河北奧福恒投資有限公司、石家莊市燕春花園酒店有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書河北省高級人民法院

河北奧福恒投資有限公司、石家莊市燕春花園酒店有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書河北省高級人民法院

民 事 判 決 書

（2019）冀民終498號

上訴人（原審被告）：河北奧福恒投資有限公司，住所地石家莊市橋西區民生路66號嘉鯉小區南區9號商業辦公樓1-1705。

法定代表人：董艷龍，該公司總經理。

委托訴訟代理人：劉麗云，北京大成（石家莊）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：馬廣立，北京大成（石家莊）律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：石家莊市燕春花園酒店有限公司，住所地石家莊市長安區中山東路195號。

法定代表人：曹平朝，該公司總經理。

委托訴訟代理人：宋建宏，河北三和時代律師事務所律師。

委托訴訟代理人：楊志軍，河北三和時代律師事務所律師。

原審被告：河北親親婦幼健康養護中心，住所地石家莊市新華區廣源路5號。

法定代表人：董艷肖，該公司總經理。

上訴人河北奧福恒投資有限公司（以下簡稱奧福恒公司）因與被上訴人石家莊市燕春花園酒店有限公司（以下簡稱燕春公司）、原審被告河北親親婦幼健康養護中心（以下簡稱親親婦幼中心）房屋租賃合同糾紛一案，不服石家莊市中級人民法院（2018）冀01民初270號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年3月17日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。上訴人奧福恒公司委托訴訟代理人劉麗云、馬廣立，被上訴人燕春公司委托訴訟代理人宋建宏、楊志軍，原審被告親親婦幼中心法定代表人董艷肖到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

奧福恒公司上訴請求：1、撤銷一審判決，駁回被上訴人燕春公司的訴訟請求；2、本案訴訟費用由被上訴人負擔。事實與理由：一審認定事實不清，適用法律錯誤，依法應予撒銷，具體為：1、被上訴人無正當理由不履行合同義務，拒絕配合上訴人辦理房屋改造與裝修的消防審批，直接導致合同目的無法實現，構成嚴重違約。一審對此未予認定。2014年3月27日,上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》第1條規定租賃房屋的用途為“經營婦幼、醫療、餐飲、商貿行業”。實際上，上訴人租賃房屋就是要成立月子中心，為此與專業公司達成了合作協議;成立醫療門診，為此取得了衛計委的審批許可；成立生殖中心，為此配備了相關的技術人員，聘請了美國專家，采購了設備;投資額度巨大。對此，簽訂協議前后被上訴人是明知的。因為房屋的原狀是客房，上訴人需要對房屋改造、裝修才能實現合同目的。所以，自2014年9月起，上訴人相繼與石家莊金巢設計公司、河北建筑設計研究院、石家莊唐慧設計公司、北京迪赫思設計公司等簽訂了設計合同、以對房屋進行改造裝修。2014年出的設計圖的內容包括大堂、電梯間與各個樓層、走廊。被上訴人對上訴人的設計改建行為予以口頭認可，并且在實際行動上也予以認可。但被上訴人接收上訴人的書面申請后，無正當理由不給上訴人書面的答復。依照消防法與《建設工程消防監督管理規定》第二條的規定，房屋的改建或用途的變更需要事前辦理消防設計審核，未經審核不得組織施工。上訴人辦理消防審核必須提交房主同意改建與改變房屋用途的書面文件。因此，上訴人派員30多次與被上訴人聯系，但對方就是不出具書面文件，導致房屋不能按計劃改建裝修使用。樊世蓋、周育華、董艷肖等人均為此同被上訴人反復聯系乃至哀求，但被上訴人不予理睬。被上訴人的行為違背誠實信用原則，直接導致合同目的無法實現，自2014年至今上訴人投資近8000萬無法收回。基于此上訴人不交付后期的租金屬于行使先履行抗辯權的正當行為。提請解除合同，是法律賦予守約方的權力，被上訴人作為違約方，提出解除合同，不符合法律的規定。一審判決解除合同、賠償損失違背事實與法律規定。2、被上訴人2018年1月提起訴訟，主張2016年11月之前的租金共計19996490.7元超過了訴訟時效。一審判決認定未超過訴訟時效的理由不成立，不符合法律規定。被上訴人因不出具同意房屋改裝的書面文件，拒絕同上訴人見面協商。因此，2015年年底之后就沒有主張過租金，依照當時實施的《民法通則》第136條的規定，延付或拒付租金的訴訟時效期間是一年，根據最高法院《關于適用<中華人民共和國民法總則>訴訟時效制度若干問題的解釋》第三條的規定：“民法總則實施前的民法通則規定的二年或者一年訴訟時效期間已經屆滿，當事人主張適用民法總則關于三年訴訟時效期間規定的，人民法院不予支持。”所以被上訴人主張2016年11月之前的租金在民法總則生效前(2017年10月1日)已達1年的訴訟對效，依法應不予保護。一審判決關于租金是在租賃期間產生的，因在被上訴人主張租金時、雙方的合同關系尚未解除，所以沒有超過訴訟的認定違反法律規定。最高人民法院法函[2004]23號文對繼續性租金債權明確答復，對分期履行合同的每一期債務發生爭議的，訴訟時效期間自該期債務履行期屆滿之日的次日起計算。因此一審對于訴訟時效的認定是錯誤的，被上訴人關于2016年11月之前的租金的主張應予駁回。3、一審判決上訴人承擔所謂的設備、物品損失及工程造價的理由依法不成立。判決對評估報告、工程造價報告本身沒有依據的部分也予以認可，刻意偏袒被上訴人。依照常識，既然上訴人已經做好了設計圖等，且改裝應得到被上訴人的同意，所以請求被上訴人出具書面的同意意見是當然要做的事情，只是在過程中未能保存證據。一審以上訴人不能提供證據為由，不認定上訴人提交過改建的書面申請，不符合生活的常理。上訴人要求改裝的申請，符合合同的約定，但被上訴人仍拒不出具同意的書面意見，由于上訴人已經支付了巨額的租金，只能被迫進行部分改裝，這種行為符合常理，一審法院判決上訴人恢復原狀、賠償損失，違背事實與法律規定。綜上所述，一審判決認定事實不清、適用法律錯誤，嚴重損害了上訴人的合法權益，為此提起上訴。另，上訴人奧福恒公司當庭補充兩點上訴意見：1、一審判決對租金的數額計算錯誤，具體為一審判決第14頁“2015年5月1日前被告奧福恒公司應當交納2015年5月1日至2015年7月31日租金3914248元，后被告奧福恒公司于2015年6月19日交納500000元、2015年6月26日交納1150000元、2015年7月6日交納90000元，共計1940000元，減免租金2609498.66元后，該期租金尚欠635250.67元。”經計算，該期租金應該是多交了435250.66元，而非欠付635250.67元。2、一審判決載明的已交納租金金額有漏，根據一審提交的銀行流水詳單，2014年11月3日交納租賃費119158.28元，2014年12月5日交納租賃費41585.44元，2014年12月9日交納租賃費41580元，2015年1月5日交納租賃費41585.44元，一審法院未予認定。

