西安市碑林區紅裝旅游服飾經營部、西安市統一征地管理辦公室與西安市碑林區永寧村村民委員會房屋租賃、侵權賠償糾紛

村委會未經批準在集體土地上擅自建房并出租給該村之外的其他單位用于商業經營，違反了國家有關土地管理法律、法規的規定，所簽訂地租賃合同為無效合同。

西安市碑林區紅裝旅游服飾經營部、西安市統一征地管理辦公室與西安市碑林區永寧村村民委員會房屋租賃、侵權賠償糾紛上訴案

最高人民法院

民事判決書

（1999）民終字第36號

上訴人（原審原告）：西安市碑林區紅裝旅游服飾經營部。住所地：陜西省西安市碑林區長安北路40號。

法定代表人：楊蘭英，該經營部經理。

委托代理人：岳嶙，陜西聲遠律師事務所律師。

委托代理人：王麗萍，陜西聲遠律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：西安市統一征地管理辦公室。住所地：陜西省西安市文藝路甲20號。

負責人：崔新義，該辦公室副主任。

委托代理人：許小平，許小平律師事務所律師。

委托代理人：尚麗娟，許小平律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：西安市碑林區永寧村村民委員會。住所地：陜西省西安市碑林區永寧村。

負責人：常振平，該村民委員會主任。

委托代理人：張淑萍，該村會計。

委托代理人：王建東，西安市土地管理局干部。

上訴人西安市碑林區紅裝旅游服飾經營部（以下簡稱紅裝經營部）為與上訴人西安市統一征地管理辦公室（以下簡稱市統征辦）、被上訴人西安市碑林區永寧村村民委員會（以下簡稱永寧村）房屋租賃、侵權賠償糾紛一案，不服陜西省高級人民法院（1994）陜民初字第1—3號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

經審理查明：1992年3月24日，紅裝經營部與永寧村簽訂了《房屋租賃合同》，約定：紅裝經營部租賃永寧村坐落在西安市長安北路40號70平方米房屋一間，租期三年，租金每年1.7萬元，并約定租賃期內由出租方對房屋進行修繕等。嗣后，雙方均按約予以履行，1993年2月20日，西安市碑林區工商行政管理局對該合同進行了鑒證。1994年3月25日，碑林區人民政府統一征地辦公室（以下簡稱區統征辦）根據市統征辦的委托，與永寧村簽訂了征地協議，代表政府為陜西海潤物業發展有限公司房地產開發建設征用永寧村村集體土地19.979畝，由區統征辦支付土地補償費、安置補助費、集體土地原有附著物補償費共計6293385元。協議還約定，由永寧村負責被征用土地上的單位和個人的拆遷，市、區統征辦派人協助。同年4月22日，市、區統征辦發出聯合通告，要求“自本通告發布10日內，凡在被征用土地上與永寧村村委會簽訂有房地產租賃合同的單位和個人，必須辦理完畢合同終止手續并搬離現場。逾期，由政府依法強行拆除，后果自負。&”6月1日，永寧村向紅裝經營部等租賃戶送達了永寧村的“通告&”，指出：根據西安市人民政府（93）107號文件精神，永寧村位于西安賓館北側（原村辦企業用地）19.979畝集體土地，已于1994年3月25日被建設單位正式規劃征用，根據建設單位與永寧村簽訂的協議，永寧村必須在6月17日前將被征用的土地提交給建設單位使用，如在規定之期限內提交給用地單位，每超出一天將按1‰滯納金給予罰款，所以，請各承租戶支持其工作，盡快騰出所占的房屋，在一周內交還給永寧村。該通告發出后，永寧村與各租賃戶未能取得一致意見。6月15日，西安市和碑林區兩級政府的負責人召集有關行政部門的領導、永寧村的村干部、租賃經營戶的代表共38人在西安賓館召開了永寧村土地征用、拆遷工作協調會議，并形成了會議紀要，確定：合同期滿的要依法拆遷，合同未到期的，在不增加永寧村負擔的情況下，由永寧村和市、區統征辦協調解決。但會后各方仍未達成協調解決的意見。6月26日，永寧村與市統征辦現場負責人孫玉林達成委托協議，該協議約定，永寧村把上述被征用土地上的21戶承租戶的搬遷工作委托給孫玉林等人完成，具體實施方案由孫玉林和市、區統征辦商定。6月27日，區統征辦、永寧村又與孫玉林達成承包協議，約定由孫玉林將長安北路西側、西安賓館北側、長興飯店南側的紅裝經營部等21戶承租戶進行搬遷，并約定了承包總費用、時間、人員組成等具體事項。隨后，承包人在市、區統征辦的指揮、協助下開始做上述21戶的搬遷工作，其中17戶從市統征辦領取了補償費后自行搬遷。紅裝經營部等4戶因搬遷補償費用未能達成一致意見，不同意搬遷，遭到永寧村等人采取砸門等強行拆遷措施，雙方發生爭議。同年7月12日，紅裝經營部以永寧村為被告向陜西省高級人民法院起訴，要求賠償房屋裝修損失、營業損失，給付搬家補助費等。一審法院受理后，于7月21日下達停止拆除裁定書。8月1日，一審法院請西安市房地產評估所對紅裝經營部等四承租戶的房屋裝飾進行造價評估，雙方當事人均到現場勘察丈量。8月3日，因紅裝經營部等四承租戶提出永寧村的訴訟代理人孫玉林與評估所的工作人員均是西安市房地產管理局的工作人員，對評估單位提出異議，一審法院又委托陜西資產評估公司進行評估，并同樣由雙方當事人到場進行了現場勘察丈量。陜西資產評估公司對紅裝經營部的裝飾工程的評估結論為33592元。8月4日，一審法院裁定恢復對紅裝經營部等四承租戶租賃房屋的拆除，紅裝經營部即予搬遷，支付搬運費1800元。一審法院在審理期間，決定追加市統征辦為共同被告參加訴訟。

