淄博振華百貨有限公司與新東升置業集團有限公司（原淄博東升房地產開發有限公司）房屋租賃合同糾紛

出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

淄博振華百貨有限公司與新東升置業集團有限公司（原淄博東升房地產開發有限公司）房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

最高人民法院

民事判決書

（2015）民一終字第397號

當事人信息

上訴人（原審原告）：淄博振華百貨有限公司，住所地山東省淄博市張店區美食街59號淄博新天地休閑購物廣場地下停車場-5層。

法定代表人：李豐果，該公司董事長。

委托訴訟代理人：趙國華，北京市銘基律師事務所律師。

委托訴訟代理人：陳桂勇，山東西政律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：新東升置業集團有限公司（原淄博東升房地產開發有限公司），住所地山東省淄博市張店區新村西路185號淄博電子商務產業創新園A座16層。

法定代表人：曲東升，該公司董事長。

委托訴訟代理人：陳化剛，北京市致衡律師事務所律師。

委托訴訟代理人：司維靜，山東普正律師事務所律師。

被上訴人（原審第三人）：煙臺市振華百貨集團股份有限公司，住所地山東省煙臺市芝罘區西大街8號。

法定代表人：劉躍華，該公司董事長。

委托訴訟代理人：劉學信，山東鑫士銘律師事務所律師。

委托訴訟代理人：陳桂勇，山東西政律師事務所律師。

審理經過

上訴人淄博振華百貨有限公司（以下簡稱淄博振華公司）因與上訴人新東升置業集團有限公司（原淄博東升房地產開發有限公司，以下簡稱東升公司）、被上訴人煙臺市振華百貨集團股份有限公司（以下簡稱煙臺振華公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服山東省高級人民法院（2013）魯民一初字第25號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年11月30日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。淄博振華公司的委托訴訟代理人趙國華、陳桂勇，東升公司的委托訴訟代理人陳化剛、司維靜，煙臺振華公司的委托訴訟代理人劉學信、陳桂勇到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

上訴人訴稱

淄博振華公司上訴請求：1、依法確認雙方關于淄博市美食街59號房產的《租賃協議》和三份《租賃合同》無效，或者認定上述協議和合同于2013年9月25日解除，并判令東升公司承擔淄博振華公司全部經濟損失的責任。2、本案一審、二審訴訟費用由東升公司承擔。事實和理由：（一）原判決認定”本案沒有證據證明案涉房產存在違反城市規劃實施的情況，或經有關政府職能部門認定為違章建筑或違法建筑”，進而認定案涉合同有效，屬認定事實不清。1、本案有充分的證據證明，案涉房產是在規劃驗收及竣工驗收后東升公司未經規劃許可擅自改建、擴建而成的，從根本上改變了建設工程規劃許可證規定的建設條件，是違法建筑。2、一審中，淄博振華公司已經按法定要求完成了對東升公司違法建設事實的舉證，東升公司始終未提供反駁證據，足可認定案涉房產存在違反城市規劃實施的情況。3、有關政府職能部門已經認定東升公司對案涉房產的改建、擴建為違章建筑或違法建筑，事實清楚。（二）原判決認定淄博振華公司不享有法定的合同解除權，遺漏了淄博振華公司主張合同解除權的重要理由及事實依據。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條第（三）項的規定，租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定的情況，導致租賃房屋無法繼續使用，××主張合同解除的，人民法院應予支持。本案中，淄博市城管執法局下達了《責令整改通知書》，責令被上訴人將租賃房產地下一層超市恢復為停車場、拆除五樓加建的商場及影城、恢復一樓東西兩側的原挑空的庭院、恢復原規劃設計方案等。也就是說，即使認定《租賃協議》有效，由于雙方約定關于租賃房產地下一層的使用條件、五樓電影院的改造及使用條件、房產內部庭院的改造等使用條件，違反了法律、行政法規的強制性規定，主管部門已經通知責令改正，導致淄博振華公司無法按照租賃協議約定的使用條件繼續使用，淄博振華公司依法有權解除合同。為此，淄博振華公司于2013年12月12日再次通知東升公司，補充了解除合同的理由，但是，原審判決遺漏了淄博振華公司該項解除合同的重要事實和理由。（三）原怕巨額認定淄博振華公司主張的東升公司的違約行為皆不構成根本違約，有失客觀全面。根據《租賃協議》第4.2條，案涉房產應當符合”空調、供暖設施完整有效”的條件。由于協議簽訂時間與商場開業時間分別為2013年的4月與9月，淄博振華公司不可能對空調及供暖設施的完整有效性進行驗收。但在第一個供暖期、制冷期期間，淄博振華公司即對房屋存在供暖、制冷缺陷提出了異議，并通知東升公司整改，但東升公司以各種理由予以拒絕，導致商場購物環境惡劣、顧客嚴重流失，不僅遭受重大虧損，且因信譽無法挽回而無力繼續經營。而淄博振華公司主張案涉房產存在嚴重漏雨漏水現象的位置，也不是淄博振華公司改造過的部位，原審法院沒有進行現場勘查，即認定與淄博振華公司改造有關，與事實不符。特別是案涉房產存在嚴重缺陷的原因，不僅在于空調等設施本身存在嚴重缺陷，還在于東升公司在案涉房產竣工驗收后，未經規劃許可擅自進行了大規模違法改建、擴建，將原規劃為開放式的休閑購物街改建、擴建為整體封閉的商場，導致案涉房產在整體使用功能上存在重大缺陷。因此，即使認定案涉合同有效，東升公司的違約行為已經導致《租賃協議》無法繼續履行，構成根本違約，淄博振華公司有權解除合同。

針對淄博振華公司的上訴請求，本院進行了釋明：第一，淄博振華公司的一審訴訟請求中并不包括確認案涉《租賃協議》和《租賃合同》無效的請求，故其上訴請求第一項中有關確認《租賃協議》和《租賃合同》無效的請求超出了一審訴訟請求的范圍。對此，淄博振華公司表示放棄該部分上訴請求。第二，一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條，對案涉合同是否應予解除的問題作出了先行判決，對于淄博振華公司一審請求的東升公司賠償淄博振華公司裝修損失、經營損失102185330元暫未處理，故淄博振華公司的第二項上訴請求所涉問題不屬于本院二審審理范圍。對此，淄博振華公司表示同意。

