蘭州紅麗園商貿有限責任公司與甘肅誠信電線電纜有限責任公司房屋租賃合同糾紛

裝修作為出租房屋的添附，在解除房屋租賃合同時應隨原物返還，出租人誠信公司應對因添附增值部分予以補償。由于出租房屋存在嚴重質量問題，導致承租人自試營業至停業期間始終不能正常經營，裝修工程自完工后即不能正常、全面發揮其使用功能，對正常折舊和加速折舊的財產價值應認定為損失，由出租人喝承租人按損失造成的原因分擔，并要體現過錯責任原則。

蘭州紅麗園商貿有限責任公司與甘肅誠信電線電纜有限責任公司房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書

最高人民法院

民事判決書

（2002）民一終字第4號

上訴人（原審原告、反訴被告）：蘭州紅麗園商貿有限責任公司，住所地：甘肅省蘭州市七里河區武威路中段。

法定代表人：鄭麗，經理。

委托代理人：馬四喜，公司股東。

上訴人（原審被告、反訴原告）：甘肅誠信電線電纜有限責任公司，住所地：甘肅省蘭州市七里河區西津西路27號。

法定代表人：岑祿光，經理。

委托代理人：李謙，公司職員。

委托代理人：蔡亞華，甘肅興正天律師事務所律師。

上訴人蘭州紅麗園商貿有限責任公司（以下簡稱紅麗園公司）為與上訴人甘肅誠信電線電纜有限責任公司（以下簡稱誠信公司）房屋租賃合同糾紛一案均不服甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現已審理終結。

經審理查明：1998年5月29日，甘肅誠信電力工貿有限責任公司（以下簡稱誠信工貿公司）與紅麗園公司簽訂《房屋租賃意向協議書》，約定在訟爭房屋土建工程完工后，將房屋交付紅麗園公司使用，在簽訂協議之日起5日內，紅麗園公司需向誠信工貿公司交付履約保證金10萬元。紅麗園公司于1998年6月8日向誠信公司交付房屋租賃保證金10萬元。1998年7月，誠信公司在土建工程完工后將訟爭房屋交付紅麗園公司，隨即紅麗園公司開始對承租房屋進行裝修，并于1998年12月25日以“千禧龍海鮮美食世界”（以下簡稱千禧龍酒店）的名義開張試營業。1999年3月10日千禧龍酒店裝修工程竣工。1999年4月12日，誠信公司與紅麗園公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：承租的房屋位于甘肅省蘭州市七里河區武威北路西側甘肅送變電工程公司（以下簡稱送變電公司）住宅樓南端一、二層。承租房屋使用面積為1580．2平方米。承租房屋為新建框架式結構，水、電、暖設施齊全。租賃期限為1999年4月12日至2004年4月11日，租賃期限5年。第一個租賃年度每月租賃費用為49776．3元，租金按每平方米31．5元計算，第—個租賃年度租賃費用為597315．6元，5年租賃期總金額為3300545．75元。租金按租賃季度交納。租金交納采用先交費，后使用的原則，即在每個租賃季度初5日內交納本季度租賃費。從第二季度起，租賃費用在前一個租賃年度基礎上逐年遞增5％。租賃期間的水、電、暖費用另計。租賃期間發生質量問題，紅麗園公司應及時向誠信公司書面提出修繕要求，誠信公司負責維修，費用由誠信公司承擔。在紅麗園公司提出書面維修意見后，沒有及時對房屋進行維修，給紅麗園公司造成的損失，誠信公司應對紅麗園公司給予一定的補償。紅麗園公司對所租賃的房屋及設施有日常維護和維修的責任。房屋發生不可預見的嚴重損壞，雙方協商解決。租賃期間如紅麗園公司逾期拖欠房租，除交納拖欠房租外，每逾期一天，還應向誠信公司交納拖欠房租每日5‰的滯納金。水、電、暖的供應費用由紅麗園公司負擔。紅麗園公司于每月5日前向誠信公司繳納上月所發生的水電費用。采暖費在每個來暖期前一個月一次性向誠信公司全額繳納。紅麗園公司如拖欠，每延期一天，按本期應交費用總額的5％向誠信公司支付違約金。紅麗園公司如拖欠水、電、暖費用達30天時，誠信公司可以從紅麗園公司的保證金中扣除拖欠費用。如紅麗園公司拖欠租金累計達6個月時，除交納拖欠房租及違約金外，誠信公司可解除合同，收回房屋。租賃期間，雙方如提前終止合同，應提前3個月通知對方，取得對方同意后，應同時向對方支付剩余租賃期間內的租金的20％作為賠償。1999年4月16日，紅麗園公司交納一個月房租49776．30元。同年5月18日，千禧龍酒店開業。1999年5月26日，千禧龍酒店致函誠信公司的上級主管部門送變電公司稱：千禧龍酒店大門前地基變形導致四次更換相應的玻璃門，霓虹燈管損壞，室內裝飾多次漏水給酒店帶來嚴重經濟損失，直接影響合同不能正常履行。8月24日，千禧龍酒店再次致函送變電公司稱：千禧龍酒店開業至今，花費幾十萬元的門頭因多次漏水，現已嚴重裂縫，霓虹燈不能使用，使千禧龍酒店處于一片黑暗之中。千禧龍酒店內部，庫房屋頂三分之一面積坍塌，多次因包房屋頂漏水，形成大面積污漬，包房至今漏水，請求盡快予以解決。8月26日，再次致函誠信公司稱，由于對承租房屋的質量問題至今得不到解決，故請求終止租賃關系，誠信公司賠償因租賃房屋質量給其造成的直接經濟損失。1999年9月23日、10月7日，誠信公司復函稱：出租房屋不存在嚴重質量問題，千禧龍酒店門頭霓虹燈管損壞，門面黑暗與本公司無關。截止到1999年9月，千禧龍酒店已拖欠房租199105．20元，已構成嚴重違約，應承擔相應的違約責任。以后，雙方又為承租房屋的質量、物業管理等事宜相互發函協商。1999年9月10日，誠信公司提出《關于千禧龍海鮮美食世界裝修維修計劃的協議》，稱：由于出租房屋三樓個別房間的防水層及三樓落雨棚、排水管在建樓時處理不好滲漏水，使一樓、二樓部分房屋屋頂坍塌，為盡快處理屋頂滲漏水問題，提出價值為9480元的維修方案。千禧龍酒店未在協議上簽字，協議未生效。

