綏化市國家安全局與黑龍江至誠融金后勤管理服務(wù)股份有限公司房屋租賃合同糾紛

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”的規(guī)定，轉(zhuǎn)租期限超過原租賃合同剩余租賃期限的部分，屬于無效的約定。

綏化市國家安全局與黑龍江至誠融金后勤管理服務(wù)股份有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

綏化市北林區(qū)人民法院

民事判決書

（2019）黑1202民初2283號(hào)

原告：綏化市國家安全局，住所地綏化市迎賓路**號(hào)。

法定代表人：康長虹，職務(wù)局長。

委托訴訟代理人：崔寶華，黑龍江三星律師事務(wù)所律師。

被告：黑龍江至誠融金后勤管理服務(wù)股份有限公，住所地黑龍江省綏化市北林區(qū)分區(qū)街街。

法定代表人：李劍飛，職務(wù)董事長。

委托訴訟代理人：趙雪輝，男，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：車延豐，黑龍江鼎升律師事務(wù)所律師。

第三人：楊成剛，男，1971年9月7日出生，漢族，職業(yè)綏化市北林區(qū)老漁翁笨鍋燉業(yè)主，住伊春市烏馬河區(qū)。

委托訴訟代理人：楊成庫，黑龍江盛尚律師事務(wù)所律師。

原告綏化市國家安全局與被告黑龍江至誠融金后勤管理服務(wù)股份有限公司（以下簡稱至誠后勤服務(wù)公司）、第三人楊成剛房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月28日立案，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人崔寶華，被告委托訴訟代理人趙雪輝、車延豐，第三人楊成剛及其委托訴訟代理人楊成庫到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告綏化市國家安全局向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決被告至誠后勤服務(wù)公司返還其依據(jù)與原告簽訂的服務(wù)合同取得的商服用房；2.判決第三人楊成剛從其依據(jù)與被告簽訂的房屋（商服）租賃協(xié)議書取得的商服用房中遷出。事實(shí)和理由：原、被告于2018年1月1日簽訂服務(wù)合同，合同約定由被告為原告職工食堂提供三餐配餐服務(wù)，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，期限為一年，由原告向被告提供自有約610平方米商服用房，交由被告對(duì)外出租或使用，折抵被告服務(wù)費(fèi)用。合同到期后，原告要求被告返還503.14平方米商服用房，但被告以其已將房屋出租給第三人楊成剛，暫時(shí)無法收回為由拒絕返還。被告與第三人楊成剛簽訂的房屋租賃協(xié)議書約定的租賃期限為2018年3月1日至2020年2月28日，租期為2年。被告與第三人簽訂的租賃合同約定的期限明顯超出原告與被告約定的商服用房使用期限，超出部分的使用期限依法屬于無效約定內(nèi)容。鑒于被告的違約行為以及第三人超期租賃行為有損原告利益的實(shí)現(xiàn)，為維護(hù)原告的合法利益，故原告訴至法院。

被告至誠后勤服務(wù)公司辯稱：一、原告對(duì)被告與第三人之間的租賃合同不能如約履行負(fù)有一定的過錯(cuò)責(zé)任。原、被告之間形成了2018年1月1日至2018年12月31日的服務(wù)合同關(guān)系，由被告為原告職工提供餐飲服務(wù)，原告將自有610平方米商服用房交由被告使用或?qū)ν獬鲎猓鄣植糠址?wù)費(fèi)用145,000元，剩余部分服務(wù)費(fèi)用84,740元由原告按季度支付。被告出租房屋前反復(fù)征求原告的意見，原告口頭承諾第二年仍會(huì)繼續(xù)履行，因此被告在與第三人簽訂租賃合同時(shí)，租賃期限超過服務(wù)合同期限。原告對(duì)租賃合同的簽訂存在過錯(cuò)，原告應(yīng)與第三人協(xié)商解除租賃合同，返還租賃物。二、被告與第三人簽訂的租賃合同不是無效合同，屬于效力待定的合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條所確定的無效合同的五種情形，原告與被告在一年的服務(wù)合同終止后，雙方就新的服務(wù)合同達(dá)成在租賃合同屆滿前處于一個(gè)要約階段，服務(wù)合同是否繼續(xù)仍在磋商，加之原告口頭承諾對(duì)服務(wù)合同續(xù)租，致使被告與第三人行成租賃合同關(guān)系。租賃合同雖然依附于服務(wù)合同，但服務(wù)合同的續(xù)期是租賃合同得以延續(xù)的保障，在服務(wù)合同期滿后長達(dá)幾個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，原告就服務(wù)合同的續(xù)期始終不明朗，導(dǎo)致被告與第三人的租賃合同履行受到制約。被告認(rèn)為解決糾紛的最佳途徑是原告認(rèn)可租賃合同，并依約收取相關(guān)租賃費(fèi)。

