四川明日企業(yè)（集團(tuán)）有限公司與重慶明日科貿(mào)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛

房屋租賃合同所涉的房屋主體工程及裝修工程在竣工后，申請(qǐng)消防驗(yàn)收未獲通過(guò)，即擅自投入使用的，違反了《中華人民共和國(guó)消防條例》的強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方的租賃關(guān)系亦應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

四川明日企業(yè)（集團(tuán)）有限公司與重慶明日科貿(mào)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛上訴案

最高人民法院

民事判決書(shū)

（1999）民終字第166號(hào)

上訴人（原審被告）：四川明日企業(yè)（集團(tuán)）有限公司。住所地：四川省成都市人民南路二段72號(hào)大成賓館11樓。

法定代表人：吳樂(lè)先，總經(jīng)理。

委托代理人：元建國(guó)，該公司副總經(jīng)理。

委托代理人：汪家靖，該公司法律顧問(wèn)。

被上訴人（原審原告）：重慶全日通數(shù)碼港有限公司。住所地：重慶市九龍坡區(qū)石橋鋪科園一路2號(hào)。

法定代表人：郭承怡，董事長(zhǎng)。

委托代理人：劉瑞華，北京天馳律師事務(wù)所律師。

委托代理人：劉俊杰，北京市藍(lán)天法律事務(wù)所主任。

原審被告：重慶明日科貿(mào)有限責(zé)任公司。住所地：重慶市九龍坡區(qū)渝州路50號(hào)。

法定代表人：盧和明，董事長(zhǎng)。

委托代理人：朱慧敏，該公司辦公室主任。

上訴人四川明日企業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)明日公司）為與被上訴人重慶全日通數(shù)碼港有限公司（原重慶新隆基國(guó)際產(chǎn)業(yè)有限公司）、原審被告重慶明日科貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)科貿(mào)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服重慶市高級(jí)人民法院（1998）渝高法民初字第1號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明：“吉興火炬大廈&”系原重慶新隆基國(guó)際產(chǎn)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新隆基公司）與重慶吉興物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)吉興公司）合作開(kāi)發(fā)建設(shè)。1995年5月13日，吉興公司與明日公司簽訂《聯(lián)營(yíng)合同》，約定：吉興公司以“吉興火炬大廈&”裙樓1至5層約15364平方米的場(chǎng)地使用權(quán)及負(fù)一層車(chē)庫(kù)的980平方米的25個(gè)停車(chē)位的使用權(quán)與明日公司聯(lián)合經(jīng)營(yíng)大型百貨商場(chǎng)；商場(chǎng)內(nèi)及門(mén)廳的裝修由明日公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)并組織施工，吉興公司出資裝修費(fèi)用500萬(wàn)元，余額由明日公司負(fù)責(zé)；聯(lián)營(yíng)時(shí)間為30年，自1995年10月1日起至2025年9月30日止。商場(chǎng)聯(lián)營(yíng)期間由明日公司或其指定的下屬公司承包經(jīng)營(yíng)，為保證吉興公司的收益不受商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)好壞的影響，明日公司第一年支付吉興公司利潤(rùn)1742萬(wàn)元，第二年為1991萬(wàn)元，第三年為2240萬(wàn)元，第四年為2489萬(wàn)元，第五年在前一年的基礎(chǔ)上遞增8％，以后每五年作一次調(diào)整；明日公司在支付吉興公司的利潤(rùn)后，其余收益歸明日公司，吉興公司不得以任何理由追加利潤(rùn)分配。如明日公司出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，仍應(yīng)按上述原則支付利潤(rùn)給吉興公司，吉興公司不承擔(dān)任何虧損。合同簽訂一月內(nèi)，明日公司應(yīng)支付吉興公司定金500萬(wàn)元整。當(dāng)日，雙方又簽訂一份《備忘錄》，將雙方在聯(lián)營(yíng)合同中的權(quán)利義務(wù)確定為場(chǎng)地租賃關(guān)系，約定：租賃場(chǎng)地為“吉興火炬大廈&”裙樓1至5層，建筑面積15364平方米，含大廈負(fù)一層車(chē)庫(kù)的980平方米計(jì)25個(gè)停車(chē)位；吉興公司出資500萬(wàn)元給明日公司用于商場(chǎng)的裝修，超出部分由明日公司承擔(dān)；租賃期為30年，自1995年10月1日起至2025年9月30日止。租金按每月每平方米135元計(jì)算，第一年全年租金是24889680元，吉興公司充分考慮到明日公司在經(jīng)營(yíng)初期的困難，第一年年租金按應(yīng)收額24889680元的70％計(jì)收，第二年按應(yīng)收額的80％計(jì)收，第三年按應(yīng)收額的90％計(jì)收，第四年按24889680元計(jì)收，第五年在上一年的基礎(chǔ)上遞增8％，以后每五年本著同樣前提條件重新調(diào)整一次房租；租金按季度支付，明日公司應(yīng)在每季度末月的上旬前支付該季度的租金給吉興公司；為保證本租賃合同的正常履行，在簽訂本合同后一月內(nèi)明日公司支付500萬(wàn)元給吉興公司作為定金，自1995年10月起，該定金轉(zhuǎn)為場(chǎng)地租賃押金。雙方還約定了租賃場(chǎng)地狀態(tài)及違約責(zé)任等事項(xiàng)。

