中國移動通信集團北京有限公司等與北京吉野家快餐有限公司房屋租賃合同糾紛

中國移動通信集團北京有限公司等與北京吉野家快餐有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

北京市第二中級人民法院

民事判決書

（2018）京02民終1325號

上訴人（原審被告）：李剛，男，1973年7月17日出生，漢族，住北京市西城區。

委托訴訟代理人：李淑賢，北京市中喆律師事務所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：北京豐琪永成房地產經紀有限公司，住所地北京市豐臺區青塔西路11號地下101室。

法定代表人：譚開菊，總經理。

委托訴訟代理人：王藝，北京市中喆律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：中國移動通信集團北京有限公司，住所地北京市東城區東直門南大街7號。

法定代表人：范云軍，董事長、總經理。

委托訴訟代理人：劉愛君，天津益清（北京）律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京吉野家快餐有限公司，住所地北京市西城區新街口南大街24號。

法定代表人：關燕，董事長。

委托訴訟代理人：陳鵬，北京市康達律師事務所律師。

委托訴訟代理人：郭壯，北京市康達律師事務所律師。

上訴人李剛、北京豐琪永成房地產經紀有限公司（下稱豐琪永成公司）、中國移動通信集團北京有限公司（下稱移動北京公司）因與被上訴人北京吉野家快餐有限公司（下稱吉野家公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市豐臺區人民法院（2014）豐民初字第18597號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月1日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

李剛上訴請求：依法撤銷一審判決第二項、第三項，改判駁回吉野家公司對我的全部訴訟請求,全部訴訟費、評估費均由吉野家公司負擔。事實和理由：一、吉野家公司的行為危害了租賃物的安全，違反了《租賃合同》的約定及法律的相關規定，其系違約方，無權主張賠償，其全部訴訟請求理應被駁回。吉野家公司在租賃物內用于過濾污水的設備，實際是篦子，根本無法起到過濾污水及油污的作用，污水及油污直接排放至未做防水的地下室水坑。因地下室存放污水的水坑未做防水，其排放的污水滲漏至地下室的其他部位。且潛污泵水位控制漂因長期浸泡在污水及油污中而失靈，致使潛污泵無法正常運轉，加劇了滲漏，嚴重危害了租賃物及大廈地基的安全。吉野家公司的排污行為不僅危害了租賃物的安全，還危害了大廈及其他相鄰各方的安全。根據法律規定，吉野家公司作為《租賃合同》的承租方，其有義務對租賃物合理使用，維護租賃物的安全及相鄰各方的安全。吉野家公司使用租賃物時沒有盡到承租人應盡的義務，違反了《租賃合同》的約定，違反法律的相關規定，其系違約方，無權主張賠償，其全部訴訟請求理應被駁回。二、我并非訴爭《租賃合同》的當事人，一審法院認為《租賃合同》對我具有約束力，系事實認定錯誤。2013年6月9日，我因購買訴爭的房屋需向銀行貸款，但貸款手續上需有實際承租人的承諾，當我讓吉野家公司為我貸款向銀行出具承諾函時，吉野家公司要求我先出具《委托出租函》，我是在吉野家公司的強迫下出具的該函件。我出具《委托出租函》時對涉案房屋不具有所有權。2013年6月18日，吉野家公司出具《承諾書》，承諾承租我名下位于北京市豐臺區青塔西路11號1層1-7的房屋，并知曉我向中國建設銀行北京分行城建支行申請貸款肆佰萬元，該筆貸款用吉野家公司承租的房產進行抵押擔保。2013年8月12日，我依法取得涉案房屋所有權。我不是《租賃合同》的當事人，本案的合同雙方為豐琪永成公司和吉野家公司，一審法院認為《租賃合同》對我具有約束力，系事實認定錯誤。

