太原茂業百貨有限公司與山西美隆房地產開發集團有限公司租賃合同糾紛

如果出租方按照合同約定，在“合同簽訂時”向承租方出具了租賃物的國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、消防安全檢查合格證，在訴訟中，出租方只提交了部分證件作為證據的，不影響認定出租方已經依約履行了出具相關證件的義務，因為出租方履行出具租賃物證件義務的時間是“合同簽訂時”，該案例也充分體現了尊重合同雙方當事人的意思表示。

太原茂業百貨有限公司與山西美隆房地產開發集團有限公司租賃合同糾紛申訴、申請民事判決書

最高人民法院

民事判決書

（2016）最高法民再28號

再審申請人（一審被告、反訴原告，二審上訴人）：山西美隆房地產開發集團有限公司。住所地：山西省陽泉市泉中路9號。

法定代表人：張津平，董事長。

委托訴訟代理人：侯志勤，國浩律師（北京）事務所律師。

委托訴訟代理人：蘇德棟，國浩律師（北京）事務所律師。

被申請人（一審原告、反訴被告，二審上訴人）：太原茂業百貨有限公司。住所地山西省太原市柳巷南路99號。

法定代表人：王福琴，總經理。

委托訴訟代理人：韓來平，山西天建律師事務所律師。

山西美隆房地產開發集團有限公司（以下簡稱美隆公司）因與太原茂業百貨有限公司（以下簡稱茂業公司）租賃合同糾紛一案，不服山西省高級人民法院(2014)晉商終字第20號民事判決，向本院申請再審。本院于2015年12月11日作出（2015）民申字第1991號民事裁定書，提審本案。本院依法組成合議庭，于2016年3月2日公開開庭審理了本案。美隆公司委托訴訟代理人侯志勤、茂業公司委托訴訟代理人韓來平到庭參加訴訟，美隆公司另一委托訴訟代理人蘇德棟未到庭。本案現已審理終結。

山西省陽泉市中級人民法院重審查明，2011年3月6日，茂業百貨與美隆公司簽訂《商場租賃合同》，約定茂業百貨租賃美隆公司商場進行百貨經營，租賃期限自2011年3月15日起至2026年9月14日止，租賃物的建筑面積共計29740平米，租賃物附屬設施設備包括：合格并正常使用的自動扶梯十四臺、客貨兩用電梯1臺，合格并正常使用的中央空調系統。租賃費分段計算：從2011年9月15日至2016年6月30日，租金0.5元／平米、設備設施使用費0.3元／平米、物業管理費0.2元／平米／天，合計1元／平米／天；2016年7月1日至2021年6月30日，租金0.7元／平米／天，設備設施使用費0.3元／平米／天、物業管理費0.2元／平米／天，合計1.2元／平米／天；2021年7月1日至2026年9月14日，租金0.9元／平米／天、設備設施使用費0.3元／平米／天、物業管理費0.2元／平米／天，合計1.4元／平米／天。合同簽訂后，雙方于2011年3月8日就交接前事項形成會議紀要。同日，茂業百貨向美隆公司繳納押金6459528元，3月11日至13日，陽泉美隆百貨公司（以下簡稱美隆百貨公司）將自營商品與茂業公司進行盤點，折價后以949880.8元轉讓給茂業公司。3月12日，美隆百貨公司以其與美隆公司解除委托經營合同關系為由，將以自己名義使用的自來水、電、煤氣向供應方提出申請，要求過戶至茂業公司名下。3月15日美隆公司將租賃物交付給茂業公司，同時，茂業公司擇優接收美隆百貨公司原有員工，3月18日美隆百貨公司將辦公資產交付給茂業公司，茂業公司開始經營前的準備工作。5月9日茂業公司向美隆公司發函，要求盡快落實場地交付、提交與美隆百貨公司解除委托經營關系的聲明、租賃物業消防驗收合格證、租賃物業的水、電、氣過戶等事項。美隆公司于5月27日回函，認為茂業公司提出的問題其已按合同約定履行相應義務。5月29日，茂業公司以美隆公司違約為由提出解除《商場租賃合同》，終止雙方合作關系，要求美隆公司退還押金，并辦理租賃場地交接手續。5月30日，美隆公司回函，稱其已按雙方簽訂的合同履行全部義務，并沒有違約行為的發生，反而是茂業公司不履行合同義務，要求茂業公司繼續履行合同。2011年5月30日，茂業公司與員工解除勞動關系，準備撤場。2011年6月7日，茂業公司與美隆公司終止合同，就租賃場地安全及資產交接進行處理。5月24日、6月22日，雙方對茂業公司租賃期間所用水、電費用進行確認，其中水費8554元，電費286613.87元。2011年10月10日，美隆公司將美隆商業廣場出租于陽泉蘇寧電器有限公司經營。茂業公司于2011年10月12日向山西省陽泉市中級人民法院起訴，美隆公司遂提出反訴。