紅麗園公司向一審法院起訴，請求確認雙方于1999年4月12日簽訂的房屋租賃合同無效，誠信公司返還投資款500萬元并賠償給其造成的經濟損失100萬元，訴訟費由誠信公司負擔。1999年11月25日，誠信公司向一審法院提出反訴請求：紅麗園公司交納房租509377．47元、拖欠的水電費20301．45元、滯納金15694．67元，由紅麗園公司承擔訴訟費。2001年5月15日，紅麗園公司變更訴訟請求為：請求人民法院判令誠信公司承擔因房屋質量和無《建筑工程消防驗收合格證》導致紅麗園公司無法正常經營而造成的經濟損失150萬元。2001年10月11日，紅麗園公司再次變更訴訟請求為：誠信公司賠償裝修損失1883920元、更換玻璃門費用3600元、千禧龍酒店固定資產損失172292．3元、酒店員工工資支出1436224．91元、貸款利息1299500元、經營利潤損失1820000元，誠信公司返還履約保證金10萬元。

2001年8月29日，一審法院委托甘肅信諾房地產咨詢估價中心對訟爭房屋的裝修進行評估。2001年9月11日，評估單位出具的造價鑒定結論為按三類乙級取費裝修工程造價為1447310元，按四類工程取費造價為1434269元。作出該結論后，紅麗園公司提出異議，造價評估單位于2001年9月30日重新作出評估結論為1883920元，有爭議的項目價值為343698元。2001年10月15日，再次作出《漏計鋁塑料板材料差價的補充函》將工程造價調增金額為65650元。一審中雙方當事人認可裝修價值為1847126元。千禧龍酒店大面積滲漏水發生在1999年10月14日第二個采暖期暖氣試壓時，千禧龍酒店二樓“飲露”包廂頂部滲水并流至一、二層地面，造成大面積裝修被浸泡。經檢查發現是由于“飲露”包廂頂部暖氣閥門未關且裝修時未留出預檢口造成的。2001年10月10日，甘肅省工程質量監督總站接受一審法院委托對訟爭房屋一、二層滲漏水、一層地面起鼓等質量問題進行檢測鑒定。結論為：1．該建筑滲漏水主要原因為排水管道穿過樓板的預留孔與管道間隙未按規范施工和樓板裂縫所致。該房屋滲漏水的主要原因是土建、安裝不按規范施工造成的。2．大門外地坪起鼓與廚房地坪起鼓是由于地坪受硫酸鹽腐蝕膨脹所致。3．該商貿城北段ⅱ區a段一、二層梁、板、柱僅有46．8％的構件強度達到設計要求，且強度值離散較大，最小值為13．3mpa。該房屋存在嚴重質量問題。建議建設單位對該樓進行整體可靠性鑒定。

