徐州瑞陽三采實業發展有限公司與徐州騰愛能貓餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛

《最高人民法院審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。本案租賃房屋從事商業經營活動受整體的市場影響及經營手段等因素影響，不能根據商業活動的營利與否判斷雙方之間的關系，無論商業項目是否具備成熟的商業項目特征。

徐州瑞陽三采實業發展有限公司與徐州騰愛能貓餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

徐州市中級人民法院

民事判決書

（2016）蘇03民終5535號

上訴人（原審被告）：徐州騰愛能貓餐飲管理有限公司，住所地徐州市淮海東路老東門時尚街區15號。

法定代表人：田松，該公司總經理。

委托訴訟代理人：張德武，江蘇鐘鼓樓律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：徐州瑞陽三采實業發展有限公司，住所地徐州市淮海東路104號。

法定代表人：宋曉輝，該公司總經理。

委托訴訟代理人：楊偉，江蘇彭城律師事務所律師。

委托訴訟代理人：李琳，該公司員工。

上訴人徐州騰愛能貓餐飲管理有限公司（以下簡稱騰愛能貓公司）因與被上訴人徐州瑞陽三采實業發展有限公司（以下簡稱瑞陽公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服江蘇省徐州市云龍區人民法院（2015）云民初字第3503號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年10月24日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。上訴人騰愛能貓公司的委托訴訟代理人張德武，被上訴人瑞陽公司的委托訴訟代理人楊偉、李琳到庭接受詢問。本案現已審理終結。

騰愛能貓公司上訴請求：1.撤銷（2015)云民初字第3503號民事判決，改判駁回被上訴人的各項訴訟請求；2.案件受理費由被上訴人負擔。事實和理由：一、原審人民法院對上訴人提供的證據沒有依法采信，導致認定事實錯誤。應當依法認定被上訴人違約，上訴人履約抗辯權成立，被上訴人應當承擔違約責任。（一）原審判決認定單獨房屋租賃關系顯然不當。本案糾紛不是一般的房屋租賃糾紛，而是商業經營街區內的經營房屋的租賃，其前提條件必須是繁華而有經營活力的街區、其次才是房屋的租賃關系，也即上訴人之所以租賃該街區內的房屋是因為被上訴人所稱把“老東門”時尚街區，打造成其承諾的成熟的時尚街區，具體成熟程度可以量化為被上訴人在承諾中表述的“可媲美上海新天地、南京1912、成都寬窄巷等國內火熱商業項目。”也即將“老東門”打造成該標準應當是被上訴人應當履行的合同義務。