茂業公司在重審時的訴訟請求為：1．判令美隆公司立即返還其已支付的押金6459528元；2．判令美隆公司支付延期返還的利息損失截止2011年9月19日，合計為106806.97元；3．判令美隆公司賠償經濟損失1218067.86元；4.本案訴訟費用由美隆公司承擔。美隆公司應訴，同時提出反訴請求：判令茂業公司支付應付款項1972862.4元，賠償違約經濟損失7649718.9元，共計9622581.3元，并承擔本案的訴訟費用。

陽泉市中級人民法院重審認為，本案爭議焦點為合同效力及違約責任認定問題。

一、關于合同效力問題。租賃建筑應當確保建筑工程質量和安全符合國家建筑安全標準。建筑法第六十一條第二款規定，“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。本案中，雙方于2011年3月6日簽訂《商場租賃合同》，雙方在簽約時均明知該建筑物未經竣工驗收，美隆公司于2012年6月26日提供的《工程竣工驗收備案表》(落款日期為2012年1月19日)。也就是雙方簽訂合同起至雙方于2011年6月7日終止合作時，該租賃物未經竣工驗收，違反該項法律規定。但是否屬于合同法第五十二條規定的無效情形，法律并無明確規定。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對欠缺生效條件合同效力的認定問題規定，當事人只要在一審法庭辯論終結前取得法律、行政法規規定的條件，就認定合同有效。結合該解釋的立法本意，從維護交易的安全、穩定出發，且該合同是雙方當事人的真實意思表示，故雙方簽訂的《商場租賃合同》應當認定有效為宜。對于茂業公司提出的在2011年6月7日茂業公司撤離之前，美隆公司一直未能提供租賃物的竣工驗收報告而應認定合同無效的主張不予支持。

二、關于合同的違約責任認定。2011年5月29日，茂業公司書面提出解除雙方簽訂的《商場租賃合同》，其主要理由是由于美隆公司對該租賃物中第一層500平米的自營面積遲遲難以確定位置，給茂業公司的店面裝修和招商都帶來很大影響。而且，《商場租賃合同》第4條、第70條均約定租賃物的交付應當以雙方簽字蓋章的租賃物交付確認書為準，但雙方一直未能簽訂交付確認書，應視為美隆公司未完全交付租賃物。而美隆公司則認為，其已經按照合同約定全面履行義務。對此，一審法院認為，事實上茂業公司占有使用美隆公司交付的租賃物實物已經接近3個月，且從美隆公司提供的雙方交接的證據和茂業公司開業證明等均可看出租賃物的實際控制權已經移交至茂業公司。美隆公司對于交付租賃物中500平米自營面積的無法確定，雖然給合同履行造成一定影響，存在一定瑕疵，對合同不能繼續履行應承擔一定責任，但不足以導致合同不能履行，茂業公司應承擔主要的違約責任。現雙方繼續履行合同已不可能，故以解除合同為宜。

三、關于雙方損失的確認及合同解除后責任的承擔。合同法第九十七條規定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其它補救措施，并有權要求賠償損失”。

第一，茂業公司的損失：2011年3月8日茂業公司向美隆公司繳納的押金6459528元，應由美隆公司退還。無論是正常租賃關系還是乙方提前解除租賃合同，只要租賃物沒有受到損害，押金都應該退還，故對該項請求應當支持。由于茂業公司是造成合同不能履行的主要違約方，故對其要求的經濟損失共計1218067.86元，應由其自行負擔80%，其余部分由美隆公司負擔。

第二，美隆公司的損失：雖然合同明確約定租金起付是從雙方簽訂《租賃物交付確認書》之日起，但從2011年3月15日至6月7日終止合作，期間的租金已經實際發生，且美隆公司在隨后的訴訟過程中已經完善了后續法律手續，故實際發生的租賃費茂業公司應當支付。雖合同約定前六個月租金及其他費用全免，但此規定是針對15年的合同履行期所言，故本案中應當按照15年的租金標準予以平均計算租金及其它損失。美隆公司出具了2011年3月12日美隆百貨公司給水、電、氣供應商出具的已與美隆公司解除委托經營關系的函、3月11日至13日美隆百貨公司將自營商品移交茂業公司的花名表、3月18日的資產移交表。雖然美隆公司沒有提供與美隆百貨公司委托經營關系聲明，但以上證據足以證明美隆百貨公司與美隆公司已經實際解除委托經營關系，并不影響茂業公司的實際經營。故對于接收美隆百貨公司的自營商品，茂業公司應予給付。