被上訴人辯稱

東升公司辯稱，第一，東升公司出租的房產，系東升公司合法建設的房產，通過了竣工驗收，又經規劃驗收合格、消防驗收合法，沒有證據能夠證明案涉房屋存在違反規劃的情況，也沒有政府主管部門認定該房屋為違法建筑，故《租賃協議》合法有效。至于淄博市城市管理執法局下發的《責令整改通知書》中所列需要整改的部分，均是在租賃期間煙臺振華公司和淄博振華公司違法改建所致。第二，淄博振華公請求解除《租賃協議》沒有事實和法律依據。煙臺振華公司是《租賃協議》約定房產的××，淄博振華公司并非《租賃協議》的一方當事人，也不存在成為《租賃協議》”當然乙方”的事實，故其無權要求解除該協議。綜上，應駁回淄博振華公司的上訴請求。

煙臺振華公司同意淄博振華公司的上訴請求。

東升公司上訴請求：1、撤銷一審判決中對淄博振華公司具備申請撤銷《租賃協議》訴訟主體資格的認定。2、撤銷一審判決中關于《租賃協議》于2013年10月11日起解除的部分。3、本案一審、二審訴訟費均由淄博振華公司承擔。事實和理由：（一）一審判決關于淄博振華公司是否具備訴訟主體資格的認定是錯誤的。1、淄博振華公司只是三份《租賃合同》的當事人，《租賃協議》的當事人從來沒有發生過變化，××成為煙臺振華公司。一審法院故意混淆了這兩類關于房屋租賃的合同。2、淄博振華公司僅是煙臺振華公司安排的租賃房屋的使用人或代理人，租金支付義務仍然是煙臺振華公司，只不過煙臺振華公司通過淄博振華公司完成，一審判決認定淄博振華公司的實際使用人地位，并以此為由認定淄博振華公司有提起解除《租賃協議》的權利，沒有法律依據。3、一審法院認定淄博振華公司有權解除《租賃協議》，不僅與事實不符，而且違背了合同自由原則及合同相對性原則。（二）一審判決既認定《租賃協議》合法有效，從而未否定煙臺振華公司作為承租方或合同當事人的事實，又判決淄博振華公司有權解除他人簽訂的《租賃協議》，明顯存在矛盾。（三）一審判決《租賃協議》于2013年10月11日解除沒有事實和法律依據。截至本案訴訟中，煙臺振華公司仍在《租賃協議》項下房屋的第五層中營業作為影城使用，并在繼續使用商場一至五層的部分空間，故一審判決有關淄博振華公司已經撤場的認定是錯誤的。同時，在《租賃協議》三方當事人均沒有作出解除合同的意思表示或者客觀并不具備《中華人民共和國合同法》第九十四條的情形下，一審法院主動依職權且以不是淄博振華公司主張解除的事實解除該協議，也是沒有法律依據的。

淄博振華公司辯稱，（一）原判決認定淄博振華公司是《租賃協議》的承租方，訴訟主體適格，認定事實清楚，適用法律正確。1、2009年6月17日，煙臺振華公司設立了淄博振華公司后，經東升公司同意，將租賃房產交由淄博振華公司承租使用，依照《租賃協議》第十條的約定，淄博振華公司成為租賃房產的實際使用人和”當然乙方”（××），淄博振華公司對租賃房產進行裝修改造、向東升公司支付租金、與東升公司交涉房屋質量問題、東升公司出具《關于同意轉租函》等事實，均證明淄博振華公司已經成為《租賃協議》約定的××，東升公司主張《租賃協議》的合同主體至今沒有改變與事實不符。2、東升公司主張《租賃協議》的合同主體至今沒有改變的理由不能成立，其所謂的”證據鏈”根本不能否認淄博振華公司是租賃房產實際使用人和××的事實。3、經煙臺振華公司與東升公司同意，淄博振華公司成為租賃房產的××，取得了《租賃協議》承租方的全部權利，當然包括該協議的解除權。（二）由于東升公司提供的案涉房產屬非法改建、擴建的房產，且存在重大缺陷，導致淄博振華公司無法正常經營并遭受重大損失，淄博振華公司依法享有合同解除權。（三）淄博振華公司通知解除合同并騰出租賃房產后，東升公司以煙臺振華公司違約為由訴請其支付解除合同的違約金8737萬元，足以證明雙方均認可《租賃協議》已解除。綜上，東升公司的上訴請求不能成立，應予駁回。

煙臺振華公司辯稱，第一，《租賃協議》中的權利義務已概括轉讓至淄博振華公司，淄博振華公司已取代煙臺振華公司成為《租賃協議》的當事人。第二，煙臺振華公司已退出原與東升公司建立的租賃合同關系，不再是合同當事人，對東升公司也不承擔合同上的義務。第三，煙臺振華公司在淄博振華公司與東升公司就《租賃協議》發生爭議后對東升公司所作出的意思表示，并不否定淄博振華公司獨立合同主體地位，也不必然導致煙臺振華公司承擔合同上的責任。綜上，原審判決認定淄博振華訴訟主體適格，事實清楚，證據確鑿，東升公司的上訴請求無事實和法律依據，應予駁回。

一審原告訴稱

淄博振華公司向一審法院起訴請求：1、依法確認雙方2009年4月7日簽訂的《租賃協議》及2009年6月簽訂的《租賃合同》于2013年9月25日解除。2、判令東升公司賠償淄博振華公司裝修損失、經營損失102185330元。3、訴訟費用由東升公司承擔。