上訴人租賃房屋就是基于被上訴人的承諾的成熟的時尚街區內的經營房屋，該街區已經荒廢根本無法經營，應當依法認定被上訴人違約。（二）原審對上訴人提供的證據沒有依法采信，導致錯誤認定本案是簡單的房屋租賃關系。原審時上訴人為了達到證明目的向法院提供被上訴人的宣傳資料，同時被上訴人當庭認可其宣傳時確實是按照“可媲美上海新天地、南京1912、成都寬窄巷等國內火熱商業項目……。”這樣宣傳的，但原審人民法院對此卻沒有予以認定，正因為對此沒有認定，原審法院就錯誤認定是租賃，若對上述證據采信，就能夠得出時尚街區內的房屋租賃與一般的單純房屋租賃的區別。（三）從合同的名稱也可以得出結論是“老東門時尚街區”的租賃合同，而不是單純的房屋租賃合同。按照合同法理論，被上訴人在媒體、紙質媒介上發表的內容應當歸入雙方合同的內容，也即被上訴人并承諾的將“老東門”時尚街區打造成“可媲美上海新天地、南京1912、成都寬窄巷等國內火熱商業項目……”。該內容應當明確是被上訴人的合同義務，現該街區沒有達到其承諾的結果顯然違反合同約定的義務，應當承擔違約責任。根據合同法歸入的理論，上訴人在其宣傳中明確承諾的事情應當是合同的組成部分，原審人民法院將合同中最重要的部分排除在外顯然不當。二、本案不是房屋租賃關系，雖然雙方簽訂的合同名稱是房屋租賃，但應當按照合同約定的實際內容確定合同關系。原審錯誤的理解上訴人的抗辯請求，沒有對被上訴人的宣傳內容列入合同內容顯然錯誤。原審判決中認定“對于騰愛能貓公司提出的因原告虛假宣傳、非法管理、欺壓商戶。導致騰愛能貓公司等人生意慘淡的抗辯理由，由于本案系房屋租賃糾紛，騰愛能貓公司在承租房產前應當對房產的實際情況有著相當的認識和了解，并且在承租房產后實際經營了四年時間，直至原告對其采取斷電關門措施，并未如騰愛能貓公司所訴無力經營下去，且租賃房產以后的經營風險亦應由騰愛能貓公司自行承擔，如果原告有侵害騰愛能貓公司合法經營的行為，亦不在本案租賃合同法律關系范疇內，故對本規定抗辯理由本院依法亦不予支持。”其認定的該事實系主管推測，沒有考慮整個街區的實際情況，被上訴人將街區內的全部商戶均予以提起訴訟。錯誤的認定上訴人所稱的無力經營下去是因為上訴人個人行為顯然不當。上訴人租賃房屋時是新建的街區，而不是原有的街區或房屋，雙方不僅僅建立的房屋租賃關系，雙方處租賃關系外還存在對整個街區的信賴，如果沒有街區哪有商戶來經營，原審割裂租賃房屋和在明確約定的街區內的房屋租賃街區和商戶租賃的房屋實際是整體關系，二者不能割裂。三、本案不是單純的房屋租賃合同糾紛，原審就應當對被上訴人侵犯上訴人的合法經營行為及因房屋質量問題，造成上訴人的損失多少依法作出認定。原審法院認定“……如果原告有侵害騰愛能貓公司合法經營的行為，亦不在本案租賃合同法律關系范疇內，故對本規定抗辯理由本院依法亦不予支持。”基于上訴人在前述提出的理由本案不是單純的租賃合同糾紛，故上訴人在原審時提出的被上訴人侵犯上訴人的合法經營行為，造成上訴人的損失多少應依法作出認定。綜上，請求二審法院支持上訴人的上訴請求。