訟爭房屋屬送變電公司住宅樓的組成部分。1994年9月29日蘭州市城鄉建設委員會發文決定擴建甘肅省蘭州市武威北路。1997年蘭州市七里河區人民政府發文稱：根據市政府、市建委、市規劃局文件精神，擴路工程系政府行為，武威路商住樓建設許可證可以免辦，有關撥地手續、售房手續正在辦理中。1999年12月10日，蘭州市人民政府頒布《關于劃撥搬遷樓建設用地的通知》明確訟爭房屋占地性質為劃撥，作為城市道路改造，修建搬遷樓建設用地，需補辦土地登記手續。2000年3月16日，蘭州市七里河區建設局致函送變電公司稱：“訟爭房屋屬改善城市基礎設施建設的造福工程。該工程項目系政府行為（屬指令性計劃），有關手續可以免辦或今后補辦，現產權證手續正在補辦中（撥地事宜已辦完畢）。你單位（送變電公司）擁有商住樓的產權是無爭議的，手續之所以滯后，是享有國家有關優惠政策，需要各個部門審核?！?996年12月10日對訟爭房屋的框架結構驗收合格。1998年5月1日，送變電公司與誠信公司簽訂《房屋管理委托協議書》，訟爭房屋的產權人送變電公司授權誠信公司管理訟爭房產，可采取聯營、租賃、自營等方式經營訟爭房地產，以保障資產的保值、增值。工程于1998年9月1日竣工。1999年2月2日，蘭州市建設工程質量監督站出具書證證明訟爭工程經該站1998年檢驗定為合格工程，2000年11月10日誠信公司取得《工程質量等級認證書》，但有權機關未向訟爭工程核發工程質量合格證書。1999年6月9日，誠信公司取得《房屋租賃證》。2000年5月23日，蘭州市七里河區公安局消防局向千禧龍酒店出具《消防安全檢查意見書》，認為千禧龍酒店已具備消防安全條件，同意使用一年。2001年7月25日，蘭州市公安局消防局向訟爭房屋的施工單位蘭州市七里河區建設局發函指出：該樓房一、二層商場裝修時未經審核、驗收擅自使用，違反《消防法》，影響該樓整體消防驗收。2001年2月15日，送變電公司取得訟爭房屋的產權證。

另查明：1999年4月15日，誠信工貿公司取得企業法人營業執照。2000年6月5日，誠信工貿公司經工商部門辦理企業法人變更登記變更為誠信公司。1999年5月14日，紅麗園公司注冊了非法人經營實體蘭州紅麗園商貿有限責任公司千禧龍海鮮美食城。紅麗園公司拖欠誠信公司房屋租金，100天裝修期為33184．20元，從試營業至2001年10月11日為1676424．41元，拖欠水、電、暖費用至2001年10月9日為188119．19元。根據物價部門有關規定，酒店每日營業額為7187．21元。根據物價部門的有關規定，酒店每日營業利潤2731．14元。

2000年5月29日，一審法院作出（1999）甘民初字第26號民事判決，紅麗園公司不服一審判決向本院提起上訴。本院于2000年12月26日作出（2000）民終字第77號民事裁定：撤銷甘肅省高級人民法院（1999）甘民初字第26號民事判決；本案發回甘肅省高級人民法院重審。