又查：本案租賃合同中所租賃的房屋是永寧村未經批準在自己所有的集體土地上建造的。

一審法院認為：紅裝經營部與永寧村房屋租賃合同，系雙方自愿簽訂，并經碑林區工商行政管理部門鑒證，應認定為合法有效，但由于該房屋附著的土地被征用，致使合同無法履行，故應解除該房屋租賃合同。市統征辦委托并會同區統征辦共同實施征地方案時，對征用土地上的承租戶紅裝經營部未作妥善處理，即聯合發布通告，強行限期要求辦理合同終止手續并搬離現場不妥。后因紅裝經營部逾期搬遷又雇傭民工強行對其營業場所進行了部分拆除，構成了侵權，應承擔侵權賠償的民事責任。市統征辦在征用永寧村土地時沒有充分考慮紅裝經營部租賃永寧村房屋進行經營活動的實際情況，在其財務會計憑證《搬遷戶補償冊》上對紅裝經營部等四戶以外的承租戶均做了不同數額的補償，故對紅裝經營部的經濟損失亦應由市統征辦補償。永寧村作為出租方，在拆遷過程中未告知市、區統征辦其與紅裝經營部的房屋租賃合同尚未期滿，同時也未積極協助有關單位處理好與各承租戶拆遷補償等事宜，給紅裝經營部造成的經濟損失亦應承擔相應的民事責任。依據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《西安市城市建設拆遷安置辦法》、《陜西省土地管理實施辦法》的規定，市統征辦應承擔紅裝經營部的房屋裝飾補償費、租賃房屋合同尚未履行完畢另行租賃房屋的差價、搬運費及經濟損失。因拆遷造成生產經營企業停產、歇業的，除按規定給予補償費外，還應按拆遷前6個月的月平均利潤計算補償。紅裝經營部僅向法庭提供了另行租賃房屋差價及搬運費證據，予以采信；其交納稅票證據不力，依法不予支持；房屋裝飾以陜西資產評估公司的評估報告為準。據此判決：一、解除紅裝經營部與永寧村1992年3月24日簽訂的房屋租賃合同。二、市統征辦于判決生效后十日內向紅裝經營部補償房屋裝飾費、租賃房屋差價、搬運費共計人民幣38082元。三、駁回紅裝經營部其余的訴訟請求。案件受理費4546.07元，鑒定費500元，由永寧村承擔2046.07元，市統征辦承擔3000元。