一審法院查明

一審法院認定事實：2009年4月7日，東升公司作為出租方（甲方），與煙臺振華公司作為承租方（乙方），以及煙臺振華公司購物中心有限公司作為乙方擔保方（丙方），簽訂《租賃協議》一份，約定：第一章租賃標的1.1淄博新天地購物廣場房產。位于中國山東省淄博市美食街東段59號。房產之詳細建筑位置、使用范圍以附件一規劃紅線圖及附件二房產平面圖紅線圈定部分為準。1.2淄博新天地廣場現有設備、設施。詳見附件三。第二章租賃期限本租約期限為20年，自2009年4月7日至2029年4月7日止（其中2009年7月31日前為裝修免租金期。）第三章租金及支付方式3.1租金（以人民幣計算）：1.經雙方確認后，起始年租金為一千七百零九萬元（見附后的租金計算方式）。起租日后租金每五年按5%遞增一次。即按如下租金標準支付：1）第一年至第五年租金每年為壹仟柒佰零玖萬元整。2）第六年至第十年租金每年為壹仟柒佰玖拾肆萬元整。3）第十一年至第十五年租金每年為壹仟捌佰捌拾叁萬元整。4）第十六年至第二十年租金每年為壹仟玖佰柒拾柒萬元整。2.乙方根據需要回租租賃范圍之外的門面房，費用由乙方另行支付，甲方予以協助。3.2支付時間1.本著先支付租金后經營的原則,乙方每年分兩次向甲方支付租金，每次支付半年租金，時間為每年6月1日后五日內支付當年7月1日至當年年底的租金；12月1日后五日內支付第二年1月1日至6月底的租金。其中：2009年8月1日后5日內乙方向甲方第一次支付租金，支付2009年8月1日至12月底的租金，租金額柒佰壹拾陸萬元整；2009年12月1日后五日內支付2010年1月1日至6月底的租金。第一次支付租金時已扣除裝修免租金期租金。2.乙方應在簽約后三日內支付給甲方定金伍佰萬元整。如果甲方不履行本協議的，應雙倍返還定金，如果乙方不履行本合同的，無權請求返還定金。租期滿三年后該定金抵頂租金。3.3起租日甲乙雙方同意，甲方給與乙方的裝修免租金期為截止到2009年7月31日，房產正式交付之日，作為計算租期的起租日。3.4租金收取甲方應于收取租金時向乙方開具發票。甲方所有權部分由甲方直接開具正式發票收取，返租客戶部分由稅務局代開一張總（或分開的）發票收取，具體手續由甲方代為辦理。第四章租賃標的交付和使用……4.2交付時，雙方應派代表到場進行房產及設備、設施移交，并予以確認。甲方交付的設備、設施應當符合下列條件：消防設施應當符合商業經營要求并具有相應的驗收合格證明；合同有效期內，乙方負責辦理消防部門年檢，費用由乙方承擔，甲方協助。配、供電、供水、空調、監控等設備、設施按現有狀態租賃給乙方，在租賃期內由乙方管理并維護，費用由乙方承擔。……4.4裝修改造使用1）在租賃期內，乙方可根據商業形象和經營需要，對該租賃房產進行必要的裝修和改造，或增添附屬設備、設施，費用由乙方承擔。2）若乙方的裝修、改造影響或改變房屋部分主體結構，乙方應首先征得甲方同意，并經過具有相應資質的設計單位設計并委托具有相應資質的施工單位進行施工。3）需要政府有關部門批準的，須相關部門批準后再施工，否則造成的后果乙方承擔，甲方應協助由乙方及時申報、審批，所需費用由乙方承擔。4）租賃期內乙方負責租賃房產、設備、設施的管理、維護和保養，費用由乙方承擔。5）租賃期內乙方負責雙回路供電線路的維護并承擔費用。6）租賃期內乙方因裝修改造而增加的房產，產權歸甲方所有，租賃期內乙方可無條件使用。7）……乙方增添的附屬設施、設備，其所有權歸乙方。……4.6租賃期內，租賃房產地下停車場及室外停車場歸乙方免費使用。乙方根據實際需要對地下停車場進行裝修改造，決定其用途。……第六章甲方權利和義務6.1甲方有按約定向乙方收取租金的權力。6.2甲方有權監督乙方按約定依法使用租賃標的物。6.3甲方應保證租賃標的在交付乙方使用時完好并能夠正常使用。……第七章乙方權利和義務7.1協議有效期內，乙方對所租賃的房產及設備、設施擁有合法使用權。……7.6乙方在租賃期內，必須以合理防范措施，保護租賃房產及設備、設施的完好無損（自然折舊除外），乙方不得擅自改變租賃房產的結構及用途，如確需要，需經甲方同意后方可進行，否則，造成的損失由乙方承擔。如因乙方使用不當或人為造成租賃房產及設備、設施損毀的，乙方負責賠償甲方相關損失。7.7乙方在對租賃標的物進行裝修改造時，乙方拆除的設備、設施歸甲方所有，如乙方不予使用，由甲方負責處理。7.8因乙方責任，租賃期未滿而提前解除協議時，乙方除承擔違約責任外，必須將所用人員妥善安置完畢后，移交所租賃房產及設施、設備，租金計算到房產交接之日。7.9租賃期滿或者解除協議時，由甲乙雙方共同檢查租賃房產和設備、設施，檢查無異議后，房產交還甲方。如發現有損壞的（自然損耗者除外），由乙方負責賠償。……第十章出租方和承租方的變更……10.2租賃期內，乙方如欲將租賃標的整體轉租給第三方時，必須事先征得甲方同意，并由三方書面確認，取得使用權的第三方成為本協議的當然乙方，繼續履行本協議。乙方有權根據經營需要對場地進行部分轉租。第十一章合同提前終止11.1在本協議有效期內,若甲乙雙方協商一致,可提前終止本協議。11.2有下列情形之一,甲方有權提前終止本協議，要求乙方賠償其遭受的一切實際損失，并要求乙方承擔違約責任：1）甲方無違約，乙方逾期支付租金達30天以上。2）未經甲方同意，乙方擅自改變房產的結構及用途的。3）未經甲方同意，乙方將承租房產整體轉租他人。4）乙方利用承租房產進行非法活動的。5）其他約定的違約行為。……11.3有下列情形之一，乙方有權提前終止本協議，要求甲方賠償其遭受的一切實際損失，并要求甲方承擔違約責任：甲方違反其保證或責任，在乙方通知的補救期內又未及時補救，致使乙方不能正常對外營業或使乙方的協議權益受到實質性的傷害。……第十二章違約責任12.1任何一方單方面終止協議或不履行本協議義務導致協議無法繼續履行的，皆視為違約，違約方除按剩余租期內租金總額的30%向守約方支付違約金（但不得低于六千萬元）外，還應向守約方賠償因協議提前解除而遭受的一切直接損失。12.2甲方未能按時向乙方交付房產時，每逾期一日，乙方有權向甲方收到當年租金額之每日萬分之五的賠償金，逾期三十日仍未交付的，乙方有權解除協議。12.3因甲方違約造成協議解除的，甲方剩余租期內租金總額的30%向乙方支付違約金外（但不得低于六千萬元），還應向乙方賠償因協議提前終止而遭受的一切直接引致的損失。12.4乙方拖欠租金，每逾期一日，按當年租金額每日萬分之五向甲方支付違約金，乙方逾期支付租金超過三十日的，甲方有權解除協議。12.5因乙方違約造成合同解除的，乙方除按剩余租期內租金總額的30%向甲方支付違約金外（但不得低于六千萬元），還應向甲方賠償因協議提前終止而遭受的一切直接引致的損失。12.6因不可抗拒的因素引起本協議不能正常履行時，不視為違約，雙方互免承擔違約責任。……第十三章續租及期滿財產處置……13.2租賃期滿或者解除協議時，一切嵌裝在房屋結構或者墻體內的設備和裝修，乙方一律不得拆走，甲方不予補償（本協議另有約定者除外）。乙方在協議終止日前未取回屬于乙方的物品，視為乙方放棄遺留物之所有權，悉歸甲方所有任其處理。……上述協議簽訂后，2009年4月9日，煙臺振華公司向東升公司支付定金500萬元。從2009年4月12日至2009年8月1日，東升公司將房屋及附屬設備、設施等交付給煙臺振華公司，煙臺振華公司予以接收。交接時，雙方當事人都派代表到場，并逐一在《房產、設施及設備移交清單》上簽字確認，煙臺振華公司未對標的物提出異議。淄博振華公司于2009年6月17日成立后，實際由其使用涉案房屋并交納租金。煙臺振華公司在接收房屋后，對涉案房屋進行了多處裝修、改造。

