北京新粵順裝飾工程有限公司與駱旭房屋租賃合同糾紛

北京新粵順裝飾工程有限公司與駱旭房屋租賃合同糾紛民事二審程序民事判決書

北京市第三中級人民法院

民事判決書

（2017）京03民終2620號

上訴人（原審原告）：北京新粵順裝飾工程有限公司，住所地北京市順義區仁和地區順通路6號。

法定代表人：李新（已故），總經理。

負責人：李燕飛，總經理。

委托訴訟代理人：王剛，北京盛友律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：駱旭，男，1978年2月1日出生。

上訴人北京新粵順裝飾工程有限公司（以下簡稱新粵順裝飾公司）因與被上訴人駱旭房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市順義區人民法院（2015）順民初字第2707號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭開庭進行了審理。上訴人新粵順裝飾公司之委托訴訟代理人王剛，被上訴人駱旭到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

新粵順裝飾公司上訴請求：撤銷一審判決，改判支持其一審全部訴訟請求。事實和理由：一審判決認定事實錯誤，適用法律不當。新粵順裝飾公司一直在涉訴房屋所在樓棟內實際經營，駱旭主張無法與新粵順裝飾公司辦理房屋交接的事實與理由顯然不能成立。另外，新粵順裝飾公司未向駱旭支付補償金及利息顯然不能作為駱旭不辦理交接的抗辯理由。

駱旭辯稱：不同意新粵順裝飾公司的上訴請求，請求駁回上訴，維持原判。

新粵順裝飾公司一審訴訟請求：1.駱旭立即清空、返還房屋并恢復原狀（一審庭審中，新粵順裝飾公司撤回了該項訴訟請求）；2.駱旭支付新粵順裝飾公司房屋占用費、物業費、水電費共計1644704元（自2012年3月28日其計算至駱旭實際返還房屋之日，暫時計算至起訴之日）；3.駱旭向新粵順裝飾公司支付違約金438000元；4.本案訴訟費由駱旭負擔。

一審法院審理查明：2011年3月28日，新粵順裝飾公司與駱旭簽訂《房屋租賃合同》，合同內容有：租賃房屋坐落于北京市順義區仁和地區順通路×號（順義文化創意產業中心），樓房×座×層，面積800平方米；該房屋用途為游戲廳；租賃期自2011年3月28日至2016年3月27日，共5年；租金總計2615736元，其中，第一年租金438000元，第二年租金481800元，第三年租金529980元，第四年和第五年每年租金為582978元，每年3月28日前支付下一年度租金；新粵順裝飾公司應于2011年3月28日前將房屋按約定條件交付給駱旭，《房屋附屬設施、設備清單》經雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙后視為交付完成；租賃期滿或合同解除后，駱旭應返還該房屋及其附屬設施；雙方驗收認可后在《房屋附屬設施、設備清單》上簽字蓋章；雙方應結清各自應當承擔的費用。駱旭的辦公用品可由其自行收回，裝飾裝修的固定設施部分，歸新粵順裝飾公司所有。簽訂協議后，駱旭向新粵順裝飾公司交納了第一年的租金452400元及房屋租賃保證金5萬元。

2012年3月17日，雙方簽訂《租賃合同解除協議》，內容為：新粵順裝飾公司（甲方），（乙方）駱旭。鑒于乙方于2011年3月28日租賃甲方新粵順大廈×座×層房屋經營游戲廳，租賃期限5年，自2011年3月28日起至2016年5月27日止。造成今天這樣的局面，甲乙雙方都需承擔各自責任。按照《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規之規定，本著平等、自愿的原則，經過甲乙雙方友好協商，就解除上述游戲廳房屋租賃合同及相關事宜達成如下協議：一、由于房屋性質乙方無法取得營業執照，甲乙雙方協商約定簽訂本協議，解除原簽訂的房屋租賃合同。二、由于在辦理營業執照的問題上甲方負有責任，因此甲方同意為乙方在游戲廳的投資總額支付補償金140萬元，由于在投資問題上乙方也負有責任，在沒有取得營業執照的前提下試營業，使乙方資金投入存在風險隱患，因此除去甲方支付的補償金外剩余部分由乙方自行承擔。三、補償金支付期限：本協議簽訂生效后2012年5月1日前支付人民幣10萬元，2012年10月1日前支付人民幣10萬元，剩余部分待甲方大樓變賣成錢后付清。如甲方大樓不賣或短期無法賣出，甲方最后還款日期為2013年5月1日。四、本協議生效后乙方能搬走的東西搬走，暫時不能搬走的于2012年6月30日前清場搬走（包括空調等），不可移動的資產應保持原貌（包括裝修、門窗、消防等）。交房時應保持室內完好無損，甲方組織雙方人員交接由雙方交接驗收簽字后交鑰匙，如乙方在清場后7日內甲方不組織雙方人員驗收交接，視為乙方交付場地完畢。五、乙方在2012年6月30日交房前房屋及房內所有一切物品均有乙方負責看管、保管，其安全、防火、防盜均由乙方負責，如發生上述隱患，一切責任由乙方承擔，與甲方無關。

