湖北水調(diào)歌頭飲食文化發(fā)展有限公司、武漢市洪山區(qū)人民政府洪山街辦事處洪山村村民委員會(huì)房屋租賃合同糾紛

房屋租賃合同的解除事由不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人的，雙方當(dāng)事人均不存在過(guò)錯(cuò)，不需向?qū)Ψ匠袚?dān)含賠償損失在內(nèi)的違約責(zé)任，但仍存在合同解除后的損失合理分擔(dān)問(wèn)題。本案中，因案涉土地被政府征收，并導(dǎo)致案涉房屋因政府征收行為被拆除，顯然已無(wú)法繼續(xù)提供給承租人租賃使用，故雙方簽訂《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。鑒于租賃的房屋所占用的土地被人民政府征收后用于實(shí)施綜合改造還建用地項(xiàng)目，從公平原則出發(fā)，綜合改造后的實(shí)際受益人應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人所受損失予以補(bǔ)償。

湖北水調(diào)歌頭飲食文化發(fā)展有限公司、武漢市洪山區(qū)人民政府洪山街辦事處洪山村村民委員會(huì)房屋租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)

最高人民法院

民事判決書(shū)

（2018）最高法民終107號(hào)

上訴人（原審原告、反訴被告）：

湖北水調(diào)歌頭飲食文化發(fā)展有限公司，住所地湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街183號(hào)。

法定代表人：孫平，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：胡蝶，

湖北金翅律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：胡紅玲，

湖北金翅律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：武漢市洪山區(qū)人民政府洪山街辦事處洪山村村民委員會(huì),住所地湖北省武漢市洪山區(qū)書(shū)城路18號(hào)。

法定代表人：趙平建，該村村民委員會(huì)主任。

委托訴訟代理人：劉文卿，湖北忠三（東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：

武漢三鴻實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司，住所地湖北省武漢市洪山區(qū)書(shū)城路18號(hào)。

法定代表人：黃勝全，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：劉文卿，湖北忠三（東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）律師事務(wù)所律師。

上訴人

湖北水調(diào)歌頭飲食文化發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)水調(diào)歌頭公司）與上訴人武漢市洪山區(qū)人民政府洪山街辦事處洪山村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)洪山村委會(huì)）、

武漢三鴻實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三鴻公司）房屋租賃合同糾紛一案，均不服湖北省高級(jí)人民法院（2013）鄂民一初字第1號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月19日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人水調(diào)歌頭公司的委托訴訟代理人胡蝶、胡紅玲，上訴人洪山村委會(huì)、三鴻公司的共同委托訴訟代理人劉文卿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

水調(diào)歌頭公司上訴請(qǐng)求：一、依法改判洪山村委會(huì)、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司支付違約金3650000元；二、依法改判洪山村委會(huì)、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司支付第三方違約金1089300元；三、依法改判洪山村委會(huì)、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司支付擴(kuò)建工程損失3367100元；四、依法改判洪山村委會(huì)、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司支付設(shè)施、設(shè)備款4209600元；五、依法改判洪山村委會(huì)、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司支付預(yù)期利益94495800元；六、判決本案一審、二審訴訟費(fèi)用均由洪山村委會(huì)、三鴻公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院認(rèn)定洪山村委會(huì)、三鴻公司以“城中村改造”為由單方解除《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》的行為符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（一）項(xiàng)規(guī)定的不可抗力，屬于事實(shí)認(rèn)定不清、適用法律錯(cuò)誤。案涉地塊所在的“城中村改造”工作已于2005年基本完成，案涉地塊被確定為“產(chǎn)業(yè)用地”，不屬于武漢市人民政府[2011]第54號(hào)征收公告之征收范圍。案涉地塊之所以被拆遷，是洪山村委會(huì)、三鴻公司為獲取拆遷利益，向政府及相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)變更了土地性質(zhì)，將C1地塊由產(chǎn)業(yè)用地變更為還建用地，導(dǎo)致該地塊上的“楚灶王大酒店”被拆除，完全系洪山村委會(huì)及三鴻公司人為操作的結(jié)果。且洪山村委會(huì)及三鴻公司在取得案涉地塊上重建的商業(yè)住宅綜合樓中的商業(yè)部分后，完全有能力繼續(xù)履行《房屋租賃合同》而不履行，更證明本案是洪山村委會(huì)及三鴻公司單方解除合同，不屬于不可抗力。二、水調(diào)歌頭公司因洪山村委會(huì)、三鴻公司的違約行為所遭受的損失依法應(yīng)當(dāng)獲賠。該損失包含裝修損失、預(yù)期利益損失、違約金損失、員工安置費(fèi)用。具體包括：1、裝修損失，根據(jù)一審法院委托

武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司所出具的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，其中包括裝飾裝修工程1006.37萬(wàn)元，設(shè)施、設(shè)備420.96萬(wàn)元，擴(kuò)建工程336.71萬(wàn)元，該評(píng)估合法、有效。關(guān)于擴(kuò)建工程損失，一審法院以水調(diào)歌頭公司并未提交證據(jù)證明擴(kuò)建工程征得洪山村委會(huì)的書(shū)面同意為由不予支持，但事實(shí)上水調(diào)歌頭公司雖未經(jīng)洪山村委會(huì)書(shū)面同意，但其不可能不知曉，也從未提出任何口頭或書(shū)面異議，屬于默認(rèn)。關(guān)于設(shè)施、設(shè)備損失，一審法院以“因?qū)倏梢苿?dòng)部分，水調(diào)歌頭公司可自行回收”為由，不予支持，明顯錯(cuò)誤，沒(méi)有考慮強(qiáng)拆發(fā)生在一夜之間，水調(diào)歌頭公司根本沒(méi)有時(shí)間和機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)移。2、洪山村委會(huì)、三鴻公司應(yīng)向水調(diào)歌頭公司賠償因其違約而造成的損失，該損失當(dāng)然包含預(yù)期利益損失，水調(diào)歌頭公司與洪山村委會(huì)、三鴻公司在糾紛發(fā)生后的談判中對(duì)此達(dá)成了共識(shí)，

湖北安華會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司所作的鄂安華[2014]法鑒字第001號(hào)《關(guān)于剩余租期內(nèi)

湖北水調(diào)歌頭飲食文化發(fā)展有限公司楚灶王大酒店經(jīng)營(yíng)的預(yù)期可獲得利益司法會(huì)計(jì)鑒定意見(jiàn)書(shū)》對(duì)此鑒定結(jié)論為：水調(diào)歌頭公司楚灶王大酒店2013-2023年度持續(xù)經(jīng)營(yíng)的預(yù)期可獲得利益為94495800元，該鑒定合法、有效。3、洪山村委會(huì)、三鴻公司單方面終止涉案《房屋租賃合同》的履行，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)依法向水調(diào)歌頭公司支付違約金365萬(wàn)元，并賠償水調(diào)歌頭公司向第三人承擔(dān)的違約金及定金共計(jì)1089300元和員工安置費(fèi)用。

洪山村委會(huì)、三鴻公司辯稱(chēng)，一、水調(diào)歌頭公司租賃的房屋所占用的土地被武漢市人民政府征收屬于不可抗力的情形。根據(jù)2004年9月10日《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作的意見(jiàn)》中關(guān)于城中村改造“要認(rèn)真聽(tīng)取村民意見(jiàn)、反映村民意愿”的原則精神，洪山村委會(huì)、三鴻公司有權(quán)也有義務(wù)就征收過(guò)程中存在還建安置的矛盾向地方人民政府反映，但案涉租賃物所占用的土地即C1地塊是否納入被征收的范圍，均由政府決定，不是洪山村委會(huì)、三鴻公司所能決定。該地塊原為洪山村的集體土地，后被武漢市人民政府征收，轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，案涉租賃物因此須拆除，繼續(xù)履行租賃合同變?yōu)椴豢赡埽耆喜豢煽沽Φ奶卣鳌６⒑樯酱逦瘯?huì)、三鴻公司對(duì)改擴(kuò)建部分損失3367100元不應(yīng)賠償。一審法院已經(jīng)查明水調(diào)歌頭公司沒(méi)有證據(jù)證明洪山村委會(huì)、三鴻公司同意水調(diào)歌頭公司對(duì)案涉租賃物進(jìn)行改擴(kuò)建，水調(diào)歌頭公司主張洪山村委會(huì)、三鴻公司默認(rèn)其改擴(kuò)建行為沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。三、水調(diào)歌頭公司主張的預(yù)期收益及違約金等不應(yīng)得到人民法院的支持。洪山村委會(huì)、三鴻公司與水調(diào)歌頭公司沒(méi)有就預(yù)期收益進(jìn)行賠償達(dá)成共識(shí)。租賃關(guān)系的解除是因不可抗力之情形所致，洪山村委會(huì)、三鴻公司不存在違約行為，故洪山村委會(huì)、三鴻公司不應(yīng)承擔(dān)違約或賠償責(zé)任，更不應(yīng)承擔(dān)水調(diào)歌頭公司的預(yù)期收益損失。關(guān)于水調(diào)歌頭公司主張其向第三方支付的1089300元違約金，沒(méi)有提交相應(yīng)的支付憑證或證明，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)司法鑒定機(jī)構(gòu)的審核，一審法院不予認(rèn)定是正確的。四、水調(diào)歌頭公司要求洪山村委會(huì)、三鴻公司支付的設(shè)施、設(shè)備款4209600元不應(yīng)予以支持，上述設(shè)施、設(shè)備均為可移動(dòng)物件，應(yīng)由水調(diào)歌頭公司自行搬離，洪山村委會(huì)、三鴻公司沒(méi)有參與拆卸，且在騰退及拆遷期間沒(méi)有發(fā)生暴力及強(qiáng)拆行為。綜上，請(qǐng)求二審法院依法駁回水調(diào)歌頭公司的上訴。