2009年8月，東升公司（甲方）與淄博振華公司（乙方）簽訂三份《租賃合同》，將淄博市美食街東段59號門面房（美33、35、37、39號；美29、31、55、57號；美51號）租賃給淄博振華公司。由淄博振華公司將上述門面房與59號房產一起共同作商業使用。

2010年5月6日，山東張店農村合作銀行（甲方）與淄博智美裝飾設計工程有限公司（乙方）、東升公司（丙方）、煙臺振華公司（丁方）簽訂協議書，煙臺振華公司同意用涉案房產為乙方貸款提供抵押擔保，并同意將應支付東升公司的租金，直接支付甲方，以償還乙方貸款本息，視同丁方已向乙方支付上述租金（丙方應按合同約定向丁方提供相應的發票）。

2010年7月30日，煙臺振華公司、淄博振華公司與東升公司共同給興業銀行股份有限公司淄博支行出具《關于淄博新天地購物廣場有關事項的說明》，載明，”淄博振華公司租金支付原因：煙臺振華公司于2009年4月7日與東升公司簽訂淄博新天地購物廣場租賃合同，后煙臺振華公司于2009年6月17日注冊成立淄博振華公司，為其控股股東、實際控制人，并將淄博新天地購物廣場交由其使用，故租金由煙臺振華公司通過淄博振華公司支付。”

2013年3月25日，煙臺振華公司給東升公司發《回復函》，內容載明，”我方委托律師出具律師意見以及向貴司發函，均向貴司表明了我司淄博店目前經營遭到嚴重困難，希望得到貴司的理解和支持。從相互尊重的角度，我司也表達了希望終止雙方合同的意愿。……我司明確：我司經過慎重研究，決定停止淄博店的經營，并退回所租賃貴司的房屋，終止雙方的租賃合同，并愿意承擔相應的法律責任。”2013年3月30日，東升公司給煙臺振華公司回函表示不同意終止履行合同。

2013年6月27日，淄博振華公司給東升公司發函稱，”本公司根據煙臺振華公司的委托，就貴司與煙臺振華公司簽訂的《租賃協議》的轉讓事宜致函貴司。”

2013年9月5日，淄博振華公司向東升公司發出《解除合同通知書》，并于2013年9月10日由淄博市魯中公證處進行了公證。通知其自2013年9月25日起解除原協議，做好交接準備工作，并于2013年9月25日辦理租賃房產交接手續。如果逾期未辦理，該將自行撤離租賃房產。并不再承擔租賃房產的租金及其他費用，也不承擔租賃房產的損失風險。