瑞陽公司辯稱，上訴人對于欠款事實亦無爭議，雙方的焦點在于上訴人所謂的招商時的宣傳，是否應作為租賃合同的相關條款，被上訴人認為其主張是不能成立的，所謂的宣傳材料的真實性并沒有得到認可。其次，所謂的宣傳材料當中的內容，也不具有具體性和明確性，依照合同法的相關規定，不符合要約的法定含義，因此，是不能視為合同條款的。基于此，上訴人的上訴理由沒有法律依據，請依法駁回其上訴請求。

瑞陽公司向一審法院起訴請求：1、騰愛能貓公司支付瑞陽公司租金、物業管理費及水電費387129.45元（截止至2015年7月底，其中租金243226.23元，水電費3107.5元，物業管理費140795.72元）；2、雙方解除原《老東門時尚街區租賃合同》，騰愛能貓公司返還房屋。訴訟費用由騰愛能貓公司負擔。

一審法院認定事實：2011年2月24日，瑞陽公司（以下簡稱甲方、出租方）與騰愛能貓公司（受托人高峰、田松、彭薇）（以下簡稱乙方、承租方）簽訂《老東門時尚街區租賃合同》一份，合同約定：第一條租賃標的甲方同意將江蘇省徐州市云龍區淮海東路104號徐州老東門時尚街區內15號樓出租給乙方作為商業使用，甲方提供的出租房屋的建筑面積為約286.17平方米。該出租房屋僅限用于經營咖啡館，經營品牌為騰愛熊貓。本租賃合同要求乙方在2011年6月29日前完成裝修并試營業，否則視為乙方違約。第二條租賃期限1、租賃期限自2011年3月1日起，至2016年6月29日止，共計5年。2、甲乙雙方約定，甲方于2011年3月1日將上述房屋交給乙方先行裝修，裝修免租期為4個月。3、為完成2011年7月29日前開業的要求，乙方的進場裝修期從2011年3月1日起，至2011年6月29日止。第三條房屋租金及支付方式1、在乙方依約完成裝修和開業的情況下，雙方議定租賃期間每年月租金如下：第一年，2011年3月1日至2011年6月29日為免租期（共4個月）；自2011年7月1日至2012年6月29日止，月租金為：人民幣（大寫）貳萬肆仟叁佰柒拾貳元壹角伍分（￥24372.15元）；第二年，自2012年7月1日至2013年6月29日止，月租金為：人民幣（大寫）貳萬陸仟壹佰壹拾叁元零角壹分（￥26113.01元）；第三年，自2013年7月1日至2014年6月29日止，月租金為：人民幣（大寫）貳萬捌仟柒佰貳拾肆元叁角壹分（￥28724.31元）；第四年，自2014年7月1日至2015年6月29日止，月租金為：人民幣（大寫）叁萬零伍佰零肆元零伍分（￥30204.05元）；第五年，自2015年7月1日至2016年6月29日止，月租金為：人民幣（大寫）叁萬壹仟陸佰捌拾叁元柒角玖分（￥31683.79元）。2、租金按叁個月為壹個支付期，先支付后使用。首期租金支付時間為乙方收到甲方房屋交接通知書后的7個工作日內，金額為人民幣（大寫）柒萬叁仟壹佰壹拾陸元肆角伍分（￥73116.45元），以后乙方必須在每一支付期開始前7天內全額付清。第四條保證金（押金）1、為確保出租房屋及附屬設施、設備安全完好及租賃期限內相關費用的如期結算，乙方同意于簽訂本合同的同時支付甲方相當于第壹年月租金的三個月租金金額作為乙方履行本合同義務的保證金（押金）。第五條其他費用1、在租賃期限內，甲方負責安裝水表、電表；乙方應當根據該獨立表具的計數以及損耗和相關單價（包括免租期）支付水費、電費、煤氣費等其他費用。具體支付時間、支付方式依照相關規定執行。2、物業管理費由乙方承擔，每年每月約定為人民幣（大寫）叁仟肆佰叁拾肆元零角肆分（￥3434.04元）；自乙方簽收該房屋交房確認書第二日起算，乙方同意于交房日支付甲方叁個月的物業管理費；物業管理費按每叁個月為壹個支付期按時足額向甲方繳清物業管理費，且須在每一支付期開始前7天內全額付清。第六條房屋的交付、裝修、維護與返還1、甲方應于2011年3月1日向乙方交付房屋，交付房屋的基本約定按房屋現狀；待乙方于2011年6月29日正式開業前，甲方須完成的室內與室外公共配套的對接標準詳見附件二，如工程部無法按時完工，將順時推后。乙方應當按照甲方《交房確認書》的要求接收房屋。……第八條甲方權利和義務1、甲方應按本合同的約定如期向乙方交付房屋，如甲方延遲交付房屋，則免租期、租賃期開始時間相應順延。2、房屋及其附屬設施如因質量原因、自然損耗而受到損害時，甲方有及時修繕的義務并承擔相關費用。第九條乙方權利和義務……2、乙方應按合同約定，按時足額支付租金、保證金及其他各項應付費用。在租賃期限內逾期或不足額逾期交付租金的，每逾期一天，應支付相當于未支付款項1‰的違約金。……第十一條違約責任1、租賃合同成立后，甲乙任何一方無法定或約定理由解除合同的，應當向對方支付相當于月租金2倍的金額作為違約金。2、甲方的違約責任：（1）甲方確認有出租房屋的權利，若因甲方無權出租而造成乙方損失的，甲方應向乙方支付相當于月租金2倍的金額作為違約金。（2）租賃期間，甲方非因法定或本合同約定的情形，擅自解除本合同提前收回房屋的，則視為甲方違約，甲方應支付當月租金2倍的金額作為違約金。3、乙方的違約責任：乙方有下列情況之一的，甲方有權選擇任一或并用下列方式追究乙方違約責任：1、解除本合同；2、無條件讓管理公司切斷水電等能源供應……4、保證金充當違約金的部分不予退還。乙方的違約情形為：……（5）逾期或者不足額逾期支付租金或物業管理費或水費或電費等應付費用超過本合同約定支付日10天的。甲方在該合同上蓋章，乙方受托人高峰、田松、彭薇在該合同上簽字并捺印。