洪山村委會(huì)、三鴻公司上訴請(qǐng)求：一、依法撤銷(xiāo)湖北省高級(jí)人民法院（2013）鄂民一初字第1號(hào)民事判決第二項(xiàng)關(guān)于洪山村委會(huì)、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司支付提前解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金5955640.54元、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失補(bǔ)償金4798533.33元的判決；二、判令水調(diào)歌頭公司承擔(dān)本案一、二審全部訴訟費(fèi)用及司法鑒定費(fèi)用。事實(shí)與理由：一、原審判決適用法律不當(dāng)，原審判決認(rèn)定洪山村委會(huì)、三鴻公司解除《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》的行為屬于因發(fā)生不可抗力事件行使法定解除權(quán)，但對(duì)合同解除后的法律責(zé)任卻不適用《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條關(guān)于因不可抗力導(dǎo)致合同解除的法律后果之規(guī)定，而錯(cuò)誤的適用《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條關(guān)于合同解除后的法律效力之規(guī)定，系適用法律不當(dāng)。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外”，且案涉《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》第八條約定，由于不可抗力原因造成合同不能繼續(xù)履行，雙方互不負(fù)責(zé)任，基于以上理由，原審判決判令洪山村委會(huì)、三鴻公司支付解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失補(bǔ)償金沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，也與水調(diào)歌頭公司原審中賠償損失而非補(bǔ)償損失的訴訟請(qǐng)求不一致。二、原審判決顯失公平，具體體現(xiàn)在：1、原判錯(cuò)誤認(rèn)定洪山村委會(huì)、三鴻公司系實(shí)際的受益人，城中村改造是從公共利益角度考量，受益人應(yīng)當(dāng)是整個(gè)武漢市，洪山村委會(huì)、三鴻公司的收益主要體現(xiàn)在環(huán)境改善方面，在經(jīng)濟(jì)利益上并未增加任何資產(chǎn)收益，相反還作出重大犧牲，受到巨大損失；2、原判以水調(diào)歌頭公司前三年利潤(rùn)的平均值酌定其2013年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。水調(diào)歌頭公司2013年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失并非實(shí)際發(fā)生，不是其實(shí)際損失，不應(yīng)納入損失及賠償范圍，且即使支持的話(huà)，水調(diào)歌頭公司自2003年8月租用案涉房屋經(jīng)營(yíng)至2012年底，共九年多時(shí)間，應(yīng)以其九年平均利潤(rùn)酌定其2013年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失更符合客觀實(shí)際。另本案不符合公平原則的適用條件，公平原則適用于合同責(zé)任主要見(jiàn)于顯失公平及情勢(shì)變更制度；在合同法對(duì)于不可抗力的法律后果已經(jīng)作出了明確規(guī)定的情況下，不應(yīng)再適用公平原則劃分各方當(dāng)事人的責(zé)任，并判令洪山村委會(huì)、三鴻公司補(bǔ)償水調(diào)歌頭公司損失。本案中，洪山村委會(huì)、三鴻公司因城中村改造也有損失，如原審判決支持水調(diào)歌頭公司的損失，那么也應(yīng)對(duì)洪山村委會(huì)、三鴻公司的損失進(jìn)行合理補(bǔ)償。3、原判判令洪山村委會(huì)、三鴻公司賠償水調(diào)歌頭公司提前解除勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金缺乏依據(jù)，水調(diào)歌頭公司不在洪山村委會(huì)、三鴻公司爭(zhēng)取的寬限期內(nèi)積極尋找新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或?qū)υ诼殕T工在其經(jīng)營(yíng)的其他門(mén)店進(jìn)行合理安置，而是拖延騰房，應(yīng)就其擴(kuò)大的損失自行承擔(dān)責(zé)任；且原判在已判令洪山村委會(huì)、三鴻公司支付水調(diào)歌頭公司2013年停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)那闆r下，不應(yīng)再向水調(diào)歌頭公司支付員工提前解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。三、原審判決對(duì)于訴訟費(fèi)用及鑒定費(fèi)用的分擔(dān)不當(dāng)。水調(diào)歌頭公司在原審的訴訟請(qǐng)求中主張經(jīng)濟(jì)損失賠償金1.6億余元，原審判決數(shù)額為2000余萬(wàn)元，導(dǎo)致訴訟費(fèi)及鑒定費(fèi)遠(yuǎn)超實(shí)際判決金額，水調(diào)歌頭公司虛增標(biāo)的額導(dǎo)致訴訟費(fèi)及鑒定費(fèi)用的增加，原審判決卻判令雙方各半分擔(dān)，顯失公平。

水調(diào)歌頭公司辯稱(chēng)，一、原審法院認(rèn)定洪山村委會(huì)、三鴻公司單方解除《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》系基于不可抗力，屬事實(shí)認(rèn)定不清、法律適用錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)依法予以改判。案涉C1地塊擬由原規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地調(diào)整為還建用地，拆除地上“楚灶王大酒店”系洪山村委會(huì)、三鴻公司自主決定、主動(dòng)申請(qǐng)，且根據(jù)武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局洪山分局2018年1月31日出具的查詢(xún)單顯示，該地塊的土地使用權(quán)證仍登記在洪山村委會(huì)、三鴻公司所屬珞獅路園藝場(chǎng)名下，權(quán)屬性質(zhì)仍為集體土地使用權(quán)，并未被武漢市人民政府征收。即使依洪山村委會(huì)申請(qǐng)，案涉C1地塊被調(diào)整為還建用地，洪山村委會(huì)、三鴻公司仍可將拆除后新建的商業(yè)住宅綜合樓中的商業(yè)部分租賃給水調(diào)歌頭公司使用，《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》仍可繼續(xù)履行。二、洪山村委會(huì)、三鴻公司單方解除合同的行為已構(gòu)成違約，水調(diào)歌頭公司要求洪山村委會(huì)、三鴻公司承擔(dān)違約責(zé)任并賠償因違約給水調(diào)歌頭公司造成的損失共計(jì)人民幣122831140.54元均有充分的事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。洪山村委會(huì)、三鴻公司于2012年12月底強(qiáng)行斷水?dāng)嚯姴⒋驀仁顾{(diào)歌頭公司停業(yè)，在未提前30日通知的情況下與員工解除勞動(dòng)合同，并支付提前解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金5955640.54元，洪山村委會(huì)、三鴻公司應(yīng)按照法律規(guī)定賠償水調(diào)歌頭公司該部分損失。水調(diào)歌頭公司的其余答辯內(nèi)容同其上訴內(nèi)容。

水調(diào)歌頭公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判令洪山村委會(huì)、三鴻公司繼續(xù)履行《房屋租賃合同》；2、如《房屋租賃合同》履行不能，判令洪山村委會(huì)、三鴻公司賠償水調(diào)歌頭公司損失163741891元（人民幣，下同，暫計(jì)至2012年12月31日）；3、訴訟費(fèi)由洪山村委會(huì)、三鴻公司承擔(dān)。

洪山村委會(huì)、三鴻公司反訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)洪山村委會(huì)、三鴻公司與水調(diào)歌頭公司解除《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》合法有效；2、判令水調(diào)歌頭公司立即騰退洪山村委會(huì)全部租賃房屋及場(chǎng)地；3、判令水調(diào)歌頭公司向洪山村委會(huì)支付截止騰退日止的房屋及土地占用租金損失（截止2013年6月5日止的損失金額為8225550元）；4、判令水調(diào)歌頭公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