1995年6月16日，明日公司向吉興公司支付定金500萬(wàn)元。同年6月23日，吉興公司按明日公司的指定匯出裝修工程款500萬(wàn)元。同年7月25日，吉興公司取得由重慶市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的“吉興火炬大廈&”地下2層至地面7層建筑面積為32114平方米的《房屋所有權(quán)證》，并將場(chǎng)地交付明日公司進(jìn)行裝修。同年10月，由明日公司等三家公司共同出資創(chuàng)辦的科貿(mào)公司成立。1996年1月1日，由科貿(mào)公司經(jīng)營(yíng)的名為“明日上海廣場(chǎng)&”的大型百貨商場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。1996年6月30日，經(jīng)原四川省重慶市中級(jí)人民法院作出的（1996）重民初字第566號(hào)民事調(diào)解書(shū)確認(rèn)，由新隆基公司付給吉興公司補(bǔ)償費(fèi)1.24億元后，新隆基公司即享有“吉興火炬大廈&”的全部產(chǎn)權(quán)。同年10月8日，新隆基公司取得了由重慶市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的渝高新字第71533號(hào)《房屋所有權(quán)證》。1997年5月20日，新隆基公司取得重慶市國(guó)土局高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)土分局核發(fā)的渝高國(guó)用（97）字第0222號(hào)《國(guó)有土地使用證》。同年7月25日，吉興公司函告新隆基公司有關(guān)“吉興火炬大廈&”租賃之事，并強(qiáng)調(diào)今后凡有關(guān)此租賃場(chǎng)地事宜，由新隆基公司直接與明日公司聯(lián)系并收取租金。1997年1月9日，原重慶市公安局消防支隊(duì)對(duì)明日上海廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地進(jìn)行了消防檢查，指出了存在的主要隱患：1.明日上海廣場(chǎng)未經(jīng)消防部門(mén)驗(yàn)收擅自投入使用；2.防煙前室內(nèi)設(shè)有辦公用房，防火門(mén)和疏散通道堵塞；3.防火卷簾門(mén)下設(shè)有貨柜貨架；4.商場(chǎng)4樓設(shè)有倉(cāng)庫(kù)，改變了使用性質(zhì)。要求在春節(jié)前進(jìn)行整改，經(jīng)消防驗(yàn)收合格后方可投入使用。1998年6月，新隆基公司以明日公司拒付租金為由起訴至一審法院，請(qǐng)求解除租賃關(guān)系，判令明日公司和科貿(mào)公司立即償付拖欠的租金并賠償經(jīng)濟(jì)損失。因科貿(mào)公司在一審訴訟期間已自行陸續(xù)撤出占有使用的場(chǎng)地，為避免房屋空閑造成更大的經(jīng)濟(jì)損失，一審法院于1998年12月18日作出裁定，由新隆基公司先行收回“吉興火炬大廈&”裙樓1至5層及負(fù)一層車(chē)庫(kù)部分場(chǎng)地自行管理使用，并采取了先予執(zhí)行措施。至此，該場(chǎng)地由明日公司和科貿(mào)公司實(shí)際占有使用時(shí)間為35.5個(gè)月。在一審訴訟期間，一審法院委托重慶華源會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)“明日上海廣場(chǎng)&”的裝修工程的造價(jià)和現(xiàn)有殘值進(jìn)行鑒定。其鑒定結(jié)論為：明日上海廣場(chǎng)的全新總造價(jià)為2861073元，成新率為65.4％，鑒定值為1871142元。

