吉林省亞亨經貿有限責任公司、長春漢德餐飲有限責任公司與長春紅都鞋城有限責任公司、長春新盛國際房地產開發經營有限公司房屋租賃合同糾紛

A公司與B公司簽訂房屋租賃合同時，如標的樓房尚未竣工，B公司與C公司簽訂轉租賃協議時，A公司尚未取得該樓的全部產權，因此A公司與B公司、B公司與C公司簽訂的租賃合同均屬無效。

吉林省亞亨經貿有限責任公司、長春漢德餐飲有限責任公司與長春紅都鞋城有限責任公司、長春新盛國際房地產開發經營有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

最高人民法院

民事判決書

（1997）民終字第32號

上訴人（原審第三人）：吉林省亞亨經貿有限責任公司。住所地：長春市南關區重慶路31—39號。

法定代表人：郭曉光，經理。

委托代理人：袁烽，北京貝格律師事務所律師。

委托代理人：孟繁超，東北師范大學法律系教授。

上訴人（原審第三人）：長春漢德餐飲有限責任公司。住所地：長春市南關區重慶路31—39號。

法定代表人：常連珠，總經理。

委托代理人：孫秋楠，北京市北斗律師事務所律師。

委托代理人：孟繁超，東北師范大學法律系教授。

被上訴人（原審原告）：長春紅都鞋城有限責任公司。住所地：長春市南關區重慶路31—39號。

法定代表人：蔡鐵華，總經理。

委托代理人：李建華，吉林大學律師事務所律師。

委托代理人：趙建邦，吉林省商務律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：長春新盛國際房地產開發經營有限公司。住所地：長春市南關區重慶路41號。

法定代表人：趙希千，董事長。

委托代理人：宋軍，辦公室主任。

委托代理人：方春光，吉林省經濟律師事務所律師。

上訴人吉林省亞亨經貿有限責任公司（以下簡稱亞亨公司）、長春漢德餐飲有限責任公司（以下簡稱漢德公司）為與被上訴人長春紅都鞋城有限責任公司（以下簡稱紅都公司）、長春新盛國際房地產開發經營有限公司（以下簡稱新盛公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服吉林省高級人民法院（1996）吉民初字第3號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

經審理查明：由長春日報社和香港南盛國貿公司合資經營的新盛公司成立于1993年8月25日。同年10月4日，長春日報社與香港南盛國貿公司共同簽署了《合資聯建協議》，約定雙方合資聯建開發長春市南關區重慶路31—39號，使其成為總建筑面積為10332平方米、工程造價為3300萬元的現代化綜合商場，該工程預定工期一年。同日，長春日報社、香港南盛國貿公司與新盛公司簽署《代理營建協議》，約定由新盛公司完全履行上述《合資聯建協議》。1994年4月26日，長春市土地管理局與新盛公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》，10月20日，新盛公司取得長春市土地局核發的重慶路39號《國有土地使用證》。1995年2月9日，長春市城建委為新盛公司和鐵道部十三工程局五處核發了《建筑工程施工執照》，施工日期為1995年4月1日至1995年12月30日。1995年4月12日，新盛公司在《長春日報》刊登招租廣告，稱：新盛大廈全樓出租。1995年6月14日，蔡鐵華私刻“紅都公司&”印章與新盛公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：新盛公司將自有產權的重慶路31—39號房屋11200平方米租給紅都公司，租期五年，自1995年10月28日至2000年10月28日，租金人民幣3550萬元，分期給付。新盛公司在合同中保證該樓于1995年9月底完工。合同還約定：在規定的租賃期屆滿前半年內，雙方如延長租賃期，應重新簽訂合同，并在同等條件下，“紅都公司&”有優先購買權。1995年7月18日，長春東北國際經濟合作發展公司申請成立紅都購物中心，任命蔡鐵華為總經理。同年8月31日，紅都購物中心取得《企業法人營業執照》。1995年9月，新盛大廈主體基本完工。9月13日，紅都公司與鐵道部十三局五處裝潢公司簽訂了《建筑工程施工合同協議條款》，約定該裝潢公司對該樓的地下及1—5層進行內部裝修，施工期為1995年9月15日至1995年11月15日。1995年9月25日，紅都購物中心向長春市工商局申請法人名稱變更，10月4日，市工商局正式批準紅都購物中心改稱長春紅都鞋城，重新變更了《企業法人營業執照》，法人代表仍為蔡鐵華。1995年11月17日，“紅都公司&”與長春市恒大（即漢德）實業有限公司簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：“紅都公司&”將重慶路31—39號一層東側800平方米房屋租賃給漢德公司，租金分期給付共計764萬元，租期五年。合同簽訂后漢德公司向“紅都公司&”付定金5萬元。1995年12月12日，東北華聯集團股份有限公司與蔡鐵華簽訂合股協議，合股組成“長春紅都鞋城有限責任公司&”。12月22日，紅都公司取得《企業法人營業執照》，法人代表蔡鐵華。1995年12月30日，新盛公司從長春市人民政府獲得重慶路31—39號7756.26平方米的《房屋所有權證》，另3087.81平方米產權歸長春日報社。1996年2月2日，紅都公司與亞亨公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：亞亨公司向紅都公司承租重慶路31—39號一層西側1000平方米房屋，租金1000萬元，分期給付，租期五年。1996年3月14日，新盛公司將長春日報社所有的部分產權購買過戶到自己名下，同年4月18日，新盛公司在申明與紅都公司商妥之后，與漢德公司、亞亨公司分別簽訂《購房協議書》，約定亞亨公司向新盛公司購買重慶路31—39號一層西側1000平方米；漢德公司向新盛公司購買重慶路31—39號一層東側800平方米。在協議中新盛公司明確表明，亞亨公司、漢德公司與紅都公司之租房協議由新盛公司負責解決并承擔全部責任。5月21日，亞亨公司、漢德公司同時在長春市房地產管理局監督下與新盛公司簽訂了《房地產轉讓合同》，確認了上述購房協議之內容。按照轉讓合同約定，6月30日前亞亨公司向新盛公司交付350萬元，漢德公司向新盛公司交付300萬元。1996年6月3日，長春市人民政府向亞亨公司和漢德公司核發了《房屋所有權證》。1996年6月19、日，紅都公司向吉林省高級人民法院起訴，稱新盛公司違反合同約定，將已出租給紅都公司的房屋，擅自轉賣給亞亨公司和漢德公司，侵害了其優先購買權，給紅都公司造成了經濟損失，要求新盛公司履行與紅都公司的房屋租賃合同，確認新盛公司與亞亨公司、漢德公司的買賣協議無效。新盛公司答辯：與紅都公司的租賃合同未發生法律效力，亦未實際履行，紅都公司不具備主體資格，其提出的經濟損失沒有法律根據。吉林省高級人民法院于1996年8月8日通知漢德公司、亞亨公司作為第三人參加訴訟。9月5日，裁定新盛公司將已出租給紅都公司的重慶路31—39號二、三、六層交付紅都公司使用。另查明：1996年9月24日，長春市公安局對蔡鐵華非法私刻“長春紅都鞋城有限責任公司&”公章的行為處以五百元罰款。