一審法院重審認為：誠信公司與紅麗園公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實自愿的意思表示，不違反法律、法規的規定，應認定合同有效。鑒于合同已無法履行，應依法解除。誠信公司作為出租方雖及時交付了房屋，但房屋存在嚴重質量問題，滲漏水的主要原因是承建單位在土建、安裝中不規范施工造成的，影響承租人的使用，對此誠信公司應承擔主要責任。紅麗園公司作為承租人未依約按時交納房租構成違約，在裝修時未關閉暖氣閥門，也沒有預留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修被浸泡，也應承擔一定責任。紅麗園公司對房屋進行的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，拆除將影響使用價值，故隨房屋一并由誠信公司接受。房屋裝修價值，扣除折舊后由誠信公司給予紅麗園公司合理補償。由于房屋的質量問題，給紅麗園公司的經營活動造成一定的影響，紅麗園公司的營業損失應予保護，紅麗園公司交納的履約保證金部分返還。紅麗園公司依約應交納的房屋租金適當減少，其余部分由誠信公司自行負擔。水、電、暖費用按照合同約定由紅麗園公司全額支付給誠信公司。對于紅麗園公司請求賠償更換玻璃門費用的主張，根據質檢報告大門地坪起鼓的原因為受硫酸鹽腐蝕膨脹所致，由于裝修鋪設地板的混凝土砂漿中含有磷酸鹽成分，造成地坪起鼓擠壓玻璃門破碎，因裝修工程由紅麗園公司組織裝修施工，故對紅麗園公司要求賠償玻璃門損失的請求不予支持。紅麗園公司請求賠償固定資產損失、貸款利息損失、員工工資損失的主張，缺乏合同依據，紅麗園公司為酒店經營購置的設備屬動產，與承租房屋可分離，應由其自行移走處理。員工工資支出是紅麗園公司正常經營活動的必要支出，與本案的房屋租賃合同無關。紅麗園公司主張的貸款利息損失因無正式的貸款合同、借據無原件、借款行為不合法而不予支持。誠信公司要求紅麗園公司支付拖欠房租滯納金的請求因缺乏法律依據而不予支持，據此依據《合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十一條第（二）項、第一百零九條、第一百一十一條、第二百一十六條、第二百二十條、第二百二十一條規定，判決如下：一、解除紅麗園公司與誠信公司簽訂的《房屋租賃合同》。二、紅麗園公司在判決生效之日起十日內將承租房屋交還誠信公司。三、誠信公司給付紅麗園公司裝修費用640336．98元。四、紅麗園公司向誠信公司支付拖欠的房屋租金1367686．89元及從2001年10月12日至合同解除之日的房租，每日按1463．42元計算。五、紅麗園公司向誠信公司支付拖欠的水、電、暖費用188119．19元及從2001年10月10日至合同解除之日實際發生的水、電、暖費用。六、誠信公司賠償紅麗園公司營業利潤損失290593．30元及2001年10月12日至合同解除之日的營業利潤損失，每日按2184．91元計算。七、誠信公司返還紅麗園公司交納的履約保證金80000元。八、駁回雙方當事人的其他訴訟請求。以上各項款項自判決生效10日內結清。一審案件受理費59041元，紅麗園公司承擔11808．20元，誠信公司承擔47232．80元。反訴費14843元，紅麗園公司承擔11874．4元，誠信公司承擔2968．6元。鑒定費43000元，紅麗園公司負擔8600元，誠信公司負擔34400元。評估費20000元，由紅麗園公司承擔4000元，誠信公司承擔16000元。

紅麗園公司不服一審判決向本院提起上訴，請求：1．撤銷甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決。2．誠信公司賠償紅麗園公司損失816萬元。3．誠信公司返還紅麗園公司10萬元。4．誠信公司承擔一審、二審案件受理費。事實和理由：第一，雙方簽訂房屋租賃合同后，紅麗園公司即支付了一個月租金，試營業期間發現承租房存在嚴重的質量問題，導致開業至今無法使用。2001年10月10日，甘肅省工程質量監督總站接受甘肅省高級人民法院委托對訟爭房屋質量監測并作出甘建發（2001）012號鑒定報告為該房屋存在嚴重質量問題。建議建設單位對該樓進行整體可靠性鑒定。根據該鑒定結論誠信公司違約在先，根據《合同法》第六十六條、第一百一十一條規定，誠信公司違約在先，紅麗園公司拒付租金的行為不構成違約。第二，一審判決認定事實錯誤。一審判決認定紅麗園公司“在裝修時未關閉暖氣閥門，也沒有預留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修浸泡，也應承擔一定責任?！边@一認定與檢測鑒定結論不符，請求二審法院改判。一審判決將地坪起鼓的原因歸責紅麗園公司與事實不符。誠信公司應賠償紅麗園公司更換玻璃門的費用3600元。第三，誠信公司應向紅麗園公司賠償1999年4月12日至1999年10月19日折舊費1550513．3元，員工工資損失1436224．91元，借款利息90萬元，固定資產損失1722792．3元。一審法院委托甘肅信諾房地產咨詢估價中心出具的“2001年9月30日及2001年10月15日房地產估價報告”認定：紅麗園公司出具的裝修費為1883920元＋343698元（裝修中有爭議的部分）＋65650元（評估漏項部分）＝2293268元。紅麗園公司自1999年4月12日至1999年10月19日，扣除折舊后，誠信公司應向紅麗園公司支付裝修費2063941元。自1999年4月12日至2001年10月12日長達兩年六個月時間內，紅麗園公司向千禧龍酒店投入各項資金696萬元，借款利息為1299500元。第四，由誠信公司承擔一、二審案件受理費。