另查明：一審期間，一審法院就“吉興火炬大廈&”的土地級(jí)別向重慶市土地房屋管理局高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)分局的工作人員作了調(diào)查了解，確認(rèn)該塊土地的級(jí)別為三級(jí)。在本院二審期間，重慶市土地房屋管理局高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)分局出具書(shū)面證據(jù)證明，“吉興火炬大廈&”位于重慶市九龍坡區(qū)石橋鋪地區(qū)，其所在地塊的原土地級(jí)別為八級(jí)。該證據(jù)業(yè)經(jīng)雙方當(dāng)事人當(dāng)庭質(zhì)證，足以認(rèn)定。根據(jù)重慶市土地房屋管理局制定的《重慶市房屋租賃市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)》，“吉興火炬大廈&”屬鋼混結(jié)構(gòu)房屋，以建筑面積計(jì)算，用于營(yíng)業(yè)性的場(chǎng)地每平方米月租金24元，用于生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)性的場(chǎng)地每平方米月租金12元。經(jīng)測(cè)算，該大廈1至3層用于營(yíng)業(yè)的建筑面積為8630.4平方米，4至5層及負(fù)一層車(chē)庫(kù)一部分用于非營(yíng)業(yè)性的建筑面積為6733.6平方米。明日公司占有、使用上述兩部分場(chǎng)地造成新隆基公司的場(chǎng)地使用費(fèi)損失為10221614.4元。