燕春公司辯稱，上訴人的上訴沒有任何證據和法律依據，一審判決認定事實清楚。應當駁回其上訴，維持原判，具體理由如下：1、關于上訴人上訴所稱答辯人不履行合同義務，拒絕配合上訴人辦理房屋改造與裝修的消防審批，沒有任何證據，與事實不符。根據雙方租賃合同及補充合同約定，租賃房屋中層大堂整體裝修，施工圖必須先征得出租方書面同意后施工，對房屋室內外進行裝修或改造,內容涉及到墻體、結構及線路改動時須書面向出租方申請,出租方書面同意后報請有關部門批準后施工。因此，上訴人對租賃房屋進行房屋改造、裝修，應當向答辯人提出書面申請，須經過答辯人書面同意方可。但合同履行期間，上訴人從未就相關改造、裝修事宜，向答辯人提出書面申請。上訴人稱其自2014年就與答辯人聯系，沒有任何證據，與上訴人主張相反，雙方在2014年、2015年四次簽訂的補充合同可以證明，答辯人多次明確涉及到墻體、結構及線路改動時須書面向答辯人申請，足以證明是上訴人在未向答辯人書面申請未經同意的情況下對涉案租賃房屋擅自進行改造裝修，更談不上消防設計審核。在本案一審中，上訴人的抗辯主張是租賃房屋沒有消防手續合同無效，而非答辯人拒不配合所謂消防因此，本案的事實是，上訴人根本沒有向答辯人提出過書面申清，其所主張的答辯人違約導致合同目的無法實現，沒有任何證據。上訴人認為一審判決認定不符合生活常理，沒有任何依據，相反其主張恰恰違背合同法、合同約定和生活常識。關于租貨合同的常識是承相人對租賃物進行改造的，須經過出租人同意，其邏輯基礎在承租人的改造必定會對租賃物原狀造成損壞可能損害出租人權益，特別是在承租人又出現違約，不能正常交付租金或者無力將改造裝修完成的情況下，會給出租人產生巨大風險，而本案恰恰出現了這種情況。因此上訴人關于合同約定了房屋用途答辯人就必須同意其改造裝修沒有任何法律或者合同依據，何況合同約定的房屋用途還包括餐飲、商貿等，并非其所主張的僅僅只有月子中心。上訴人根本沒有按照合同約定向答辯人書面申請改造裝修，其所述沒有保留證據的說法，相關法律后果也應當由其自身承擔。2.關于訴訟時效。根據2008年9月1日起施行《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第五條，當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。本案中，雙方租賃合同第三條約定租金支付，就是分期支付，至答辯人起訴時，雙方合同還在履行期間，并未超過訴訟時效。上訴人所依據的2004年的答復意見，與2008年的司法解釋不一致，根據該訴訟時效司法解釋，應當以司法解釋規定為誰。因此，上訴人所主張的訴訟時效問題不成立。3.評估及工程造價報告，均系人民法院委托相關鑒定機構所做，相關報告均說明了報告的依據，不存在偏袒，況且上訴人也未提出重新鑒定的申請其上訴理由沒有依據，不能成立。本案一審中，在鑒定機構對申請事項作出鑒定的過程中，上訴人全程派人參與了鑒定機構現場勘查，參與了技術室組織的聽證，并在開庭審理中充分發表了質證意見。鑒定機構和鑒定人對上訴人所提出的意見均給予了答復、解釋。上訴人沒有申請重新鑒定，其現在上訴提出質疑理由，沒有任何依據。上訴人所謂一審判決其恢復原狀賠償損失違背事實與法律規定，不能成立，我國合同法第二百二十三條第二款規定，承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。本案中，上訴人擅自進行拆改裝修，根本沒有向答辯人提出過書面申請，答辯人要求其恢復原狀或者賠償損失，有充分的法律依據。綜上所述，上訴人的上訴請求沒有證據和法律依據，請法庭駁回其上訴。另，對于上訴人奧福恒公司當庭補充的上訴意見，燕春公司庭后提交書面代理詞認為：1、經核實，關于欠付租金的數額，一審判決確實存在計算錯誤，相對應的表述應該是多繳納了635250.67元，而非欠付，截止到2017年10月31日，欠付租金金額應為34852691.09元。2、上訴人提出的四筆款項不是租金，是上訴人代繳的員工保險費，與租金無關。根據雙方補充協議，雙方確認2014年11月至2015年1月31日的租金已經繳清，在2015年2月1日前是不用在交納租金的。上訴人明知其轉賬是代繳保險費用，而且上訴人是在交納完兩筆保險費用后，才在2014年12月12日交納的首期租金金額914248元，足以證明其明知2014年11月3日119158.28元和2014年12月9日41580元不是租金。