新粵順裝飾公司主張駱旭未按照《租賃合同解除協議》的約定于2012年6月30日之前將涉訴房屋騰空并向其公司交付，而是實際占有使用至2014年12月30日，并提供了騰房后的照片及用電抄表記錄予以證明。駱旭認可照片的真實性，但稱按照《租賃合同解除協議》的約定，能搬走的搬走，不可移動的資產保持原狀，所以騰房時其搬走了可以移動的，不能移動的就保持了現狀。駱旭不認可用電抄表記錄的真實性及證明目的，稱之前查電都需其核實后簽字確認，而該記錄沒有其簽字確認。駱旭認可其在2014年12月30日向新粵順裝飾公司交付了涉訴房屋的鑰匙，但主張在2012年6月30日前其已將涉訴房屋騰空，并找新粵順裝飾公司當時的負責人李燕飛交接，但沒有找到人，其只好在2012年7月在新粵順裝飾公司辦公室門口和涉訴房屋門口等處張貼通告，并用相機拍照留存。為此駱旭提交了張貼通告的照片打印件。通告內容為：新粵順裝飾公司：我電玩城按合約日期，現已將房屋騰空，請接收。悅宮電玩城2012年7月15日聯系電話：13701287257聯系人：王先生。新粵順裝飾公司認為照片不能證明通告張貼的時間和張貼的地方。

駱旭稱因找不到新粵順裝飾公司負責人，新粵順裝飾公司的其他工作人員也不管，其無法辦理房屋交接，2012年6月30日之后，其就留了一名員工在現場等著與新粵順裝飾公司進行交接，涉訴房屋內只留有員工的床和用品。新粵順裝飾公司則稱其公司員工曾讓駱旭交房，但駱旭拒絕交房，涉訴房屋也沒有清空，并申請其公司員工作為證人出庭對上述情況予以證明。

一審另查，2014年8月18日，駱旭以新粵順裝飾公司未按照雙方簽訂的《租賃合同解除協議》約定支付其140萬元補償款為由，將新粵順裝飾公司訴至該院。該院作出的（2014）順民初字第12456號民事判決書判決新粵順裝飾公司給付駱旭140萬元補償金，并支付自2013年5月2日起至實際付清之日止的利息。新粵順裝飾公司不服上述判決，上訴至北京市第三中級人民法院（以下簡稱三中院）。三中院經審理查明，新粵順裝飾公司分別于2012年5月25日、2012年6月15日共向駱旭支付過10萬元補償金。2015年4月20日，三中院作出（2015）三中民終字第3953號民事判決書判決：1.撤銷北京市順義區人民法院（2014）順民初字第12456號民事判決；2.新粵順裝飾公司給付駱旭130萬元補償金，并支付自2013年6月16日起至實際付清之日止的利息；3.駁回駱旭的其他訴訟請求。新粵順裝飾公司至今未按照上述生效判決履行給付義務。

再，該院于2014年3月27日開庭審理的原告中國人民健康保險股份有限公司北京分公司與被告新粵順裝飾公司房屋租賃合同糾紛一案中，新粵順裝飾公司的委托代理人稱因新粵順裝飾公司的法人去世，公司已經無人，其也聯系不到公司的任何人。

上述事實，有雙方當事人一審陳述、2014年順民初字第352號民事案件開庭筆錄、《房屋租賃合同》、《租賃合同解除協議》、照片打印件、收條、用電抄表記錄、一審庭審筆錄等證據在案佐證。

一審法院認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明；沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

本案中，新粵順裝飾公司主張駱旭拒絕交付房屋，駱旭則稱因找不到新粵順裝飾公司負責人無法辦理房屋交接。結合駱旭提交的張貼通告照片打印件以及另案中新粵順裝飾公司的委托代理人稱因新粵順裝飾公司的法人去世，公司已經無人，其也聯系不到公司的任何人的情況，該院對駱旭所稱找不到新粵順裝飾公司負責人的說法予以采信。

根據查明的事實，駱旭在2012年6月30日后，已基本將涉訴房屋內的物品設備搬走，且未在涉訴房屋內進行實際經營活動，而新粵順裝飾公司并未按照《租賃合同解除協議》的約定支付駱旭補償金，且至今仍有130萬元的補償金及利息未向駱旭支付。新粵順裝飾公司雖主張駱旭拒絕交房，并申請證人出庭作證，但證人系新粵順裝飾公司的員工，在駱旭對證人證言不予認可的情況下，新粵順裝飾公司未能進一步提交其他證據予以佐證，該院認為僅憑證人證言不足以證明駱旭拒絕交房。現新粵順裝飾公司既未能提交充分證據證明其公司曾組織過雙方辦理涉訴房屋的交接、亦未能提供充分證據證明駱旭拒絕交付涉訴房屋，且新粵順裝飾公司未能按照《租賃合同解除協議》的約定如期支付駱旭補償金，該院認為，新粵順裝飾公司應對涉訴房屋遲延交付一事承擔主要責任，新粵順裝飾公司要求駱旭按照雙方曾簽訂的《房屋租賃合同》的標準支付占用使用費及違約金的請求，缺乏事實和法律依據，該院難以支持。新粵順裝飾公司雖提交了用電抄表記錄，但該記錄沒有駱旭的簽字確認，在駱旭不予認可的情況下，該院對新粵順裝飾公司要求駱旭按照用電抄表記錄向其支付電費的請求亦難以支持。