豐琪永成公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回吉野家公司的全部訴訟請求，并支持我公司的全部反訴請求，或發回重審，全案訴訟費用由吉野家公司承擔。事實和理由：一、一審判決諸多事實認定錯誤，主要事實漏審，有失公正。1.涉案糾紛發生后，我公司申請公證處對污水坑等排污現場和高壓電纜被浸泡的損害現場進行了公證，又申請一審法院到現場進行了查看。通過上述證據，確認了以下事實：被吉野家公司稱為隔油裝置的，其實就是一小塊打有一公分小孔的篦子，這種篦子不是隔油裝置，起不到過濾油污的作用，這是污水坑內積滿油污的原因。從青塔店一層的廚房一直延著排污管線到地下一層的污水坑，再由污水坑內抽水泵抽水管線接到大廈向外排水管，由吉野家公司獨家使用。吉野家公司獨家使用的污水坑未進行防水處理，且污水坑內仍殘留大量油污和污水。地下一層的高壓電纜溝內水位線變化與地下一層的污水坑內水位線變化一致。排除了其他任何租戶或業主向地下一層排污的情況。自2014年4月物業發現高壓電纜溝內滲水嚴重，物業公司雖經一年多抽排，到2015年5月一審法院去現場，電纜溝內及污水坑內水位雖已下降很多，但仍沒有抽干凈。2.一審判決對我公司有利的合同條款沒有闡述。3.2條：吉野家公司需提前將重新裝修改造方案報我公司知悉。7.2.1條：關于吉野家公司物業管理責任約定：所有吉野家公司雖不擁有產權但獨立使用管理的安裝工程系統全部設施、設備和吉野家公司非獨立使用管理的安裝工程系統之場地內末端設備在保修期滿后的日常維護、修理。8.6條：我公司同意將場地交由吉野家公司設計和裝修。涉及大樓水、電、空調或排水、排污系統的接駁、更改或搬移時，我公司應派專職人員配合，以便吉野家公司盡快完成施工。租賃期內吉野家公司有權進行場地及相關設施、設備之改良和添加，上述改良如為法律法規之須要，應報政府部門批準的，需要我公司協助的，我公司應予以協助，所需費用由吉野家公司負擔。8.11條：如租賃期內房產或其設施發生損壞故障時，我公司應在接到吉野家公司維修通知24小時內進行維修。我公司不予維修的，吉野家公司可在發出通知24小時后自行維修。9.3條約定：吉野家公司應正常使用并愛護場地及我公司提供的各項設施，防止不當損害，因吉野家公司使用不當，場地或設施出現損壞或發生故障，吉野家公司應負責及時維修和賠償。9.11條約定：吉野家公司不得將各種雜物、廢棄物、貨物倒入水池。9.14條約定：吉野家公司違反上述保證應向我公司承擔違約責任，如導致我公司損失嚴重，我公司有權選擇解除合同。3.本案爭議的焦點是，吉野家公司青塔店使用的排污系統是誰安裝的、由誰使用、由誰維護，吉野家公司向地下室排污的行為是否正當、是否構成違約，一審法院沒有審清查明。4.對于吉野家公司青塔店可移動物品，我公司于2015年2月11日第一次開庭就提出反訴請求要求吉野家公司取回，吉野家公司當時表示不同意。后經我公司再次申請，一審法院安排雙方于2015年12月8日下午兩點進行交接，可吉野家公司沒有去。此后，我公司又多次催促一審法院，均沒有下文。至2017年12月1日開庭，吉野家公司變更訴訟請求后，法官問吉野家公司要不要設備，吉野家公司臨時增加一項訴訟請求，要求我公司返還設備。這本是我公司堅持了兩年多的這一反訴請求，一審判決時竟然變成了吉野家公司的訴求并予以支持，這種處理方式顯失公正。5.我公司對鑒定單位資質及鑒定報告的異議，一審判決未予審理。吉野家公司一審提出鑒定申請，我公司已向一審法院表明，吉野家公司系違約方，其無權要求賠償損失，其提出鑒定屬于擴大損失。鑒定材料質證過程中，吉野家公司向鑒定單位及一審法院同時提交的鑒定檢材大部分是吉野家公司單方陳述，沒有第三方蓋章，這些檢材不能作為鑒定裝修殘值依據的質證意見。一審法院把鑒定報告送達后，我公司在期限內向一審法院提交了對《鑒定報告》的異議、異議（二）、要求鑒定人出庭的申請，我公司還提交了對《鑒定報告》的質證意見。鑒定人出庭后，我公司依據《司法鑒定機構登記管理辦法》及《司法鑒定人登記管理辦法》的規定，請鑒定單位、鑒定人提供《司法鑒定許可證》及《司法鑒定人執業證》，鑒定單位無法提供。此外，我公司還對本案裝修殘值按10年折舊的計算方式提出異議。我公司參照稅法、會計準則主張裝修殘值折舊年限實踐中一般按3至5年計算，為證明這一主張，我公司又向一審法院提供了裝修折舊期為三年的吉野家公司所屬上市公司2012年至2016年度報告財務報表附注及另一租賃合同糾紛生效判決引用的關于房屋裝修殘值的司法鑒定報告，該報告對于租賃期限為十二年的房屋裝修殘值折舊年限按4年計算?；谝陨鲜聦?，我公司認為按幾年折舊不能具有隨意性，要有法律依據，我公司要求出庭鑒定人員明確其按10年折舊的法律依據。該鑒定人員仍無法提供。6.一審判決一方面認定糾紛發生后，吉野家公司已積極聯系管線改道施工，屬于無過錯方，免除了吉野家公司的責任，另一方面又以我公司負有維修義務認定我公司為違約方，一審法院關于認定到底誰負有維修義務的認定邏輯自相矛盾。7.一審法院對吉野家公司的訴訟請求及鑒定殘值并沒有全部支持，卻判決我公司承擔全案訴訟費、鑒定費沒有法律依據。8.關于我公司的反訴請求，一審法院派員去過污水滲漏現場，至今，青塔店侵害事實仍沒有完全消除，對租賃物及大廈地基的實質性損害已經發生，何時能完全消除不得而知，故我公司要求被上訴人恢復原狀、追究其違約責任等反訴請求。二、我公司對吉野家公司安裝、獨家使用的餐飲排污系統不負有維修義務。吉野家公司違法向地下一層排污的行為，違反了合同約定，嚴重地損害了租賃物及大廈的安全，既構成違約，又構成侵害。1.吉野家公司承租的房屋不是普通住宅，而是用于經營餐飲。餐飲業的排污管線、設備不同于普通民宅，對管線、油污的處理等有特殊的要求，故餐飲業的排污系統區別于普通民宅，需遵照符合餐飲目的的標準進行安裝，同時，還需取得環保部門的環評批復。故餐廳的排污、排煙都是餐廳經營者自行安裝、自行申報，自行取得環保局的環境批復。2.本案租賃雙方在前期協商租賃事宜時，于2008年11月20日先簽訂了附件6。2008年11月25日我公司將房屋交付給了吉野家公司，在確認房屋現狀的第二天，雙方簽訂了訴爭合同，雙方在《租賃合同》主文中約定全部裝修、改造費用由吉野家公司承擔；因開業、設計、裝修、改擴建所需的規劃、環保、消防等國家規定的申報手續，均由吉野家公司完成；需要我公司協助的，我公司予以配合。出租人的協助義務是承租人有要求時才予以協助，截止糾紛發生前，承租人從未向出租人提出過協助的要求。3.房屋交付后，吉野家公司開始自行裝修。青塔店的裝修、改造以及無論是區域內還是區域外的給排水安裝等，取得的環保部門的環評，都是吉野家公司自行出資、自行申報，自行完成。以前從未找到出租人要求出租人協助。現在出了問題，吉野家公司把責任全部推給出租人，沒有道理。4.吉野家公司關于區域外的排污管線不是他們安裝的主張不能成立。我公司將租賃房屋交付給吉野家公司后，吉野家公司就從來沒有要求過我公司提供租賃區域外的管線，我公司也沒有在租賃區域外為吉野家公司安裝過任何排污管線，吉野家公司更沒要求過我公司承擔這筆費用，出租人根本不會同意為一家餐廳租賃區域外的排污管線單獨請一個施工隊。租賃房屋以前沒有被使用過，更沒有適合餐飲經營的排污管線，我公司更沒有安裝過區域外的排污管線。吉野家公司一審鑒定時提供了一份北京市豐臺區環境保護局豐環保審字（2009）0053號文件，即《關于北京吉野家快餐有限公司青塔餐廳餐飲項目環境影響登記表》的批復的第1頁，該批文的批復對象是：吉野家快餐有限公司青塔店，批復第1頁倒數第二行環保要求為：“須安裝隔油池，廢水經處理后排入市政管網”，僅此一頁，再無下文，后幾頁均抽出。按照環保局批復的要求，青塔店的廢水經處理后理應排入市政管網，青塔店將未經處理的餐廳經營污水直接排入地下一層的行為顯然是違法的，吉野家公司向地下一層的排污行為已嚴重違反了合理使用租賃物、維護租賃物安全的合同義務，且給租賃物、給大廈造成了不可逆轉的侵害。我公司要求吉野家公司提供其向豐臺環保局提供的全部環評申請文件及完整的批復文件。吉野家公司不僅對批復這一證據進行了抽取，其裝修公司還幫助其向法庭提供不實證言。5.根據合同3.2條約定，吉野家公司裝修改造方案應報出租人知悉確認。但吉野家公司始終沒有向出租人提交過青塔店裝修改造方案，也沒有向物業公司進行排污備案。我公司不知道青塔店如何排污，直到后來出現問題，才知道了青塔店使用的污水坑。6.本案爭議的焦點并不是管線的維修清掏問題，而是建的時候就有毛病，是違法排污的問題。青塔店擅自使用污水坑未經出租人同意，未向物業公司備案，這個行為本身就已經超出租賃合同，對這個坑的維修義務更是超出了合同約定的權利義務，這個坑跟出租人沒有任何關系。7.自青塔店接到物業公司排污整改通知后，既未要求過出租人整改，也未要求出租人協助整改。7月10日物業公司第一次停水后，吉野家公司找到李剛，談話間仍沒有要求出租人整改的意思表示，亦沒有反駁李剛要求其22日前提出整改方案的意思表示。8.自青塔店2009年開業運營至糾紛發生，5年多排污系統的維護清掏均由吉野家公司完成，從未找過出租人。2013年底發生溢水事件后，吉野家公司也沒有通知出租人對排污管線進行維護清掏，而自行更換抽水泵、清理了地下一層。從合同的約定和履行過程來看，現有證據還能夠證明，自滲水事件發生后，物業公司通知青塔店整改，出租人通知青塔店整改，業主亦要求青塔店22日前提出整改方案，吉野家公司對此沒有提出過任何不應由其整改的辯解或異議，排污系統是吉野家公司自行安裝、獨立使用的設施、設備，無論從合同約定還是合同的履行過程中，出租人不負有對承租人餐飲排污系統的維修義務。三、吉野家公司關于已積極履行整改義務的抗辯不能成立。1.一審中吉野家公司為了證明其已經積極履行整改義務提供了補充證據三和補充證據四。補充證據三是一份沒有證人出庭的證言，不具有證據效力。補充證據四是一份單方陳述，亦不具有證據效力。2.吉野家公司作為承租方，不僅要遵守租賃合同的約定，同時還要遵守大廈物業管理的規定。物業公司通知整改，應有整改方案，整改的標準是要物業公司滿意。需要出租人協調，應通知出租人。需要動工，應跟物業公司打招呼。需要室外作業，還需取得相關管理部門的手續。至今，我公司都沒見到過吉野家公司的整改方案。四、本案系多種法律關系交織在一起，將物業公司作為有獨或無獨第三人參與本案審理，更有利于查清案情，正確區分責任。五、請求二審法院督促吉野家公司盡快取回在香山倉庫存放物品。