燕春公司向一審法院起訴請求：1、解除原告與奧福恒公司簽訂的《房屋租賃合同》及其全部補充合同；2、判令奧福恒公司支付原告房租，租金支付期限計算至《房屋租賃合同》及其全部補充合同解除之日，截止2017年10月31日應付租金為41034364元，判令奧福恒公司支付逾期滯納金17745532元（自2015年8月1日至2017年12月31日）；3、判令奧福恒公司與親親婦幼中心騰退《房屋租賃合同》及補充合同所涉及的燕春花園酒店房屋；4、判令奧福恒公司與親親婦幼中心共同向原告支付從《房屋租賃合同》及其全部補充合同解除之日起，至二被告騰退全部租賃房屋之日的占用費（按照合同租金標準計算支付）；5、判令奧福恒公司與親親婦幼中心共同賠償原告房屋及設備、物品損失（以司法鑒定數額為準），以及房屋恢復原狀或者重新裝修施工期間的租金損失（按照本案合同租金標準計算支付）；6、判令二被告賠償因本案原告支出的律師費損失；7、本案全部訴訟、司法鑒定費用由二被告承擔。

一審法院認定事實：2014年3月27日，原告燕春公司與被告奧福恒公司簽訂房屋租賃合同，主要載明：出租方為出租房屋的合法所有權人，承租方愿意租賃坐落于石家莊市中山東路195號燕春花園酒店（一層大堂、河北銀行、商品部、航空售票、四層、十八層、地下二層除外）。第一條房屋用途，用于經營婦幼、醫療、餐飲、商貿行業。第二條租賃期限，自2014年11月1日起至2022年10月31日止，共八年。第三條租金及支付方式，租金，本合同出租房屋在租賃期內2014年11月1日至2016年10月31日止每年租金標準為壹仟伍佰萬元人民幣（小寫：15000000元）；2016年11月1日起至2018年10月31日止每年租金標準為壹仟伍佰肆拾伍萬元人民幣（小寫：15450000元）；2018年11月1日起至2022年10月31日止每年租金標準為壹仟陸佰貳拾伍佰元人民幣（小寫：16222500元）。租金交付方式，承租方交納租金以預付的形式每季度交納一次。即2014年7月1日前、2015年2月1日前、2015年5月1日前、2015年8月1日前、2015年11月1日前、2016年2月1日前、2016年5月1日前、2016年8月1日前承租方應分別交納叁佰柒拾伍萬元（小寫：3750000元）給出租方；2016年11月1日前、2017年2月1日前、2017年5月1日前、2017年8月1日前、2017年11月1日前、2018年2月1日前、2018年5月1日前、2018年8月1日前承租方式應分別交納叁佰捌拾陸萬貳仟伍佰元（小寫：3862500元）給出租方；2018年11月1日前、2019年2月1日前、2019年5月1日前、2019年8月1日前、2019年11月1日前、2020年2月1日前、2020年5月1日前、2020年8月1日前、2020年11月1日前、2021年2月1日前、2021年5月1日前、2021年8月1日前、2021年11月1日前、2022年2月1日前、2022年5月1日前、2022年8月1日前承租方應分別交納肆佰零伍萬伍仟陸佰貳拾伍元（小寫：4055625元）給出租方。合同簽訂時，承租方交納壹佰萬整元（小寫：1000000元）作為定金，合同期滿后定金退還承租方。承租方同意以本合同約定支付租金，如承租方未能在合同規定的期限內付清租金，每逾期一天應向出租方支付季租金總額5‰的滯納金，若承租方十五日未能按本合同約定付清租金均視為承租方違約，出租方有權解除合同，并由出租方自行處置剩余物品，將該房產另行出租給他人。