房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案例

原告：吳臨國，女，1995年2月14日出生，漢族，住安徽省安慶市太湖縣。

委托訴訟代理人：郭百利，河北冀港律師事務(wù)所律師。

被告：安徽永先置業(yè)集團(tuán)有限公司，住所地安徽省桐城市文昌街道仙龍湖七里香溪B1#101，統(tǒng)一社會信用代碼913408817489282983（1-1）。

法定代表人：戴先龍，該公司董事長。

委托訴訟代理人：吳楊，安徽盛佳律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：薛文龍，安徽盛佳律師事務(wù)所律師。

原告吳臨國訴被告安徽永先置業(yè)集團(tuán)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳臨國的委托訴訟代理人郭百利，被告安徽永先置業(yè)集團(tuán)有限公司的委托訴訟代理人吳楊、薛文龍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

吳臨國向本院提出訴訟請求：一、判令被告賠償原告少交付房屋面積部分的損失151600元；二、判令被告支付原告逾期交付房屋違約金8000元；三、判令被告賠償原告未安裝鋁合金推拉門部分的損失2000元；四、本案訴訟費、保全費由被告承擔(dān)。事實與理由：2007年被告取得了位于國有土地進(jìn)行住宅開發(fā)，項目名稱為仙龍湖“七里香溪”，并進(jìn)行了預(yù)售。被告通過該項目宣傳“彩頁”和售樓部銷售人員推介及確認(rèn)，明確了該項目每個戶型（共A、E1、D1、D、E五個戶型，A、E戶型贈送面積約為7.875平米、D戶型贈送面積約為21.25平米、D1戶型贈送面積約為15.75平米、E1戶型贈送面積約為10.45平米）都會贈送相應(yīng)的面積（標(biāo)注功能為書房、陽臺、娛樂室等）。原告經(jīng)過對比實際交付的總面積和單價認(rèn)為該樓盤具有競爭力，形成購買意愿。原告選擇D戶型，面積為：132.36平米，總價款為：61.4755萬元，具體房屋編號為40棟2單元1704室，并簽訂了《商品房買賣合同》。原告對購買內(nèi)容及贈送面積、位置及戶型情況進(jìn)行了公證。

雙方在《商品房買賣合同》中約定交房日期為2018年5月1日，但被告在約定的交房日期，因所建設(shè)的房屋未通過工程竣工驗收，形成逾期交房的事實。而且被告沒有履行各戶型搭配的“書房、陽臺、娛樂室等”贈送面積。同時，被告未履行本應(yīng)在陽臺和客廳之間安裝“推拉式”鋁合金門的約定。上述問題原告等業(yè)主多次向政府相關(guān)部門反映，也和被告有過多次協(xié)商接觸。部分業(yè)主接受了被告提出的每戶業(yè)主補(bǔ)償14000元的條件（未交付的贈送面積為10000元、逾期交房支付3000元、未安裝推拉門支付1000元）。原告之所以購買該處房產(chǎn)，也是看中該贈送面積的實際使用價值和功能。目前，該項目房產(chǎn)的市場價約6000元/平方米，被告賠償明顯過低。根據(jù)鋁合金推拉門的尺寸，1000元賠償標(biāo)準(zhǔn)也明顯低于實際安裝價格。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條和第十四條規(guī)定，結(jié)合對該《商品房買賣合同》的公證內(nèi)容以及被告的宣傳資料，被告應(yīng)該履行落實贈送面積等承諾或約定，其沒有履行該義務(wù)。

關(guān)于房屋面積部分的損失，小于購買面積3%的部分原告主張按照購買時單位價格賠償損失；超過3%部分的面積損失按照購買時單位價格的雙倍賠償損失，此部分損失總額為人民幣151600元。未安裝鋁合金推拉門的損失參照市場價格人民幣2000元標(biāo)準(zhǔn)主張。被告逾期交房，違約損失人民幣8000元。原被告對上述標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)成一致，為維護(hù)原告合法權(quán)益，特提起此訴訟，請貴院依法裁判。