本案中，駱旭雖在2012年6月30日之后已基本將涉訴房屋內物品搬走，只是安排人員看守涉訴房屋并未實際經營，但鑒于其確實存在實際占用涉訴房屋的事實，故仍應支付新粵順裝飾公司一定的占用費、物業費和水電費，具體支付數額該院結合雙方當事人的過錯程度、涉訴房屋遲延交付的原因、駱旭占用涉訴房屋的原因、駱旭占用涉訴房屋的具體情形等情況酌情予以確定。

綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決：一、駱旭支付北京新粵順裝飾工程有限公司2012年7月1日至2014年12月30日期間的房屋占用費、物業費、水電費等共計20萬元，于判決生效之日起7日內執行；二、駁回北京新粵順裝飾工程有限公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費23462元，由北京新粵順裝飾工程有限公司負擔17962元（已交納），由駱旭負擔5500元（于判決生效之日起7日內交納）。

二審中，當事人沒有提交新證據。依據一審庭審筆錄的記載，一審庭審中，一審法院當庭向新粵順裝飾公司的負責人李燕飛核實相關情況，李燕飛稱解除協議簽訂后不久其就回老家了，公司員工要求駱旭搬走，但駱旭占用房屋至今；公司員工已離職，其聯系不上等等。另，駱旭起訴新粵順裝飾公司房屋租賃合同糾紛一案的生效判決（2015）三中民終字第3953號民事判決認定，新粵順裝飾公司提出駱旭占有使用涉訴房屋，應支付使用費一節，因其提供的證據不足，不予支持。本院認定的其他事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為：本案為房屋租賃合同糾紛。新粵順裝飾公司將涉案房屋租賃給駱旭，用于開辦游戲廳。租賃合同履行過程中，雙方簽訂《租賃合同解除協議》。新粵順裝飾公司主張駱旭未按照《租賃合同解除協議》的約定于2012年6月30日之前將涉訴房屋騰空并向其公司交付，實際占有使用至2014年12月30日，要求駱旭支付房屋占用費以及物業、水電等其它費用，并支付違約金。駱旭不予認可，辯稱其已按照《租賃合同解除協議》搬離，僅留一名看守人員，因未能聯系到新粵順裝飾公司，無法辦理房屋交接。依據當事人的上訴意見和答辯意見，本案的上訴爭議焦點問題為未能辦理房屋交接的責任認定。

依據《租賃合同解除協議》的約定，新粵順裝飾公司組織雙方人員交接，由雙方交接驗收簽字后交鑰匙，駱旭在清場后7日內如新粵順裝飾公司不組織雙方人員驗收交接，視為駱旭交付場地完畢，故新粵順裝飾公司負有組織房屋交接的義務。依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果，新粵順裝飾公司主張駱旭不配合進行房屋交接應提供證據證明其主張。新粵順裝飾公司雖提交用電抄表記錄，并申請證人出庭作證，但用電抄表記錄未經駱旭簽字確認，證人系其員工，與其存在利害關系，在新粵順裝飾公司未提交其他證據予以佐證的情況下，本院對于用電抄表記錄及證人證言不予采信，故新粵順裝飾公司應承擔舉證不能的不利后果。

此外，一審庭審中，一審法院當庭向新粵順裝飾公司的負責人李燕飛核實事關情況，李燕飛稱解除協議簽訂后不久其就回老家了，公司員工要求駱旭搬走，但駱旭占用房屋至今，公司員工已離職；一審法院于2014年3月27日開庭審理的原告中國人民健康保險股份有限公司北京分公司與被告新粵順裝飾公司房屋租賃合同糾紛一案中，新粵順裝飾公司的委托代理人稱因新粵順裝飾公司的法定代表人李新去世，公司已經無人，其也聯系不到公司的任何人；駱旭起訴新粵順裝飾公司房屋租賃合同糾紛一案的生效判決（2015）三中民終字第3953號民事判決認定，新粵順裝飾公司提出駱旭占有使用涉訴房屋，應支付使用費一節，因其提供的證據不足，不予支持。綜合上述事實，新粵順裝飾公司主張駱旭拒絕交接涉案房屋，事實依據不足，本院不予采信。同時，應當指出的是，雖然駱旭在2012年6月30日之后已經基本將涉訴房屋內物品搬走，且亦未實際進行經營，但其確實存在占有涉訴房屋的事實，一審法院綜合全案情況酌情確定駱旭向新粵順裝飾公司支付一定數額的占用費、物業費和水電費并無不當，本院予以維持。

綜上所述，新粵順裝飾公司的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費17962元，由北京新粵順裝飾工程有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審判長  楊路

審判員  趙霞

審判員  孫妍

二〇一七年二月二十二日

書記員  王永基書記員  陸九陽