第四條房屋交付承租方時間，出租方于2014年11月1日將房屋交付承租方適用，如有下列特殊原因交付期限允許合理延長：1、國家行為；2、人力不可抗拒的自然災害；3、其它非出租方能控制的延誤原因。如非上述原因且出租方未能如期交付房屋，每延期一天出租方應償還承租方所付季租金總額5‰的利息。第五條其它責任，在本合同租賃期內，如因出租方的原因提前終止合同，出租方需賠償承租方貳仟萬元（小寫：20000000元）違約金。如因承租方原因需要提前終止合同的，承租方應提前六個月以書面形式通知出租方，承租方交納的壹佰萬元（小寫：1000000元）定金不予退還。此外，還就免責條件、適用法律爭議解決、文本及補充文件、合同生效及失效等進行了約定。同日，雙方簽訂補充合同（一）包括，甲方將房屋交付乙方使用時間由原房屋租賃合同中出租方于2014年11月1日將房屋交付承租方使用變更為出租方于2014年7月1日將房屋交付承租方使用。甲方同意自2014年7月1日起至2014年10月31日止為乙方裝修免租期，原房屋租賃合同的其它條款不變。2014年5月22日雙方簽訂補充合同（二）包括，承租方愿意在原有租賃范圍的基礎上擴增租賃燕春花園酒店一層大堂、商品部、航空售票位置，擴租建筑面積為1499.98㎡。承租方擴增范圍首年租金標準為1.2元/天/㎡，年租金為陸拾伍萬陸仟玖佰玖拾貳元人民幣（小寫：656992元）。租金遞增比例及交付方式同原房屋租賃合同一致。除本補充合同變更內容外，在2014年3月27日簽訂的房屋租賃合同和補充合同（一）的其他條款繼續有效。2015年1月29日雙方簽訂補充合同（三）包括，按照甲乙雙方簽訂的房屋租賃合同和補充合同（二）約定，乙方應于2015年2月1日前支付2015年2月1日至2015年4月30日租金叁佰玖拾壹萬肆仟貳佰肆拾柒元（小寫：3914247元）。甲方同意減免乙方2015年2月1日至2015年3月31日兩個月租金貳佰陸拾萬玖仟肆佰玖拾捌元（小寫：2609498元），即2015年4月1日前乙方應交納壹佰叁拾萬肆仟柒佰肆拾玖元（小寫：1304749元）一個月租金給甲方，其它付款時間和方式執行原合同。截止至2015年1月28日，燕春花園酒店933線路表底為9804.26度，935線路表底為6930.43度。以此日為分界，2015年1月28日之前燕春花園酒店所用電費全部由甲方承擔，甲方應支付乙方墊付電費貳拾肆萬零肆佰壹拾壹元（小寫：240411元）。甲方將燕春花園酒店交付乙方租用，同時將燕春花園酒店內設備、家具及物品一并提供乙方使用（附交接明細表）。乙方應保持設備、家具及物品的完整完好性，若乙方有不需要的家具及物品，乙方要交予甲方處理，并辦理相關交接手續。乙方根據功能需要改造家具的，需經甲方同意并辦理相關手續。如租賃合同終止，乙方應保證設備、家具及物品完整交還甲方，若丟失或損壞，乙方應照價賠償。除本補充合同變更內容外，在2014年3月27日簽訂的房屋租賃合同、補充合同（一）及補充合同（二）其他條款繼續有效。2015年6月16日雙方簽訂補充合同（四）包括，免去2015年4、5、6三個月的房租，從2015年7月1日起按原合同租金價款執行。從即日起，乙方物業的管理直接對接石家莊市燕春花園酒店有限公司，其它任何單位和個人都無權干預和阻擾。物業維修在接乙方通知后，甲方維修人員要立即到場，并將維修內容及時間告知乙方，確保大樓安全正常運轉。

