劉占軍與北京京煤集團有限責任公司房屋租賃合同糾紛

劉占軍與北京京煤集團有限責任公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

北京市第一中級人民法院

民事判決書

（2014）一中民終字第06869號

上訴人（原審被告）劉占軍，男，1960年3月20日出生。

被上訴人（原審原告）北京京煤集團有限責任公司，住所地北京市門頭溝區新橋南大街2號。

法定代表人付合年，董事長。

委托代理人張鳳金，北京市兆泰律師事務所律師。

委托代理人安超，男，1981年8月6日出生。

上訴人劉占軍因房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市門頭溝區人民法院（2014）門民初字第1407號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人劉占軍、被上訴人北京京煤集團有限責任公司（以下簡稱京煤集團）的委托代理人張鳳金、安超到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

京煤集團起訴至原審法院稱：劉占軍承租我集團所有的位于北京市門頭溝區軍莊鎮楊坨小區房屋（簡稱103室房屋），但一直無任何理由拒絕交納房費，雖經我集團多次催繳，劉占軍仍不交納。2010年11月，我集團以房屋租賃合同糾紛為由將劉占軍訴至貴院，經貴院及北京市第一中級人民法院開庭審理后，判決劉占軍以每月180元租金標準向我集團交納截至2010年8月的房租，后經我集團申請貴院強制執行后，才將判決確認的房租欠費追回。2012年9月，我集團同樣以房屋租賃合同糾紛為由將劉占軍訴至貴院，經貴院及北京市第一中級人民法院及北京市高級人民法院開庭審理后，判決劉占軍以每月180元租金標準向我集團交納截至2012年4月30日的房租，判決生效后劉占軍仍不主動交付欠款，后經我集團申請貴院強制執行后，才將判決確認的房租欠費追回。至此，劉占軍仍不按時交納房租，截至2014年2月28日，劉占軍尚欠我集團2012年5月1日至2014年2月28日的房租3960元。為了維護我集團的合法權益，現依據《中華人民共和國民事訴訟法》第24條和第108條的規定，特訴至貴院，請求法院依法判令劉占軍立即向我集團支付2012年5月1日至2014年2月28日的房租3960元；本案訴訟費由劉占軍承擔。

劉占軍在原審法院辯稱：京煤集團與我就103室房屋簽訂租賃合同的時間是2003年，我已經于2009年將103室房屋交還給了京煤集團，終止了合同，不會產生2009年以后的房租問題。2012年4月30日以后，我兒子劉鵬馨曾去交過房租，但京煤集團拒收。所以我不同意京煤集團的訴訟請求。

原審法院經審理查明：2010年，京煤集團將劉占軍以及第三人白志梅、劉鵬馨訴至法院，要求劉占軍給付拖欠房屋租金并要求劉占軍以及第三人白志梅、劉鵬馨騰退103室房屋，該案中查明，103室房屋的原所有權人為楊坨煤礦，該房屋為企業自管公有住房。2003年12月18日，因楊坨煤礦礦產資源枯竭，不能清償到期債務，北京市第一中級人民法院裁定宣告楊坨煤礦破產。2004年12月3日，北京市第一中級人民法院裁定終結楊坨煤礦破產程序。2005年5月，楊坨煤礦破產清算組與京煤集團簽署移交接收書，約定：楊坨煤礦已破產終結，原企業非經營性資產應移交京煤集團。雙方移交的職工住房包括本案訴爭的103室房屋。2009年9月28日，京煤集團與劉占軍簽署《關于劉占軍住房問題協商會議紀要》，約定：劉占軍反映103室3間房屋租金偏高，京煤集團同意按每間60元單價收取房租，劉占軍同意。2010年3月2日，京煤集團向劉占軍出具《關于劉占軍同志信訪事項的復查答復意見》，答復內容為：2009年10月起執行新協議，每月每間租金60元。法院作出（2010）門民初字第2460號民事判決書認定，京煤集團有權向劉占軍主張原楊坨煤礦所享有的權利。103室房屋租賃合同于2008年3月12日期滿后，劉占軍繼續在103室房屋內居住，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。劉占軍與京煤集團就2009年10月起租金調整為每月180元的約定系雙方的真實意思表示，且不違反法律及行政法規的強制性規定，應予以確認，判決劉占軍給付京煤集團截至2010年8月11日欠付的租金。2012年，京煤集團再次訴至法院，要求劉占軍給付2010年8月12日至2012年4月30日的租金3720元，法院經審理后，作出（2012）門民初字第2202號民事判決書認定，京煤集團與劉占軍存在租賃合同關系，劉占軍應當按照雙方約定的租金標準履行交納房屋租金的義務，判決劉占軍給付京煤集團2010年8月12日至2012年4月30日止的租金3720元。上述民事判決書已經發生法律效力。