安徽永先置業(yè)集團(tuán)有限公司辯稱，原告訴求沒有事實和法律依據(jù)，依法應(yīng)駁回原告訴求。原告訴稱內(nèi)容不實，原告通過什么方式了解項目及是否明確戶型并無證據(jù)印證，被告無贈送面積的承諾，原告購買房屋是自愿的，無所謂的面積比對的情形，原告訴稱有誘導(dǎo)性。原被告雙方雖簽訂了買賣合同，但合同中對具體的戶型、贈送面積、位置均未約定，原告訴稱購房時的公證沒有事實依據(jù)。工程在合同約定的交房日期前驗收合格，被告已經(jīng)按照合同約定時間通知原告收房，原告在訴前已經(jīng)收房。關(guān)于書房、陽臺、娛樂室，我方認(rèn)為是原告自己的想法，被告從沒有與原告書面約定，且雙方的補(bǔ)充協(xié)議也明確了一切以雙方間的合同及政府規(guī)劃為準(zhǔn)。對原告訴稱的推拉式鋁合金門，包含在設(shè)計規(guī)劃之中，該部分的損失，被告承諾愿意賠償原告2000元。對原告訴稱有的業(yè)主已經(jīng)接受14000元的補(bǔ)償，是否是事實，均與本案無關(guān)。原告訴稱的法律依據(jù)適用法律錯誤，本案中不適用該條款，對宣傳資料，屬于要約邀請，除非出賣人有明確的承諾，合同才成立，且該承諾必須是在商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋，同時承諾必須對房屋的價格、定義具有重大影響才能作為要約。本案原告訴稱不符合上述條件，對原告依據(jù)的司法解釋，本案不適用該條規(guī)定，該條款中有明確約定關(guān)于面積差的處理方式有約定的按照約定，沒有約定按照法律規(guī)定，但本案中原被告雙方在合同中約定了有差異應(yīng)當(dāng)據(jù)實結(jié)算，多退少補(bǔ)，我方有證據(jù)證實，案涉房屋實測面積與合同約定面積一致，不存在面積差。綜上，請求駁回原告不合理的訴求。

根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：被告安徽永先置業(yè)集團(tuán)有限公司于2016年8月8日開工建設(shè)桐城市七里香溪二期A區(qū)40#樓項目，于2018年4月25日竣工。原告吳臨國于2017年3月29日與被告安徽永先置業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂合同編號為201703022《商品房買賣合同》，合同第三條約定原告購買被告開發(fā)的仙龍湖“七里香溪”第40幢1704號房；該商品房陽臺是不封閉；該商品房合同約定建筑面積共132.36平方米，其中套內(nèi)建筑面積105.46平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e26.9平方米。合同第四條約定，該商品房單價為4644.57元/平方米，房屋總價款為614755元。合同第八條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2018年5月1日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將符合合同約定并經(jīng)驗收合格的商品房交付買受人使用。合同第九條約定，出賣人逾期交房的違約責(zé)任：逾期不超過60日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計付款的1.5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬分之二的違約金。合同第十一條約定，商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：乙方（買受人）在接到甲方（出賣人）通知后，由于乙方原因造成未按時交接期間所發(fā)生費用由乙方承擔(dān)，保修期間以甲方通知交房時間為準(zhǔn)，第八條證明文件在雙方進(jìn)行驗收交接后90天內(nèi)由出賣人交給買受人。

2017年3月29日（與《商品房買賣合同》同日）原被告雙方另簽訂“合同補(bǔ)充協(xié)議”作為《商品房買賣合同》的附件四。協(xié)議第二條約定，雙方同意，買受人所購房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、戶型結(jié)構(gòu)及買受人所購房所在小區(qū)的總體規(guī)劃布局等，均以買賣合同內(nèi)容及政府最后批準(zhǔn)文件（或設(shè)計單位的施工圖）為準(zhǔn)；協(xié)議第十一條約定，出賣人裝修供買受人參觀的樣板房以及設(shè)置的沙盤，不作為雙方驗收商品房的標(biāo)準(zhǔn)，交房標(biāo)準(zhǔn)以政府最終批文、《商品房買賣合同》以及本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)；協(xié)議第十二條約定，出賣人的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請，具體內(nèi)容以《商品房買賣合同》和本《補(bǔ)充協(xié)議》為準(zhǔn)。

2018年4月25日，涉案工程進(jìn)行竣工驗收備案，并分別于2018年6月19日、6月20日、6月21日、6月22日經(jīng)公安消防、城建檔案管理機(jī)構(gòu)、環(huán)保部門、規(guī)劃部門驗收通過，并于2018年6月23日通過了工程質(zhì)量監(jiān)督站的綜合驗收。2018年4月26日，經(jīng)桐城市房地產(chǎn)測繪隊測量，原告吳臨國所購房屋建筑面積為132.36平方米，其中套內(nèi)面積105.46平方米，共攤面積26.9平方米。

2018年5月3日，桐城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局因被告仙龍湖七里香溪38、39號樓工程存在未經(jīng)驗收，擅自交付使用的問題，向被告安徽永先置業(yè)集團(tuán)有限公司下達(dá)了《責(zé)令整改通知書》，被告安徽永先置業(yè)集團(tuán)有限公司于2018年5月8日發(fā)出公告，內(nèi)容為“七里香溪38、39、40、43、44號樓局部需要整改，計劃延期交房。具體交房時間另行通知，望廣大購房者理解！”。