合同簽訂后，雙方開始實際履行。2014年9月18日雙方簽訂交接表，載明交接的證件、數量及備注信息等內容。2014年9月19日雙方簽訂花園酒店設備及物品交接明細表，載明1層、2層設備及物品名稱、數量及期滿時退還等內容。2014年11月3日雙方簽訂監控室設備交接明細，載明1層監控室設備及物品名稱、數量、期滿時退還等內容。2015年2月1日雙方簽訂燕春花園酒店三層、五層以上設備及物品交接明細表并經雙方共同盤點確認及合同終止時退還等內容。原告燕春公司與被告奧福恒公司對案涉租賃物進行了交接，后被告奧福恒公司部分房屋內外墻體及裝飾裝修進行拆除、改造并對附屬設施、物品進行處置。2014年4月2日被告奧福恒公司交納定金100萬元。2014年7月1日前被告奧福恒公司應當交納2014年11月1日至2015年1月31日租金3914248元，后被告奧福恒公司于2014年7月3日交納2000000元、2014年8月27日交納1000000元、2014年12月12日交納914248元，共計3914248元，該期租金已付清。2015年2月1日前被告奧福恒公司應當交納2015年2月1日至2015年4月30日租金3914248元，該期租金予以減免。2015年5月1日前被告奧福恒公司應當交納2015年5月1日至2015年7月31日租金3914248元，后被告奧福恒公司于2015年6月19日交納500000元、2015年6月26日交納1150000元、2015年7月6日交納90000元，共計1940000元，減免租金2609498.66元后，該期租金尚欠635250.67元。2015年8月1日前被告奧福恒公司應當交納2015年8月1日至2015年10月31日租金3914248元，后被告奧福恒公司于2015年8月13日交納150000元（50000元×3）、2015年8月24日交納40000元、2015年8月26日交納20000元，共計210000元，該期租金尚欠3704248元。此后，被告奧福恒公司未再交納租金，自2015年11月1日至2017年10月31日，該8期的租金為31783693.76元〔（3914248元×4期）＋（4031675.44元×4期）〕。也即截止2017年10月31日，被告奧福恒公司尚欠租金共計36123192.43元（635250.67元＋3704248元＋31783693.76元）。

2002年3月31日，石家莊市公安局消防處出具石公消驗（2002）第083號建筑工程竣工消防驗收意見書主要載明，燕春花園酒店（地上20層，地下2層）建筑耐火等級、安全疏散、自動噴水滅火系統、火災自動報警系統、機械排煙系統等符合國家有關消防規范的要求，二層內裝修不符合規范要求的部分應停止使用，四層洗浴部分因無法形成環形走道必須停止使用，待整改完畢后另報我處驗收等。2002年4月1日石家莊市公安局消防處出具石公消檢查（2002）5002號消防安全檢查意見書主要載明，依據有關消防法律、法規，該場所具備消防安全條件，同意開業。本案審理中，原告燕春公司申請對房屋拆改、裝修造成的損失進行造價鑒定并對破壞及丟失的物品進行評估。經一審法院依法委托，2018年10月15日河北華林工程造價咨詢有限公司作出華林（2018）第292號工程造價鑒定報告、2018年9月28日河北大眾資產評估有限責任公司作出冀大眾評報字（2018）第079號資產評估報告。工程造價鑒定報告載明，第一部分證據清晰，雙方對證據無異議，造價7666631.89元；第二部分雙方對證據不清晰或對證據有異議，參考委托單位提供的部分設計圖紙，造價373369.31元；第三部分無證據支持，無技術參數，對此部分根據工程所處地理位置，考慮在當時的知名度及裝修檔次，造價約8397567.43元。資產評估報告載明，評估值3.43萬元。原告燕春公司支付鑒定費180000元、評估費2000元，共計182000元。

上述事實，有當事人陳述、房屋租賃合同、補充合同、交接（明細）表、銀行流水、消防驗收（安全檢查）意見書、華林（2018）第292號工程造價鑒定報告、冀大眾評報字（2018）第079號資產評估報告、發票等證據及開庭（詢問、質證）筆錄在案佐證，予以認定。