茂業公司應合理支付的租金、應付而未付的款項，計算依據是合同中約定的和按照約定平均計算的。時間從2011年3月15日起至6月7日止，共計85天，即租金為2527900元（29740元／平米×85天×l元）。應付而未付款：消防維保費27703元（4元／平米×29740平米÷365天×85天）、水費8554元、電費286614元、空調費117969元（29740平米×17天×7元÷30天）、空調維保費23288元（100000元／年÷365天×85天）、垃圾清運費9315元（40000元／年÷365天×85天）、LED使用費23288元100000元／年÷365天×85天）、自營商品949881元，以上應付款為1446612元。茂業公司應支付美隆公司租金與應付款為3974512元（2527900元+1446612元）。

合同法第一百一十三條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。對于房屋租賃合同而言，未履行期限的租金收益，由于租賃合同明確寫明租金標準、租賃期限，承租人完全可以在訂立合同時就預見到、計算到。本案中美隆公司在6月7日之后積極尋找其他租戶，故美隆公司提出的要求對方承擔租金損失應計算至2011年10月9日陽泉蘇寧電器公司入駐美隆商業廣場之日的請求，合法合理。根據雙方違約責任的確定，該損失計算期限為6月8日至10月9日，金額為3568800元（29740元／平米×120天×l元），應由茂業公司承擔80%，其余部分由美隆公司自行承擔。

關于美隆公司主張的電梯維保費及損失，因其與維保單位簽訂的合同時間為2010年10月18日，合同約定前兩年為免費維修，茂業公司實際占用期間電梯的維保也在免費期間，故對該項請求不予支持。光纜天線使用費及損失，因合同并無該項約定，故亦不予支持。美隆公司雖提供美隆百貨公司支付周大福裝修款500000元的憑證，但未提供相關利益轉讓給美隆公司的書面文件，該項費用不應由茂業公司承擔。

綜上，陽泉市中級人民法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第四款、第九十七條、第一百零七條、第一百二十條之規定，判決如下：1．解除2011年3月6日美隆公司與茂業公司簽訂的《商場租賃合同》；2．美隆公司退還茂業公司的押金6459528元，賠償經濟損失1218067.86元的20%為243613.57元；3.茂業公司支付美隆公司實際發生的租金與應付款合計為3974512元（2527900元+1446612元），并賠償經濟損失3568800元的80%為2855040元；4.上述第二項與第三項折抵后，茂業公司應當支付美隆公司126410.43元，于判決生效之日起十日內履行；5．駁回茂業公司、美隆公司的其它訴訟請求。

上述重審判決后，茂業公司與美隆公司均不服，向山西省高級人民法院提出上訴。

茂業公司上訴請求為：撤銷陽泉市中級人民法院(2013)陽民初字第3號民事判決，改判美隆公司返還押金5509647元（押金6459528元，核減自營商品949881元）及延期返還的利息，并賠償經濟損失1218067.86元。

美隆公司上訴請求為：1.依法撤銷陽泉市中級人民法院(2013)陽民初字第3號民事判決第二、三、四項；2.改判茂業公司應付款項1972682.4元，賠償經濟損失7649898.9元，共計9622561.3元；3.改判茂業公司支付因其違約導致商場關閉造成的賠償商戶損失、裝修損失、繼續擴大的租賃損失以及為恢復商場原狀必需的費用，共計23272631.67元；4.本案一、二審訴訟費用由茂業公司承擔。

山西省高級人民法院經二審開庭審理，各方當事人對如下事實無爭議：

1.2011年3月6日，雙方當事人簽訂《商場租賃合同》，約定將美隆公司自有的美隆國際廣場出租給茂業公司經營，租賃期限自2011年3月15日至2026年9月14日；

2．關于租賃物交付日期，雙方當事人在《商場租賃合同》第一部分第四條約定：甲方應于2011年3月15日前將租賃物交付給乙方，具體交付日期以雙方簽字確認的租賃物交付確認書為準，此交付確認書作為租賃物已達交付條件的憑證；

3．關于租賃物的租賃費收取標準，雙方當事人在《商場租賃合同》第一部分第七條約定：2011.3.15——2011.9.14，免租金；

2011.9.15——2016.6.30，租金0.5元／平米，設施費0.3元／平米，物業費0.2元／平米；

2016.7.1——2021.6.30，租金0.7元／平米，設施費0.3元／平米，物業費0.2元／平米；

2021.7.1——2026.9.14，租金0.9元／平米，設施費0.3元／平米，物業費0.2元／平米；

4.2011年3月8日，雙方當事人就租賃物交接事宜形成會議紀要，茂業公司先行支付租金押金6459528元；

5．關于租賃物權屬問題，雙方當事人在《商場租賃合同》第一部分第九條約定：甲方尚未取得房屋產權證，但甲方保證有權依法將出租物業出租給乙方使用，乙方在租賃期內正常使用，不受甲方及任何第三方的干涉和限制。甲方必需在簽訂合同時向乙方出具出租物業所在土地及地上建筑物的國有土地使用權出讓合同、土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、消防驗收證明文件等；