一審法院查明：2002年9月11日，洪山村委會(huì)為甲方與水調(diào)歌頭公司為乙方簽訂《房屋租賃合同》，甲方將產(chǎn)權(quán)屬于本方正在施工中的房屋（連帶房屋前后左右土地）出租給乙方從事合法的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，合同內(nèi)容如下：第一條、房屋情況，1、房屋座落位置：武漢市洪山區(qū)石牌嶺路與南湖北路交叉口西北角。2、數(shù)量：框架展廳（三層）一座，辦公樓一座約1100平方米。3、面積：約11279平方米。4、供電總?cè)萘浚?000KVA。5、房屋裝修及設(shè)施：房屋一般裝修：外墻為涂料，地面水泥毛面，未吊頂，消防按圖施工完畢，水電按圖施工完畢（不安吊頂），空調(diào)管道，房屋周?chē)缆贰⑼＼?chē)場(chǎng)、綠化及窗按乙方圖紙施工完畢。（房屋移交后，30天內(nèi)，甲方將空調(diào)管道安裝完畢，60天內(nèi)將周?chē)缆贰⒕G化施工完畢）。6、為保證乙方正常經(jīng)營(yíng)，甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)乙方與各方面的關(guān)系。7、甲方保證租賃物沒(méi)有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，且不得將租賃物為他人擔(dān)保、抵押、危害乙方的正常經(jīng)營(yíng)。第二條、租賃期限，租賃期為20年，自2003年8月22日起至2023年8月21日止。起租時(shí)間為房屋移交后的第五個(gè)月，起租時(shí)間為2003年8月22日，交房時(shí)間為2003年4月22日。第三條、租賃房屋移交，交房時(shí)甲方向乙方移交合法證件復(fù)印件（房產(chǎn)證復(fù)印件可緩交），建筑圖紙，有關(guān)建筑報(bào)建手續(xù)復(fù)印件，國(guó)家有關(guān)管理部門(mén)檢驗(yàn)認(rèn)可的文件（如消防驗(yàn)收合格批文）。第四條、租金標(biāo)準(zhǔn)及其他費(fèi)用，1、租金標(biāo)準(zhǔn)：第一年至第四年（即2003年8月22日至2007年8月21日止），年租金為150萬(wàn)元。第五年、第六年（即2007年8月22日至2009年8月21日止），年租金為160萬(wàn)元。第七年、第八年（即2009年8月22日至2011年8月21日止），年租金為170萬(wàn)元。第九年、第十年（即2011年8月22日至2013年8月21日止），年租金為180萬(wàn)元。第十一年、第十二年（即2013年8月22日至2015年8月21日止），年租金為185萬(wàn)元。第十三年、第十四年（即2015年8月22日至2017年8月21日止），年租金為190萬(wàn)元。第十五年、第十六年（即2017年8月22日至2019年8月21日止），年租金為195萬(wàn)元。第十七年、第十八年（即2019年8月22日至2021年8月21日止），年租金為200萬(wàn)元。第十九年、第二十年（即2021年8月22日至2023年8月21日止），年租金為205萬(wàn)元。房屋正式起租后，按先付租金后使用的原則，租金為每季度支付一次，每次為年租金的1/4。租賃期間，乙方使用的水電費(fèi)自理。第五條、租賃期間房屋修繕及裝修裝飾，1、租賃期間，由于不可抗拒的自然災(zāi)害造成的房屋水電設(shè)施損壞，以及由于房屋質(zhì)量問(wèn)題引起的屋面滲水，由甲方修繕（如地震、水災(zāi)、雷擊），由于乙方使用不當(dāng)或者自然損壞由乙方修繕；2、租賃期間，乙方需要對(duì)該承租房屋進(jìn)行改擴(kuò)建或裝修裝飾須征得甲方書(shū)面同意，并報(bào)政府有關(guān)部門(mén)審批、批準(zhǔn)后方可施工。第六條、有關(guān)轉(zhuǎn)租的約定，1、租賃期間，乙方可將承租房屋部分轉(zhuǎn)租、全部轉(zhuǎn)租其他方須征得甲方同意，轉(zhuǎn)租后甲、乙雙方的權(quán)利和責(zé)任、義務(wù)不變。2、本合同簽訂后，乙方可進(jìn)行合法的商業(yè)活動(dòng)，甲方不得干涉，并且甲方不得以該房屋進(jìn)行任何商業(yè)活動(dòng)。第七條、違約責(zé)任，1、租賃期間甲方違約，甲方按當(dāng)年及后一年房租之和的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金，并賠償其一切經(jīng)濟(jì)損失。2、租賃期間乙方違約，須支付當(dāng)年及后一年租金，且將房屋完整移交甲方，且甲方對(duì)乙方的裝修費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等，不給予補(bǔ)償。第八條、由于不可抗力（水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭(zhēng)）原因造成本合同不能繼續(xù)履行，雙方互不負(fù)責(zé)任。第九條、合同終止和續(xù)租，1、本合同期滿(mǎn)，乙方應(yīng)將承租房屋及自建臨時(shí)設(shè)施，臨時(shí)房屋全部無(wú)償移交甲方，同時(shí)甲方對(duì)乙方的裝修裝飾不予補(bǔ)償。2、本合同期滿(mǎn)后，如甲方繼續(xù)出租該房屋，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。

2003年4月22日，出租方洪山村委會(huì)與承租方水調(diào)歌頭公司簽訂《房屋移交書(shū)》，確認(rèn)房屋符合移交條件，從簽字之日起正式移交承租方。水調(diào)歌頭公司接受租賃房屋后經(jīng)裝修開(kāi)辦了楚灶王大酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)。

2006年4月1日，三鴻公司為甲方與水調(diào)歌頭公司為乙方簽訂《租賃商鋪合同》，約定：甲方同意出租及乙方同意承租座落于楚灶王大酒店院內(nèi)附樓一棟面積為7000平方米的房屋；甲方同意給乙方裝修時(shí)間為四個(gè)月，免收租金（2006.4.1-8.14）；甲乙雙方同意該場(chǎng)所的租賃期從2006年8月15日起至2023年8月15日，期限為17年；租金標(biāo)準(zhǔn)，第一年至第三年（即2006年8月15日至2009年8月15日），每季度租金為11萬(wàn)元，年租金為44萬(wàn)元。第四年至第六年（即2009年8月15日至2012年8月15日），每季度租金為12萬(wàn)元，年租金為48萬(wàn)元。第七年至第九年（即2012年8月15日至2015年8月15日），每季度租金為13萬(wàn)元，年租金為52萬(wàn)元。第十年至第十二年（即2015年8月15日至2018年8月15日），每季度租金為14萬(wàn)元，年租金為56萬(wàn)元。第十三年至第十七年（即2018年8月15日至2023年8月15日），每季度租金為15萬(wàn)元，年租金為60萬(wàn)元；乙方應(yīng)于本合同簽訂后3日內(nèi)向甲方首付整個(gè)季度租金，一個(gè)季度期滿(mǎn)后按季支付。具體支付日期為每年的8月15日、11月15日、2月15日、5月15日；甲方按租賃商鋪現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)將租賃商鋪交乙方使用。乙方若需在租賃商鋪內(nèi)間隔房屋、安裝機(jī)電設(shè)備、進(jìn)行必要的電路布線和安裝附著物，以及一切內(nèi)部裝修、裝飾工程，其所有的設(shè)計(jì)圖、施工方案須得到甲方書(shū)面同意后，方可組織施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)施工。未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得對(duì)租賃商鋪內(nèi)甲方原有的設(shè)備做任何改動(dòng)或附加。若經(jīng)甲方同意乙方可自費(fèi)進(jìn)行安裝或裝修。未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得進(jìn)行租賃商鋪面積的改建或增建。未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得設(shè)置任何需要或可能需要增加主要電路負(fù)荷的機(jī)械或裝置。乙方未經(jīng)甲方事前書(shū)面同意而擅自進(jìn)行裝修或改建，甲方有權(quán)要求其立即恢復(fù)原狀，有關(guān)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)；任何一方提出變更或解除本合同應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月以書(shū)面形式通知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，本合同可以變更或解除。如遇地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)等不可抗力事件的發(fā)生，致使乙方無(wú)法繼續(xù)使用該租賃商鋪，無(wú)法繼續(xù)履行或暫時(shí)不能履行本合同的，甲方須以書(shū)面形式通知乙方有關(guān)情況，并于事發(fā)后十五日內(nèi)向乙方提供事故的詳細(xì)說(shuō)明及具體證明。經(jīng)雙方協(xié)商同意后，可以提前終止或暫緩執(zhí)行本合同；本合同生效后，甲乙雙方均應(yīng)按本合同的約定全面履行義務(wù)，任何一方均不得違反合同的約定；凡因履行本合同所產(chǎn)生的及與本合同有關(guān)的糾紛，雙方均應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方均可將本爭(zhēng)議提交本合同標(biāo)的物所在地人民法院起訴。《租賃商鋪合同》簽訂后，三鴻公司依約將出租房屋交付給水調(diào)歌頭公司使用。

2012年7月30日，洪山村委會(huì)、三鴻公司發(fā)出《關(guān)于洪山村城中村改造的通知》，內(nèi)容為：根據(jù)《武漢市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市體改辦等部門(mén)關(guān)于落實(shí)市委市政府積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作的意見(jiàn)的通知》（武政辦[2004]173號(hào)）和《中共武漢市委、武漢市人民政府關(guān)于積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作的意見(jiàn)》（武發(fā)[2004]13號(hào)）文件精神，洪山區(qū)洪山街洪山村是武漢市確定進(jìn)行城中村綜合改造的行政村之一，我村改造工作已進(jìn)入村灣改造階段，為提高整體城市形象，改善環(huán)境面貌，徹底改變臟、亂、差現(xiàn)象，使區(qū)域范圍內(nèi)的整體規(guī)劃布局更加合理，根據(jù)市重點(diǎn)辦和市規(guī)劃局的要求，請(qǐng)各租賃單位做好搬家準(zhǔn)備。