一審法院認為，一、關于原告燕春公司要求解除房屋租賃合同及全部補充合同以及原告燕春公司要求被告奧福恒公司、親親婦幼中心騰退房屋之爭議。依法成立的合同，自成立時生效。本案中，2002年3月31日石家莊市公安局消防處出具的石公消驗（2002）第083號建筑工程竣工消防驗收意見書、2002年4月1日石家莊市公安局消防處出具的石公消檢查（2002）5002號消防安全檢查意見書，能夠證實租賃房屋具備消防安全條件。因此，被告奧福恒公司、親親婦幼中心以房屋沒有消防驗收手續為由主張房屋租賃合同無效，理據不足，一審法院不予采信。房屋租賃合同及全部補充合同均系當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效，一審法院予以確認。當事人應當按照合同約定全面履行自己的義務。原告燕春公司已經按照合同約定向被告奧福恒公司履行了交付房屋及附屬設施、物品的義務，被告奧福恒公司應當按照約定交納租金。被告奧福恒公司認為，原告燕春公司存在違約行為，但未提供確鑿證據予以證實，故對被告奧福恒公司該抗辯理由，一審法院不予采信。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。當事人一方延遲履行債務或有其他違約行為致使不能實現合同目的的，可以解除合同。被告奧福恒公司未按約定支付租賃費，顯屬違約。基此，原告燕春公司要求解除與被告奧福恒公司簽訂的房屋租賃合同及全部補充合同，理據充分，一審法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行。已經履行的，根據履行情況和同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。房屋租賃合同及全部補充合同解除，被告奧福恒公司依法負有將房屋租賃合同及補充合同項下的房屋騰退返還給原告燕春公司的義務。因此，原告燕春公司要求被告奧福恒公司騰退房屋，一審法院予以支持。根據合同的相對性，被告親親婦幼中心不是房屋租賃合同及補充合同的一方當事人，也未履行上述合同項下的義務。同時，被告親親婦幼中心否認使用房屋。因此，本案中，原告燕春公司要求被告親親婦幼中心騰退房屋，一審法院不予支持。

二、關于原告燕春公司要求被告奧福恒公司支付房屋租金41034364元、逾期滯納金17745532元之爭議。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。承租人應當按照約定的期限支付租金。被告奧福恒公司在行使合同權利的同時，應當履行交納租金的合同義務。履行過程中，根據雙方合同約定，截止2017年10月31日，被告奧福恒公司尚欠原告燕春公司租金共計36123192.43元。鑒于雙方在合同中已經對逾期付款被告奧福恒公司應當承擔的違約責任進行了約定，故定金罰則即單獨針對定金所做的不予退還的約定不再同時適用，被告奧福恒公司交納的定金1000000元應當折抵租金。因此，被告奧福恒公司依法應當向原告燕春公司支付尚欠的租金數額為35123192.43元（36123192.43元－1000000元）。尚欠的租金系在雙方履行租賃合同關系期間產生的，原告燕春公司起訴主張權利之時，雙方之間的房屋租賃合同及補充合同關系尚未解除。因此，被告奧福恒公司關于原告燕春公司請求支付租金已超訴訟時效的抗辯，于法無據，一審法院不予采信。《合同法》第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。最高人民法院關于適用《合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失。本案中，合同約定逾期支付租金，每逾期一天按照當季租金數額的千分之五支付滯納金。滯納金系因延遲履行給付租金義務產生的違約金。為體現公平，根據上述法律、司法解釋的規定，被告奧福恒公司關于雙方對滯納金約定過高的請求具有正當性。綜合考量本案案情，一審法院認為，滯納金數額確定為尚欠租金數額的25%即8780798元（35123192.43元×25%）為宜。因此，被告奧福恒公司應當向原告燕春公司支付截止2017年10月31日尚欠的租金35123192.43元及逾期滯納金8780798元。

三、關于原告燕春公司要求被告奧福恒公司、親親婦幼中心支付從房屋租賃合同及全部補充合同解除之日起至騰退全部租賃房屋之日的占用費之爭議。本案審理中，原告燕春公司提出，鑒于司法鑒定現場勘驗工作已經完成，為減少雙方損失、防止損失擴大，申請提前收回涉案的房屋。對此，被告奧福恒公司表示不同意，維持現狀。一審法院認為，當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。本案中，騰退房屋屬于解除合同后被告奧福恒公司應當履行的判決義務，但被告奧福恒公司將房屋實際騰退完畢的具體時間尚不確定，也即原告燕春公司主張的至騰退之日的占用費不屬于本案目前原告燕春公司已產生的確定損失。因此，對原告燕春公司的該項訴訟請求，本案暫不予處理，可待實際產生并確定之后，另行解決。