淄博振華公司在《解除合同通知書》中稱東升公司”未履行法定的維修義務”，東升公司提交以下證據證明其已履行了維護、維修義務：1、東升公司和淄博學貴鋼構制品有限公司分別于2012年11月6日簽訂《新天地屋面維修協議》、2012年11月26日簽訂《新天地屋面玻璃維修協議》，維修了振華商廈天溝鋼柱刷漆、拉繩更換、自粘防水鋪貼等項目，為振華商廈拆除已壞玻璃，更換新玻璃。總計費用105701.36元，附發票。2、2013年5月16日東升公司和蘇東立簽訂《冷卻塔維修合同》，為振華商廈維修冷卻塔布水空板及防水面板拆除、更換、安裝。沖洗冷卻塔填料，清洗冷卻塔塔內、外面污垢。支付費用18000.00元，附發票。3、2013年6月4日東升公司和山東三闔空調工程有限公司簽訂《制冷設備維修合同》，維修振華商廈冷水機組三臺，更換冷凍油、更換干燥過濾器、期限油過濾器。支付費用34710元，附發票。4、2013年7月8日東升公司和濟南富田空調設備有限公司簽訂《機組維保協議》，維護并調試振華商廈冷凝器。費用：清洗劑60套*150.00元/套=9000.00元；人工費3臺*1000.00元=3000.00元；調試費（3臺）5000.00元，共計17000.00元，附發票。5、2013年7月26日東升公司和淄博凡順商貿有限公司簽訂《工礦產品購銷合同》，為振華商廈購買并安裝配電室EPS電源，支付貨款92800元，附發票。6、2013年7月29日東升公司和淄博翰天瑤清洗工程有限公司簽訂《中央空調機組物理清洗工程合同》，為振華商場維護、清洗中央空調機組，支付費用：3臺*3000元/臺=9000.00元，附發票。7、2013年8月16日東升公司和郭德彬簽訂《冷卻塔維修改造合同》，為振華商場頂層冷卻塔風機改造維修。支付費用11000元，附發票。8、2013年8月5日東升公司出具的《證明》，由振華郭總（郭建軍）簽字，證實對振華商場地下配電室更換電池，并進行相應調試。9、2013年8月9日東升公司出具的確認函，證實東升公司派人維修了西南角貨梯基坑，由振華郭總簽字。淄博振華公司對上述證據質證稱，我方未參與協議的簽訂及付款，無法確認其真實性。對證明對象有異議。1、該組證據證明東升公司對租賃標的存在缺陷予以認可，否則東升公司也無需維修。2、對于制冷設施缺陷問題，淄博振華公司自2010年8月起十余次以書面形式要求東升公司維修，但東升公司均予以拒絕，直到2013年5月以后才進行很小的維修，且未根本解決問題（其中冷卻塔因為破舊原因，淄博振華公司及翰天瑤工程公司、三闔空調工程公司等維保部門均提出需要更換，但東升公司置之不理）。3、對于租賃標的漏水問題，淄博振華公司從2010年8月起先后十九次書面通知東升公司予以維修，東升公司僅在2012年11月對屋面玻璃進行了維修，而對屋面防水、玻璃幕墻漏雨等多處漏水點至今沒有任何維修。4、對于配電室存在的安全隱患沒有進行排除。5、對于東升公司房屋供暖設施、保暖措施，雖經淄博振華公司多次通知整改，但東升公司至今未采取任何措施。6、東升公司采取的這一部分維修措施，均是在2013年5月以后，也就是合同履行近4年才進行，這時候淄博振華公司的顧客已經流失嚴重，損失已經無法避免。

東升公司接到上述解除合同通知后于2013年9月22日回函，載明：”煙臺振華公司并淄博振華公司：我公司于2013年9月6日收到淄博振華公司2013年9月2日書寫的解除合同通知書，對此我公司提出如下異議：一、我公司自2009年4月7日與煙臺振華公司簽訂《租賃協議》后，煙臺振華公司未提出過轉租給淄博振華公司，我公司也未同意轉租給他人。近段時間以來，也是煙臺振華公司給我公司多次來函，商議租賃協議的履行、變更事宜。淄博振華公司認為依據《租賃協議》第10.2條之約定，成為《租賃協議》的乙方，是不符合客觀事實的。淄博振華公司無權對《租賃協議》向我公司提出解除。二、解除通知提出我公司沒有履行《租賃協議》約定的義務，不符合客觀實際。按《租賃協議》約定：供水、供環保、空調、監控等設施、設備按現有狀態租賃給承租方。還約定，租賃期內，由承租方負責房產、設備、設施的管理、維護和保養，且費用由承租方承擔。交付時我方及煙臺振華公司都派代表到現場，進行了房產、設備及設施的登記移交。承租方已使用四年，現提出房產、設備及設施存在問題，無法滿足商場經營的需要，有違事實……”因雙方未達成一致意見，東升公司拒絕接收涉案房產。

2013年9月22日，東升公司致函煙臺振華公司《關于糾正商場違規改造的通知》，通知煙臺振華公司對其所做的多處違規改造進行處理。主要內容為：”……我公司接受（政府相關部門）約談后，組織了相關專家進行了初步調查，基本情況如下：1、未經規劃部門批準，擅自變更房屋用途。五層屋頂花園部分，地下停車場，原建筑兩個室外兩庭院，被違規改造為商場。2、原有物業多處疏散樓梯被打掉。3、原防火分區的防火卷簾被大量拆除。4、室內進行了大量的涉及主體結構的改造。5、一層部分商業面積變更為停車場。基本結論：我方物業被違規改造，且完全不尊重相關的建設規范、防火規范……建議：……根據雙方合同的約定，上述所有改造應首先通知我方同意，并由政府相關部門辦理相關的開工建設、質監、驗收等手續。我方希望貴方接函后盡快正確處理此事，以避免不必要的法律糾紛，或盡快恢復原狀。”淄博振華公司對該通知函質證稱，對其真實性無異議，認為該通知是通知煙臺振華公司的，與本案沒有關聯性。通知內容當中稱”煙臺振華公司違規改造”與事實不符。對租賃標的的裝修改造，均是淄博振華公司而不是煙臺振華公司，經過東升公司同意后進行的，而且取得了相關的和必須的行政許可手續。

2013年9月22日，東升公司向煙臺振華公司發出《催收租金函》，函中載明：”（按合同約定）貴公司已拖欠我公司租金1900多萬元，違約金400多萬元……請貴公司立即支付……”淄博振華公司質證稱該函與本案無關，但對該《催收租金函》的真實性未提出異議。