2012年9月5日，洪山村委會(huì)、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司發(fā)出《關(guān)于解除并終止履行的通知》，內(nèi)容為：根據(jù)《武漢市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市體改辦等部門(mén)關(guān)于落實(shí)市委市政府積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作的意見(jiàn)的通知》（武政辦[2004]173號(hào)）和《中共武漢市委、武漢市人民政府關(guān)于積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作的意見(jiàn)》（武發(fā)[2004]13號(hào)）文件精神，本村委會(huì)是武漢市政府確定進(jìn)行城中村綜合改造的行政村之一，日前本村委會(huì)城中村改造所涉地塊已經(jīng)掛牌出讓?zhuān)F公司承租的本村委會(huì)的房屋屬于本次城中村改造范圍之列，根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展的需要，貴公司承租的房屋屬于此次必須拆遷的范圍。為此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定和貴我雙方于2002年9月11日簽訂的《房屋租賃合同》的相關(guān)約定，本村委會(huì)特此告知貴公司上述政府行為事項(xiàng)并依法解除貴我雙方上述房屋租賃合同。現(xiàn)本村委會(huì)特向貴公司發(fā)出本書(shū)面通知并鄭重通知如下：1、貴我雙方上述《房屋租賃合同》自本書(shū)面通知下發(fā)之日起即刻解除并終止履行；2、貴公司應(yīng)在收到本書(shū)面通知之日起七天內(nèi)騰退租賃房屋并完成人員場(chǎng)地騰退及設(shè)施設(shè)備拆除搬遷等工作。同日，洪山村委會(huì)、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司發(fā)出《關(guān)于解除并終止履行的通知》，內(nèi)容同上。

2012年9月20日，水調(diào)歌頭公司致函洪山村委會(huì)、三鴻公司回復(fù)如下：1、貴方作為業(yè)主方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行租賃合同，維持我公司楚灶王大酒店原址經(jīng)營(yíng)，完成未履行的12年租約期；2、即使貴方確須收回酒店所用房地產(chǎn)業(yè)，也應(yīng)在與我公司協(xié)商一致的前提下，對(duì)我公司的各種損失，譬如合同違約金、員工安置費(fèi)用、裝修投入、營(yíng)業(yè)損失、搬遷過(guò)渡費(fèi)用等等給出合理說(shuō)法；3、如果貴方違反國(guó)家法律法規(guī)，強(qiáng)行撕毀合同、用威脅手段阻撓企業(yè)經(jīng)營(yíng)、甚至將我公司掃地出門(mén)，而粗暴侵害我公司權(quán)益，我公司及楚灶王大酒店所屬近600名員工在切身利益嚴(yán)重受損的情況下將堅(jiān)決加以抵制，由此而產(chǎn)生的一切后果貴方應(yīng)完全承擔(dān)。

2012年10月9日，洪山村委會(huì)、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司發(fā)出《關(guān)于要求盡快騰退租賃房屋的函》，內(nèi)容為：2012年9月，我公司曾致函貴公司，要求貴公司在今年10月前騰退租賃我公司的商鋪，完成人員場(chǎng)地騰退及設(shè)施設(shè)備的拆除搬遷工作。貴公司接通知后亦安排管理人員前來(lái)我公司協(xié)商，經(jīng)雙方商議，我公司同意貴公司延期至2012年10月底前騰退搬遷完畢。為確保騰退工作的順利進(jìn)行，我公司再次鄭重致函貴公司，請(qǐng)貴公司務(wù)必抓緊時(shí)間，按時(shí)完成騰退搬遷工作。另，關(guān)于貴公司提出的因租賃合同提前終止所導(dǎo)致的損失事宜，請(qǐng)貴公司也盡快向我公司提供損失詳細(xì)清單，我公司將依據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審定。

2012年11月16日，水調(diào)歌頭公司向洪山村委會(huì)、三鴻公司發(fā)出《關(guān)于就“楚灶王大酒店”提供裝修評(píng)估資料的聯(lián)系函》，內(nèi)容為：貴方已提出中止履行與我公司簽訂的《房屋租賃合同》，以?xún)赡陼r(shí)間在原址新建房屋并將新建房屋繼續(xù)出租給我公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)之方案。貴方現(xiàn)委托

湖北中衡信資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)我公司經(jīng)營(yíng)的“楚灶王大酒店”進(jìn)行裝修評(píng)估，并于2012年11月8日致函要求我公司配合評(píng)估公司的工作。我公司現(xiàn)根據(jù)貴方的要求，提供相關(guān)評(píng)估資料。鑒于貴方提出的上述方案，我公司認(rèn)為應(yīng)以酒店現(xiàn)狀按重置方法對(duì)裝修損失進(jìn)行評(píng)估，而不應(yīng)以拆除酒店產(chǎn)生的直接損失為限。貴方如同意，請(qǐng)予簽收確認(rèn)。趙平建在《聯(lián)系函》上簽收處簽名，并加蓋洪山村委會(huì)、三鴻公司公章。

2012年12月21日，水調(diào)歌頭公司向洪山村委會(huì)、三鴻公司發(fā)出《工作聯(lián)系函》，內(nèi)容為：由貴村委會(huì)與我公司簽訂，并由貴公司接替履行的關(guān)于“楚灶王大酒店”的《房屋租賃合同》項(xiàng)下的有關(guān)評(píng)估工作正在進(jìn)行中。貴方委托

湖北中衡信資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)我公司“楚灶王大酒店”進(jìn)行裝修評(píng)估，我公司與該評(píng)估公司已多次接洽并向其提供相關(guān)資料。現(xiàn)一家自稱(chēng)“湖北坤衡”的評(píng)估公司向我公司開(kāi)列清單要求提供“楚灶王”相關(guān)裝修資料，我公司不清楚該公司是否由貴方另行委托。我公司特向貴方致函以確定“湖北坤衡評(píng)估公司”是否獲得貴方認(rèn)可。同時(shí)，為盡快完成評(píng)估工作，我公司已根據(jù)該清單將相關(guān)資料準(zhǔn)備好，現(xiàn)提交給貴方。如貴方對(duì)“湖北坤衡評(píng)估公司”參與此次評(píng)估工作無(wú)異議，我公司將配合該公司開(kāi)展評(píng)估工作。另，貴我雙方之前磋商中達(dá)成如下共識(shí)，謹(jǐn)請(qǐng)貴方于本函中一并簽章認(rèn)可：1、“城中村改造”不屬于合同第八條之免責(zé)事由；2、如雙方未商妥過(guò)渡方案，則無(wú)論雙方租賃糾紛以何種渠道解決，貴方應(yīng)參照我公司近三年盈利賠償我公司未來(lái)十年的預(yù)期收益損失。趙平建在《聯(lián)系函》上簽收處簽名，并加蓋洪山村委會(huì)、三鴻公司公章。

洪山村委會(huì)、三鴻公司主張趙平建在水調(diào)歌頭公司前述聯(lián)系函上簽名的行為僅表示簽收，并未確認(rèn)水調(diào)歌頭公司在聯(lián)系函中的主張。

水調(diào)歌頭公司多次與洪山村委會(huì)、三鴻公司協(xié)商未果，故而成訟。

2013年3月8日，湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院就原告三鴻公司起訴被告水調(diào)歌頭公司房屋租賃合同糾紛一案，針對(duì)水調(diào)歌頭公司以三鴻公司作為房屋租賃合同的一方當(dāng)事人已向湖北省高級(jí)人民法院提起訴訟，該院于2013年1月11日立案，本案應(yīng)裁定移送給先立案的法院為由提出的管轄權(quán)異議，作出（2013）鄂洪山民商初字第00125號(hào)民事裁定，裁定將案件移送湖北省高級(jí)人民法院審理。

一審法院委托

武漢天馬東湖房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)天馬估價(jià)公司）對(duì)湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大街183號(hào)楚灶王酒店（含卡宴酒店）房屋擴(kuò)建、裝飾裝修工程及附屬設(shè)備工程價(jià)值進(jìn)行司法鑒定。天馬估價(jià)公司于2013年7月25日作出武天評(píng)報(bào)房字[2013]117號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，鑒定結(jié)論為在估價(jià)時(shí)間點(diǎn)2013年1月11日滿(mǎn)足假設(shè)及限制條件下楚灶王酒店（含卡宴酒店）房屋擴(kuò)建、裝飾裝修工程及附屬設(shè)施設(shè)備評(píng)估價(jià)格為1723.25萬(wàn)元。2013年9月13日，天馬估價(jià)公司經(jīng)補(bǔ)充評(píng)估，作出武天評(píng)報(bào)房字[2013]117-1號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，鑒定結(jié)論為：在估價(jià)時(shí)間點(diǎn)2013年1月11日滿(mǎn)足假設(shè)及限制條件下楚灶王酒店二樓宴會(huì)廳空調(diào)系統(tǒng)和KTV空調(diào)系統(tǒng)評(píng)估價(jià)格為人民幣40.79萬(wàn)元。本次評(píng)估將兩次評(píng)估結(jié)果匯總，即在估價(jià)時(shí)間點(diǎn)2013年1月11日滿(mǎn)足假設(shè)及限制條件下楚灶王大酒店房屋擴(kuò)建、裝飾裝修工程及附屬設(shè)施設(shè)備評(píng)估價(jià)格為1764.04萬(wàn)元，其中裝飾裝修工程1006.37萬(wàn)元，設(shè)施、設(shè)備420.96萬(wàn)元，擴(kuò)建工程336.71萬(wàn)元。