一審法院認(rèn)為：“吉興火炬大廈&”原系新隆基公司與吉興公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，因產(chǎn)生糾紛而訴至法院，并經(jīng)原四川省重慶市中級(jí)人民法院審理后調(diào)解結(jié)案。新隆基公司在履行了調(diào)解書(shū)確定的義務(wù)后，已在有關(guān)職能部門(mén)辦理了“吉興火炬大廈&”的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，故新隆基公司作為大廈的所有權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。聯(lián)建期間，吉興公司將已取得產(chǎn)權(quán)的大廈裙樓的使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)出資，與明日公司簽訂《聯(lián)營(yíng)合同》，該合同不具有共同經(jīng)營(yíng)、共負(fù)盈虧，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)特征，并具有保底條款，合同內(nèi)容違反了法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無(wú)效合同。而雙方又通過(guò)簽訂《備忘錄》的形式，將違法的聯(lián)營(yíng)關(guān)系確定為租賃關(guān)系，故意規(guī)避法律，因此亦應(yīng)確認(rèn)該備忘錄為無(wú)效法律文件。新隆基公司在吉興公司退出合作建房并取得“吉興火炬大廈&”的全部產(chǎn)權(quán)后，即繼受取得了吉興公司在經(jīng)營(yíng)該大廈裙樓時(shí)所享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。由于吉興公司與明日公司簽訂的聯(lián)營(yíng)合同及備忘錄均屬無(wú)效法律文件，故新隆基公司依據(jù)無(wú)效法律文件所實(shí)施的行為應(yīng)不受法律保護(hù)，新隆基公司與明日公司均應(yīng)對(duì)合同無(wú)效而產(chǎn)生的民事法律后果承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。明日公司將通過(guò)簽訂無(wú)效合同而取得的場(chǎng)地交由其控股的科貿(mào)公司占有使用，科貿(mào)公司作為該場(chǎng)地的實(shí)際使用人和受益人，應(yīng)與明日公司共同承擔(dān)因占有使用場(chǎng)地給新隆基公司造成經(jīng)濟(jì)損失的賠償責(zé)任。對(duì)場(chǎng)地被實(shí)際占有使用而形成的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)參照《重慶市房屋租賃市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)》的標(biāo)準(zhǔn)，按大廈坐落地區(qū)的土地級(jí)別和建筑結(jié)構(gòu)，結(jié)合房屋在使用中用于營(yíng)業(yè)和非營(yíng)業(yè)的場(chǎng)地面積分別計(jì)價(jià)，確定應(yīng)賠償給新隆基公司因未能收取到場(chǎng)地使用費(fèi)所遭受的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，明日公司和科貿(mào)公司還應(yīng)當(dāng)賠償應(yīng)付而未付新隆基公司的場(chǎng)地使用費(fèi)所造成的利息損失。而新隆基公司應(yīng)當(dāng)返還由明日公司向原大廈共有產(chǎn)權(quán)人吉興公司支付的并已轉(zhuǎn)由新隆基公司承受的500萬(wàn)元定金，且應(yīng)賠償占有使用該定金造成明日公司的利息損失。對(duì)明日公司提出要求新隆基公司賠償其裝修商場(chǎng)的投入及因物業(yè)不具備合法使用條件而造成經(jīng)營(yíng)虧損的抗辯理由，因商場(chǎng)的裝修資金系吉興公司出資，并由吉興公司與新隆基公司協(xié)商隨大廈的產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移歸新隆基公司所有，故該商場(chǎng)的裝修殘值應(yīng)由新隆基公司享有。原重慶市公安消防支隊(duì)作出的《防火檢查登記表》載明被檢查單位存在的主要隱患是“明日上海廣場(chǎng)&”未經(jīng)消防部門(mén)驗(yàn)收擅自投入使用，堵塞防火通道，改變使用性質(zhì)等，不能認(rèn)定為大廈裙樓的消防工程存在隱患，因而對(duì)“明日上海廣場(chǎng)&”在裝修后未申請(qǐng)消防部門(mén)驗(yàn)收即投入使用的行為，大廈的產(chǎn)權(quán)人及場(chǎng)地使用人均有責(zé)任，但這屬于違反消防安全管理的行為，應(yīng)由有關(guān)行政部門(mén)作出處理，故對(duì)明日公司的抗辯理由不予采信。據(jù)此判決：一、吉興公司與明日公司簽訂的《聯(lián)營(yíng)合同》和《備忘錄》為無(wú)效合同；二、由明日公司和科貿(mào)公司將占有使用的“吉興火炬大廈&”裙樓1至5層及負(fù)一層車(chē)庫(kù)的一部分合計(jì)建筑面積15364平方米的房屋返還給新隆基公司（已裁定先予執(zhí)行）；三、新隆基公司返還明日公司交付的合同定金500萬(wàn)元，并賠償利息損失（自1995年6月16日起至定金返還時(shí)止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率分段計(jì)息，利隨本清）；四、明日公司和科貿(mào)公司共同賠償新隆基公司的場(chǎng)地使用費(fèi)損失41112038.80元及利息損失（利息自1996年第一季度起，按每季度應(yīng)支付的場(chǎng)地使用費(fèi)金額并以中國(guó)人民銀行同期貸款利率分段累計(jì)計(jì)算，款清息止），明日公司和科貿(mào)公司互負(fù)連帶責(zé)任；上述判決第三、四項(xiàng)自判決生效后一個(gè)月內(nèi)履行完畢。案件受理費(fèi)190570元，由新隆基公司負(fù)擔(dān)38114元，明日公司和科貿(mào)公司共同負(fù)擔(dān)152456元；財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)150520元，由明日公司和科貿(mào)公司共同負(fù)擔(dān)；鑒定費(fèi)27500元，由新隆基公司負(fù)擔(dān)13750元，明日公司和科貿(mào)公司共同負(fù)擔(dān)13750元。

明日公司不服一審判決提起上訴稱(chēng)：一審判決一方面認(rèn)定《備忘錄》所確立的租賃關(guān)系無(wú)效，另一方面又判決上訴人承擔(dān)4111余萬(wàn)元的巨額賠償責(zé)任，不僅自相矛盾，也于法無(wú)據(jù)，屬于認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。故請(qǐng)求二審法院依法改判或發(fā)回重審。新隆基公司答辯稱(chēng)：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，故請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