審理中，劉占軍提出劉鵬馨曾去交過房租，但京煤集團拒收。京煤集團予以否認，劉占軍未就該主張提供相關證據。

原審判決認定上述事實，有張鳳金、安超、劉占軍的陳述，（2010）門民初字第2460號民事判決書，（2012）門民初字第2202號民事判決書等證據在案佐證。

原審法院判決認定：合同簽訂后，雙方均應按照合同約定履行各自的義務，一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。本案中，生效的民事判決書已經認定京煤集團有權向劉占軍主張原楊坨煤礦所享有的權利，京煤集團與劉占軍存在租賃合同關系，劉占軍與京煤集團已經約定了103室房屋的租金標準為每月180元，該約定系雙方的真實意思表示，且不違反法律及行政法規的強制性規定，劉占軍即應按照雙方約定的租金標準履行交納房屋租金的義務，京煤集團要求劉占軍給付103室房屋欠繳房屋租金的訴訟請求，法院予以支持。劉占軍稱劉鵬馨曾去交過房租，但京煤集團拒收的抗辯意見，缺乏證據證實，法院不予采信。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第二百二十六條、第二百三十六條之規定，判決：被告劉占軍于本判決生效之日起七日內給付原告北京京煤集團有限責任公司二○一二年五月一日至二○一四年二月二十八日止的租金三千九百六十元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

劉占軍不服原審判決向本院提起上訴。上訴請求是：撤銷原審判決，追加第三被告白志梅和劉鵬馨，重新認定103室的欠租主體。上訴理由是：第一，我承租京煤集團的45號平房，反訴要求就該房進行改造安置，但原審判決卻只字未提。第二，103室我已經交還給京煤集團，我不是適格的被告。欠付103室租金的是白志梅、劉鵬馨，應當由她們支付租金。向我要租金則侵犯了我的合法權益。另外，原審法院應當繼續做調解工作，讓京煤集團和白志梅簽訂103室的房屋租賃合同。

京煤集團同意原審判決。針對劉占軍的上訴理由答辯稱：第一，本案的租賃合同糾紛是關于103室的，劉占軍要求就45號平房參加棚戶區改造安置，與本案不屬于同一法律關系，構不成反訴，只能另訴解決。第二，京煤集團是103室的所有權人，劉占軍是103室的承租人，雙方構成房屋租賃合同關系，白志梅等人占有房屋，但并不是承租人。劉占軍并未將103室騰退交還給京煤集團，因此京煤集團有權利向劉占軍主張租金。

在本院審理過程中，劉占軍提交一份北京市高級人民法院的庭審筆錄，證明其已將103室的鑰匙交給京煤集團。該庭審筆錄中記載：京煤集團稱，當時我們要求騰退房屋，所以原審法院追加了劉占軍的家人為第三人，并且劉占軍當時只交了鑰匙給京煤集團，劉占軍的家人也沒有搬出去，所以京煤集團不認為這是一種交房行為。對該筆錄的真實性，京煤集團表示認可，但不認可劉占軍所稱“交了鑰匙就是交房”的主張，應當將房屋騰退才是交房。另外，劉占軍稱，劉占軍與白志梅于2009年12月28日離婚，劉鵬馨系雙方的孩子。

本院經審理查明，原審法院查明的其他事實屬實，本院予以確認。

本院認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

本案中，就103室租住問題，雙方在2009年9月28日簽署了《關于劉占軍住房問題協商會議紀要》，雙方一致認可按照每間60元的單價計算房租，該約定合法有效。依據現有證據，劉占軍雖將103室的鑰匙交給了京煤集團，但并未實際騰退房屋，劉占軍所稱交付鑰匙就是騰退房屋的主張，事實依據不足，本院不予認可。劉占軍稱白志梅、劉鵬馨實際居住在103室，但并無證據證明白志梅、劉鵬馨是103室的承租人，因此原審判決認定由劉占軍支付房租并無不當。本案案由為房屋租賃合同糾紛，白志梅、劉鵬馨并非本案必要共同訴訟當事人。劉占軍上訴要求追加白志梅、劉鵬馨為第三被告依據不足，本院不予支持。綜上，劉占軍的上訴請求，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。原審判決并無不當，應予維持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費二十五元，由劉占軍負擔（本判決生效之日起七日內交納）。

二審案件受理費五十元，由劉占軍負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

代理審判長  冀東

審判員  劉秋燕

代理審判員  劉磊

二〇一四年九月十五日

書記員  劉芳芳