四、關于原告燕春公司要求被告奧福恒公司、親親婦幼中心賠償房屋及設備、物品損失以及房屋恢復原狀或者重新裝修施工期間的租金損失之爭議。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。根據雙方的約定，租賃合同終止，被告奧福恒公司應保證設備、家具及物品完整交還原告燕春公司，若丟失或損壞，被告奧福恒公司應照價賠償。本案中，合同開始履行后，被告奧福恒公司對房屋進行了拆改、裝修，在合同解除后，為恢復房屋原有的面貌，給原告燕春公司造成的相應損失，被告奧福恒公司應當承擔。同時對原有設備、物品的損失，被告奧福恒公司也應承擔。2018年10月15日河北華林工程造價咨詢有限公司作出的華林（2018）第292號工程造價鑒定報告以及2018年9月28日河北大眾資產評估有限責任公司作出的冀大眾評報字（2018）第079號設備資產評估報告，真實有效，一審法院予以采信。工程造價鑒定報告顯示工程造價為16437568.63元（7666631.89元＋373369.31元＋8397567.43元），設備資產評估報告顯示資產價值為34300元。因此，被告奧福恒公司應當賠償原告燕春公司房屋及設備、物品的損失共計16471868.63元（16437568.63元＋34300元）。根據合同的相對性，被告親親婦幼中心不是房屋租賃合同及補充合同的一方當事人，也未履行上述合同項下的義務。同時，被告親親婦幼中心否認使用房屋。因此，本案中，原告燕春公司要求被告親親婦幼中心賠償上述損失，一審法院不予支持。另外，因已令被告奧福恒公司承擔上述賠償之義務，故原告燕春公司同時還主張房屋恢復原狀或重新裝修施工期間的租金損失，則屬原告燕春公司重復主張，對此，一審法院不予支持。

五、關于原告燕春公司要求被告奧福恒公司、親親婦幼中心賠償因本案支出的律師費損失之爭議。原告燕春公司為訴訟而支出的律師費，并非基于雙方之間房屋租賃合同關系產生的直接損失。對此，原告燕春公司要求被告奧福恒公司、親親婦幼中心賠償，于法無據，一審法院不予支持。

綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十三條第二款、第九十四條第四項、第九十七條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、最高人民法院關于適用《合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條第一款規定，判決如下：一、解除原告燕春公司與被告奧福恒公司簽訂的房屋租賃合同及補充合同（一）、（二）、（三）、（四）；二、判決生效后十五日內，被告奧福恒公司將租賃房屋騰退交給原告燕春公司；三、判決生效后十五日內，被告奧福恒公司給付原告燕春公司截止2017年10月31日尚欠的租金35123192.43元、逾期滯納金8780798元；四、判決生效后十五日內，被告奧福恒公司賠償原告燕春公司房屋及設備、物品損失共計16471868.63元；五、駁回原告燕春公司要求被告奧福恒公司、親親婦幼中心給付房屋恢復原狀或者重新裝修施工期間的租金損失的訴訟請求；六、駁回原告燕春公司要求被告奧福恒公司、親親婦幼中心賠償律師費損失的訴訟請求。如果被告奧福恒公司未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費335699元、鑒定費182000元，共計517699元，由原告燕春公司負擔130978元，由被告奧福恒公司負擔386721元。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證，圍繞爭議焦點問題，對于當事人二審爭議的事實，本院認定如下：

2014年3月27日雙方簽訂的《房屋租賃合同》第5.5、5.8條約定，承租方需對一層大堂整體裝修，出租方原則上同意但裝修圖必須先征得出租方書面同意后方可施工。如承租方對房屋室內外進行裝修改造，裝修改造內容涉及墻體結構及水、電、燃氣線路改動時須向出租方提出書面申請，經出租方書面同意后并報請有關部門批準后方可施工，消防改造裝修需報批消防相關部門同意后方可進行改造。若由以上原因未經審批同意擅自改造造成的損失承租方負全部責任。其他不涉及墻體結構及水、電、燃氣線路改動時，承租方需將圖紙及施工方案直接向物業公司備案。2015年6月16日雙方簽訂的《補充合同四》第三條對裝修改造需經出租方書面同意、相關部門審批或向物業公司備案的問題再次進行了強調。二審庭審中，上訴人奧福恒公司主張，雙方簽訂租賃合同后，其為實現合同目的投入大量資金對案涉房屋進行裝修改造，但因出租方拒不提供書面同意意見，導致無法使用，形成巨大損失，就該問題提交六份證據，分別是：1、《房屋租賃合同》；2、設置醫療機構批準書（新證據，復印件）；3、2015年12月31日至2016年6月12日民生銀行對賬單（新證據）；4、2015年1月1日至2016年12月31日民生銀行對賬單（新證據）；5、設計合同兩份、銀行單據；6、周育華證人證言。同時，上訴人奧福恒公司稱因法律意識淡薄，未保留向出租方提出書面申請的證據。對此，被上訴人燕春公司認為，合同履行期間奧福恒公司從未提交書面申請，其提交的證據2系復印件且被批準人為第三人，銀行流水與本案無關聯性，兩份設計合同簽訂日期是2015年10月31日和2016年2月4日恰恰證明上訴人稱從2014年開始找我方不屬實，對證人證言真實性無法確認。