移動北京公司上訴請求：撤銷一審判決，發回重審或依法改判，一、二審案件受理費由吉野家公司承擔。事實和理由：一、一審法院認定事實不清，吉野家公司與豐琪永成公司簽訂的《租賃合同》已達解除條件。吉野家公司作為承租人理應合理、正當、妥善地使用租賃物、維護租賃物的安全，其長期向地下一層排污的行為，不但違約還嚴重危害了租賃物的安全，同時危害到相鄰各方、整個大廈的公共安全。豐琪永成公司2014年8月2日向吉野家公司主張解除《租賃合同》理由成立。二、一審法院依據“買賣不破租賃”的原則判令我公司繼續履行《租賃合同》理由不充分。我公司購買李剛房屋時，涉案房屋處于空置的狀態，且房管部門亦未進行租賃備案，故我公司不受買賣不破租賃原則的限制。一審法院加重了我公司的注意與核實義務。李剛出具了其與豐琪永成公司解除租賃合同的材料，吉野家公司從2014年7月23日至2014年9月15日一直處于非經營的狀態，且未公示原因和聯系方式，我公司有理由相信涉案房屋不存在租賃情形。我公司已經盡到了足夠的注意和核實義務。三、我公司購買的房產是一個整體，如不能同時使用會造成國有資產的流失。被上訴人即便存在損失也未必需要通過繼續履行來彌補。