一審法院委托

湖北安華會(huì)計(jì)師事務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)安華會(huì)計(jì)事務(wù)公司）對(duì)雙方簽訂的《房屋租賃合同》剩余租期內(nèi)水調(diào)歌頭公司楚灶王大酒店經(jīng)營(yíng)的預(yù)期可得利益進(jìn)行司法鑒定。安華會(huì)計(jì)事務(wù)公司于2014年2月28日作出鄂安華[2014]法鑒字第001號(hào)《關(guān)于剩余租期內(nèi)

湖北水調(diào)歌頭飲食文化發(fā)展有限公司楚灶王大酒店經(jīng)營(yíng)的預(yù)期可獲得利益司法會(huì)計(jì)鑒定意見(jiàn)書(shū)》，鑒定結(jié)論為：水調(diào)歌頭公司楚灶王大酒店2013-2023年度持續(xù)經(jīng)營(yíng)的預(yù)期可獲得利益為玖仟肆佰肆拾玖萬(wàn)伍仟捌佰元（94495800元）。該鑒定意見(jiàn)書(shū)載明，楚灶王大酒店2010年利潤(rùn)為94.48萬(wàn)元，2011年利潤(rùn)為360.77萬(wàn)元，2012年利潤(rùn)為984.31萬(wàn)元。

同時(shí)查明，武漢市洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)洪山村是武漢市第一批“城中村”綜合改造的試點(diǎn)村，其集體經(jīng)濟(jì)改制工作于2005年3月完成，并經(jīng)武漢市洪山區(qū)人民政府洪政[2005]31號(hào)文批復(fù)，同意撤銷(xiāo)村民委員會(huì)，建立居民委員會(huì)。其集體資產(chǎn)（含土地房屋、無(wú)形資產(chǎn)）經(jīng)武漢洪發(fā)會(huì)計(jì)事務(wù)有限責(zé)任公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，凈資產(chǎn)為23898.1341萬(wàn)元，除改制成本后，18175.89萬(wàn)元，量化到村民（股民）共同出資于2005年4月11日組建成立三鴻公司。

補(bǔ)充查明，2005年11月24日，武漢市城市規(guī)劃管理局作出武規(guī)函[2005]68號(hào)《市規(guī)劃局關(guān)于的批復(fù)》，原則同意《洪山村綜合改造規(guī)劃》。《洪山村綜合改造規(guī)劃》將楚灶王大酒店所占用的土地確定為產(chǎn)業(yè)用地。

2011年3月18日，武漢市人民政府發(fā)布[2011]第54號(hào)征收土地公告，實(shí)施征收單位為武漢市人民政府（

武漢市土地整理儲(chǔ)備中心），用地項(xiàng)目名稱(chēng)為洪山村綜合改造還建用地，土地用途為商業(yè)、城市道路、市政設(shè)施、綠化用地，征收土地地點(diǎn)為武漢市洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)洪山村，用地總面積3.6344公頃,四至范圍詳見(jiàn)1/2000虛紅線圖，現(xiàn)狀土地類(lèi)型為建設(shè)用地3.6344公頃。水調(diào)歌頭公司租賃使用的房屋所占用的土地在征收土地的四至范圍內(nèi)。

2012年10月25日，武漢市洪山區(qū)城中村綜合改造辦公室向

武漢市土地利用和城市空間規(guī)劃研究中心出具《關(guān)于調(diào)整洪山村城中村改造還建及產(chǎn)業(yè)用地條件的函》，其中載明：為解決洪山村被拆遷房要求原地還建的要求、天窗國(guó)有地塊拆遷還建和產(chǎn)業(yè)用地不足的矛盾，該村經(jīng)村委會(huì)和董事會(huì)研究決定，擬將C1地塊（保留產(chǎn)業(yè)用地）上的“楚灶王大酒店”拆除，并重新建成商業(yè)住宅綜合樓，其中商業(yè)部分仍為村集體產(chǎn)業(yè)，住宅部分用于還建被拆遷村民及要求原地還建的國(guó)有土地拆遷居民。將公安廳調(diào)劑給洪山村的警犬基地H9還建地塊由原規(guī)劃的還建用地調(diào)整為產(chǎn)業(yè)用地。產(chǎn)業(yè)用地不足的商業(yè)建筑面積在C1產(chǎn)業(yè)地塊和調(diào)劑的警犬基地地塊上增加商業(yè)建設(shè)規(guī)模予以綜合平衡，以滿(mǎn)足該村還建、產(chǎn)業(yè)用地及建設(shè)規(guī)模的需求。

2012年12月14日，武漢市人民政府副秘書(shū)長(zhǎng)王繼連主持召開(kāi)2012年第25次城中村改造工作聯(lián)席會(huì)議，議定：關(guān)于洪山區(qū)洪山村調(diào)整產(chǎn)業(yè)、還建用地方案問(wèn)題。洪山區(qū)政府提出，為緩解拆遷安置矛盾，擬將村域范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地與村域外的還建用地進(jìn)行置換，以便于增加村域范圍內(nèi)還建規(guī)模。即：將原改造規(guī)劃方案中產(chǎn)業(yè)用地C1調(diào)整為還建用地，原還建用地H9調(diào)整為產(chǎn)業(yè)用地，并將已批復(fù)的產(chǎn)業(yè)建設(shè)面積（2.37萬(wàn)平方米）在還建用地中統(tǒng)籌建設(shè)，對(duì)應(yīng)的還建、產(chǎn)業(yè)建設(shè)面積保持不變。經(jīng)研究，會(huì)議原則同意洪山區(qū)政府意見(jiàn)。由市國(guó)土規(guī)劃局負(fù)責(zé)，指導(dǎo)洪山區(qū)政府地調(diào)整方案。

另查明，在武漢市洪山區(qū)人力資源局鑒證下，水調(diào)歌頭公司向楚灶王大酒店及藍(lán)卡晏KTV員工支付提前解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金5955640.54元。

根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見(jiàn)，一審法院歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：（一）洪山村委會(huì)、三鴻公司解除租賃合同的行為是否有效；（二）水調(diào)歌頭公司主張經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否得到支持；（三）洪山村委會(huì)、三鴻公司要求水調(diào)歌頭公司騰退房屋并且主張租金損失的反訴請(qǐng)求應(yīng)否得到支持；（四）洪山村委會(huì)、三鴻公司提起反訴是否屬于一案兩訴。

一審法院認(rèn)為，2002年9月11日洪山村委會(huì)與水調(diào)歌頭公司簽訂的《房屋租賃合同》，及2006年4月1日三鴻公司與水調(diào)歌頭公司簽訂的《租賃商鋪合同》均系簽約當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》簽訂后，洪山村委會(huì)、三鴻公司依約將出租房屋交付給水調(diào)歌頭公司使用，水調(diào)歌頭公司也按時(shí)向洪山村委會(huì)、三鴻公司支付房屋租金。雙方當(dāng)事人均依照合同的約定履行了自己的義務(wù)。

2012年9月5日，洪山村委會(huì)、三鴻公司以水調(diào)歌頭公司租賃的房屋屬于城中村改造范圍而必須進(jìn)行拆遷為由向水調(diào)歌頭公司發(fā)出《關(guān)于解除并終止履行的通知》、《關(guān)于解除并終止履行的通知》，告知當(dāng)日即解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》。水調(diào)歌頭公司遂訴至一審法院，要求確認(rèn)洪山村委會(huì)、三鴻公司解除《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》的行為不發(fā)生法律效力。從本案查明的事實(shí)來(lái)看，水調(diào)歌頭公司租賃的房屋所占用的土地已被納入武漢市人民政府為實(shí)施洪山村綜合改造還建用地項(xiàng)目而征用的土地范圍內(nèi)，洪山村委會(huì)、三鴻公司據(jù)此主張本案存在不可抗力而無(wú)法履行《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》的情形。因《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》中均未約定洪山村委會(huì)、三鴻公司在不可抗力的情形下享有解除合同的權(quán)利，故本案不存在洪山村委會(huì)、三鴻公司行使合同解除權(quán)的情形。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（一）項(xiàng)規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；……不可抗力是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。《房屋租賃合同》第八條約定，由于不可抗力（水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭(zhēng)）原因造成本合同不能繼續(xù)履行，雙方互不負(fù)責(zé)任。雖然該合同僅列舉了水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力的情形，但是在現(xiàn)實(shí)生活中不可抗力的情形是復(fù)雜多樣的，具體包括自然災(zāi)害，如臺(tái)風(fēng)、地震、洪水、冰雹等；政府行為，如征收、征用等；社會(huì)異常事件，如罷工、騷亂等，故水調(diào)歌頭公司租賃的房屋所占用的土地被武漢市人民政府征用屬于不可抗力的情形。由于水調(diào)歌頭公司租賃的房屋所占用的土地被武漢市人民政府征用后用于實(shí)施洪山村綜合改造還建用地項(xiàng)目，已無(wú)法繼續(xù)提供給水調(diào)歌頭公司租賃使用，導(dǎo)致雙方簽訂《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，洪山村委會(huì)、三鴻公司在此情形下解除與水調(diào)歌頭公司簽訂的《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（一）項(xiàng)的規(guī)定。水調(diào)歌頭公司主張洪山村委會(huì)、三鴻公司解除《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》的行為不發(fā)生法律效力，因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。洪山村委會(huì)、三鴻公司反訴請(qǐng)求確認(rèn)洪山村委會(huì)、三鴻公司解除與水調(diào)歌頭公司簽訂的《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》合法有效的主張成立，一審法院予以支持。