由于未能及時繳納相應房租及物業管理費用，瑞陽公司陳述其于2015年6月25日對騰愛能貓公司經營的該處房產進行斷電，于7月28日下了通知函，對該房產的后門上鎖控制出入，于9月28日對前門上鎖。騰愛能貓公司提供的兩份接處警工作登記表記載顯示：2015年7月1日，因房租糾紛，老東門物業將騰愛能貓公司店內的電斷了，致使咖啡館無法營業；2015年7月31日，有人將騰愛熊貓店給封了。

雙方當事人經對賬一致認可以下事實：騰愛能貓公司已經繳納水電費169641.8元、物業費17170.12元、房租858308.34元（騰愛能貓公司提出繳納數額為858307.95元），尚欠水電費3107.5元。瑞陽公司提出截止至2015年7月28日，騰愛能貓公司尚欠租金243226.23元、水電費3107.5元、物業管理費140795.72元，騰愛能貓公司提出瑞陽公司已經于2015年6月25日斷電，導致騰愛能貓公司無法經營，因此房租應截止至斷電時。

另騰愛能貓公司向瑞陽公司交納合同保證金73116.45元、物業保證金10302.12元，合計83418.57元。

一審法院認為，雙方簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，且主體適格，內容亦不違反國家法律、行政法規的強制性規定，故是合法有效的，雙方均應按照約定履行各自合同義務。合同簽訂后，瑞陽公司向騰愛能貓公司履行了交付租賃房屋的義務，但騰愛能貓公司僅支付部分房租、物業管理費及水電費等，其行為已經違反了合同約定，故瑞陽公司要求與解除該租賃合同是行使約定解除權之行為，因符合合同約定，亦不違反法律規定，依法予以支持。騰愛能貓公司提出瑞陽公司口頭承諾減免騰愛能貓公司物業管理費用、部分房租緩繳及瑞陽公司存在管理不善、導致其財產受損、不同意解除合同的抗辯主張，因未提供相應證據予以證實，不足以證實其主張，依法不予采信。騰愛能貓公司提出租賃房產存在漏水、導致經營受到影響的抗辯理由，雖提供部分照片，但是不能證明經營受到影響，亦不能提供證據證實其向瑞陽公司提出過存在漏水、要求維修的事實，故對其該抗辯主張，亦不予采信。對于騰愛能貓公司提出的因瑞陽公司虛假宣傳、非法管理、欺壓商戶，導致騰愛能貓公司等人生意慘淡的抗辯理由，由于本案系房屋租賃糾紛，騰愛能貓公司在承租房產前應當對房產的實際狀況有著相當的認識和了解，并且承租房產后實際經營了四年時間，直至瑞陽公司對其采取斷電關門措施，并未如騰愛能貓公司所訴無力經營下去，且租賃房產以后的經營風險亦應由騰愛能貓公司自行承擔，如瑞陽公司有侵害騰愛能貓公司合法經營的行為，亦不在本案租賃合同法律關系范疇內，故對騰愛能貓公司的該抗辯理由依法亦不予支持。