另查明，被告自認(rèn)原告訴稱的客廳與陽臺之間的推拉式鋁合金門，包含在設(shè)計規(guī)劃之中，被告愿意賠償原告2000元。

以上事實，有原告身份證、被告工商登記、《商品房銷售合同》及附件四、《責(zé)令改正通知書》、《公告》、《交房通知書》及郵單、《房屋面積測繪報告書》、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》等證據(jù)在卷佐證，結(jié)合雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，足以認(rèn)定。

雙方爭議的事實及證據(jù)：

1、原告提交的《商品房銷售合同》、邱文明及劉群洋的《公證書》及“戶型圖宣傳頁”，證明被告在宣傳中承諾贈與面積的事實及被告未按約定履行義務(wù)。被告質(zhì)證意見為：對買賣合同三性無異議，但對證明目的有異議，買賣合同本身無法證明合同是否履行，合同約定了房屋面積、交房條件、交房日期、逾期交房及逾期收款的違約金計算方法、面積出現(xiàn)差異的處理及方法，但對房屋的戶型及是否需要在客廳及陽臺間安裝推拉門等未作出約定。2、對公證書的形式無異議，但是其內(nèi)容不合法，對公證文書內(nèi)容的三性及證明目的均有異議，第一份公證文書是劉群洋向公證處申請的公證文書，第二份是邱文明向公證處申請的公證文書，本案原告不是申請人，不能將別人的公證書在本案中適用。公證的戶型及廣告頁面無法證實就是原告所購買的小區(qū)，樓號、戶型均無法一一對應(yīng)。公證書上的圖片與網(wǎng)站上的圖片對比，網(wǎng)站圖片上的戶型并不清晰，無法辨識，公證內(nèi)容后面所附的贈送面積的圖片不是網(wǎng)站上的原始圖片。該公證書也無法證明原告購買房屋是否屬于贈送范圍。對于劉群洋申請的公證書所附網(wǎng)頁截圖均與本案無關(guān)，所附戶型圖也不是本案原告所購房屋戶型，雙方并未明確約定原告所購戶型，不能以此證明原告所購房屋被告有贈送面積的義務(wù)。綜上，證實原告所舉的公證書不能達(dá)到其證明目的。

本院認(rèn)定如下：被告戶外宣傳廣告牌的宣傳語為“坡地美宅每戶贈一房”、“113-132㎡寬景洋房，一梯一戶，每戶送一房”，廣告牌左上角冠以“七里香溪”，各戶型圖宣傳頁以紅色虛線框標(biāo)示全贈送部分、以藍(lán)色虛線框標(biāo)示半贈送部分，但被告廣告宣傳的戶型未在《商品房銷售合同》中明確約定，不能一一對應(yīng)，無法具體明確，故本院對原告該組證據(jù)的證明目的不予認(rèn)定。

2、原告提交的2018年5月11日業(yè)主代表六人與被告方談判會議錄音及后期的微信聊天記錄（銷售顧問吳為生、徐萍，銷售總監(jiān)趙玉柱），證明合同履行后期被告認(rèn)可贈送面積并表示能繼續(xù)履行且會積極想辦法解決在驗收前不能建設(shè)的事實。被告質(zhì)證意見為：對會議錄音、微信聊天記錄真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均有異議，首先微信聊天記錄無法證明微信雙方的真實身份是否是本案原告及被告工作人員，假設(shè)是被告工作人員，其不能代表被告公司做出承諾，原被告雙方在購房合同及補(bǔ)充協(xié)議中對此已經(jīng)明確做出約定，任何人在上述合同依法變更前無權(quán)代表公司做出相應(yīng)的變更。錄音中疑似被告的法定代表人明確表示我方按照合同來走，就是說按照合同約定的面積交付房屋，且錄音內(nèi)容中沒有贈送房屋面積的意思表示。該證據(jù)不能達(dá)到原告的證明目的。

本院認(rèn)定如下：對于錄音及摘抄稿，業(yè)主方主要是一個人在與他們稱是“戴總”的人就購買房屋贈送部分的建設(shè)問題進(jìn)行交涉，交涉中雙方均明知案涉房屋贈送部分的建設(shè)未得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)，并協(xié)商在房屋驗收后贈送部分建設(shè)問題的解決方法，錄音中被人稱作“戴總”的人承諾在房屋驗收后一年內(nèi)解決贈送部分的建設(shè)問題，但雙方并未就此承諾成功的簽訂書面協(xié)議。即便能確認(rèn)錄音中的“戴總”就是本案被告安徽永先置業(yè)集團(tuán)有限公司的法定代表人戴先龍，該錄音涉及的房屋贈送部分的建設(shè)問題所作的承諾，因其承諾明顯違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無效，故原告該份證據(jù)不能達(dá)到其證明目的。