吉野家公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，同意一審判決。我公司不同意李剛的上訴請求，理由如下：一、李剛系本案訴訟主體，應當依法承擔相應責任。我公司與豐琪永成公司于2008年11月26日簽訂《租賃合同》，承租位于豐臺區青塔西路11號項目1層-7號房產，用于開設北京吉野家青塔餐廳，租期十年。2013年6月9日，李剛作為涉案房產的產權人，給我公司出具《委托出租函》，明確委托豐琪永成公司有權辦理與我公司之間《租賃合同》相關事宜，李剛在“被委托人”處簽章。根據《合同法》第396條之規定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同”。故李剛與豐琪永成公司之間的法律關系為委托合同關系。2013年6月19日，李剛給我公司出具《產權人承諾函》，內容表述為“本人于2013年6月9日委托豐琪永成公司繼續履行《租賃合同》并愿意承擔《租賃合同》項下出租人的法律義務”。至此，李剛為訴爭合同主體之一。根據我國《合同法》第402條之規定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人”。故，李剛是本案的訴訟主體，應當承擔相應責任。二、我公司無任何違約行為，李剛應當與豐琪永成公司共同承擔違約責任。租賃合同簽訂后，我公司如約履行義務。但自2014年起，李剛為了對外出售涉案房屋，以各種理由影響我公司的正常經營活動。2014年6月13日起，便開始停水、停電，直接導致我公司無法經營。李剛、豐琪永成公司明確表示，是因我公司的排污行為導致排污池堵塞，近而單方解除合同。根據《租賃合同》第7.1.1條之約定，李剛、豐琪永成公司負有設施維護、修理、更換的責任；合同附件六第5條之約定，我公司租賃區域以外的管路由豐琪永成維修清掏。因此，我公司不存在違約行為，李剛的主張無事實和法律依據。我公司不同意豐琪永成公司的上訴請求，理由如下：一、李剛與豐琪永成公司之間的法律關系應為委托合同關系。二、豐琪永成公司無權要求解除與我公司之間的《租賃合同》。根據李剛出具的《委托出租函》、《產權人承諾函》文件內容，均明確委托事項為“繼續履行與我公司簽署的《租賃合同》”，并無委托豐琪永成公司有權解除合同。根據我國《合同法》第399條之規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務”。故，豐琪永成公司無權解除與答辯人簽署的《租賃合同》。三、豐琪永成公司在一審中無權提起反訴，其并非適格訴訟主體。根據李剛與豐琪永成公司于2014年9月20日簽署的《解除租賃合同協議》可知，雖名為解除租賃合同，但其并不存在真實的租賃關系，應理解為解除委托代理關系。而豐琪永成公司卻在2015年2月4日申請反訴，此期間豐琪永成公司已無代理權限，無權代理李剛主張權利。四、涉案爭議系房屋租賃合同糾紛，我公司與豐琪永成公司在簽訂《租賃合同》時，雙方已明確知悉簽訂合同之目的。雙方于2008年11月26日簽訂《租賃合同》，承租位于豐臺區青塔西路11號項目1層-7號房產，用于開設北京吉野家青塔餐廳，租期十年。在簽訂合同時，豐琪永成公司已明知我公司承租涉案標的用于開設餐廳，并在我公司辦理相關營業資質時提供配合。我公司在承租范圍內，針對于房屋進行了裝飾裝修，包括一層的內部管線，但對于涉案爭議的外部管線及排水、排污管線，并無安裝、施工工作。眾所周知，商用租賃房屋能否用于餐飲使用，取決于其在建設規劃時的審批范圍；并且，針對于餐飲用途的排水、排污措施亦應在建設初期、竣工驗收時符合要求，不可能在我公司承租后，由我公司自行開工挖建、安裝排水、排污設施。涉案房屋經相關行政機構審查、批準后，同意我公司用于開設餐廳，即已表明其符合相關法律法規；亦表明豐琪永成公司提供給我公司用于排水、排污的管線等設施符合相關要求。故，訴爭房屋的排水、排污設施，系應由豐琪永成公司提供，以符合雙方簽訂合同之目的。五、豐琪永成公司所主張依據合同7.2.1.（2）條應由我公司承擔獨立使用管理之責任，系因其錯誤理解我公司承租的范圍。根據雙方簽訂的《租賃合同》第7.2.1條之規定：“場地內物業管理由吉野家公司負責并承擔相應費用”。據此可明確，我公司所承擔的責任范圍，應為租賃合同約定的“場地內”。而根據《租賃合同》第7.1.1條之約定，可明確針對于訴爭標的土建工程、安裝工程及公共部分，均應由豐琪永成公司承擔責任。而涉案爭議中，排污管道由誰負責一事，根據《租賃合同》第8.6條之規定可明確：“豐琪永成公司應向我公司提供大樓供電、供水、排煙、排水及其他公共系統的使用情況和有關資料。涉及于大樓水、電、空調或排水、排污系統的接駁，更改或搬移時，豐琪永成公司應派專職工程人員配合，以便我公司盡快完成施工”。豐琪永成公司一再強調，排污管線系由我公司自行施工安裝，其并未參與，但據此條款可知，大廈的公共系統等相關資料應由豐琪永成公司提供，涉及排污系統的接駁、更改或搬移，亦應由豐琪永成公司派專職工程人員予以配合。既然豐琪永成公司主張其并未參與，可表明豐琪永成公司提供的排污管線在交付時已具備使用條件。六、豐琪永成公司的法定注冊地址為涉案房屋地下101室，訴爭排污管線亦在地下一層，豐琪永成公司對此應具有管理責任。根據豐琪永成公司提供的營業執照顯示，其住所地位于北京市豐臺區青塔西路11號地下101室，而我公司承租的地址位于北京市豐臺區青塔西路11號項目的1層-7號。可見，豐琪永成公司對于涉案房屋地下一層及涉及的排污管線等設施，具有法律意義上的權屬關系，亦具有管理責任。因此，豐琪永成公司主張我公司針對于地下一層的范圍，自行施工、安裝的抗辯理由，不具有事實依據。我公司不同意移動北京公司的上訴請求，理由如下：一、我公司與豐琪永成公司之間的《租賃合同》并未解除，一審法院認定繼續履行符合法律規定。我公司與豐琪永成公司簽訂的《租賃合同》第十一章中，明確約定了終止合同的情形；并且在第十三章違約責任一節，第13.3條明確規定：“除本合同明確規定的終止條款外，任何單方面終止本合同皆視為違約”。故，李剛、豐琪永成公司的單方解除行為，已違反合同約定，應當承擔違約責任。又根據《租賃合同》第7.1.1條之約定，豐琪永成公司負有設施維護、修理、更換的責任；合同附件六第5條之約定，我公司租賃區域以外的管路由豐琪永成公司維修清掏。因此，李剛、豐琪永成公司的單方解除理由不能成立。二、移動北京公司應當承擔“買賣不破租賃”原則之法律后果。2014年9月15日，李剛與移動北京公司簽訂《存量房屋買賣合同》。在此期間，我公司與豐琪永成公司之間的《租賃合同》并未終止；并且，豐琪永成公司于2014年9月18日向我公司發送《通知》，已于2014年9月17日將我公司位于青塔餐廳內的全部設施、物品搬離。2014年9月19日，李剛與移動北京公司完成過戶手續。按此時間順序，李剛與移動北京公司簽訂《房屋買賣合同》時，我公司用于開設青塔餐廳的設施均放置在訴爭房屋內，移動北京公司不可能不知道我公司之法律地位。另，我公司的全部設施、物品具有一定的公示效力，移動北京公司應當知悉。故，根據《合同法》第229條之規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”；以及《最高人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第20條之規定，移動北京公司應當承擔繼續履行原租賃合同之義務。三、移動北京公司無視法庭庭審筆錄，應當自行承擔國有資產損失之責任。2015年2月11日，一審法院承辦法官與移動北京公司代理律師劉愛君在28法庭談話，明確告知移動北京公司在訴爭房屋租賃糾紛期間，不要使用涉案房屋，即使確需使用，必須向法院提前告知?，F移動北京公司以整體購買涉案房屋為由，私自改造、使用訴爭房屋，并認為存在國有資產損失。我公司認為，移動北京公司所謂的損失，系因其無視法院的明確告知所致，與我公司無關。

吉野家公司向一審法院起訴請求：1.判令李剛、豐琪永成公司、移動北京公司繼續履行2008年11月26日簽訂的《租賃合同》，并從2019年1月24日起順延自2014年6月13日至判決生效之日止期間的租期；2.請求法院判令李剛、豐琪永成公司、移動北京公司自判決生效之日起給予我公司60天裝修免租期；3.判令李剛、豐琪永成公司連帶向我公司支付違約金（按照每日500元標準，自2014年6月13日計算至判決生效之日）；4、判令李剛、豐琪永成公司連帶賠償我公司告直接經濟損失572596元（包括裝修費用、鑒定費及專利費）；5.判令豐琪永成公司將其拉走的設備返還給我公司。

豐琪永成公司向一審法院反訴請求：1.請求依法確認我公司與吉野家公司2008年11月26日簽訂的《租賃合同》于2014年8月2日解除；如果該請求人民法院不支持，請求人民法院判令解除我公司與吉野家公司之間的《租賃合同》；2.判令吉野家公司清空其向地下一層排放的全部污水并使之恢復原狀；3.吉野家公司向我公司支付相當于3個月租金的違約金100374.9元；4.吉野家公司向我公司支付設施、設備搬移費2435元，支付自2014年9月18日至實際取走之日的倉庫保存費，每季度6萬元；5.判令吉野家公司于判決生效后十五日內取回存放于香山紅旗村倉庫內的全部設施。

