成都神旺置業有限公司與上海瑰麗酒店管理有限公司租賃合同糾紛

1、案涉租賃合同對于物業的使用違反了規劃用途，但并未侵害國家、集體或者他人利益，不違反效力性強制規范，合同不必然因此無效。

2、合同法第一百一十條第二款規定了“不適于強制履行”的除外條款。所謂債務標的不適于強制履行，一般是指根據債務的性質不宜直接強制履行。該類債務通常具有較強的人身專屬性，主要依靠債務人通過實施自身的技能或者完成相關事務來實現合同目的，如基于醫療服務合同、技術開發合同、委托合同、合伙合同、演出合同等發生的主合同義務。不能以法律規定或者合同約定的配合、通知、協助、保密等從合同義務或者附隨義務來判斷合同履行是否具有人身專屬性。

成都神旺置業有限公司與上海瑰麗酒店管理有限公司租賃合同糾紛一案二審民事判決書

最高人民法院

民事判決書

（2019）最高法民終879號

上訴人（一審被告）：成都神旺置業有限公司，住所地四川省成都市高新區桂溪工業園。

法定代表人：李玉生，該公司董事長。

委托訴訟代理人：李可，四川矩衡律師事務所律師。

委托訴訟代理人：溫玉婷，四川矩衡律師事務所律師。

被上訴人（一審原告）：上海瑰麗酒店管理有限公司，住所地上海市黃浦區淮海中路****。

法定代表人：CHANGSHU-MING，該公司總經理。

委托訴訟代理人：葉欣，北京市通商律師事務所律師。

委托訴訟代理人：曹曼，北京市通商律師事務所律師。

上訴人成都神旺置業有限公司（以下簡稱神旺公司）因與被上訴人上海瑰麗酒店管理有限公司（以下簡稱瑰麗公司）租賃合同糾紛一案，不服四川省高級人民法院（2018）川民初80號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年5月29日立案后，依法組成合議庭，對本案公開開庭進行了審理。上訴人神旺公司委托訴訟代理人李可、溫玉婷，被上訴人瑰麗公司委托訴訟代理人葉欣、曹曼到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

神旺公司上訴請求：1.依法撤銷四川省高級人民法院（2018）川民初80號民事判決；2.依法改判駁回瑰麗公司的全部訴訟請求；3.判令瑰麗公司承擔本案一、二審全部訴訟費用。事實和理由：一、一審判決錯誤認定瑰麗公司關于要求繼續履行合同的訴請并不屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十條規定的排除履行情形，屬認定事實不清，適用法律錯誤。（一）在非金錢債務履行違約的場合下，如履行內容具有違法性應屬法律上不能履行的情形，應當排除履行。依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第九條第一款、《四川省城鄉規劃條例》第五十五條第一款、《成都市城鄉規劃條例》第六十八條第一款第（六）項之規定，并參照成都市規劃管理局、成都市城鄉房產管理局、成都市國土資源局、成都市城鄉建設委員會2017年4月21日發布的《關于進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》及住房和城鄉建設部令（第6號）《商品房租賃管理辦法》第六條、第二十一條之規定，任何單位和個人都應當按照規劃許可條件使用建筑物、構筑物，違反規劃用途使用建筑物、構筑物的，屬行政違法行為。根據《土地利用現狀分類（GB/T21010-2017）》和房屋用途分類標準，“辦公”屬商務設施、“酒店”屬商業服務設施，分屬于兩個不同類別。本案的案涉物業規劃設計用途是“辦公”，而案涉租賃合同中約定的租賃物業用途為“經營酒店”。因此，如繼續履行案涉租賃合同，將造成合同約定物業用途違反規劃管理法律法規之規定，具有違法性，未來也會因被行政主管部門處以“責令限期改正”等行政處罰而導致履行不能。故本案依法應當認定為法律上不能履行之情形而排除履行。（二）在履行債務標的具有人身依附性、不適于也無法進行強制履行的場合下,也應當排除履行。案涉合同在解約行為發生之時，其履行階段僅處于初期，未來尚有長達15年的租賃期限。如需繼續履行案涉租賃合同，神旺公司作為出租人一方，不僅需要履行一審判決認為的“交付租賃標的物”義務，更需履行其他一系列義務。這些義務的履行，有賴于神旺公司自身主觀意志表達和主動行為，根本不能通過第三方替代性履行得到滿足。因此，該等義務具有明顯的人身依附性，且無法通過強制執行實現。二、雙方郵件磋商的過程中，已形成合同解除的合意，案涉合同已解除。2018年5月1日，瑰麗公司原法定代表人邱X向神旺公司發出郵件。該郵件中，瑰麗公司明確表示同意終止協議，并聲明為“最終決策”。在此之后，雙方之間基于合同解除多次的郵件往來，均是針對賠償款項數額進行磋商，瑰麗公司起草了終止協議，后雙方因賠償金額差距較大而未簽訂。因此，雙方之間的案涉合同關系已在2018年5月1日合意解除，雙方存在爭議的事項僅為合同解除后的賠償數額問題。且客觀上瑰麗公司已交還房屋并退場，案涉合同事實上已經全面停止履行。在雙方已合意解除的場合下，與是否在法定異議期內提出異議無關。三、本案中瑰麗公司僅概括性地提出要求人民法院判決繼續履行合同，未明確繼續履行的具體內容，不符合訴訟請求具體明確的基本條件。在神旺公司提出抗辯后，一審法院既未在庭審中依法向瑰麗公司釋明變更訴訟請求，也未就神旺公司的抗辯意見作出評判，更未駁回瑰麗公司的起訴，而是徑直地作出了實體裁判，屬于程序嚴重錯誤，依法應予以糾正。