對于微信聊天截圖，一方面無法確認(rèn)聊天雙方當(dāng)事人的身份，另一方面即使是原告方與被告員工的聊天記錄，被告員工也不能代表被告做出承諾，即便被告員工能代表被告做出承諾，該承諾也因明顯違反法律規(guī)定而無效，故原告提交的微信聊天截圖的證明目的，本院不予認(rèn)定。

3、原告提交的《責(zé)令改正通知書》、《公告》、交房通知及郵單，證明被告不具備交付條件而逾期交房事實。被告質(zhì)證意見為：責(zé)令改正通知書真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性及證明目的均有異議，該通知書上是38、39號樓，本案原告是40號樓，且被告有證據(jù)證明涉案房屋所在的工程已經(jīng)于2018年5月1日之前就已經(jīng)竣工驗收，符合原被告雙方買賣合同的交付條件。對公告的真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性均有異議，因為沒有提交原件，我方不予質(zhì)證。對交房通知書及郵單的真實性無異議，但對證明目的有異議，不能達(dá)到原告的證明目的。

被告就該事實也提交了交房通知書、掛號信代碼，證明被告按合同約定時間點在2018年5月1日前以掛號信方式通知原告收房且原告已收到通知的事實。

本院認(rèn)定如下：雖然原告提交的《責(zé)令改正通知書》非本案案涉樓號，《公告》未能提交原件，交房通知及郵單非本案當(dāng)事人，但被告提交的交房通知郵寄信件封面及代碼顯示的投遞日期為2018年9月12日，簽收日期為10月13日，與原告提交的《責(zé)令改正通知書》、《公告》能相互印證，本院對原告提交的《責(zé)令改正通知書》、《公告》及被告提交的交房通知書、掛號信代碼均予認(rèn)定，據(jù)此被告確實存在延期交房的事實。按照合同約定，本院認(rèn)定原告簽收交房通知的日期2018年10月13日為交房日期。

本院認(rèn)為：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，原被告簽訂的《商品房銷售合同》及附件均系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合同內(nèi)容及形式未違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。

1、關(guān)于原告訴請賠償贈送面積部分的違約損失。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料視為要約的基本條件為：屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施、說明和允諾具體確定、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。被告廣告宣傳的贈送部分不在規(guī)劃范圍之內(nèi)，原告亦未能舉證證明商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，且雙方在簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中也明確“出賣人的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請，具體內(nèi)容以《商品房買賣合同》和本《補(bǔ)充協(xié)議》為準(zhǔn)”，因此原告要求被告賠償面積損失的訴訟請求，缺乏合同和法律依據(jù)，本院不予支持。

2、關(guān)于原告要求被告支付延期交房的違約金的訴求。按照合同約定：雙方約定的交房日期為2018年5月1日。逾期超過60日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬分之二的違約金。被告開發(fā)的房屋于2018年6月23日經(jīng)相關(guān)部門竣工驗收合格，并于2018年9月12日以信件形式向原告郵寄了《交房通知》，原告于2018年10月13日簽收。原告未按通知及時辦理收房手續(xù)，但被告售賣的房屋此時已具備《商品房買賣合同》第八條及第十條約定的交付條件，故原告收到交房通知書的日期（2018年10月13日）應(yīng)視為交房日期。該日期明顯超過雙方約定的交房日期，應(yīng)當(dāng)按照《商品房買賣合同》的約定支付相應(yīng)的違約金。原告要求被告賠償逾期交房損失8000元不違反法律規(guī)定，且不超過《商品房買賣合同》的約定，本院予以支持。

3、關(guān)于原告要求被告賠償未安裝鋁合金推拉門部分的損失2000元的訴求，因被告庭后自認(rèn)該推拉門確實包含在設(shè)計規(guī)劃之中，并自愿賠償原告2000元，故對原告該項訴求本院予以支持。

綜上，本案經(jīng)本院審判委員會討論，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十五條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告安徽永先置業(yè)集團(tuán)有限公司須于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告吳臨國逾期交付房屋違約金8000元及未安裝鋁合金推拉門部分的損失2000元，合計10000元。

二、駁回原告吳臨國其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費3532元，減半收取1766元，由原告吳臨國負(fù)擔(dān)883元，由被告安徽永先置業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)883元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省安慶市中級人民法院。

審判員朱國友

二〇一八年十二月二十日

書記員查慧