在本院二審期間，經(jīng)重慶市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)委員會(huì)批準(zhǔn)，新隆基公司更名為重慶全日通數(shù)碼港有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)全日通公司），并于2000年5月8日換領(lǐng)了企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

本院認(rèn)為：明日公司與吉興公司簽訂的《聯(lián)營(yíng)合同》，含有保底條款，違反了聯(lián)營(yíng)的法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。雙方同日簽訂的《備忘錄》，將聯(lián)營(yíng)關(guān)系變更為租賃關(guān)系，但“吉興火炬大廈&”的主體工程及“明日上海廣場(chǎng)&”的裝修工程在竣工后，申請(qǐng)消防驗(yàn)收未獲通過(guò)，即擅自投入使用，違反了《中華人民共和國(guó)消防條例》的強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方的租賃關(guān)系亦應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。1997年1月9日，重慶市公安局消防支隊(duì)在對(duì)明日上海廣場(chǎng)進(jìn)行消防檢查時(shí)，明確要求吉興公司和科貿(mào)公司限期整改存在的隱患，并申請(qǐng)驗(yàn)收，但該兩公司均未采取整改措施，致使租賃關(guān)系繼續(xù)處于不合法的狀態(tài)。雙方對(duì)此均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。全日通公司在取得“吉興火炬大廈&”全部產(chǎn)權(quán)后，即繼受取得了吉興公司在經(jīng)營(yíng)該大廈時(shí)享有的權(quán)利以及應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，本案的租賃關(guān)系無(wú)效，明日公司支付的500萬(wàn)元依法不能作為合同的定金，該500萬(wàn)元可直接折抵全日通公司的場(chǎng)地使用費(fèi)損失。明日公司應(yīng)將占有使用的“吉興火炬大廈&”裙樓1至5層及負(fù)一層車(chē)庫(kù)的部分房屋返還給全日通公司，并承擔(dān)其占有使用該場(chǎng)地給全日通公司造成的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)場(chǎng)地被占有使用造成的經(jīng)濟(jì)損失，明日公司應(yīng)按照占用房屋的土地級(jí)別、場(chǎng)地性質(zhì)、面積、時(shí)間等因素，參照《重慶市房屋租賃市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)》對(duì)全日通公司予以賠償。一審法院未經(jīng)庭審質(zhì)證即認(rèn)定“吉興火炬大廈&”所在地塊的土地級(jí)別為三級(jí)不妥，本院予以糾正。明日公司在訴訟中對(duì)《商場(chǎng)、車(chē)庫(kù)設(shè)施、設(shè)備移交清單》的真實(shí)性沒(méi)有提出異議，卻又認(rèn)為一審法院對(duì)使用面積的認(rèn)定有誤，本院不予支持。明日公司在全日通公司起訴后即陸續(xù)撤出使用場(chǎng)地，因沒(méi)有辦理有關(guān)的交還手續(xù)，故一審法院認(rèn)定明日公司實(shí)際占有使用場(chǎng)地的時(shí)間為35.5個(gè)月并無(wú)不當(dāng)。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持重慶市高級(jí)人民法院（1998）渝高法民初字第1號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)。

二、變更重慶市高級(jí)人民法院（1998）渝高法民初字第1號(hào)民事判決第三、四項(xiàng)為：明日公司和科貿(mào)公司在本判決生效后一個(gè)月內(nèi)，賠償全日通公司的場(chǎng)地使用費(fèi)損失5221614.4元。

一、二審案件受理費(fèi)共計(jì)381140元，由全日通公司負(fù)擔(dān)152456元，明日公司和科貿(mào)公司共同負(fù)擔(dān)228684元。財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)及鑒定費(fèi)等，按一審判決執(zhí)行。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)  ：胡仕浩

審判員  ：王文芳

審判員  ：吳曉芳

二ＯＯＯ年十月十日

書(shū)記員  ：辛正郁