6．關于租賃物現狀，雙方當事人在《商場租賃合同》第一部分第十條約定：由于甲方目前已經將出租物業委托美隆百貨公司經營管理，在本協議簽訂五個工作日，甲方應提供陽泉美隆百貨有限公司同意解除委托經營關系并注明相應固定資產及經營性用品處置權益由甲方承接等聲明；

7．關于租賃物的水、電、氣供應，雙方當事人在《商場租賃合同》第二部分第二十三條約定：甲方同意將美隆國際廣場一期的水、電、燃氣等級用戶名轉名給乙方，以便乙方直接向水、電、燃氣供應方交納費用；

8．關于租賃物交付，雙方當事人在《商場租賃合同》第三部分第七十條約定：甲方應在本合同約定的期限前三日書面通知乙方接收租賃物，雙方在交接時需簽訂租賃物交付確認書，并經雙方簽字蓋章。租賃物交付確認書為甲乙雙方交付租賃物的憑據，乙方在租賃物交付清單中的簽字日期視為租賃物交付日期。未有交接清單及接收確認單，或交接確認單上乙方授權代表未簽字或簽署保留意見的，均視為甲方未完全交付租賃房屋。

9.2011年6月7日，雙方終止合同履行。2011年10月10日，美隆公司將涉案商場租賃給蘇寧電器經營。

本案中各方當事人的爭議焦點如下：1.涉案《商場租賃合同》履行中違約責任的認定；2.租賃合同難以繼續履行所造成的損失如何計算；3.因涉案《商場租賃合同》終止履行所造成的損失應如何承擔。

山西省高級人民法院認為，本案屬房屋租賃合同糾紛。本案二審中，對于涉案合同的效力，各方當事人并無異議，合同所約定事項均系雙方真實意思表示，且內容亦未違反有關法律規定，雖在合同履行中美隆公司作為租賃物所有人，未能及時提供涉案租賃物的相關產權證明手續，但該行為并未否定美隆公司對租賃物享有所有權的事實，故雙方于2011年3月6日簽訂的《商場租賃合同》依法應屬有效。本案爭議焦點在于如何認定雙方當事人對涉案合同履行中的違約責任及如何承擔合同解除所造成的損失。

首先，關于各方在履行合同中違約責任的認定，應嚴格依照合同約定確定各方權利義務范圍。在合同簽訂并進入履行階段后，就美隆公司而言，其應該在將涉案租賃物交付茂業公司的同時，提交“出租物業所在土地及地上建筑物的國有土地使用權出讓合同、土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、消防驗收證明文件等”，并在上述文件提交后與茂業公司簽訂租賃物業的《交付確認書》，以確定租賃物交付日期及起租日期，在此基礎上向茂業公司“提供陽泉美隆百貨有限公司同意解除委托經營關系并注明相應固定資產及經營性用品處置權益由甲方承接等聲明”，并依約“將美隆國際廣場一期的水、電、燃氣等級用戶名轉名給乙方，以便乙方直接向水、電、燃氣供應方交納費用”。但從本案查明的事實看，除向租賃物的水、電、燃氣供應部門提交轉戶申請外，上述其余合同義務美隆公司并未履行，且由于對租賃物一層500平米場地由美隆公司經營的約定，因美隆公司未能及時確定位置，而導致茂業公司延遲裝修并最終失去合作信任，故美隆公司對于合同最終未能履行應承擔主要責任。就茂業公司而言，雖在約定的合同履行期限內向美隆公司支付租金押金6459528元，但在美隆公司并未交付上述相關產權文件及美隆百貨公司同意解除委托經營關系聲明的情況下，接受美隆公司對涉案租賃物的實物交付，在未與美隆公司簽署租賃物業《交付確認書》的前提下，實際控制租賃物，并進入經營前的相關準備工作，可見美隆公司上述違約行為并未造成茂業公司對合同履行的障礙。此后，在美隆公司明確表示對于一層場地中500平米自營位置如協商不成時，可以按原合同約定履行的情形下，茂業公司仍一意解除合同，單方遣散商戶，自行退場，故對雙方合同的最終終止履行亦應承擔相應責任。