瑞陽公司要求騰愛能貓公司支付拖欠租金243226.23元（計算至2015年7月底）、水電費3107.5元的訴訟請求，因事實清楚，證據充分，依法予以支持。由于瑞陽公司已經于2015年6月25日對騰愛能貓公司經營的房產采取了斷電措施，其后于7月底封門，致使騰愛能貓公司于斷電時已經無法經營，故物業管理費應當計算至2015年6月份，相應的費用數額為137361.68元。

雖然瑞陽公司提出解除合同，但是并未要求騰愛能貓公司承擔違約責任，而騰愛能貓公司已經實際繳納合同保證金73116.45元、物業保證金10302.12元，故該部分保證金應當沖抵騰愛能貓公司拖欠的房租及物業管理費用。其后因房產交接實際產生的各項費用，瑞陽公司可待數額確定后另行訴訟解決。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零九條、第二百二十六條、第二百二十七條之規定，遂判決：一、解除雙方之間于2011年2月24日簽訂的《老東門時尚街區租賃合同》，騰愛能貓餐飲管理有限公司于判決生效后十五日內返還瑞陽公司租賃房屋；二、判決生效之日起十日內，騰愛能貓公司支付瑞陽公司租金170109.78元，水電費3107.5元，物業管理費127059.56元。案件受理費7105元，由瑞陽公司負擔1594元、騰愛能貓公司負擔5511元。

二審中，雙方當事人均沒有提交新證據。

本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，本案二審期間的爭議焦點為：1、上訴人與被上訴人之間的法律關系如何確定；2、被上訴人原審訴請是否予以支持。根據庭審查明事實、雙方陳述情況，分析評判如下：

關于上訴人與被上訴人之間的法律關系如何確定的問題。上訴人主張其與被上訴人之間不是房屋租賃關系。《最高人民法院審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。涉案房屋位于徐州市云龍區，屬于城鎮房屋，并具備相關的合法手續產權證書等。上訴人租賃被上訴人的房屋進行商業經營，符合房屋租賃合同關系的特征。且在雙方簽訂的租賃合同中約定了租賃標的、租賃的期限、房屋租金及支付方式等，符合租賃合同的內容。雖然上訴人主張該商業項目不具備成熟的商業項目特征，但是上訴人租賃涉案房屋從事商業經營活動受整體的市場影響及經營手段等因素影響，不能根據商業活動的營利與否判斷雙方之間的關系，故上訴人與被上訴人之間為房屋租賃關系。一審認定并無不當，本院予以確認。

關于被上訴人所提出的原審的訴訟請求應否予以支持的問題。1.雙方之間所簽訂的房屋租賃合同應否予以解除的問題。在房屋租賃合同中，雙方約定了房屋租金及支付方式，房屋租賃合同第十一條約定，乙方逾期或者不足額逾期支付租金或物業管理費或水費或電費等應付費用超過本合同約定支付日10天的甲方有權選擇解除合同。一審庭審中經過雙方當事人對賬，上訴人未按照合同的約定足額支付房租、物業管理費及水電費等，違反了雙方的合同約定，被上訴人要求解除與被上訴人之間的租賃合同的行為，不違反合同約定，亦不違反法律規定。一審法院認定解除雙方之間簽訂的房屋租賃合同并無不當。2.上訴人應否支付被上訴人拖欠的房屋租金、水電費及物業管理費等的問題。上訴人主張被上訴人沒有達到承諾的宣傳結果，違反了合同約定的義務，應當承擔違約責任，但雙方簽訂的房屋租賃合同中并未對該街區所達到的經營效果進行約定。上訴人提供的宣傳和招商的廣告等不能證明上訴人對涉案房屋的實際經營狀況進行了承諾，上訴人應當依據雙方合同約定支付房屋租金、水電費及物業管理費。

綜上所述，上訴人騰愛能貓公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，判決結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費7105元，由徐州騰愛能貓餐飲管理有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長  廖偉巍

審判員  宋新河

代理審判員  孟娟

二〇一七年四月二十一日

書記員  郁夢晨