一審法院認定事實：北京大成開發集團有限公司（下稱大成集團）原系北京市豐臺區青塔西路11號房屋所有權人。2008年7月9日，大成集團將青塔西路11號樓地下一層及首層部分出租給北京景順盈益管理顧問有限公司（下稱景順盈益公司），并簽訂《租賃協議》，租期為2008年7月20日至2017年7月19日。同年，大成集團（甲方）、景順盈益公司（乙方）與豐琪永成公司（丙方）簽訂《補充協議》，約定由丙方代替乙方履行甲乙雙方簽訂的上述租賃協議，原協議的所有權利義務約定條款不變，全部由丙方執行，與乙方無關，并將租期延長至2019年1月26日。

2008年11月26日，豐琪永成公司（出租方，甲方）與吉野家公司（承租方，乙方）簽訂《租賃合同》，約定甲方同意將其擁有出租權的位于北京市豐臺區青塔西路11號項目的1層-7號總計使用面積為176平方米的建筑物場地及配套設施設備（下稱場地）出租給乙方使用，同意乙方承租場地用于開設餐飲連鎖店經營使用。其中合同租期為10年，暫預計自2009年1月25日至2019年1月24日止（租期不包括免租期）。免租期為自場地正式交付之日的次日（暫預計自2008年11月25日至2009年1月24日），免租期內不計租金。關于租金：第一至五租賃年度租金標準為36.5萬元、第六至十租賃年度租金標準為40.15萬元。在第七章，雙方對物業管理責任及費用進行了詳細的約定。甲方負責與場地使用有關的土建工程、安裝工程及公共部分的物業管理事項并承擔相關費用；乙方負責場地內的物業管理，關于物業管理的責任劃分，應根據工程的實際情況和本條約定的原則確定。第八章甲方保證和責任：“8.3甲方應確保場地具備持續的、不間斷的，能滿足乙方餐廳滿負荷正常運轉要求的水、電、煤氣、空調、電話等各項技術條件（見附件6）的供應。如上所述條件非因市政部門原因或不可抗力而因故中斷，則甲方應在接到中斷通知的24小時內迅速將其恢復，否則乙方有權停止支付租金，直到上述技術條件恢復正常為止，中斷時間每達到24小時以上則租期相應延長一日；8.5甲方應提供給乙方適當的各排油、排煙、排水、排污線路……8.10由于場地本身之缺陷或損壞，或由于甲方負責提供的設施，公共管線在設置上的缺陷或損壞，或由于甲方……失職或疏忽，而使乙方人員或財產受到直接的損失時，甲方應對乙方負有完全的責任并賠償乙方遭受的實際損失。8.11甲方應對房產及其提供的設施進行定期維修保養以保證房產及設施的安全和正常使用，并達到國家規定的要求。8.15甲方……保證在與第三人的房屋買賣合同中規定，該第三人應認可和接受本合同及其補充合同中的所有條款的規定并繼續履行本合同，該第三人應繼承本合同中所規定的原甲方的所有的權利與義務。”第十一章，合同提前終止：“11.2若因不可抗力事件及非乙方原因而致場地毀損不能正常使用，則甲方應負責盡快修復或重建。在場地修復期間，乙方免交租金及其他相關費用。待場地恢復使用后繼續計算租金和費用，合同有效期也相應向后順延。11.4下列情形之一，甲方有權選擇提前終止本合同，并有權要求乙方按3個月的租金標準賠償其遭受的一切實際損失：A甲方無任何違約，經甲方書面通知后乙方仍逾期支付租金達二個月以上。B未經甲方同意，乙方擅自改變承租房屋用途的。C乙方利用承租場地進行非法活動，損害公共利益的?！标P于違約責任，雙方約定一方未及時按合同約定完成相應義務的，每逾期一日，對方有權按500元計取違約金。另，合同附件均為合同的組成部分，與合同具有同等的法律效力。

其中，在上述合同附件4為租賃場地四至范圍平面圖，附件6為房產技術附件。在附件6中，雙方約定“關于廚房廢水排放及隔油池：甲方無償提供廚房廢水管線到乙方租賃區域附件圖上指定位置，甲方保證該管線暢通……乙方租賃區域以外的管路由甲方維修清掏，乙方租賃區域以內的管路由乙方維修清掏?！?/span>

上述協議簽訂后，吉野家公司即在場地裝修，開始經營青塔餐廳。

2013年，李剛購買北京市豐臺區青塔西路11號項目1層-7號房產，同年6月9日，李剛作為委托人與被委托人豐琪永成公司簽署《委托出租函》，約定：吉野家公司與豐琪永成公司已簽訂上述房產《租賃合同》，現李剛委托豐琪永成公司辦理上述房產與租賃有關的所有相關事宜，李剛承諾，豐琪永成公司在上述《租賃合同》過程中產生的法律后果由李剛本人承擔，豐琪永成公司承擔連帶保證責任。

同年6月19日，李剛出具《產權人承諾函》,承諾：本人于2013年6月9日委托豐琪永成公司繼續履行《租賃合同》并愿意承擔《租賃合同》項下出租人的法律義務。

2014年6月始，因污水排放問題，北京金隅物業管理有限公司（下稱物業公司）向吉野家公司、豐琪永成公司發出多份通知，大意為因吉野家公司青塔餐廳開店以來長期將污水排放到地下一層，嚴重危害到大廈的設備和安全，要求吉野家公司進行污水改線。后問題未得到解決，物業公司于同年7月23號對吉野家青塔餐廳斷水，于同年8月11日斷電。審理中，豐琪永成公司申請北京金隅大成物業管理有限公司長安新城商業中心（系吉野家青塔餐廳所屬物業公司）出庭作證，其證言顯示：吉野家公司將日常污水通過管線排放到地下一層的污水坑內，因抽水泵被油污、菜葉等異物堵住故污水坑內的污水無法正常排出，導致污水溢出，對大廈的用電及消防設施造成威脅。吉野家公司主張租賃房屋之外的范圍不是其施工范圍，且相關事件發生后其進行積極回應，并提供施工圖及施工隊出具的管道改線施工說明進行佐證。