瑰麗公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，神旺公司的上訴請求和理由不能成立。一、案涉租賃合同不存在合同法第一百一十條規定的應當排除履行的情形。（一）案涉租賃合同不存在法律上履行不能的情形。雙方在簽訂租賃合同時，神旺公司向瑰麗公司出具了《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》等材料，并未針對租賃物業的具體用途作出任何限制。神旺公司唯一能夠證明案涉物業規劃設計用途為“辦公”的證據，是基于其單方委托并依據其單方提供資料所形成的《房屋建筑面積測繪成果報告》，無法證明案涉房屋為“辦公”用途。此外，合同法第一百一十條第（一）項的本意，是合法有效的合同在履行過程中如果違反效力性強制規定，屬于不適宜繼續履行的情況，一審法院將該條中的“法律”解釋為效力性強制規定，并無不當。（二）案涉租賃合同不存在不能強制履行的情形。案涉租賃合同系合同法規定的有名合同，不具有任何的人身依附性。且一審判決對神旺公司繼續履行案涉租賃合同義務進行了全面的分析，案涉租賃合同不存在不適于強制履行的情況。二、瑰麗公司與神旺公司從未就解除合同及賠償事宜形成合意。（一）雙方郵件磋商的過程證明雙方最終未能就解除合同達成一致。在雙方郵件磋商過程中，瑰麗公司關于“終止協議談判”的核心條件為神旺公司付清瑰麗公司要求的各項賠償金數額后，案涉租賃合同終止；如果神旺公司并未付清或者雙方未能夠就賠償金數額達成一致，則案涉租賃合同將繼續有效。在神旺公司未能同意賠償金額的情況下，并不能代表瑰麗公司已經同意解除案涉租賃合同。（二）瑰麗公司一審中提交的《裝修巡查記錄表》《崗位值班記錄表》等證據可以證明案涉租賃合同并未終止。自2018年4月至今，案涉租賃合同處于暫時中止狀態，并不是“已終止履行”，且神旺公司已經將物業交付給瑰麗公司，物業是否進行施工，屬于瑰麗公司自行安排事項，與神旺公司無關。三、瑰麗公司訴訟請求具體明確，一審法院在瑰麗公司訴請范圍之內基于法律和事實作出判決，不存在程序問題。瑰麗公司訴訟請求是要求神旺公司繼續履行案涉租賃合同，合同對于物業的出租、交付、物業管理、裝修、租金支付等具體事宜已經作出了明確約定，按照合同約定不存在具體履行內容不明確的情形。

瑰麗公司向一審法院起訴請求:1.判決確認神旺公司向瑰麗公司發送的《關于解除〈商務中心租賃合同〉的通知函》的合同解除行為無效;2.判令神旺公司繼續履行《商務中心租賃合同》;3.本案訴訟費用由神旺公司負擔。