其次，關于合同履行中雙方應各自承擔的費用問題。在涉案合同履行中，雖雙方并未簽訂租賃物《交付確認書》，但由于茂業公司已實際進入美隆廣場并開始經營前的準備工作，故應視為茂業公司已實際使用該租賃物。對于租金的計算標準，鑒于雙方已實際終止合同履行，故美隆公司關于應依合同約定的三個時間段不同租金標準平均計算的請求應予支持，茂業公司在實際占用租賃物期間的租金計3033480元（29740元／平米×85天×1.2元），該款項不屬于茂業公司或美隆公司的損失，應為茂業公司實際占用租賃物期間正常支付的租金。同理，基于上述，茂業公司在對租賃物實際占用期間的下列合理費用計496731元，亦應一并支付美隆公司，包括：消防維保費27703元（4元／平米×29740平米÷365天×85天）、水費8554元、電費286614元、空調費117969元（29740平米×17天×7元÷30天）、空調維保費23288元（100000元／年÷365天×85天）、垃圾清運費9315元（40000元／年÷365天×85天）、LED使用費23288元（100000元／年÷365天×85天）。另，茂業公司在入住美隆廣場后接收美隆公司的自有商品計949881元，鑒于雙方當事人對此項費用均無異議，茂業公司應就此向美隆公司承擔付款義務。雙方于合同履行前由茂業公司支付的租金押金6459528元，美隆公司應予返還。

再次，關于合同終止履行所造成的損失如何計算問題。鑒于合同因雙方均存在違約行為而終止履行，故雙方因合同未能繼續履行的損失存在，茂業公司的損失為合同終止履行后遣散員工、前期廣告宣傳費支出、項目人員的差旅費等多項費用，共計1218067.86元。美隆公司的損失為合同終止履行后在尋求新合作經營戶的合理期間產生的租金損失。本案訴訟中，美隆公司舉證其損失為6月8日（茂業公司撤離次日）至10月9日（蘇寧電器入駐前一日）的租賃費用，一審判決認定該時間段為120天，美隆公司上訴稱一審判決計算錯誤，實際天數應為124天。二審法院經核實，以124天計算，該時間段內租賃費共計442.5312萬元（29740元／平米×124天×1.2元）。美隆公司關于因茂業公司違約而導致其賠償商戶損失、裝修損失、繼續擴大的租賃損失以及為恢復商場原狀必需的費用，并不屬于合同終止履行而致的直接損失，且其在原審訴訟請求中并未提及，依法不應支持。

最后，關于合同終止履行所造成的損失如何承擔問題。基于上述茂業公司與美隆公司對于合同終止履行各自應負的責任，除雙方應相互支付本案查明的各項合理費用外，對于涉案合同履行中產生的各項損失，應由雙方當事人依照責任比例承擔，即：茂業公司在合同終止履行后因遣散員工、前期廣告宣傳費支出、項目人員的差旅費等損失計1218067.86元，由茂業公司自行承擔40%，即487227.14元，美隆公司承擔60%，即730840.72元；美隆公司在合同終止后至新租戶蘇寧電器入駐前的空置損失計4425312元，由茂業公司承擔40%，即1770124.8元，美隆公司自行承擔60%，即2655187.2元。美隆公司關于其前期支付的周大福裝修費50萬元應由茂業公司承擔的請求，因該項支出屬美隆公司經營期間產生的招商費用，茂業公司并未獲益，依法不予支持。美隆公司關于其余損失的上訴請求，因該請求超越其在一審中的反訴請求，依法亦不予支持。

綜上所述，一審判決認定事實部分不清，導致法律適用亦有不當。山西省高級人民法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第四款、第九十七條、第一百二十條之規定，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：

一、維持山西省陽泉市中級人民法院（2013）陽民初字第3號民事判決第一項，即“一、解除2011年3月6日美隆公司與茂業公司簽訂的《商場租賃合同》”；

二、撤銷山西省陽泉市中級人民法院（2013）陽民初字第3號民事判決第二、三、四、五項，即“二、美隆公司退還茂業公司的押金6459528元，賠償經濟損失1218067.86元的20%為243613.57元；三、茂業公司支付美隆公司實際發生的租金與應付款合計為3974512元（2527900元+1446612元），并賠償經濟損失3568800元的80%為2855040元；四、上述第二項與第三項折抵后，茂業公司應當支付美隆公司126410.43元，于判決生效之日起十日內履行；五、駁回茂業公司、美隆公司的其它訴訟請求。”

三、美隆公司返還茂業公司預付的租金押金6459528元，茂業公司支付美隆公司合同履行期間實際占用租賃物應付的租金3033480元（29740元／平米×85天×1.2元），消防維保費、水費、電費、空調費、垃圾清運費等496731元，及茂業公司在入駐美隆國際廣場后接收的美隆公司自有商品折價款949881元；