2014年8月2日，豐琪永成公司向吉野家公司發出《關于解除

的律師函》，要求解除與吉野家公司的《租賃合同》，同時要求其接到律師函十日內，清空承租房屋內的一切物品、設備，將房屋恢復原狀。吉野家公司收到上述函件。

2014年9月18日，豐琪永成公司向吉野家公司發出《通知》，闡明：“我公司決定于2014年9月17日收回貴司承租的房屋，同時，我公司已將貴司店內的全部物品妥善安置于香山紅旗村倉庫內”。吉野家公司收到上述通知。庭審中，豐琪永成公司反訴主張《租賃合同》已于2014年8月2日解除，要求吉野家公司向其支付設施、設備搬移費及倉庫保存費，并提供《北京億通達搬家有限公司搬運委托單》及多份倉庫保管費收條等進行佐證。吉野家公司認可搬運設備設施的事實，但是不認可上述證據的真實性和證明目的。豐琪永成公司及李剛亦主張其之間已于2014年9月20日簽署《解除

的協議》，對此，吉野家公司亦不認可，認為李剛與豐琪永成公司之間系委托出租關系，雙方之間的協議對其不產生約束力。

另查1，吉野家公司租金已交付至2014年9月。

另查2,2014年9月15日，李剛與移動北京分公司簽訂《存量房屋買賣合同》，移動北京分公司購買李剛名下坐落于豐臺區青塔西路11號-1至1層1-7房屋，同年9月19日完成房屋產權過戶登記。

本案審理過程中，經吉野家公司申請，一審法院委托北京華建審工程造價咨詢事務所有限公司（下稱華建審公司）對涉案吉野家公司青塔餐廳的裝修原值及現值進行鑒定。華建審公司按照使用年限10年、折舊期68個月的標準，出具鑒定報告，鑒定金額：1、可確定部分現值507375元其中裝修造價原值677868元，折舊費384126元；設備費原值424098元，折舊費240322元；家具費原值17640元，折舊費9996元；專利費原值51260元，折舊費29047元；2、不確定部分現值14051元、庫房未找到設備原值32425元、折舊費18374元。對此，吉野家公司、移動北京公司未提出異議，李剛、豐琪永成公司對折舊期及專利費的存在等提出異議，并申請鑒定機構出庭接受質詢，鑒定機構依法指派相關鑒定人出庭。

一審法院認為,吉野家公司與豐琪永成公司簽訂的《租賃合同》及附件是雙方真實意思表示，且不違反法律及行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應按照合同及附件的約定切實履行。李剛取得涉租場地的產權后，根據其《委托出租函》及《產權人承諾函》可以看出，李剛與豐琪永成公司之間系委托關系，其將涉案房屋委托豐琪永成公司出租，《租賃合同》對李剛亦具有約束力，李剛、豐琪永成公司對《租賃合同》的履行承擔連帶責任。本案爭議的焦點為污水坑的清理與排放責任方，根據吉野家公司與豐琪永成公司的租賃合同及附件6，雙方就廚房的廢水排放進行了明確的約定，出租方應無償提供廢水管線且保證管線暢通，對于租賃區域以外的管路，由出租方負責維修清掏，租賃區域以內的管路由承租方維修清掏。涉事污水坑位于地下一層，明顯不屬吉野家公司租賃區域范圍，且在污水排放出現問題后，吉野家公司積極聯系管線改道施工，吉野家公司屬于無過錯方。李剛及豐琪永成公司應依約履行租賃合同約定的義務，在污水坑排水出現問題后，其有義務采取相關措施進行解決以保證吉野家公司正常使用租賃場地和經營。然其并未履行其上述義務，反而將吉野家公司經營現場破壞、擅自解除合同，由此給吉野家公司造成的合理損失，應予賠償，李剛及豐琪永成公司對此應承擔連帶責任，包括司法鑒定費及可確定部分的裝修造價現值損失。關于鑒定報告中不確定部分的現值，因吉野家公司無法提供更為充分的證據，故關于該部分的損失，法院不予采信。對于豐琪永成公司擅自拉走的設備，鑒定過程中，已進行過現場盤點，現吉野家公司要求豐琪永成公司返還該設備，法院予以支持，鑒于此，吉野家公司同時要求此部分損失的訴求，法院不予采納。專利費的損失，無事實和法律依據，法院亦不予支持。同時，豐琪永成公司的反訴請求，亦無事實與法律依據，法院不予采納。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，此即“買賣不破租賃”原則。移動北京公司通過買賣的方式自原產權人李剛處取得涉案房屋產權，其主張其購買房屋時，涉案房屋是空置狀態，且房管部門亦未進行租賃備案，故其不受“買賣不破租賃”的限制。但從李剛與移動北京公司的房屋買賣交易時間上可以看出，雙方2014年9月15日簽訂買賣合同時，系吉野家公司與李剛因租賃合同發生爭議期間，且吉野家公司經營招牌、經營設備設施等仍在現場，涉案房屋仍在吉野家公司的控制之中，該租賃具備一定的“公示”狀態。豐琪永成公司拉走其設備及收回涉案房屋均發生在買賣合同簽訂后。移動北京公司作為買受人，未舉證證明其看房、洽談及交易時其進行了相關注意與核實，故不能對抗吉野家公司的租賃權，租賃合同應繼續履行。自2014年7月23日起吉野家公司因斷水無法正常經營，故租期應中止計算，自判決生效起恢復計算剩余租期。且考慮到租賃現場已經遭到破壞，重新經營需要時間裝修，故法院參考原合同給予其60日免租期。關于違約金，雖違約方系出租方，但本著合同法“補償為主，懲罰為輔”的違約責任原則，吉野家公司主張的每日500元違約標準過高，法院予以酌減。據此，一審法院判決：一、中國移動通信集團北京有限公司繼續履行2008年11月26日北京吉野家快餐有限公司與北京豐琪永成房地產經紀有限公司簽訂的《租賃合同》（租期自2014年7月23日起中止計算，自判決生效之日起六十日后恢復計算剩余租期；二、李剛、北京豐琪永成房地產經紀有限公司連帶向北京吉野家快餐有限公司支付違約金50000元；三、李剛、北京豐琪永成房地產經紀有限公司連帶向北京吉野家快餐有限公司支付直接經濟損失344912元；四、北京豐琪永成房地產經紀有限公司于判決生效后十五日內將其拉走的設備返還于北京吉野家快餐有限公司（設備詳單見附件1）；五、駁回北京吉野家快餐有限公司的其他訴訟請求；六、駁回北京豐琪永成房地產經紀有限公司的反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院查明的事實與一審基本一致。另補充查明，豐琪永成公司（甲方）與吉野家公司（乙方）簽訂的《租賃合同》約定，7.1.1甲方負責與場地使用相關的下列物業管理事項并承擔相關費用：（1）土建工程。（2）安裝工程：甲方對乙方不擁有產權的安裝工程及設備、設施維護、修理責任為保修期內的維護、修理和合同期內的大修、中修及因質量問題而進行的維護、修理；合同期內場地內、外非乙方擁有產權的所有設備、設施的更換；均需保證乙方的正常使用為原則。（3）公共部分。7.2.1場地內物業管理由乙方負責并承擔相應費用，具體為：（1）場地內保安、保潔和“門前三包”。（2）所有乙方雖不擁有產權但獨立使用管理的安裝工程系統全部設施、設備和乙方非獨立使用管理的安裝工程系統之場地內末端設備在保修期滿后的日常維護、修理，因不可歸責于承租人事由而存在質量問題除外。（3）場地內乙方擁有產權的所有設備的維護、修理、更換。8.6甲方同意將場地交由乙方按照乙方的國內統一標準設計和裝修（初步方案已作為合同附件與本合同一并經甲方確認同意）。乙方進行項目可行性研究期間及場地裝修之前，甲方應向乙方提供大樓供電、供水、排煙、排水及其它公共系統的使用情況和有關資料。涉及大樓水、電、空調或排水、排污系統的接駁、更改或搬移時，甲方應派專職工程人員配合，以便乙方盡快完成施工。租賃期內甲方保證乙方有權因業務上之需要，或為符合租賃期間有關法律法規之規定，可自費進行場地及相關設施、設備之改良和添加，但如須改變房屋結構應經甲方書面同意，乙方所為之上述改良，如為法律法規之需要，應報政府相關部門批準；如依有關法律法規之規定需要甲方協助辦理、出具相關文件或需以甲方名義申請的，甲方應予以協助辦理，所需費用均由乙方負擔。9.3乙方應正常使用并愛護場地及甲方提供的各項設施，防止不正常損壞（正常磨損除外），因乙方使用不當，場地或設施出現損壞或發生故障，乙方應負責及時維修和賠償。9.11乙方不得將各種雜物、廢棄物、貨物等物品倒入水池或放置、占用、堵塞消防通道、安全出口、樓梯間等公共部位和區域。9.14乙方違反上述保證應向甲方承擔違約責任，如導致甲方損失嚴重，甲方有權選擇解除本合同，如甲方選擇解除合同，乙方應按3個月的租金賠償甲方損失。

