昆明晨晟招標有限責任公司、王家利房屋租賃合同糾紛

《中華人民共和國合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間內所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。該規定的立法目的是為了保護承租人的租賃權，并非限制承租人繼續維持原來的租賃關系。在租賃房屋的所有權發生變動后，承租人可根據相關法律規定選擇繼續租賃或退租。

昆明晨晟招標有限責任公司、王家利房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書

云南省高級人民法院

民事裁定書

（2017）云民申508號

再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：昆明晨晟招標有限責任公司。住所地：云南省昆明市盤龍區世博生態城低碳中心B棟1201。

法定代表人：李輝，公司經理。

委托訴訟代理人：李承蔚、劉江濤，北京盈科（昆明）律師事務所律師。代理權限：特別授權。

被申請人（一審原告、二審上訴人）：王家利，女，1975年1月12日生，漢族，住云南省昆明市五華區。

委托訴訟代理人：孫劍、張畯源，云南雁序律師事務所律師。代理權限：特別授權。

再審申請人昆明晨晟招標有限責任公司（下稱“晨晟公司”）因與被申請人王家利房屋租賃合同糾紛一案，不服云南省昆明市中級人民法院（2016）云01民終2899號民事判決，向本院申請再審。本院受理后，依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。

申請人晨晟公司申請再審稱，昆明市中級法院二審判決適用法律錯誤，認定事實不清，請求再審本案。理由：一、原二審判決關于“買賣不破租賃原則”法律適用錯誤。《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第229條規定：“租賃物在租賃期間內所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。本條規定賦予租賃債權物權效果，從而突破了債權的相對性，本條立法原意系保護承租人的承租權，承租人有權不破租賃，當然承租人亦有權破租賃。該立法目的在最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（下稱《房屋租賃糾紛解釋》）中亦有所體現，解釋第20條規定：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持”。承租人有權要求繼續履行，但因債的主體發生變化，承租人也有權終止履行。立法目的在于賦予承租人選擇權，從而維護既定的交易秩序和交易安全。二、原二審判決關于《房屋租賃合同》解除權認定的法律適用錯誤。根據《合同法》的規定，合同的解除包括三種情形：協議解除、單方法定解除、單方約定解除。但二審判決認為雙方未協議解除合同，即認定合同繼續履行，明顯錯誤。（一）再審申請人享有單方法定解除權。1、涉案房屋多次被法院查封，嚴重影響了房屋的使用。再審申請人依據《房屋租賃糾紛解釋》第八條的規定：“因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（1）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（2）租賃房屋權屬有爭議的”。2014年9月，江西省上饒市中級人民法院執行法官到涉案房屋處，要求對涉案房屋進行司法查封，再審申請人方得知該房屋產權人已由張振貴變更為何鳳華，后再審申請人經與上饒市中院協商，再審申請人將2014年10月17日年至2015年10月16日期間的房租交至上饒市中院，上饒市中院方同意不對該房屋進行“死封”；2015年6月，昆明市五華區人民法院執行法官再次來到涉案房屋處，要求對涉案房屋進行查封，并要求再審申請人再次支付租金，后再審申請人將涉案房屋租金支付情況書面報告至五華區法院并提出于2015年10月16日終止租賃。再審申請人系一家云南省知名的招標代理機構，每天在涉案房屋內均進行開標活動，但涉案房屋屢次被法院查封，涉案房屋面臨拍賣等產權不明晰行為已嚴重影響了房屋的使用，影響了再審申請人經營及聲譽。依據《房屋租賃糾紛解釋》第八條的規定，再審申請人有權解除合同。2、租賃合同之目的已無法實現，再審申請人有權依據《合同法》第94條規定，單方解除合同。再審申請人就該房屋簽署的《房屋和車位租賃合同》承租的系該房屋1-6層之整體，鑒于該房屋1-4層租賃關系已約定于2015年10月16日終止(另案生效判決已依法確認，同時另案判決確認再審申請人已于2015年10月16日搬離房屋)，如再審申請人與涉案房屋新權利人繼續履行《房屋和車位租賃合同》，合同目的將無法實現。(二)再審申請人享有單方約定解除權。退一步講，即使再審申請人不享有單方法定解除權之條件，再審申請人亦享有單方約定解除權。《房屋和車位租賃合同》第11條約定：“如乙方特殊原因退租，已繳納的租金甲方不再返還；同時乙方退租需提前90日向甲方書面提出，否則按違約處理”，本案中，再審申請人已于2015年6月30日提出于2015年10月16日終止合同，提前超過90日已通知了權利人。(三)再審申請人解除合同的方式合法。1、因涉案房屋產權多次變更，且從未通知再審申請人，再審申請人一直無法聯系涉案房屋產權人，故再審申請人于2015年6月30日向五華區人民法院發出《情況說明》，明確再審申請人將于2015年10月16日終止涉案房屋租賃關系，該《情況說明》已附在該案的執行卷宗中(一審己調取)，何鳳華、王家利己在執行過程中查閱此資料。2015年9月，再審申請人在涉案房屋大門張貼通知，明確再審申請人于2015年10月16日終止租賃關系。2015年10月，再審申請人再次在涉案房屋大門張貼通知，明確再審申請人于2015年10月16日終止租賃關系。再審申請人已將解除合同的意思表示盡最大限度通知涉案房屋權利人。2、再審申請人在原審中已提出合同已解除的抗辯，并非像二審判決所說未向法院提起。但鑒于本案屬同一房屋租賃關系，再審申請人解除合同的訴求不可吞并本訴，因此再審申請人無法提出新的訴訟請求，僅能提出抗辯。三、再審申請人事實上已于2015年10月16日搬離房屋(另案生效判決已確認)，雙方終止租賃巳既成事實，同時客觀上已不能履行合同。再審申請人于2015年10月16日搬離房屋，被申請人知悉此事，同時被申請人亦進行了公開招租(再審申請人在一審中已提交證據證實)，雙方終止租賃巳既成事實。四、本案中，昆明市五華區人民法院2015年9月24日作出被申請人系涉案房屋權利人的執行裁定，但二審判決卻判令再審申請人支付自2015年9月17日起的利息，裁判結果錯誤。