《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。水調(diào)歌頭公司在接收租賃房屋后進(jìn)行了裝飾裝修以經(jīng)營(yíng)楚灶王大酒店，相關(guān)投入已物化并附著于租賃房屋上，在《房屋租賃合同》解除后，水調(diào)歌頭公司應(yīng)將租賃房屋返還給洪山村委會(huì)、三鴻公司，洪山村委會(huì)、三鴻公司應(yīng)將水調(diào)歌頭公司對(duì)租賃房屋的投入折價(jià)予以補(bǔ)償。對(duì)于水調(diào)歌頭公司對(duì)租賃房屋的投入現(xiàn)值，一審法院委托天馬估價(jià)公司進(jìn)行了鑒定，天馬估價(jià)公司出具武天評(píng)報(bào)房字[2013]117號(hào)、[2013]117-1號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》。因天馬估價(jià)公司具有相應(yīng)的鑒定資質(zhì)，鑒定資料已經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證，天馬估價(jià)公司到現(xiàn)場(chǎng)據(jù)實(shí)進(jìn)行了勘驗(yàn)，鑒定結(jié)論并經(jīng)水調(diào)歌頭公司和洪山村委會(huì)、三鴻公司質(zhì)證，鑒定程序合法，鑒定依據(jù)充分，水調(diào)歌頭公司對(duì)鑒定報(bào)告沒(méi)有異議，洪山村委會(huì)、三鴻公司雖提出異議但并未提交證據(jù)證明鑒定報(bào)告存在法定不應(yīng)采信的情形，亦未申請(qǐng)重新鑒定，天馬估價(jià)公司的鑒定結(jié)論依法應(yīng)作為本案的定案依據(jù)。《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》確定楚灶王大酒店房屋擴(kuò)建、裝飾裝修工程及附屬設(shè)施設(shè)備評(píng)估價(jià)格為1764.04萬(wàn)元，其中裝飾裝修工程1006.37萬(wàn)元，設(shè)施、設(shè)備420.96萬(wàn)元，擴(kuò)建工程336.71萬(wàn)元。對(duì)于裝飾裝修工程部分因附著于租賃房屋上，屬不可移動(dòng)部分，該部分價(jià)款1006.37萬(wàn)元洪山村委會(huì)、三鴻公司應(yīng)予補(bǔ)償。而水調(diào)歌頭公司主張鑒定報(bào)告漏算的主樓消防及室外綠化工程、室外動(dòng)力系統(tǒng)費(fèi)用，因水調(diào)歌頭公司并未提交證據(jù)證明該費(fèi)用應(yīng)由洪山村委會(huì)、三鴻公司承擔(dān)及具體數(shù)額，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，一審法院不予支持。對(duì)于設(shè)施、設(shè)備因?qū)倏梢苿?dòng)部分，水調(diào)歌頭公司可自行收回，洪山村委會(huì)、三鴻公司對(duì)此不予補(bǔ)償。對(duì)于擴(kuò)建工程，因《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》約定水調(diào)歌頭公司需要對(duì)承租房屋進(jìn)行改擴(kuò)建須征得洪山村委會(huì)書(shū)面同意，而水調(diào)歌頭公司并未提交證據(jù)其實(shí)施的擴(kuò)建工程已征得洪山村委會(huì)書(shū)面同意，故擴(kuò)建工程費(fèi)用應(yīng)由水調(diào)歌頭公司自行承擔(dān)。雖然《房屋租賃合同》第八條約定由于不可抗力原因造成本合同不能繼續(xù)履行，雙方互不負(fù)責(zé)任，但是并未約定在《房屋租賃合同》解除后洪山村委會(huì)、三鴻公司對(duì)水調(diào)歌頭公司的投入可無(wú)償占有，不作任何補(bǔ)償，據(jù)此洪山村委會(huì)、三鴻公司的相關(guān)抗辯主張不能成立，一審法院不予支持。由于洪山村委會(huì)、三鴻公司解除與水調(diào)歌頭公司簽訂的《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》系行使法定解除權(quán)的結(jié)果，不構(gòu)成違約行為，水調(diào)歌頭公司主張洪山村委會(huì)、三鴻公司應(yīng)向其支付違約金3650000元缺乏事實(shí)依據(jù)，一審法院不予支持。盡管洪山村委會(huì)、三鴻公司解除《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》不構(gòu)成違約，但是水調(diào)歌頭公司租賃的房屋所占用的土地被武漢市人民政府征用后用于實(shí)施洪山村綜合改造還建用地項(xiàng)目，洪山村委會(huì)、三鴻公司系實(shí)際的受益人，從公平原則出發(fā)，水調(diào)歌頭公司在《房屋租賃合同》被解除后無(wú)法經(jīng)營(yíng)楚灶王大酒店而向員工支付的提前解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金5955640.54元，應(yīng)由洪山村委會(huì)、三鴻公司承擔(dān)。至于水調(diào)歌頭公司主張的向第三方支付的違約金1089300元，因水調(diào)歌頭公司提交的證據(jù)系白條，并無(wú)第三方出具的證明佐證，水調(diào)歌頭公司亦未申請(qǐng)一審法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)上述費(fèi)用進(jìn)行審核確定，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，一審法院對(duì)其主張不予支持。由于《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》的解除并非水調(diào)歌頭公司的違約行為所導(dǎo)致，而是因?yàn)椴豢煽沽λ拢以谏鲜龊贤獬螅{(diào)歌頭公司已不能在租賃的房屋中繼續(xù)經(jīng)營(yíng)楚灶王大酒店，需要重新尋找場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)楚灶王大酒店，這必然導(dǎo)致楚灶王大酒店在一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法正常開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從公平原則出發(fā)，一審法院確定洪山村委會(huì)、三鴻公司對(duì)水調(diào)歌頭公司2013年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失進(jìn)行補(bǔ)償。雖然一審法院根據(jù)水調(diào)歌頭公司的申請(qǐng)，委托安華會(huì)計(jì)事務(wù)公司對(duì)雙方簽訂的《房屋租賃合同》剩余租期內(nèi)水調(diào)歌頭公司楚灶王大酒店經(jīng)營(yíng)的預(yù)期可得利益進(jìn)行司法鑒定，安華會(huì)計(jì)事務(wù)公司出具鄂安華[2014]法鑒字第001號(hào)《關(guān)于剩余租期內(nèi)

湖北水調(diào)歌頭飲食文化發(fā)展有限公司楚灶王大酒店經(jīng)營(yíng)的預(yù)期可獲得利益司法會(huì)計(jì)鑒定意見(jiàn)書(shū)》確定水調(diào)歌頭公司楚灶王大酒店2013-2023年度持續(xù)經(jīng)營(yíng)的預(yù)期可獲得利益為94495800元，但由于洪山村委會(huì)、三鴻公司在本案中不存在著違約行為，亦無(wú)需賠償水調(diào)歌頭公司的預(yù)期收益損失，一審法院不宜依據(jù)該鑒定結(jié)論確定水調(diào)歌頭公司2013年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。因楚灶王大酒店2010年利潤(rùn)為94.48萬(wàn)元，2011年利潤(rùn)為360.77萬(wàn)元，2012年利潤(rùn)為984.31萬(wàn)元，考慮水調(diào)歌頭公司經(jīng)營(yíng)楚灶王大酒店必須進(jìn)行投入、可能存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等因素，一審法院酌定將三年利潤(rùn)的平均值4798533.33元作為水調(diào)歌頭公司2013年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。

洪山村委會(huì)、三鴻公司反訴要求水調(diào)歌頭公司騰退房屋并且主張水調(diào)歌頭公司支付租金損失，因洪山村委會(huì)、三鴻公司已將楚灶王大酒店拆除，一審法院對(duì)洪山村委會(huì)、三鴻公司要求水調(diào)歌頭公司騰退房屋的反訴請(qǐng)求不予支持。由于水調(diào)歌頭公司在收到洪山村委會(huì)、三鴻公司解除合同通知后已無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)楚灶王大酒店，水調(diào)歌頭公司因此遭受了損失，而洪山村委會(huì)、三鴻公司系政府征用行為的實(shí)際受益人，一審法院對(duì)洪山村委會(huì)、三鴻公司要求水調(diào)歌頭公司支付租金損失的反訴請(qǐng)求亦不予支持。雖然三鴻公司以水調(diào)歌頭公司為被告在湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院提起了房屋租賃合同糾紛，但在水調(diào)歌頭公司提出管轄權(quán)異議后，湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院裁定將案件移送一審法院審理。故水調(diào)歌頭公司主張洪山村委會(huì)、三鴻公司提起反訴屬于一案兩訴與事實(shí)不符，一審法院不予支持。