本院審理中，豐琪永成公司提交了下列證據：1.排污現場照片，證明現狀。2.吉野家公司大興棗園餐廳及中關村華奧餐廳的室內外排水施工材料，證明室內外的排水管都是吉野家公司自己安裝的。3.關于吉野家公司青塔店餐飲項目的環境影響登記表的批復，證明污水應當排入市政管網，本案中吉野家公司沒有將污水排入市政管網，而是直接排到了污水坑，該排污行為是違法的。吉野家公司認為證據1、2都不屬于新證據，對證據1的真實性、合法性、關聯性均不予認可；證據2沒有原件，不認可真實性，不予質證；證據3真實性沒有異議，各門店按環保要求污水均應排入市政管網，并提交了其他門店的環評批復文件，證明本案的環評批復與其他門店是一致。李剛、豐琪永成公司對吉野家公司提交的證據真實性、關聯性、證明目的均不予認可，認為反而可證明環保部門要求吉野家公司將污水排入市政管網。

二審審理中，因豐琪永成公司與吉野家公司均同意先行履行一審判決的第四項，經本院協調，2018年3月2日，豐琪永成公司已經按一審判決確定的返還清單向吉野家公司返還了除清單編號為7、54、64外的其他物品。

另補充查明，鑒定費51170元由吉野家公司預先墊付。因豐琪永成公司申請鑒定人出庭，故鑒定人出庭費1000元系豐琪永成公司支付。

本院認為，吉野家公司與豐琪永成公司簽訂的《租賃合同》及附件系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應依約履行。合同履行過程中，李剛購買了涉案房屋，并與豐琪永成公司達成《委托出租函》，鑒于吉野家公司與豐琪永成公司已簽訂《租賃合同》，李剛委托豐琪永成公司辦理涉案房屋與租賃有關的所有相關事宜，并承諾豐琪永成公司在履行《租賃合同》中產生的法律后果由其本人承擔，豐琪永成公司亦承擔連帶保證責任，后李剛又向吉野家公司出具《產權人承諾函》，承諾已于2013年6月9日委托豐琪永成公司繼續履行《租賃合同》，并愿意承擔《租賃合同》項下出租人的法律義務，從上述《委托出租函》、《產權人承諾函》的內容足以認定李剛與豐琪永成公司之間就涉案房屋出租事宜形成了委托關系，《租賃合同》對李剛亦具有約束力，李剛、豐琪永成公司應對《租賃合同》的履行承擔連帶責任。李剛上訴主張《委托出租函》、《產權人承諾函》系受脅迫簽訂，吉野家公司不予認可，因李剛未提交充分證據證明受脅迫的事實及簽署上述文件非其真實意思表示，故本院對李剛的該項主張不予采信。且李剛在簽署《委托出租函》、《產權人承諾函》時是否已正式取得涉案房屋的產權，并不導致上述文件當然無效，李剛在取得涉案房屋產權后理應履行其上述承諾。