一審法院認為：（一）紅都公司與新盛公司簽訂的房屋租賃合同是在被告新盛公司刊登招租廣告后，經雙方協商一致后簽訂的，房屋出租和承租的意思表示真實，合同內容合法，且大部分已履行，應視為有效合同。在合同簽訂時原告雖未取得“長春紅都鞋城有限責任公司&”的主體資格，但在合同簽訂后，經有關部門批準，紅都公司補辦了更名手續，實際具備了履行合同的主體資格，雙方應繼續履行房屋租賃合同；（二）紅都公司在同等條件下，對重慶路31—39號一樓享有優先購買權，新盛公司未提前通知紅都公司便將已經出租的房屋賣給兩個第三人，損害了紅都公司的合法權益。其要求人民法院依法宣告房屋買賣協議無效，依法應予支持；（三）紅都公司要求繼續履行與兩個第三人之間的房屋租賃合同的請求，符合法律規定。據此判決：1.新盛公司與亞亨公司之間的房屋買賣無效；判決生效后十日內，新盛公司一次返還亞亨公司買房款350萬元人民幣，并從其交付買房款之日起至全部返還之日止，按中國人民建設銀行同期建設資金貸款利率給付利息，逾期不付，按日萬分之五給付滯納金；2.新盛公司與漢德公司的房屋買賣無效；判決生效后十日內，新盛公司一次返還漢德公司買房款300萬元人民幣，并從其交付買房款之日起至全部返還之日止，按中國人民建設銀行同期建設資金貸款利率給付利息，逾期不付，按日萬分之五給付滯納金；3.紅都公司與新盛公司繼續履行雙方于1995年6月14日簽訂的房屋租賃合同；4.紅都公司與亞亨公司、漢德公司繼續履行于1995年11月17日和1996年2月2日簽訂的房屋轉租合同；5.駁回紅都公司的其他訴訟請求。

一審判決后，漢德公司、亞亨公司不服，向本院提起上訴，以紅都公司的主體不合格，紅都公司與新盛公司簽訂的房屋租賃合同無效，不具有優先購買權；其與新盛公司的房屋產權轉讓合同符合法律規定，依法履行了各種手續，房屋買賣關系應為有效為由，要求依法改判。紅都公司答辯：原審法院認定事實清楚，適用法律正確，要求維持原判。

本院認為：新盛公司與紅都公司簽訂房屋租賃合同時，該樓尚未竣工，紅都公司與亞亨公司、漢德公司簽訂轉租賃協議時，新盛公司尚未取得該樓的全部產權，因此新盛公司與紅都公司、紅都公司與亞亨公司、漢德公司簽訂的租賃合同均屬無效。紅都公司與新盛公司的無效合同糾紛有權另行起訴。新盛公司在取得該樓全部所有權證后與亞亨公司、漢德公司簽訂買賣協議，并依法辦理了轉讓手續，因此，新盛公司與亞亨公司、漢德公司的房屋買賣關系符合法律規定，應當認定為有效。據此，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規定，判決如下：

一、撤銷吉林省高級人民法院（1996）吉民初字第3號民事判決；

二、上訴人亞亨公司、漢德公司與新盛公司的房屋買賣關系有效。

一審、二審案件受理費各66280元，由新盛公司和紅都公司各負擔一半。

本判決為終審判決。

審判長  ：梁書文

審判員  ：范建邦

審判員  ：張雅芬

一九九七年十二月三十一日

書記員  ：劉國華