四、茂業公司在合同終止履行后因遣散員工、前期廣告宣傳費支出、項目人員的差旅費等損失計1218067.86元，由茂業公司自行承擔40%，即487227.14元，美隆公司負責賠償60%，即730840.72元。美隆公司在合同終止后至新租戶蘇寧電器入駐前的租賃場地空置損失計4425312元，由茂業公司負責賠償40%，即1770124.8元，美隆公司自行承擔60%，即2655187.2元；

五、上述第三項與第四項折抵后，美隆公司應當支付茂業公司940151.92元，于本判決生效之日起三十日內付清；

六、駁回茂業公司、美隆公司的其它訴訟請求。

美隆公司不服二審判決，向本院申請再審，其再審請求為：1.撤銷二審判決第四項、第五項、第六項；2.改判茂業公司賠償租賃物空置損失4425312元；3.重新分配訴訟費用。理由如下：

美隆公司已經履行了合同約定的各項義務，不存在違約行為。二審法院認定的500平米場地屬美隆公司自營區域是將不同區域、不同理由混淆。相關交接手續足以證實美隆公司已經與美隆百貨公司解除委托經營關系。《商場租賃合同》第4條對未能如期簽訂交付確認書引起的后果和處理措施已約定了解決預案，茂業公司單方違約行為導致合同主要目的不能實現。

茂業公司辯稱，美隆公司在合同履行期間存在多項違約行為，直接導致合同解除。美隆公司提出在租賃物一層保留500平方米作為自營區域，且遲遲不能確定該自營區的具體位置，導致在合同簽訂后近三個月未能向茂業公司提交完整租賃物。美隆公司未能按約提供其與美隆百貨公司解除委托經營關系書面聲明，未出具租賃物的土地使用權證、消防驗收等證明文件，也未按約定簽署交付確認書，構成違約。

本院再審查明的事實與二審查明的事實一致。

另查明，美隆百貨公司為美隆公司的子公司，兩公司的法定代表人為同一人。2011年3月8日，張富華和楊姿聰分別代表美隆公司和美隆百貨公司與茂業公司簽署會議紀要，其中約定：茂業公司于2011年3月10日進駐“陽泉美隆百貨”；盡可能接收美隆百貨公司140名員工；茂業公司進駐后盡快與水電氣市政配套單位建立聯系，在美隆公司支持下，自行與相關政府部門維護好政企關系等內容。同年3月15日，茂業公司與美隆百貨公司舉行了交接儀式。此后幾天，雙方對商品、辦公資產作了盤點移交。

還查明，2011年5月27日，美隆公司向茂業公司回函稱：其已按約定于2011年3月15日將租賃物業交付，不存在對交付方案多次單方變動的情況。“后來我公司向貴公司提出的變更方案是對原合同約定的變更意向，這種意向任何一方的單方提出，也不影響原合同的履行，這種意向只有在雙方同意的情況下才能成為合意，也才能對原合同產生變更的結果。故這種意向不產生法律上的后果，如果貴公司不愿接受我公司提出的方案，我公司愿意尊重合同的約定。”

本院認為，《商場租賃合同》依法有效。根據雙方當事人的訴辯主張，本案的爭議焦點為：美隆公司是否依約履行了交付租賃物等合同義務，茂業公司是否有權解除《商場租賃合同》。本院圍繞該爭議焦點，結合二審判決，評析如下：

一、關于500平方米場地問題

《商場租賃合同》第2條約定：“租賃物面積的建筑面積共計29740平方米，其中一層7060平方米、二層7560平方米、三層7560平方米、四層7560平方米（最終面積以房產證記載為準）。租賃房屋的具體區位見附件租賃房屋平面圖。”在合同簽訂時，美隆公司與茂業公司均明知租賃物一層面積較其他樓層面積少500平方米，而且所附圖紙明確了該500平方米的位置，其位置也是確定的。在美隆公司已經按約定完整地交付了29740平方米的租賃物，雙方已交接完畢的情形下，茂業公司仍在2011年5月9日向美隆公司發函，要求盡快落實場地交付，是對美隆公司已履行義務事實的否定，依法不能支持。況且，2011年5月27日，美隆公司在對茂業公司的回函中提及：租賃物已交付，不存在對交付方案多次單方變動的情況；后來提出的變更方案只是一種意向，不影響合同履行，如茂業公司不接受，其尊重原合同的約定。在一、二審法院審理中，茂業公司多次堅持美隆公司未完整交付29740平米場地。在本院再審時，茂業公司首次承認，美隆公司有回租意向的場地不是指一層較其他樓層所少的500平方米，而是美隆公司在租賃物交付后另行提出的。可見，美隆公司并未在交付租賃物時要留下500平米自營面積，其后來提出回租意向的500平方米場地也不是《商場租賃合同》所約定的內容。因此，一審法院關于“美隆公司對于交付租賃物中500平米自營面積無法確定”、“給合同履行造成一定影響，存在一定瑕疵”的認定，二審法院關于“租賃物一層500平方米場地由美隆公司經營的約定”、“美隆公司未能及時確定位置”的認定，屬認定事實錯誤。美隆公司在依約交付租賃物后，就其另行提出的場地回租事宜，并未與茂業公司達成合意，也未對茂業公司的經營產生影響，雙方仍應按《商場租賃合同》繼續履行。一、二審法院以美隆公司無法確定500平米自營面積，判令美隆公司承擔一定的違約責任，缺乏事實和法律依據，應予糾正。