2013年9月10日，淄博振華公司委托淄博市魯中公證處對租賃房產及設施的現狀進行了實時錄像公證。

東升公司提交2010年9月28日淄博熱力有限公司與淄博振華公司簽訂的《高溫水供用協議》及暖氣費發票，協議載明最高開戶開口量為6GJ/

,價格為公用78元/吉焦繳納熱費。據此計算，用足后全年按120天供暖期計算應繳納熱費為：6GJ/

×24小時×78元×120天＝1347840元，實際上2011-2012年淄博振華公司繳費發票共計579384元，2012-2013年淄博振華公司繳費發票共計538296元。淄博振華公司對《高溫水供用協議》及暖氣費發票皆予以認可，但認為不能證明東升公司主張。淄博振華公司稱其在營業時間，用熱開口量達100%，但房屋內溫度仍不達標，主要原因是房產供暖及保暖設施存在缺陷。

東升公司提交2013年11月25日淄博市城市管理行政執法局向其發出的淄執字（2013）第10139號《城市管理行政執法責令整改通知書》，證明承租方在租賃期間違規擴建。通知書要求東升公司在兩個月之內整改，恢復到規劃設計要求。在整改明細中載明，”在張店區美食街南側、開元文化市場以東改擴建新天地休閑購物廣場，負一層由地下停車場改為地下超市（面積約4000平方米）；一樓東側中廳由原來一至五層挑空改為每層獨立封閉，加建立柱以增加營業面積（每層面積約300平方米），每層南北兩側樓梯拆除；一樓西側中廳由原來一至五層挑空改為每層獨立封閉，加建立柱以增加營業面積（每層面積約260平方米）,每層南北兩側樓梯拆除；五樓頂層由規劃審批的屋頂花園改建為商場，并加建影城（兩項面積為7000平方米）；一層南側圍墻、西側圍墻拆除，將原商鋪改為地上停車位。”

2013年10月8日，東升公司向淄博市中級人民法院提起訴訟，以煙臺振華公司單方面終止協議履行，以及未取得政府相關部門的批準，對房產進行了多處改造，使房產處于不合法、不合格狀態，致使房產無法完成交接為由，請求判令煙臺振華公司支付違約金8737萬元，煙臺振華公司購物中心有限公司承擔連帶保證責任。淄博市中級人民法院于2013年10月14日發出（2013）淄民一初字第106號《受理案件通知書》和開庭傳票，開庭日期為2013年11月26日。該案于2014年8月1日中止訴訟。淄博振華公司于2013年10月11日提起本案訴訟，一審法院于2013年11月6日立案受理。

2013年11月11日，東升公司向淄博市張店區人民法院提起訴訟，以淄博振華公司不是租賃協議的××，無權行使解除權為由，請求確認淄博振華公司提出的解除合同無效。

一審法院另查明，東升公司提交2009年9月28日其（出租方、甲方）與煙臺振華公司（承租方、乙方）與煙臺振華公司購物中心（乙方擔保方、丙方）簽訂的租賃協議一份，內容為：”鑒于甲、乙、丙方于2009年4月7日簽訂了《租賃協議》（下稱原協議）。2009年6月8日，因乙方設立淄博振華公司（下稱項目公司）需要，甲方、項目公司及丙方簽訂了以項目公司為承租方的《房屋租賃合同》（下稱工商登記協議），三方經協商一致，工商登記協議僅作為工商登記備案材料，對各方無約束力。甲方、乙方、丙方仍應按原協議享有權利、履行義務并承擔責任。”淄博振華公司對該證據質證稱，對其真實性有異議，認為協議日期是偽造的。

關于已支付租金數額，淄博振華公司主張其共計已交納租金63662759元。東升公司主張商場部分已經支付租金55198493元，門頭房部分已經支付租金7964266元，淄博振華公司已經開具發票的金額是66394266元。截止到2013年9月5日淄博振華公司向東升公司發出《解除合同通知書》，淄博振華公司尚欠部分租金未交納。涉案商場現已停止營業。雙方未辦理交接手續。

一審法院又查明，淄博市規劃局于2006年1月5日為涉案房產核發淄規驗字（2006）第2號《山東省建設工程竣工規劃驗收合格證》，載明：”經審查，本建設工程竣工規劃驗收合格。”淄博市公安局消防分局于2006年1月25日為涉案房產出具淄公消驗字（2006）第20號《建筑工程消防驗收意見書》，載明：”新天地休閑購物廣場地下一層至地上四層工程消防驗收合格”。

一審法院認為

一審法院認為，本案爭議的焦點問題是：（一）涉案合同是否有效以及應否解除；（二）東升公司應否賠償淄博振華公司裝修損失及經營損失102185330元。

關于第一個焦點問題，2009年4月7日，東升公司與煙臺振華公司、煙臺振華公司購物中心有限公司簽訂的《租賃協議》以及三份租賃合同，是雙方當事人真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，依法應認定為有效合同。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：”出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與××訂立的租賃合同無效。”但《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十五條第一款規定：”縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。”第六十四條規定：”未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”由此可見，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定的”未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設”導致合同無效，是指違反了城市規劃實施、導致所建房屋為不合法建筑物。而本案沒有證據證明涉案房屋存在違反城市規劃實施的情況，或經有關政府職能部門認定為違章建筑或違法建筑。煙臺振華公司與東升公司在2009年4月7日簽訂《租賃協議》時明確約定租賃標的為”淄博新天地購物廣場房產。位于中國山東省淄博市美食街東段59號。房產之詳細建筑位置、使用范圍以附件一規劃紅線圖及附件二房產平面圖紅線圈定部分為準。”《租賃協議》載明”附件：1、房產所在地規劃紅線圖。2、房產平面圖。3、設施（設備）清單。4、租賃標的的房產所有權證及土地使用權證。”可見，雙方對租賃標的及范圍在簽訂租賃協議時是明確的。由于涉案房產是東升公司取得了建設工程規劃許可證、土地使用權證等合法手續后進行建設，在出租以前，涉案房屋已經經過了竣工驗收，并經淄博市規劃局審查認定規劃驗收合格和淄博市公安局消防分局認定消防驗收合格，且在此基礎上依法辦理了房產所有權證，根據現有的證據，沒有證據證明存在”未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設”導致租賃合同無效的情形。所以，一審法院認為，涉案合同有效。