誠信公司亦不服一審判決向本院提起上訴，請求：一、一審判決書主文第三項“誠信公司給付紅麗園公司裝修費640336．98元”，這一判項違反了建筑裝修管理規定，千禧龍酒店裝修工程是違法工程，裝修費不應受保護。二、一審判決書主文第六項“誠信公司賠償紅麗園公司營業利潤損失290593．30元及2001年10月12日至合同解除日的營業利潤損失，每日按2184．91元計算。”沒有證據支持，也缺乏法律依據，應予撤銷。

紅麗園公司答辯稱：紅麗園公司裝修千禧龍酒店是合法的，并不違反建筑裝修管理規定。誠信公司出租房屋存在嚴重質量問題，造成紅麗園公司無法正常經營，這是造成合同無法正常履行的主要原因，不存在紅麗園公司經營和管理不善的問題。據此，應駁回誠信公司的上訴請求。誠信公司答辯稱：交納房租是紅麗園公司的合同義務，不交納房租即構成違約，不存在行使抗辯權問題。因紅麗園公司使用不當造成房屋漏水，一審判決紅麗園公司承擔一定責任是正確的。紅麗園公司上訴主張由誠信公司賠償固定資產損失、員工工資損失、營業利潤損失、貸款利息損失、裝修費損失、玻璃門破碎損失，因缺乏事實和法律依據予以駁回。

本院認為：紅麗園公司與誠信公司簽訂《房屋租賃合同》意思表示真實、自愿。誠信公司在房屋產權人送變電公司委托授權經營范圍之內出租訟爭房屋，屬合法經營。1999年6月9日，誠信公司取得《房屋租賃證》，雖蘭州市公安局消防局曾于2001年7月25日發函指明對承租房一、二層商場裝修未經審核、驗收擅自使用，但在此之前蘭州市七里河區公安局消防局發出的《消防安全檢查意見書》認為，千禧龍酒店已具備消防安全條件，同意使用一年，即千禧龍酒店開業是經政府有關部門批準的。由于租賃房屋座落的土地為國有劃撥土地，依據《城市房地產管理法》第五十五條規定：以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第二十五條規定：以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規定時，從其規定。據此，一審判決認定《房屋租賃合同》有效是正確的，應予維持。鑒于本案的實際情況，合同已無法繼續履行，且雙方當事人對解除合同并無異議，一審判決解除合同是正確的，應予維持。

根據一審法院委托的鑒定機構甘肅省工程質量監督總站作出的《關于“千禧龍海鮮美食世界”房屋滲漏監測結果的通知》，1．該建筑滲漏水主要原因為排水管道穿過樓板的預留孔與管道間隙未按規范施工和樓板裂縫所致。該房屋滲漏水的主要原因是土建、安裝不按規范施工造成的。2．大門外地坪起鼓與廚房地坪起鼓是由于地坪受硫酸鹽腐蝕膨脹所致。3．該商貿城北段ⅱ區a段一、二層梁、板、柱僅有46．8％的構件強度達到設計要求，且強度值離散較大，最小值為13．3mpa。該房屋存在嚴重質量問題。建議建設單位對該樓進行整體可靠性鑒定。依據《建筑法》第六十條第二款規定：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷?！闭\信公司履行上述法定義務是紅麗園公司使用承租房屋的前提條件，由于誠信公司未履行法定義務已違反國家法律強制性規定，且不符合租賃房屋的使用條件，應認定誠信公司違約在先。根據《合同法》第六十七條規定：“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（一）》第一條規定：“合同法施行以前成立的合同發生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規定的以外，適用當時的法律規定，當時沒有法律規定的，可以適用合同法的有關規定。”據此，紅麗園公司拒付租金的行為是行使后履行抗辯權的行為，不構成違約，不承擔違約責任，誠信公司應承擔違約賠償責任。