二、關于美隆公司是否按約出具了相關文件問題

第一，《商場租賃合同》第9條約定：美隆公司在“合同簽訂時”向茂業公司出具租賃物的國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、消防安全檢查合格證。訴訟中，茂業公司認為，美隆公司只是提交了部分證件，美隆公司則認為上述證件在當時已經向茂業公司按約出示，并在2013年辦理了房產證。本院認為，美隆公司在合同簽訂前已經取得了上述證件，茂業公司在簽約時以及此后的2011年5月9日的函件，除提及“消防驗收合格證”未提交外，未對其他證件提出異議。按照約定，美隆公司履行出具租賃物證件義務的時間是“合同簽訂時”，結合合同已經簽訂且實際履行的事實，足以認定美隆公司已經依約履行了出具相關證件的義務。

第二，根據《商場租賃合同》約定，美隆公司應當提交的是“消防驗收證明文件”，不是茂業公司主張的“消防驗收合格證”。美隆公司已經提交了公安消防部門出具的“消防安全檢查合格證”，該證件符合消防法的規定。沒有證據證明之前經營的美隆百貨公司存在消防不合格，或者公安消防部門對茂業公司進行處理，以致影響其經營的事實，故不應認定美隆公司未履行該義務。

第三，《商場租賃合同》第23條約定：美隆公司同意將水、電、燃氣登記用戶轉名給茂業公司，以便茂業公司直接繳納費用。合同簽訂后，美隆百貨公司于2011年3月12日即向有關部門提交了水、電、燃氣的過戶申請，燃氣部門從安全使用管理等方面考慮，不同意燃氣過戶。從合同約定看，美隆公司只有同意過戶的義務，并沒有義務確保過戶完成。美隆百貨公司已經提出過戶申請，只是有關部門未予同意。況且，該情況未影響租賃物水電氣的實際使用，茂業公司也未提供因此而影響其經營的證據，故不能據此將責任歸咎于美隆公司。

第四，《商場租賃合同》第10條約定：美隆公司應當提交美隆百貨公司同意解除委托經營關系并注明相應固定資產及經營性用品處置權益由甲方承接等聲明。雖然美隆公司未出具美隆百貨公司的書面聲明，但2011年3月8日，美隆公司和美隆百貨公司作為一方，已經與茂業公司就交接事宜達成會議紀要，此后雙方也按照《商場租賃合同》及該會議紀要進行了移交。美隆百貨公司不但在其水、電、燃氣的過戶申請中明確：其與美隆公司解除委托經營關系，而且還積極與茂業公司進行商品、辦公資產盤點等交接。茂業公司實際入駐商場后，美隆百貨公司也未提出異議，未出現如茂業公司在2011年5月29日《公函》中所稱的“引起針對租賃物業正常合作的障礙”等情況。實際上，在《商場租賃合同》履行過程中，美隆公司與美隆百貨公司的行為完全一致，結合兩公司為母子公司，且法定代表人為同一人的事實，足以認定美隆公司及美隆百貨公司以實際行動宣告了兩公司原有委托經營關系的解除。而在當時，茂業公司也以派員參加交接儀式的方式對上述解除事實予以了認可。因此，解除委托經營關系書面聲明的欠缺，不是茂業公司有權單方解除《商場租賃合同》的約定和法定情形。

第五，《商場租賃合同》第4條、第70條約定：美隆公司交付租賃物時需簽訂交付確認書，交付確認書未租賃物交付的憑據，交付日期以雙方簽署交付確認書為準。盡管后來雙方未簽署交付確認書，但該確認書主要是為了證明租賃物交付這一事實。現已查明，美隆公司履行各項合同義務，茂業公司也實際接收和使用了租賃物，雙方還在當年3月15日舉行了交接儀式。在上述事實已經查明的情形下，形式上欠缺簽署交付確認書，并不影響茂業公司合同目的的實現，也不足以將其作為認定美隆公司根本違約，以致茂業公司可行使合同解除權的充分依據。