綜上，水調(diào)歌頭公司關(guān)于洪山村委會(huì)、三鴻公司應(yīng)向其支付補(bǔ)償款的訴訟請(qǐng)求部分成立，一審法院予以支持，其他訴訟請(qǐng)求不能成立，一審法院予以駁回。洪山村委會(huì)、三鴻公司的反訴請(qǐng)求部分成立，一審法院予以支持，其他請(qǐng)求不能成立，一審法院予以駁回。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第九十四條第（一）項(xiàng)、第九十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、洪山村委會(huì)、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司發(fā)出《關(guān)于解除并終止履行的通知》、《關(guān)于解除并終止履行的通知》的行為有效；二、洪山村委會(huì)、三鴻公司于判決生效之日起十五日內(nèi)支付水調(diào)歌頭公司裝飾裝修工程價(jià)款1006.37萬(wàn)元、支付提前解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金5955640.54元、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失補(bǔ)償金4798533.33元，共計(jì)20817873.87元。三、駁回水調(diào)歌頭公司的其他訴訟請(qǐng)求。四、駁回洪山村委會(huì)、三鴻公司的其他反訴請(qǐng)求。如未按判決所指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審本訴案件受理費(fèi)823686元，由水調(diào)歌頭公司負(fù)擔(dān)411843元，由洪山村委會(huì)、三鴻公司負(fù)擔(dān)411843元。反訴案件受理費(fèi)69379元，由水調(diào)歌頭公司負(fù)擔(dān)34689.50元，由洪山村委會(huì)、三鴻公司負(fù)擔(dān)34689.50元。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。水調(diào)歌頭公司提交證據(jù)如下：證據(jù)一，武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局2013年6月17日專(zhuān)題會(huì)議紀(jì)要（67），涉及本案的內(nèi)容為洪山村城中村改造還建及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目包括H1-H8、C1、H10共十個(gè)地塊，原則同意洪山村還建與產(chǎn)業(yè)用地之間的指標(biāo)可以總體平衡、打通計(jì)算，方案成熟即可分批上報(bào)市局方案會(huì)研究確定。證明原洪山村城中村改造還建及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目范圍并不包含H9地塊，該次會(huì)議也未審批C1地塊與H9地塊的置換。證據(jù)二，武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局洪山分局查詢(xún)結(jié)果（2018年1月31日），證明截至2018年1月31日，案涉地塊的土地性質(zhì)仍為集體土地性質(zhì)，土地證并未被注銷(xiāo)，也未被征收、掛牌出讓。證據(jù)三，

九龍大酒店現(xiàn)狀照片，證明同樣規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)用地的

九龍大酒店至今保存且仍在經(jīng)營(yíng)，故案涉房屋的拆除系洪山村委會(huì)自主為之。證據(jù)四，案涉地塊地上建筑物現(xiàn)狀照片，證明案涉房屋拆除后重建的商業(yè)住宅綜合樓1-3層商業(yè)部分仍由村集體經(jīng)營(yíng)，洪山村委會(huì)、三鴻公司完全可以將該商業(yè)部分提供給水調(diào)歌頭公司繼續(xù)使用，案涉《房屋租賃合同》仍可繼續(xù)履行。

洪山村委會(huì)、三鴻公司質(zhì)證認(rèn)為：關(guān)于證據(jù)一，不是新證據(jù)，且沒(méi)有原件，證據(jù)的真實(shí)性、合法性及來(lái)源均無(wú)法確定，不予質(zhì)證。關(guān)于證據(jù)二，該查詢(xún)結(jié)果備注復(fù)印無(wú)效，水調(diào)歌頭公司并沒(méi)有向法庭提交該證據(jù)的原件，且內(nèi)容有嚴(yán)重的錯(cuò)誤，該查詢(xún)結(jié)果中洪山村的權(quán)屬性質(zhì)為集體土地使用權(quán)，使用權(quán)類(lèi)型卻為劃撥，集體土地使用權(quán)不存在劃撥的概念。對(duì)證據(jù)三、四，均屬于網(wǎng)絡(luò)截圖，證據(jù)的來(lái)源及真實(shí)性均無(wú)法核對(duì)，不能作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)，也不屬于新證據(jù)。

洪山村委會(huì)、三鴻公司提交以下證據(jù)：建設(shè)用地規(guī)劃許可證（發(fā)證日期2016年8月26日）、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)（核發(fā)日期2014年9月4日）及武漢市建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)各一份，證明包含楚灶王大酒店占地在內(nèi)的C1地塊被武漢市政府征收后，根據(jù)被拆遷人的需要將C1地塊調(diào)整為還建用地，用于還建和安置被拆遷人；該地塊已辦畢征收土地批后手續(xù)，準(zhǔn)予作為國(guó)有建設(shè)用地。

水調(diào)歌頭公司質(zhì)證認(rèn)為：1、關(guān)于真實(shí)性，請(qǐng)合議庭核實(shí)。2、該證據(jù)不屬于新證據(jù)，不應(yīng)采納，且洪山村委會(huì)、三鴻公司申請(qǐng)?jiān)S可證的期間亦是涉案期間，系其為了制造不可抗力而后補(bǔ)的。3、證上的用地單位是三鴻公司，項(xiàng)目名稱(chēng)除了還建用地還有產(chǎn)業(yè)用地，表明三鴻公司有能力繼續(xù)履行租賃合同。4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證備注標(biāo)明“自取得本證之日起兩年內(nèi)未取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證，又未經(jīng)原審批機(jī)關(guān)同意延期的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證自行失效”，故失效期間將至。

本院對(duì)水調(diào)歌頭公司提交的證據(jù)認(rèn)證如下：對(duì)證據(jù)一、二、四，雖然洪山村委會(huì)、三鴻公司并不認(rèn)可，但能夠和本案其他事實(shí)相印證，本院予以認(rèn)定；對(duì)證據(jù)三，因與案涉土地和房屋無(wú)關(guān)，和本案不具有關(guān)聯(lián)性，本院不予采納。對(duì)洪山村委會(huì)、三鴻公司提交的證據(jù)認(rèn)證如下：對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性，本院經(jīng)核實(shí)后予以認(rèn)定。但上述證據(jù)是否能達(dá)到各方的證明目的，本院將結(jié)合本案的其他情況予以綜合評(píng)定。

本院另查明：案涉地塊經(jīng)《省國(guó)土資源廳關(guān)于批準(zhǔn)武漢市2010年度城中村改造第三批次建設(shè)用地的函》（鄂土資函[2010]374號(hào)）批準(zhǔn)，辦畢征收土地批后手續(xù)，并于2014年1月17日經(jīng)武漢市人民政府《武漢市建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》（武土批準(zhǔn)書(shū)[2014]第23號(hào)）批準(zhǔn)，作為國(guó)有建設(shè)用地。案涉地塊上的原楚灶王大酒店拆除后，新建的商業(yè)住宅綜合樓1-3層的商業(yè)部分仍歸洪山村委會(huì)、三鴻公司所有。

本院對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的上訴與答辯意見(jiàn)，本院歸納本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：1、洪山村委會(huì)、三鴻公司因不可抗力解除案涉《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》的理由是否成立;2、一審判決根據(jù)公平原則對(duì)水調(diào)歌頭公司的損失進(jìn)行補(bǔ)償是否正確;3、合同解除后水調(diào)歌頭公司的損失范圍和具體數(shù)額如何認(rèn)定。

一、關(guān)于洪山村委會(huì)、三鴻公司因不可抗力解除案涉《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》的理由是否成立的問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；……”案涉《房屋租賃合同》第八條也約定，由于不可抗力（水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭(zhēng)）原因造成本合同不能繼續(xù)履行，雙方互不負(fù)責(zé)任。雖然該合同僅列舉了水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力的情形，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十條關(guān)于“不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況”的規(guī)定，不可抗力并不限于雙方當(dāng)事人在上述《房屋租賃合同》中約定的情形，應(yīng)以有關(guān)客觀情況是否同時(shí)具備不可預(yù)見(jiàn)性、不可避免性、不可克服性等特征加以綜合判斷。具體到本案中，根據(jù)武漢市人民政府2011年3月18日發(fā)布的[2011]第54號(hào)征收土地公告，案涉土地作為洪山村綜合改造還建用地，在征收土地的四至范圍內(nèi)，并根據(jù)《省國(guó)土資源廳關(guān)于批準(zhǔn)武漢市2010年度城中村改造第三批次建設(shè)用地的函》（鄂土資函[2010]374號(hào)）及《武漢市建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》（武土批準(zhǔn)書(shū)[2014]第23號(hào)）文件，隨后辦畢征收土地批后手續(xù)，在拆除原楚灶王大酒店后作為國(guó)有建設(shè)用地使用。因案涉土地被政府征收，并導(dǎo)致案涉房屋因政府征收行為被拆除，顯然已無(wú)法繼續(xù)提供給水調(diào)歌頭公司租賃使用，故雙方簽訂《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。在此情形下,洪山村委會(huì)、三鴻公司可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，解除其與水調(diào)歌頭公司簽訂的《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》。水調(diào)歌頭公司上訴稱(chēng)案涉地塊被置換進(jìn)而被拆遷系洪山村委會(huì)、三鴻公司策劃并操縱的結(jié)果，對(duì)此本院認(rèn)為，根據(jù)《中共武漢市委武漢市人民政府關(guān)于積極推進(jìn)“城中村”綜合改造工作的意見(jiàn)》中關(guān)于城中村改造“要認(rèn)真聽(tīng)取村民意見(jiàn)、反映村民意愿”的原則精神，洪山村委會(huì)、三鴻公司分別作為基層村民自治組織、村集體經(jīng)濟(jì)組織，有責(zé)任將該村在還建安置中的矛盾及村民安置意愿需求反映給上級(jí)政府，但這并不能改變上述征收及拆遷行為系政府行為的屬性，即有關(guān)征收及拆遷行為仍是由政府決定并付諸實(shí)施的強(qiáng)制行為，符合不可預(yù)見(jiàn)性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征，不能歸責(zé)于本案任何一方。水調(diào)歌頭公司還上訴稱(chēng)洪山村委會(huì)、三鴻公司在取得新建的商業(yè)住宅綜合樓的商業(yè)部分后仍可以繼續(xù)履行租賃合同，對(duì)此本院認(rèn)為，新建商業(yè)住宅綜合樓商業(yè)部分與案涉房屋并不屬于同一標(biāo)的物，在雙方?jīng)]有協(xié)商一致的情況下，水調(diào)歌頭公司要求洪山村委會(huì)、三鴻公司按原租賃合同繼續(xù)出租給水調(diào)歌頭公司缺乏依據(jù)。