本案的核心爭議焦點為排污系統系哪方提供并有哪方負責維護。在《租賃合同》附件6中，雙方明確約定出租方無償提供廚房廢水管線，并保證該管線暢通，吉野家公司承租區域內的管路由吉野家公司負責維修清掏，吉野家公司承租區域外的管路由出租方維修清掏。上述條款與豐琪永成公司在上訴中提到的《租賃合同》7.2.1條并無矛盾，7.2.1條僅適用于場地內物業管理，而本案爭議的污水坑、排污管線均不在吉野家公司的租賃區域內。根據《租賃合同》及其附件的明確約定，租賃區域外的排污系統應由李剛及豐琪永成公司提供并負責維護?，F李剛、豐琪永成公司既無充分證據證明租賃區域外的排污系統為吉野家公司放棄出租方為其提供的排污管線私自施工安裝，亦無證據證明吉野家公司對出租方提供的排污系統有不當使用的情形，故對于租賃區域外的排污系統因本身設計的問題或未盡到日常維護義務而產生的損害，吉野家公司對內不負有責任。李剛、豐琪永成公司應當保證吉野家公司租賃區域外的排污系統暢通，符合使用條件，而在發生污水滲漏事件后，李剛、豐琪永成公司并未積極履行自己的義務，反而單方與吉野家公司解除了《租賃合同》，擅自騰空了吉野家公司租賃房屋內的物品，并破壞了現場的裝修。首先，豐琪永成公司無權單方解除《租賃合同》，故對于豐琪永成公司要求確認雙方之間的《租賃合同》已于2004年8月2日解除的請求，本院不予支持。其次，關于破壞裝修所造成的直接損失，李剛、豐琪永成公司負有連帶賠償責任。關于賠償數額，經吉野家公司申請，一審法院委托鑒定機構對裝修損失進行了評估，根據現場勘驗及吉野家公司提供的檢材，可確定部分的裝修在豐琪永成公司對租賃現場進行破壞前價值為293742元，一審據此認定應予賠償的數額并無不妥。豐琪永成公司雖然對鑒定報告中的折舊年限提出質疑，但鑒定機構亦派員出庭接受了質詢，并對折舊年限問題給予了解釋，現并無證據證明鑒定機構適用的折舊年限違反了行業規定，故本院對豐琪永成公司的該項異議不予采納。關于豐琪永成公司對鑒定機構及鑒定人員司法鑒定資質提出的質疑，本案中的鑒定機構及鑒定人員均具有行業專業資質，且裝修造價類的評估鑒定不屬于法醫類、物證類、聲像資料類這些實行登記管理制度的鑒定，鑒定機構及鑒定人員無需取得相應的司法鑒定許可，故本院對豐琪永成公司關于鑒定資質的異議亦不予采納。再次，關于鑒定費用，因鑒定系因李剛、豐琪永成公司的違約行為對租賃現場造成破壞所致，故李剛、豐琪永成公司理應承擔上述費用，賠償吉野家公司墊付的鑒定費51170元。最后，本案系李剛、豐琪永成公司一方違約，吉野家公司并無違約行為，故豐琪永成公司要求吉野家公司支付違約金，無事實基礎，本院不予支持。至于吉野家公司要求李剛、豐琪永成公司支付相應的違約金，符合合同約定，應予支持，但合同約定的違約金標準過高，一審法院考慮到違約責任承擔應以“補償為主，懲罰為輔”的原則，對違約金數額進行了適度的酌減，本院對此不持異議。對于上述確定的違約金及直接經濟損失，李剛、豐琪永成公司應于判決生效之日即日支付。關于豐琪永成公司要求吉野家公司清空向地下一層排放的全部污水并使之恢復原狀一節，因租賃區域外的排污系統系豐琪永成公司提供，并由豐琪永成公司負責維護，故豐琪永成公司要求吉野家公司對此恢復原狀，沒有合同依據，本院不予支持。關于豐琪永成公司存放的吉野家公司的物品，豐琪永成公司無權占有應予返還。關于豐琪永成公司主張的因保管吉野家公司的物品而產生的倉庫費用，因上述物品系豐琪永成公司擅自從租賃房屋內搬走，并非吉野家公司委托豐琪永成公司代為保管，故產生的保管費用應由豐琪永成公司自行承擔，豐琪永成公司無權要求吉野家公司予以賠償。

本案中，移動北京公司已于2014年9月19日從李剛手中取得了涉案房屋的產權，《租賃合同》履行過程中租賃房屋的產權人再次發生變更。根據“買賣不破租賃”原則，《租賃合同》對移動北京公司仍然有效，移動北京公司應當繼續與吉野家公司履行《租賃合同》。移動北京公司與李剛簽訂《存量房買賣合同》時，豐琪永成公司尚未將吉野家公司的物品從租賃房屋內搬走，吉野家公司仍然占據著租賃房屋，且豐琪永成公司于2014年8月2日發出的《關于解除

的律師函》并不能產生合同解除的法律后果，故本案的情形符合“買賣不破租賃”的適用條件。移動北京公司所述《租賃合同》沒有備案，不屬于“買賣不破租賃”原則的例外情形。至于移動北京公司所述李剛承諾涉案房屋已不存在租賃關系，并出示了解除租賃合同的材料一節，因李剛單方面的承諾及出示的解除租賃合同材料并不能改變《租賃合同》尚在履行期間的事實，故移動北京公司的上述主張亦不能對抗“買賣不破租賃”原則。關于移動北京公司所述其購買的房產是一個整體，《租賃合同》繼續履行將對其造成巨大經濟損失，吉野家公司可采取其他取方式彌補損失一節，首先，采取何種方式彌補損失系吉野家公司的權利，移動北京公司不能替代吉野家公司進行選擇；其次，移動北京公司繼受《租賃合同》后亦可與吉野家公司對如何履行合同進行協商，故移動北京公司的上述理由不能對抗吉野家公司行使其合法權利。根據租賃現場遭受破壞的情形，吉野家公司繼續經營必然需要重新裝修，故一審法院參照《租賃合同》約定給予吉野家公司60日的裝修免租期并無不妥。關于繼續履行的期限，因2014年7月23日起吉野家公司已經因斷水而無法正常經營，且《租賃合同》中亦有因出租方原因造成租賃房屋長期不能正常使用的情形下租期相應順延的約定，故一審法院認定租期應從2014年7月23日中止計算，自判決生效后60日內恢復計算剩余租期并無不當。

關于豐琪永成公司主張的為便于查明事實，應將物業公司追加為本案第三人一節，因物業公司已在一審審理中出庭對相關的事實進行了說明，且物業公司亦非本案必須參加訴訟的當事人，故本院對豐琪永成公司的該項主張不予采納。關于訴訟費用的分擔問題，不屬于當事人的訴訟請求范圍，應由法院根據勝負結果綜合決定。吉野家公司在一審起訴時提出的訴訟請求過高，一審法院決定由李剛、豐琪永成公司承擔本訴的全部訴訟費用有失公平，本院予以調整，但針對訴訟費的調整不屬于對一審判決結果的改判。

此外，應當指出，按照環保要求，餐飲企業的污水排放必須符合國家相關規定，吉野家公司對此應高度重視，并嚴格履行，在重新開業前應達到相關的法律法規要求。

綜上所述，李剛、豐琪永成公司、移動北京公司的上訴請求均缺乏依據，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審本訴案件受理費15935元，由李剛、北京豐琪永成房地產經紀有限公司負擔11551元（于本判決生效后7日內交至原審法院），由北京吉野家快餐有限公司負擔4384元（已交納）；一審反訴案件受理費18730元，由北京豐琪永成房地產經紀有限公司負擔（已交納）。鑒定人出庭費1000元，由北京豐琪永成房地產經紀有限公司負擔（已交納）。

二審案件受理費88462元，由李剛負擔7224元（已交納），由北京豐琪永成房地產經紀有限公司負擔40619元（已交納），由中國移動通信集團北京有限公司負擔40619元（已交納）。

本判決為終審判決。

審判長  曹雪

審判員  李蔚林

審判員  王軍華

二〇一八年四月二十七日

書記員  孫國棟