三、關于合同解除造成的損失問題

美隆公司與茂業公司于2011年6月7日對租賃場地及資產交接完畢，終止合同履行，雙方對此均無異議。雖然雙方均未明確提出確認合同解除的訴訟請求，但該合同實際已無法繼續履行，且雙方已對租賃物作了返還處理，故本院認定雙方于2011年6月7日解除《商場租賃合同》。二審法院認為，茂業公司實際占用租賃物期間所產生的費用不是損失，而是租金，并根據合同約定的三個時間段不同租金標準，計算出茂業公司應支付的租金3033480元（29740元/平米×85天×1.2元）。對此，雙方當事人認可將不同租期的三個租金標準加以平均，以1.2元/平方米/天計算金額。本院認為，《商場租賃合同》第6條約定：2011年3月15日至2011年9月14日，租金免費，此后三個時間段分別按1元、1.2元和1.4/平方米/天計租金。也就是說，茂業公司在前6個月使用租賃物并不需要支付租金，對于美隆公司而言，其收益不在于合同簽訂后的前6個月，而是之后的15年。由于茂業單方違約，致使美隆公司所期待的15年租金收益落空，由此造成的損失屬于將來可期待租金損失，性質上為可得利益損失。二審法院對此款項請求權基礎認定不當，但對于該損失的計算方法和金額正確，本院予以確認。合同法第一百一十三條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”本案合同解除后，美隆公司積極尋找新的租戶，防止了損失的進一步擴大。至新商戶入駐前，租賃物空置期為124天。對于大型商場租賃而言，該期間屬于當事人在訂立合同時應當預見其違約后，守約方為尋找新的承租人所需要的合理時間。故租賃物空置期損失為4425312元（29740元/平米×124天×1.2元），該損失同樣屬于合理的可得利益損失，應當由違約方向守約方進行賠償。

對于雙方其它損失及費用，本院根據查明事實作出如下認定：茂業公司遣散員工、前期廣告宣傳、項目人員差旅費等多項費用損失，共計1218067.86元；茂業公司對租賃物實際占用期間產生的消防維保費、水費、電費、空調費、空調維保費、垃圾清運費、LED使用費等，共計496731元，該費用并未計入租金，按約應由茂業公司承擔；茂業公司入駐時其接收的商品折價為949881元。另外，美隆公司收取的押金6459528元，因合同已經解除，應由其向茂業公司全額返還。押金屬于為擔保合同履行而交予合同相對方的款項，本案雙方未約定押金利息，故對茂業公司要求美隆公司承擔押金利息的主張，不予支持。

綜上，合同簽訂后，雙方當事人應當秉承誠實守信的契約精神，不得隨意解除合同。本案美隆公司履行了合同各項義務，沒有出現約定或者法定的可解除合同的情形，茂業公司以美隆公司違約導致其合同目的不能實現，其有權行使法定解除權為由，單方解除《商場租賃合同》缺乏事實和法律依據，應當承擔全部違約責任。即茂業公司應當向美隆公司賠償全部損失7458792元（實際使用租賃物形成的損失3033480元+租賃物空置損失4425312元），茂業公司的實際損失由其自行承擔，茂業公司使用租賃物期間產生的各項實際費用和接收商品折價款共計1446612元（496731元+949881元）由其向美隆公司支付，押金6459528元由美隆公司予以返還。一、二審判決認定部分事實錯誤，適用法律不當，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：

一、撤銷山西省高級人民法院（2014）晉商終字第20號民事判決和山西省陽泉市中級人民法院（2013）陽民初字第3號民事判決；

二、確認雙方簽訂的《商場租賃合同》于2011年6月7日解除；

三、山西美隆房地產開發集團有限公司向太原茂業百貨有限公司返還押金6459528元；

四、太原茂業百貨有限公司向山西美隆房地產開發集團有限公司賠償損失7458792元，各項實際費用和商品折價款1446612元；

五、上述第三項與第四項折抵后，太原茂業百貨有限公司應向山西美隆房地產開發集團有限公司支付2445876元，于本判決生效后十日內支付完畢。

六、駁回太原茂業百貨有限公司與山西美隆房地產開發集團有限公司的其他訴訟請求。

如未按本判決履行金錢給付義務，逾期按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費66291元，一審反訴案件受理費79158元，減半收取后為39579元，太原茂業百貨有限公司上訴費58894元，山西美隆房地產開發集團有限公司上訴費66291元，以上共計231055元，由太原茂業百貨有限公司負擔165436元，由山西美隆房地產開發集團有限公司負擔65619元。

本判決為終審判決。

審判長  陳佳

代理審判員  王朝輝

代理審判員  馬成波

二〇一六年八月二十四日

書記員  錢雪娟