王家利陳述意見稱，原判決認定事實清楚，適用法律正確，再審申請無事實及法律依據，應依法駁回。

本院認為，第一、《中華人民共和國合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間內所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。該規定的立法目的是為了保護承租人的租賃權，并非限制承租人繼續維持原來的租賃關系。在租賃房屋的所有權發生變動后，承租人可根據相關法律規定選擇繼續租賃或退租。本案中，晨晟公司已經做出選擇，在權利人不明的情況下，向昆明市五華區人民法院明確表示2015年10月17日后，不再繼續租賃涉案房屋。因此，晨晟公司不應受買賣不破租賃的限制。第二，最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干具體問題的意見》第八條規定：因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（二）租賃房屋權屬有爭議的；…。從王家利提交的“昆明市房屋交易產權管理處房屋登記簿查閱摘抄表”反映，涉案房產在2014年4月17日和4月18日先后被昆明市五華區人民法院和江西省上饒市中級人民法院查封。兩法院先后向晨晟公司下達了協助執行通知書、履行到期債務通知書。在收到昆明市五華區人民法院的履行到期債務通知書后，晨晟公司及時向五華法院提出執行異議，同時表明自己不再繼續履行剩余期限的租賃合同。另外，從另案已經生效的（2016）云01民終2899號民事判決反映，原承租的整棟樓中1至4層，因物權已經變動為崇慶東，且晨晟公司與崇慶東已經明確1至4層樓的租賃到2015年10月16日終止，從物的使用效能上講，已經發生了改變。晨晟公司依《中華人民共和國合同法》第94條的規定主張解除合同，晨晟公司是否享有法定解除權，人民法院應當結合全案的相關事實及證據進一步審查。第三，本案訴訟中，在王家利請求支付租金的情況下，晨晟公司通過答辯的方式主張原租賃合同已經解除，無須提出反訴請求。綜上所述，原審判決認定租賃合同應繼續履行，晨晟公司未按期交付租金系違約行為缺乏證據證明。

綜上，晨晟公司的再審申請符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）、（六）項規定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第一款之規定，裁定如下：

本案指令昆明市中級人民法院再審；

再審期間中止原判決的執行。

審判長  吳立宏

審判員  潘靜

審判員  劉曉虹

二〇一七年八月十八日

書記員  馮帥