二、關(guān)于一審判決根據(jù)公平原則對(duì)水調(diào)歌頭公司的損失進(jìn)行補(bǔ)償是否正確的問(wèn)題。因案涉《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》的解除事由不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人，故雙方當(dāng)事人均不存在過(guò)錯(cuò)，不需向?qū)Ψ匠袚?dān)含賠償損失在內(nèi)的違約責(zé)任，但仍存在合同解除后的損失合理分擔(dān)問(wèn)題。一審法院鑒于水調(diào)歌頭公司租賃的房屋所占用的土地被武漢市人民政府征收后用于實(shí)施洪山村綜合改造還建用地項(xiàng)目，故洪山村委會(huì)、三鴻公司系洪山村綜合改造后的實(shí)際受益人，從公平原則出發(fā)，判令洪山村委會(huì)、三鴻公司對(duì)水調(diào)歌頭公司所受損失予以補(bǔ)償。洪山村委會(huì)、三鴻公司不服，上訴稱(chēng)本案不符合公平原則的適用條件，對(duì)此本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：……（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)”，即在合同因不可歸責(zé)于雙方的事由而解除的情況下，可以按照公平原則分擔(dān)損失，雖然該條款針對(duì)的是剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，但公平原則是《中華人民共和國(guó)民法總則》及《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的基本原則，一審法院在本案中對(duì)裝飾裝修殘值損失之外的其他損失，亦適用公平原則判令作為受益人的洪山村委會(huì)、三鴻公司予以補(bǔ)償，符合上述法律原則和規(guī)定的精神。

三、關(guān)于案涉《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》解除后水調(diào)歌頭公司的損失范圍和具體數(shù)額問(wèn)題。第一，關(guān)于水調(diào)歌頭公司主張的擴(kuò)建工程損失336.71萬(wàn)元及附屬設(shè)施設(shè)備損失420.96萬(wàn)元問(wèn)題。對(duì)于擴(kuò)建工程，因案涉《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》明確約定水調(diào)歌頭公司對(duì)所承租的房屋進(jìn)行改擴(kuò)建須征得洪山村委會(huì)的書(shū)面同意，而水調(diào)歌頭公司并未提交證據(jù)證明上述擴(kuò)建工程已征得洪山村委會(huì)的書(shū)面同意，其上訴所稱(chēng)的洪山村委會(huì)已默示同意，洪山村委會(huì)既不認(rèn)可，也缺乏合同或法律依據(jù)，故該擴(kuò)建工程的費(fèi)用應(yīng)由水調(diào)歌頭公司自行承擔(dān)。對(duì)于附屬設(shè)施設(shè)備損失420.96萬(wàn)元，因該設(shè)施設(shè)備為可移動(dòng)財(cái)產(chǎn)，因此水調(diào)歌頭公司可自行收回。水調(diào)歌頭公司上訴稱(chēng)案涉房屋一夜之間被強(qiáng)拆，水調(diào)歌頭公司根本沒(méi)有時(shí)間和機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)移，因洪山村委會(huì)、三鴻公司早在2012年9月5日就提前向水調(diào)歌頭公司發(fā)出《關(guān)于解除并終止履行的通知》，且水調(diào)歌頭公司無(wú)證據(jù)證明系洪山村委會(huì)、三鴻公司實(shí)施了上述強(qiáng)拆行為，故水調(diào)歌頭公司要求洪山村委會(huì)、三鴻公司承擔(dān)附屬設(shè)施設(shè)備損失的依據(jù)不足。第二，關(guān)于水調(diào)歌頭公司主張的其向第三方（即78位預(yù)定宴席的客人及兩家廚房設(shè)備供應(yīng)商）支付的違約金及定金1089300元。因水調(diào)歌頭公司并未向法院提供實(shí)際支付憑證，一審判決以該證據(jù)系白條，并無(wú)第三方出具的證明，也未申請(qǐng)法院委托鑒定機(jī)構(gòu)審核為由不予認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。第三，關(guān)于水調(diào)歌頭公司主張的365萬(wàn)元違約金問(wèn)題。由于洪山村委會(huì)、三鴻公司系因不可抗力而解除案涉《房屋租賃合同》、《租賃商鋪合同》，行使的是法定解除權(quán)，故不涉及到含違約金在內(nèi)的違約責(zé)任問(wèn)題。第四，關(guān)于預(yù)期利益損失問(wèn)題，水調(diào)歌頭公司依據(jù)安華會(huì)計(jì)事務(wù)公司所作的鄂安華[2014]法鑒字第001號(hào)《關(guān)于剩余租期內(nèi)

湖北水調(diào)歌頭飲食文化發(fā)展有限公司楚灶王大酒店經(jīng)營(yíng)的預(yù)期可獲得利益司法會(huì)計(jì)鑒定意見(jiàn)書(shū)》，主張其2013-2023年度持續(xù)經(jīng)營(yíng)的預(yù)期可獲得利益為94495800元，因案涉《房屋租賃合同》和《租賃商鋪合同》的解除并非水調(diào)歌頭公司的違約行為所致，而是因?yàn)椴豢煽沽Γ时景覆灰税凑者`約賠償?shù)脑瓌t，對(duì)水調(diào)歌頭公司主張的上述預(yù)期可獲得利益全部認(rèn)定。一審法院考慮在上述合同解除后，水調(diào)歌頭公司需要重新尋找場(chǎng)地，這必然導(dǎo)致楚灶王大酒店在一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法正常開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，理應(yīng)給一年寬限期，故從公平原則出發(fā)，酌定按2010-2012年三年利潤(rùn)的平均值4798533.33元作為水調(diào)歌頭公司2013年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失的補(bǔ)償，符合本案的實(shí)際情況，較為公允。洪山村委會(huì)、三鴻公司上訴稱(chēng)應(yīng)按2003年至2012年的平均利潤(rùn)來(lái)認(rèn)定水調(diào)歌頭公司2013年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失，對(duì)此本院認(rèn)為，考慮價(jià)格、市場(chǎng)因素及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的變化，采取近三年的平均利潤(rùn)值，更為客觀。第五，關(guān)于水調(diào)歌頭公司向其員工支付的提前解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金5955640.54元的問(wèn)題，上述款項(xiàng)的支付經(jīng)武漢市洪山區(qū)人力資源局的鑒證，且是因案涉《房屋租賃合同》和《租賃商鋪合同》被解除、水調(diào)歌頭公司無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而向其員工支付，應(yīng)予認(rèn)定。該經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金與2013年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失均為水調(diào)歌頭公司因合同解除而遭受的損失，并不存在重復(fù)內(nèi)容，洪山村委會(huì)、三鴻公司關(guān)于兩者不應(yīng)均支持的上訴主張不能成立。

此外，根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十九條的規(guī)定，部分勝訴、部分?jǐn)≡V的，人民法院根據(jù)案件的具體情況決定當(dāng)事人各自分擔(dān)的訴訟費(fèi)用數(shù)額。當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求獲得支持的比例并不是人民法院決定訴訟費(fèi)分擔(dān)的唯一考量因素。一審法院鑒于雙方當(dāng)事人對(duì)合同的解除和損失的發(fā)生均不存在過(guò)錯(cuò)，根據(jù)本案的綜合情況，判令雙方對(duì)本案一審訴訟費(fèi)各半負(fù)擔(dān)，并無(wú)不當(dāng)。

綜上，水調(diào)歌頭公司與洪山村委會(huì)、三鴻公司的上訴請(qǐng)求均不成立，應(yīng)予駁回。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)560565.63元，由

湖北水調(diào)歌頭飲食文化發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)471769.63元，由武漢市洪山區(qū)人民政府洪山街辦事處洪山村村民委員會(huì)、

武漢三鴻實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)88796元。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)  楊立初

審判員  劉雪梅

審判員  劉京川

二〇一八年十二月二十五日

書(shū)記員  苗歌歌