《租賃合同書》約定：在紅麗園公司提出書面維修意見后，誠信公司沒有及時對房屋維修，給紅麗園公司造成的損失，誠信公司應對紅麗園公司給予一定的補償。紅麗園公司在承租房屋內開辦的千禧龍酒店正式開業不久即依約書面致函出租人誠信公司，告知由于承租房屋存在嚴重質量問題，導致其不能正常經營，造成嚴重經濟損失，請求解決出現的問題并中止履行合同。以后，承租人紅麗園公司又多次致函誠信公司督促出租人盡快解決房屋質量問題，誠信公司復函不承認出租房屋存在嚴重質量問題，以后才提出價值9000余元的維修計劃，應當認定由于誠信公司怠于履行合同約定的維修義務，導致損失擴大，對此應承擔相應的賠償責任。在第二個采暖期，由于承租人紅麗園公司對房屋設施使用不當，導致房屋大面積漏水，致使損失進一步擴大，紅麗園公司應對因此造成的擴大損失自己承擔。經營利潤損失不僅發生在停業以后合同解除前的一段時間內，而是存在整個經營期間，損失與誠信公司的違約行為有直接的因果關系，誠信公司應予適當賠償。依據《民法通則》第一百一十二條規定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所遭受的損失。”參照《合同法》第一百一十一條規定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任?！毖b修作為出租房屋的添附，在解除房屋租賃合同時應隨原物返還，出租人誠信公司應對因添附增值部分予以補償。由于出租房屋存在嚴重質量問題，導致承租人自試營業至停業期間始終不能正常經營，裝修工程自完工后即不能正常、全面發揮其使用功能，對正常折舊和加速折舊的財產價值應認定為損失，由誠信公司和紅麗園公司按損失造成的原因分擔，一審判決紅麗園公司承擔租金的比例與誠信公司承擔損失的比例不對等，未體現過錯責任原則，應予糾正。雙方認可的裝修價值為1847126元，應由誠信公司承擔80％，即1477700．80元?！斗课葑赓U合同》約定紅麗園公司向誠信公司交納履約保證金的性質為定金，依據《民法通則》第八十九條第一款第（三）項、《擔保法》第八十九條、第九十條規定，誠信公司本應向紅麗園公司雙倍返還定金，但紅麗園公司在起訴、上訴中只請求返還10萬元，依據《民事訴訟法》第一百五十一條規定，只支持返還10萬元。紅麗園公司主張的員工工資損失、經營酒店借款利息損失、固定資產折舊損失三項屬經營成本，一審判決已對經營利潤損失予以賠償，不應對經營成本重復賠償。紅麗園公司上訴提出承租房玻璃門破碎損失是承租房質量存在問題引起的，應由誠信公司賠償，因證據不足不予支持。本案合同性質為租賃合同糾紛并不涉及紅麗園公司與案外人簽訂的裝修合同的效力問題，參照《合同法》第一百一十三條規定經營利潤屬履行合同后可獲得的利潤，應予賠償，誠信公司上訴請求不予賠償因缺乏法律依據本院不予支持。據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規定，判決如下：

一、維持甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決第一、二、四、五、六、八項；

二、變更甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決第三項為：誠信公司給付紅麗園公司裝修費1477700．80元：

三、變更甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決第七項為：誠信公司返還紅麗園公司交納的履約保證金10萬元。

以上各項，在本判決生效之日起十日內結清。

一審案件訴訟費按一審判決執行，二審案件受理費73883元，由誠信公司負擔59106．4元，由紅麗園公司負擔14776．6元。

本判決為終審判決。

審判長  馮小光

審判員  孫延平

審判員  吳曉芳

二00二年八月十六日

書記員  胡曉菲