關于淄博振華公司是否具備訴訟主體資格問題，一審法院認為，2009年4月7日《租賃協議》雖然是由煙臺振華公司與出租方簽訂，但由于該《租賃協議》簽訂后，煙臺振華公司于2009年6月17日注冊成立淄博振華公司，并作為淄博振華公司的控股股東、實際控制人，將涉案商場交由淄博振華公司使用，對此東升公司是明知的，并未提出異議，租金等亦由淄博振華公司實際交納。同時，2009年8月，東升公司與淄博振華公司簽訂三份《租賃合同》，將涉案房產的門面房租賃給淄博振華公司，由淄博振華公司與上述《租賃協議》的標的商場一起共同作商業使用。在本案訴訟中，煙臺振華公司亦完全同意淄博振華公司的訴訟主張。所以，對東升公司關于淄博振華公司不是租賃合同的承租方，無權作為原告起訴東升公司的抗辯主張，一審法院不予支持。

關于合同應否解除的問題，根據《中華人民共和國合同法》第二百二十一條的規定，”出租人未履行維修義務的，××可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響××使用的，應當相應減少租金或者延長租期。”涉案房屋是現房租賃，2009年4月7日《租賃協議》第四章4.2條明確約定，”交付時，雙方應派代表到場進行房產及設備、設施移交，并予以確認。……配、供電、供水、空調、監控等給乙方（即承租方），在租賃期內由乙方管理并維護，費用由乙方承擔。”交接時，雙方當事人都逐一在《房產、設施及設備移交清單》上簽字確認，淄博振華公司予以接收，并未提出異議。關于淄博振華公司所主張的空調設施嚴重老化導致夏季空調制冷達不到要求等主張，由于當事人在《租賃協議》中明確約定空調等設備、設施是按現有狀態租賃，承租方在接收時未提出異議，且已實際使用，同時，東升公司主張承租方承租以后，自行改建擴大了很多營業面積，導致制冷面積范圍加大，這也對制冷效果有一定影響。關于淄博振華公司所主張的房屋設計缺陷導致的供暖問題，由于淄博振華公司未按照其與淄博熱力有限公司簽訂的《高溫水供用協議》載明的最高開口量開足暖氣使用量，未足額交納暖氣費，這也會在一定程度上影響供暖效果。所以，對于夏季空調制冷效果不理想以及冬季供暖不足，淄博振華公司主張是由于東升公司單方原因所造成，證據不足。關于淄博振華公司所主張的房屋漏水、滲水等問題，由于東升公司主張承租方在承租后對租賃物進行了多處、大面積的裝修和改造，五層地面鏟除破壞防水、五層屋頂花園改造、排水管道合并，都可能帶來漏水、滲水。結合東升公司提交證據即2013年9月22日東升公司致函煙臺振華公司《關于糾正商場違規改造的通知》，通知煙臺振華公司對其所做的多處違規改造進行處理，淄博振華公司的質證意見是”對其真實性無異議，認為該通知是通知煙臺振華公司的，與本案沒有關聯性。通知內容當中稱‘煙臺振華公司違規改造’與事實不符。對租賃標的的裝修改造，均是淄博振華公司而不是煙臺振華公司，經過動身公司同意后進行的，而且取得了相關的和必須的行政許可手續。”可見，淄博振華公司認可其對租賃標的進行了改造，與東升公司的主張相互印證。所以，淄博振華公司主張漏水、滲水等問題是由于東升公司單方原因所造成，亦證據不足。對于標的物是否滿足大型百貨商場的用途，以及周邊環境等問題，承租方可以事先予以充分考察和評估，其對于是否接受租賃物用于經營商場有主動權。同時，商場經營好壞、營業虧損或者盈利受多方面因素影響，承租方應在租賃房屋之前對有關因素進行充分考察，并承擔經營風險。綜上所述，一審法認為，淄博振華公司所主張的東升公司的違約行為皆不構成根本違約，因而其主張法定解除權不符合《中華人民共和國合同法》的相關規定。由于淄博振華公司沒有充分證據證明，其享有法律規定的單方解除合同的權利，所以，淄博振華公司主張涉案合同于2013年9月25日解除，理由不能成立。鑒于涉案商場已停止營業，淄博振華公司已撤出商場，事實上雙方簽訂的租賃協議、租賃合同已經無法繼續履行，所以，對淄博振華公司要求解除合同的訴訟請求，一審法院予以支持。

關于第二個焦點問題，因本案雙方當事人對合同效力及是否解除爭議較大，為避免損失擴大，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條之規定，一審法院根據查明事實先行判決，對損失等問題待上述問題確定后再行處理。

綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第三十九條第一款、第一百三十四條第一款、第一百四十二條之規定，判決：2009年4月7日東升公司與煙臺振華公司、煙臺振華購物中心有限公司簽訂的《租賃協議》以及東升公司與淄博振華公司簽訂的三份《租賃合同》于2013年10月11日起解除。案件受理費552727元，由淄博振華公司負擔276363.50元,東升公司負擔276363.50元。

本院查明

本院二審期間，當事人沒有提交新證據。本院對一審法院查明的事實予以確認。

對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：2004年3月10日，淄博市規劃局向東升公司頒發了關于”新天地休閑購物廣場”項目的建設工程規劃許可證。

2006年1月5日，淄博市規劃局向東升公司頒發了《建設工程竣工規劃驗收合格證》（淄規驗字（2006）第2號），載明：”經審查，本建設工程竣工規劃驗收合格。”該合格證并列明建設項目名稱為”新天地休閑購物廣場”，建設規模為”44800平方米”，附圖中包括了”建設工程規劃許可證2004-03-01-14號”。《建設工程規劃許可證》（2004-03-01-14號）所涉的建設項目名稱即為本案所涉的”新天地休閑購物廣場”。

2009年9月16日，東升公司出具《證明》一份，載明：”淄博東升房地產開發有限公司已將其下屬的張店區美食街東段59號（原新天地休閑購物廣場）1-5層整體出租給淄博振華百貨有限公司經營。”