第三人述稱：一、原告訴被告的服務(wù)合同糾紛是虛假訴訟。原、被告之間的服務(wù)合同事實(shí)清楚，法律關(guān)系明確，原告將610平方米房屋交由被告對(duì)外出租或使用，折抵被告服務(wù)費(fèi)用，該房屋不是被告實(shí)際占有和使用，原告的目的是以與被告之間的虛假訴訟，導(dǎo)致判決第三人從房屋遷出。二、因原、被告不是房屋租賃關(guān)系，第三人楊成剛不是房屋轉(zhuǎn)租合同糾紛的第三人，所以被告與第三人之間不是轉(zhuǎn)租關(guān)系。三、原告以被告虛假的意思表示，不能對(duì)抗善意第三人。四、根據(jù)不訴不理原則，請(qǐng)求判決駁回原告關(guān)于楊成剛從商服用房遷出的訴訟請(qǐng)求。現(xiàn)出租方即被告未請(qǐng)求法院解決房屋租賃糾紛，原告不是房屋租賃糾紛合同的當(dāng)事人，與楊成剛沒有直接法律上的利害關(guān)系。五、被告與楊成剛的租賃合同第七條已明確了出租方單方解除合同時(shí)對(duì)承租方的賠償條件。只有發(fā)生賠償條件爭議時(shí)，才可能訴至法院，被告與第三人的房屋租賃糾紛，不是本案審理范圍。

當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)。

根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：

原、被告于2018年1月1日簽訂服務(wù)合同，約定由被告為原告職工食堂提供配餐服務(wù)，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，服務(wù)費(fèi)用總計(jì)229,740元。原告將自有約610平方米商服用房交由被告對(duì)外出租或使用，折抵被告服務(wù)費(fèi)用145,000元，剩余服務(wù)費(fèi)用84,740元有原告按季度支付。2018年3月1日，被告將其中兩所房屋共計(jì)504.13平方米轉(zhuǎn)租給第三人楊成剛，租賃期限為2018年3月1日至2020年2月28日。2018年5月24日，被告將一所104.53平方米房屋轉(zhuǎn)租賃給宋連生，租賃期限為2018年9月20日至2020年3月19日。服務(wù)合同到期后，原告要求被告返還商服用房，被告以其已將房屋租賃給他人，現(xiàn)租賃合同尚未到期為由拒絕返還。原告訴至法院。在訴訟過程中，宋連生與原告達(dá)成協(xié)議，從承租房屋中遷出，原告對(duì)與宋連生有關(guān)的起訴部分申請(qǐng)撤訴，本院準(zhǔn)許撤訴。

本院認(rèn)為，本案當(dāng)事人爭議的法律關(guān)系是房屋租賃關(guān)系，因此應(yīng)當(dāng)適用合同法的相關(guān)規(guī)定。原告在與被告締結(jié)服務(wù)合同的同時(shí)，又通過建立房屋租賃關(guān)系，以租金折抵方式實(shí)現(xiàn)向被告支付服務(wù)合同的部分對(duì)價(jià)。原告與被告之間簽訂的服務(wù)合同以及建立的房屋租賃法律關(guān)系，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此應(yīng)認(rèn)定原、被告之間的服務(wù)合同以及附含的房屋租賃合同合法有效。在原、被告簽訂服務(wù)和租賃合同后，被告與本案第三人簽訂的房屋租賃合同，實(shí)質(zhì)上是轉(zhuǎn)租合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”的規(guī)定，轉(zhuǎn)租期限超過原租賃合同剩余租賃期限的部分，屬于無效的約定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物，返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”的規(guī)定，原告基于出租人的地位，有權(quán)要求承租人按期返還租賃物，亦有權(quán)要求轉(zhuǎn)租的第三人返回出租物。被告提出的原告口頭同意合同期滿后繼續(xù)租賃關(guān)系，因而使轉(zhuǎn)租超期而不同意返還租賃物的主張缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。第三人提出的本案不是租賃法律關(guān)系，有悖法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)，對(duì)其訴訟主張不予支持。原告要求被告和第三人返還租賃房屋的訴訟請(qǐng)求有理，予以支持。被告與第三人之間關(guān)于轉(zhuǎn)租賃合同不能全部履行的問題，不在本案審理范圍內(nèi)，可以另行解決。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十五條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，判決如下：

被告黑龍江至誠融金后勤管理服務(wù)股份有限公司、第三人

楊成剛于判決生效后十日內(nèi)將坐落于綏化市北林區(qū)奮斗街7委的原告綏化市國家安全局所有的面積為504.13平方米的兩所房屋返還給原告綏化市國家安全局。

案件受理費(fèi)3200元，由被告黑龍江至誠融金后勤管理服務(wù)股份有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省綏化市中級(jí)人民法院。

審判長  亓艷春

審判員  劉利

人民陪審員  王德娟

二〇一九年八月三十日

書記員  劉馨蕊