紅裝經營部和市統征辦對一審判決均不服，向本院提起上訴。紅裝經營部上訴稱：本案應為拆遷安置補償和侵權賠償糾紛，一審判決沒有依法確認紅裝經營部是被征用土地上非住宅建筑物的承租人，是合法的被拆遷人，理應得到實際補償和安置，對拆遷人應當承擔何種責任，違法拆遷的侵權人應當賠償哪些損失，判決中既不明確也不具體；紅裝經營部已經向一審法庭提供了國家工商稅票等證據，應當得到承認，紅裝經營部的損失應當是547480.7元；故此，要求本院依法改判。市統征辦上訴稱：根據《陜西省國家建設征用土地和農村建設用地管理辦法》第十條、第十七條，《中華人民共和國城市規劃法》第三十一條的規定，永寧村未經審批，擅自建房，所建房屋系違章建筑，不得出租，其與紅裝經營部的租賃合同應為無效合同；市統征辦是代表政府依法征地，其行為合法，沒有過錯，一審判決認定市統征辦構成侵權，讓市統征辦補償紅裝經營部的房屋裝飾補償費、另行租房差價、搬運費等經濟損失，于法相悖，按照《陜西省土地管理實施辦法》第三十條的規定，給予被征用單位永寧村經濟補償有法可依，而給予租賃房屋的單位和個人經濟補償則是無法可依的；一審判決認定市統征辦“在征用永寧村土地時沒有充分考慮紅裝經營部租賃永寧村房屋進行經營活動的實際，對四位原告之外的十七戶做了不同數額的補償，故對四位原告的經濟損失亦應由市統征辦補償&”，沒有法律依據，紅裝經營部等租賃戶所遭受的損失是因其與永寧村所簽的房屋租賃合同無效所致，與征地行為沒有因果關系，其以自己在經營活動中受損為由要求市統征辦賠償，無任何依據，市統征辦給其他17戶予以補償，是自愿協商的，是為了息事寧人，紅裝經營部等不愿協商，漫天要價，本身就無依據，市統征辦拒絕其無理要求是理所當然的；故此，要求本院依法改判，駁回紅裝經營部的訴訟請求。被上訴人永寧村辯稱：紅裝經營部使用的房屋，是藝林閣未經我村同意擅自轉租給他們的，該村從未收到紅裝經營部的房租，與其沒有租賃關系。紅裝經營部持有的房屋租賃合同是通過不正當手段搞到的，僅起辦理工商登記的作用。根據《中華人民共和國土地管理法》第二條、《陜西省土地管理實施辦法》第二十七條的規定，市統征辦的征地行為是政府行為，永寧村對國家征地無法抗拒，市、區政府也確實多次召開會議落實征地工作，紅裝經營部等在明知承租房屋占用的土地將要被征用的情況下，不聽勸阻，強行裝修，要求侵權賠償于理于法都行不通，根據《房屋租賃合同》第7條的規定，因為不可抗力的原因導致房屋毀損和造成承租方損失的，永寧村不承擔任何責任。

本院認為：紅裝經營部與永寧村的房屋租賃合同是真實的，在糾紛發生以前，永寧村從未就本案合同主體提出過異議，故永寧村主張其與紅裝經營部沒有簽訂房屋租賃合同證據不足，本院不予支持；但是，永寧村未經批準在集體土地上擅自建房并出租給該村之外的其他單位用于商業經營，違反了國家有關土地管理法律、法規的規定，該租賃合同為無效合同，一審判決租賃合同有效并予以解除不當，應予糾正。造成合同無效，紅裝經營部和永寧村均有過錯，應各自承擔相應的經濟損失。紅裝經營部未經認真審查，租用永寧村擅自建設的房屋進行商業經營，停業損失應當自行承擔；永寧村應當知道其所建的房屋不得出租給其他單位用于商業經營，并在明知該房所占用的土地將要被征用的情況下，仍然與紅裝經營部簽訂為期三年的租賃合同，并允許紅裝經營部進行裝修，故應補償紅裝經營部的裝修費用。市統征辦委托區統征辦和永寧村達成了征地補償協議，支付了永寧村包括拆遷房屋補償費在內的征地補償費，因此，永寧村應在協議生效后按照規定將被征用的土地及地上附著的房屋無償交給市統征辦拆除或者自行拆除。市統征辦依法拆除已被征用的土地上的附著房屋屬于合法行為，不構成民事侵權。永寧村在房屋拆遷公告公布后，沒有妥善終止房屋租賃關系，即開始強行拆除出租的房屋不當，應適當支付紅裝經營部的搬遷費用。因永寧村對紅裝經營部承擔裝修費的補償責任，則不再承擔侵權的民事責任。紅裝經營部訴請由永寧村賠償另行租房差價損失的主張，因永寧村不能繼續出租房屋是政府的征地行為引起的，且紅裝經營部對簽訂該無效租賃合同也有過錯，故該部分損失應由紅裝經營部自行承擔。本案是紅裝經營部與永寧村因房屋租賃合同糾紛提起訴訟，一審判決市統征辦應承擔紅裝經營部的房屋裝飾補償費、租賃房屋合同尚未履行完畢另行租賃房屋的差價、搬運費及經濟損失等，依據不足，依法予以糾正。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項的規定，判決如下：

一、撤銷陜西省高級人民法院（1994）陜民初字第1—3號民事判決。

二、紅裝經營部與永寧村1992年3月24日簽訂的房屋租賃合同無效。

三、永寧村于本判決生效后十日內向紅裝經營部補償房屋裝飾費33592元、搬運費1800元；逾期付款按中國人民銀行同期貸款利率加倍計付利息。

四、駁回紅裝經營部的其他訴訟請求。

一審、二審案件受理費共9092.14元，由紅裝經營部負擔2092.14元，永寧村負擔7000元；鑒定費500元，紅裝經營部和永寧村各負擔250元。

本判決為終審判決。

審判長  ：胡仕浩

審判員  ：王文芳

審判員  ：吳曉芳

一九九九年九月二十七日

書記員  ：辛正郁