2011年6月29日，東升公司出具《關于同意轉租函》，載明：”我單位同意淄博振華百貨有限公司將我單位位于美食街59號五樓場地轉租。……淄博振華百貨有限公司享有美食街59號2009年至2029年的20年完全租賃權。并有對五樓場地（詳見應承租賃范圍圖）轉租權。”

淄博東升房地產開發有限公司于2016年5月30日變更公司名稱為新東升置業集團有限公司。

本院認為

本院認為，根據當事人的上訴請求、答辯意見以及有關證據，并經當事人當庭確認，本案二審爭議焦點為：案涉《租賃協議》及《租賃合同》是否有效，《租賃協議》應否解除，《租賃合同》于何時解除。

雖然因淄博振華公司的一審訴訟請求中并不包括確認案涉《租賃協議》及《租賃合同》無效的請求，其上訴請求第一項中有關確認《租賃協議》和《租賃合同》無效的請求因此超出了一審訴訟請求的范圍，淄博振華公司亦在本院二審庭審中表示放棄該部分上訴請求，但對于合同效力問題，系人民法院應當依法進行審查認定的內容，故仍應對案涉《租賃協議》及《租賃合同》的效力加以認定。

本案中，案涉《租賃協議》以及三份《租賃合同》，是當事人真實意思表示。東升公司建造案涉房屋時，依法取得了建設工程規劃許可證。但根據案涉房屋建設工程規劃許可及竣工驗收平面圖，案涉房屋西北側入口至西側庭院區域為露天的入口、連廊及庭院，而《租賃協議》附件《去沿街房一層面積平面圖》中顯示西側庭院則為封閉式室內大廳，兩者之間存在明顯差異。對此，淄博市城市管理行政執法局作出的淄執字（2013）第10139號《城市管理行政執法責令整改通知書》認定，案涉房屋存在將東、西側中廳由挑空改為封閉等處違規改造，其中部分違規改造與《去沿街房一層面積平面圖》所顯示的”西庭院為封閉式室內大廳”的狀態相符。而從當事人租賃房屋的事實看，當事人簽訂《租賃協議》租賃案涉房屋的目的是開設商場進行商業經營，為此，當事人在《租賃協議》中約定應當按照協議所附《去沿街房一層面積平面圖》為準提供租賃房屋，故當事人對于出租方應提供的房屋狀態達成了合意，提供與《去沿街房一層面積平面圖》相符的房屋，是東升公司應負的合同義務。而根據上述房屋平面圖以及《城市管理行政執法責令整改通知書》，結合上述事實，可以認定東升公司將案涉房屋交付給淄博振華公司時，已非通過竣工及規劃驗收時的狀態，而是經過改建而成《去沿街房一層面積平面圖》所示狀態的事實，具有高度可能性。東升公司雖然對其在交付房屋時進行了上述改建不予認可，但其提供的證據僅能證明煙臺振華公司及淄博振華公司在租賃使用期間也進行了多處裝修和改造，并不能證明前述違規改建均系后者所為。而且，既然東升公司負有提供《去沿街房一層面積平面圖》所示狀態的房屋的合同義務，則與該圖所示相符的改建行為的法律后果亦應由東升公司承擔。綜上，應認定東升公司在將案涉房屋租賃給煙臺振華公司時，存在未按照建設工程規劃許可證的規定建設的情形。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，案涉《租賃合同》應認定為無效。進而，淄博振華公司請求解除《租賃協議》的訴訟請求，于法無據，應予駁回。

至于東升公司與淄博振華公司簽訂的三份《租賃合同》，系當事人的真實意思表示，從本案查明的事實看，并未有違反法律、行政法規強制性規定的情形，故應認定為有效。對于《租賃合同》應于何時解除的問題，本院認為，淄博振華公司向東升公司發出的《解除合同通知書》中提出解除合同的理由均是以《租賃協議》項下的房屋存在空調制冷、供暖不足、天花板漏水等種種問題，故其主張單方解除合同，并未涉及《租賃合同》項下的門面房存在何種問題。由于《租賃協議》無效，故對于《租賃合同》是否應當解除以及應于何時解除，無需考察淄博振華公司《解除合同通知書》載明的理由是否符合單方解除合同的法定情形。雖然《租賃協議》與《租賃合同》在法律意義上各自獨立，但淄博振華公司簽訂《租賃合同》租賃門面房，事實上與經營《租賃協議》項下的商場關系密切，在《租賃協議》無效的情形下，繼續租賃使用《租賃合同》項下的門面房已與合同目的不相符合，加之東升公司在本案中對于解除《租賃合同》亦不持異議，因此，一審判決《租賃合同》于淄博振華公司提起本案訴訟時即2013年10月11日起解除，符合實際，可予維持；淄博振華公司主張《租賃合同》于2013年9月25日解除的上訴請求，沒有事實和法律依據，應予駁回。

綜上所述，淄博振華公司、東升公司的上訴請求部分成立。依照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：

本案裁判結果

一、維持山東省高級人民法院（2013）魯民一初字第25號民事判決中關于”淄博東升房地產開發有限公司與淄博振華百貨有限公司簽訂的三份《租賃合同》于2013年10月11日起解除”的內容；

二、撤銷山東省高級人民法院（2013）魯民一初字第25號民事判決中關于”2009年4月7日淄博東升房地產開發有限公司與煙臺市振華百貨集團股份有限公司簽訂的《租賃協議》于2013年10月11日起解除”的內容；

三、2009年4月7日淄博東升房地產開發有限公司與煙臺市振華百貨集團股份有限公司簽訂的《租賃協議》無效。

一審案件受理費552727元，按一審判決執行；二審案件受理費27632元，由淄博東升房地產開發有限公司負擔13816元，淄博振華百貨有限公司負擔13816元。

本判決為終審判決。

審判人員

審判長  韓玫

代理審判員  司偉

代理審判員  沈丹丹

裁判日期

二〇一六年八月××日

書記員  韋大