本院認為，本案爭議的焦點問題主要有三個：1、雙方簽訂的《房屋租賃合同》及補充協議的履行情況，上訴人奧福恒公司是否存在違約，合同是否應解除；2、截止到2017年10月31日上訴人奧福恒公司欠付的租金金額，一審判決認定是否正確；3、上訴人奧福恒公司應賠償被上訴人燕春公司房屋及設備、物品損失金額，一審判決認定是否正確。

關于第一個爭議焦點問題。根據已查的事實，雖然上訴人奧福恒公司與被上訴人燕春公司對欠付租金金額的主張稍有差異，但根據雙方簽訂的《房屋租賃合同》及補充協議，截止到2017年10月31日，上訴人奧福恒公司已拖欠租金三千萬以上，構成根本違約。二審中，上訴人奧福恒公司對未如約交納租金的理由，主要是認為被上訴人燕春公司拒不出具書面意見，同意其對案涉房產進行必要的裝修改造，致使租賃合同目的無法實現，遭受巨大經濟損失。對此，本院認為，根據雙方《房屋租賃合同》及補充協議的相關條款，雙方對案涉房產在出租后需進行必要的裝修改造有所預計，并對裝修改造的審批程序進行了明確具體約定。上訴人奧福恒公司雖主張在裝修改造過程中多次要求被上訴人燕春公司出具書面意見，但始終未能提交任何證據，其二審提交的相關證據與該問題不具有關聯性。另，上訴人奧福恒公司是否曾依約提交裝修改造書面申請，系本案重大事實問題，直接影響案件實體處理結果，雙方存在根本性分歧，不存在法院根據日常經驗法則進行推定的問題。故一審法院認為上訴人奧福恒公司的抗辯缺乏證據支持，依法判決解除雙方《房屋租賃合同》及補充協議，并無不當。

關于第二個爭議焦點問題。一審判決認定，截止到2017年10月31日上訴人奧福恒公司欠付的租金35123192.43元。上訴人奧福恒公司當庭補充的上訴意見對此提出兩點異議。其中關于計算錯誤問題，上訴人奧福恒公司主張因計算錯誤導致多計算租金1079158.67元。被上訴人燕春公司庭后核實的意見是因計算錯誤多計算租金1270501.34元。因被上訴人燕春公司自認誤差金額大于上訴人奧福恒公司主張的金額，故本院以被上訴人燕春公司自認金額為準，截止到2017年10月31日上訴人奧福恒公司欠付的租金應為33852691.09元。同時，按照一審判決酌情確定的逾期滯納金計算標準，逾期滯納金金額為8463172.7元。關于上訴人奧福恒公司主張漏記的四筆款項，根據一審查明的租金交納明細和雙方簽訂的補充協議，可以明顯看出四筆款項與租金無關。另，根據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第五條規定，被上訴人燕春公司的訴訟請求未超過訴訟時效。

關于第三個爭議焦點問題。對于上訴人奧福恒公司應賠償被上訴人燕春公司房屋及設備、物品損失金額，一審法院依法委托河北華林工程造價咨詢有限公司進行司法鑒定，鑒定結論將損失分為三個部分，其中第一部分為“證據清晰，雙方對證據無異議，造價7666631.89元”，第二部分為“雙方對證據不清晰或證據有異議，參考委托單位提供的設計圖紙造價373369.31元”，第三部分為“無證據支持，無技術參數，對此部分根據工程所處地理位置，考慮當時的知名程度和裝修檔次，造價金額約8397567.43元”。第一部分損失鑒定結論依據充分本院予以支持，第二部分損失鑒定結論依據有爭議本院酌情支持一半，第三部分損失鑒定結論依據不足本院不予支持，上訴人奧福恒公司應賠償損失的金額為7853316.54元。

綜上，一審判決部分事實認定不清，上訴人奧福恒公司的部分上訴理由成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第（二）項之規定，判決如下：

一、維持石家莊市中級人民法院（2018）冀01民初270號民事判決第一項、第二項、第五項、第六項；

二、撤銷石家莊市中級人民法院（2018）冀01民初270號民事判決第三項、第四項；

三、河北奧福恒投資有限公司于本判決生效后十五日內給付燕春花園酒店有限公司租金33852691.09元及逾期滯納金金額8463172.7元，賠償燕春花園酒店有限公司房屋及設備、物品損失共計16471868.63元；

四、駁回燕春花園酒店有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。

一審案件受理費、鑒定費的負擔維持不變，二審案件受理費343679元由河北奧福恒投資有限公司和燕春花園酒店有限公司各負擔一半。

本判決為終審判決。

審判長　　宣建新

審判員　　吳曉慧

審判員　　李彥生

二〇一九年五月二十日

書記員　　陳　磊