲方）與王達(dá)作為承包方（乙方）簽署《承包合同》，約定：經(jīng)雙方友好協(xié)商，由乙方承包北京市第一一九中學(xué)原興安酒家，并共同商定以下條款：承包期限為15年，自2000年1月8日簽訂合同日起，正式計(jì)算付款日期從2000年1月8日至2015年1月7日止；從2000年1月8日至2005年1月7日承包款為每年捌萬(wàn)元人民幣，以后每5年在原來(lái)的基礎(chǔ)上再上調(diào)貳萬(wàn)元人民幣，即2005年1月8日至2010年1月7日承包款為每年壹拾萬(wàn)人民幣，2010年1月8日至2015年1月7日承包款為每年壹拾貳萬(wàn)元人民幣；付款方式：采取半年一付款方式，合同簽定日起，乙方交付首批租金（2000年1月8日至2000年7月7日）肆萬(wàn)元整；第二批付款期為2000年7月8日前付下半年租金肆萬(wàn)元整，以后付款以此類推；現(xiàn)有房屋由乙方按自己經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行改造，改造必須不違反國(guó)家有關(guān)各項(xiàng)規(guī)定，所需手續(xù)由乙方負(fù)責(zé)辦理，改建費(fèi)用由乙方自行籌措；甲方在改建過(guò)程中為乙方提供力所能及的便利條件，以利于改建裝修工程順利進(jìn)行等。

2000年1月18日，北京市第一一九中學(xué)（發(fā)包方甲方）與北京市八方閣酒樓（承包方乙方）簽訂了承包合同，約定：由乙方承包北京市第一一九中學(xué)原興安酒家；承包期限為15年自2000年1月18日起至2015年1月17日止；從2000年月18日至2005年1月17日承包款為每年捌萬(wàn)元人民幣，以后每5年在原來(lái)的基礎(chǔ)上再上調(diào)貳萬(wàn)元，即2005年1月18日—2010年1月17日承包款為每年壹拾萬(wàn)元，2010年1月18日—2015年1月17日承包款為每年壹拾貳萬(wàn)元；付款方式采取半年一付款方式等。

經(jīng)一審法院詢問(wèn)為何與兩個(gè)不同的主體簽署了承包合同，日壇中學(xué)解釋，2000年1月8日確實(shí)與王達(dá)簽署了一份合同，由于八方閣酒樓原來(lái)是校制企業(yè)，后王達(dá)承包了八方閣酒樓進(jìn)行投資，故日壇中學(xué)與八方閣酒樓又簽署了一份承包合同，2003年八方閣酒樓經(jīng)過(guò)校企改制成為八方閣有限公司，王達(dá)作為法定代表人，后八方閣有限公司又更名為北京湘酷餐飲有限責(zé)任公司。

一審?fù)徶校踹_(dá)提交了一份日壇中學(xué)于2003年10月25日出具的未出資證明，內(nèi)容為：北京市八方閣酒樓（原興安酒家）是1988成立的隸屬于北京市第一一九中學(xué)的校辦企業(yè)，原承包人將所有賬目全部帶走，現(xiàn)在建帳從2003年7月份開(kāi)始。現(xiàn)在其實(shí)收資本250000元，均由王達(dá)個(gè)人出資，北京市第一一九中學(xué)始終未對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資。另外，日壇中學(xué)在2007年8月24日向朝陽(yáng)區(qū)教委出具的證明中記載，我中學(xué)地處北京市朝陽(yáng)區(qū)建外大街永安西里10號(hào)。原隸屬中學(xué)的興安酒家，經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)進(jìn)行了改制，由集體所有制企業(yè)改為有限責(zé)任公司，原有房屋的使用權(quán)由王達(dá)所參與改制后的企業(yè)繼續(xù)有償使用，其租金依據(jù)2000年1月18日訂立的“承包合同書(shū)”執(zhí)行，房屋產(chǎn)權(quán)歸一一九中學(xué)所有，根椐雙方當(dāng)時(shí)訂立的合同，我中學(xué)同意該企業(yè)對(duì)所使用的房屋進(jìn)行投資改造增加面積，裝飾裝潢等。所需費(fèi)用由該企業(yè)自行解決。改制后的企業(yè)現(xiàn)為北京湘酷餐飲有限責(zé)任公司。

一審法院認(rèn)為，本案中王達(dá)據(jù)以主張權(quán)利的合同基礎(chǔ)系其在2000年1月8日與日壇中學(xué)簽署的《承包合同》，但依據(jù)庭審中查明的事實(shí)，2000年1月18日，日壇中學(xué)又與王達(dá)承包的八方閣酒樓重新簽署了一份《承包合同》，承包合同的主要內(nèi)容基本一致，承包主體進(jìn)行了變更。由此可知，八方閣酒家簽署的承包合同實(shí)際取代了王達(dá)以個(gè)人名義簽署的承包合同，即以王達(dá)個(gè)人名義簽署的承包合同并未實(shí)際履行。現(xiàn)王達(dá)以其個(gè)人名義主張飯店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中改擴(kuò)建及裝修的損失，缺乏合同基礎(chǔ)，一審法院不予支持。至于王達(dá)表示八方閣酒家經(jīng)營(yíng)投資實(shí)際為其個(gè)人出資的問(wèn)題，系王達(dá)與八方閣酒家之間產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，可另行處理。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，一審法院判決：駁回王達(dá)的全部訴訟請(qǐng)求。

本院二審期間，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)，本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為王達(dá)以房屋租賃合同糾紛為由向日壇中學(xué)主張裝修改造損失是否適格。本院認(rèn)為，2000年1月8日王達(dá)與北京市第一一九中學(xué)簽訂了《承包合同》，同年1月18日王達(dá)承包的北京市八方閣酒樓與北京市第一一九中學(xué)簽訂了《承包合同》。現(xiàn)雙方均認(rèn)可兩份《承包合同》除承包人不同外，其他內(nèi)容均相同，且直至合同約定的履行期屆滿，王達(dá)簽訂的《承包合同》未實(shí)際履行，王達(dá)亦未曾持異議。一審法院以此認(rèn)定北京市八方閣酒樓簽訂的《承包合同》實(shí)際取代了王達(dá)簽訂的《承包合同》與事實(shí)相符，本院予以確認(rèn)。故王達(dá)與日壇中學(xué)之間并無(wú)關(guān)于涉案房屋的租賃合同關(guān)系。現(xiàn)王達(dá)以其實(shí)際對(duì)北京市八方閣餐飲有限責(zé)任公司（原北京市八方閣酒樓）進(jìn)行了出資，并對(duì)承租房屋進(jìn)行了改造、擴(kuò)建為由，以房屋租賃合同糾紛向日壇中學(xué)主張裝修改造損失賠償，缺乏合同基礎(chǔ)，本院不予支持。

綜上所述，王達(dá)的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)17468元，由王達(dá)負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)  谷紹勇

審判員  張嵐嵐

審判員  王朔

二〇一九年八月三十日

書(shū)記員  李崢