一審法院認定事實:2017年11月15日，瑰麗公司作為乙方，與神旺公司作為甲方簽訂了《商務中心租賃合同》，約定神旺公司將其所有的位于四川省成都市天府大道北段869號1棟2單元縱向北面5層-16層二分之一樓層單位，1棟1層3號商業鋪位、2層4號商業鋪位、3層4號商業鋪位、4層5號、4層7號及4層2(1)號商業鋪位單位，以及其他配套單位租賃給瑰麗公司，租賃物業面積總計15160.11平方米。該合同2-1條載明“該物業的產權性質和規劃用途為:商業辦公用房”；第2-2條載明“乙方承諾:租賃該物業作為酒店及相關業務使用”；3-1條載明“甲、乙雙方約定甲方于2017年12月01日(暫定)向乙方移交該租賃物業及配套單位”；3-2條載明“裝修期:自2017年12月01日起至2018年07月31日止(暫定)，共8個月”；3-3條載明“租賃期:自2018年08月01日起至2033年07月31日止(暫定)，共計15年。租賃期間乙方享有6個月的免租期，即2018年08月01日至2019年01月31日止”；4-1條載明“該物業首年的租金(綜合租金，含本合同第1-2條約定的物業及所有乙方承租及使用配套單位部分的租金，含稅)為人民幣3578717.54元，租賃期限內，租金首3年不變，第4年起每3年遞增5%”；4-2條載明“租金繳付方式:先付后用，以6個月為一個繳租期。租賃保證金于合同簽訂之日起15天內繳付，首期租金應當于第6-1條約定的交付日前15天內交付”，“在乙方無正當理由逾期支付租金超過90日的情況下，乙方除按前述約定支付違約金外，甲方有權單方解除本合同，乙方按照第13-8條的規定承擔違約責任”；5-1條載明“本合同簽署后15天內，乙方向甲方及甲方指定物業公司支付租賃保證金，金額等于6個月租金即人民幣3578717.54元及6個月物業管理費即人民幣407304.72元”；5-3條載明“若甲方將該房屋出售或轉讓給第三方并且符合本合同第十一條的規定，則甲方在本合同項下的權利和義務均轉由該第三方享有和承擔”；6-1條載明“本合同約定之租賃物業交付時間與甲方書面通知交付時間不一致的，最終以甲方書面通知時間為準”；11-1條載明“租賃期內，若甲方出售該物業的，甲方應保證該物業出售后受讓人繼續履行本合同的各項約定直至合同期限屆滿，同等條件下乙方享有優先購買權”；12-1條載明“甲、乙雙方同意在租賃期內，有下列情形之一的，本合同自動終止……1.該物業占用范圍內的土地使用權依法提前收回的;2.該物業因公共利益被依法征用的;3.該物業因城市建設需要被依法列入房屋拆遷許可范圍的;4.該物業因不可抗拒原因被滅失、或因不可抗拒原因造成損毀后被鑒定為危險房屋的;5.因不可抗力因素導致合同無法履行的，合同終止”;12-2條載明“除本合同明確約定的情形外，雙方均不得解除本合同”。13-8條載明“房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，經甲方通知糾正而乙方在45日內未能糾正的，甲方有權解除合同，收回出租房屋……(1)未經甲方書面同意，拆改變動該物業主體結構或承重結構;(2)未經甲方書面同意，改變本合同約定的該物業租賃用途;(3)利用該物業進行違法犯罪活動(為免疑義，酒店經營過程中的一般行政處罰不屬于該違法犯罪活動);(4)未經甲方書面同意，將該物業轉租的(轉租給乙方控股子公司的除外);(5)乙方擅自提前中止本合同”。

該合同簽訂后，瑰麗公司按照合同約定，于2017年12月6日向神旺公司支付了租金3578717.54元及租賃保證金3578717.54元，物業管理費407304.72元及物業租賃保證金407304.72元，并著手安排租賃物業的裝修事宜。神旺公司于2018年3月1日將租賃物業交付給了瑰麗公司。

2018年4月19日，神旺公司向瑰麗公司發出《關于解除〈商務中心租賃合同〉的通知函》，載明“現基于我司發展戰略及目前實際需要，我司特向貴司致函如下:1、我司現決定，自2018年4月20日起與貴司解除《商務中心租賃合同》，同時請貴司勿對裝修工程進行發包。2、在我司發出合同解除通知函后，我司物業部門將對已交付的場地進行封存處理。3、煩請貴司收到合同解除函后，于2018年4月27日前蓋章確認并返回我司，同時請委派專人前來與我方辦理后續結算相關事宜。”瑰麗公司于4月24日向神旺公司發出回復函，其中第2條載明“在《商務中心租賃合同》約定的解除條件未達成的情況下，神旺無權根據通知函單方解除《商務中心租賃合同》，且神旺物業部門無權對已交付的場地進行封存處理”，第3條載明“神旺的上述解除及封存行為已構成對《商務中心租賃合同》的重大違反，瑰麗要求神旺立即停止違約行為，并不得在2018年4月20日對場地進行封存，如果已經封存，需立即解除封存，以使瑰麗可以繼續裝修”。

2018年4月19日至2018年6月14日，瑰麗公司、神旺公司就案涉合同是否解除事宜，以郵件進行磋商。其中，2018年6月19日，神旺公司員工周XX發送電子郵件至××××××＠ｒｏｓｅｗｏｏｄｈｏｔｅｌｇｒｏｕｐ.ｃｏｍ，通過郵件告知瑰麗公司原法定代表人邱X已發出解除合同的函件，邱X于2018年4月23日回復郵件“周經理:來函收悉，我方經過研究作出回復，詳見附件中我方正式回函，原件也同步送至成都市天府大道北段869號”。2018年5月1日，邱X發送郵件給神旺公司莊XX，該郵件內載明“莊總:感謝您的致函。鑒于我方最近在市場上搜集到的該項目的進一步信息，判斷到繼續與新賣家合作的可能性微乎其微。鑒于此情況，我方經過內部進一輪商議，決定由法務部門與貴司盡快開始終止雙方合作的調解協議談判。很抱歉，由于市場信息的更新，我集團做出了更新的決策，該決策將是最終的決策，也請貴司的法務部門盡快與我司開始協議終止的調解協議洽談?！?018年5月8日，瑰麗公司向神旺公司周XX發出郵件，將瑰麗公司法務部門草擬的《商務中心租賃合同終止協議》發送給神旺公司，并請神旺公司就相關問題與瑰麗公司法務部門進行協商洽談。

2018年6月14日，瑰麗公司向神旺公司發出《關于要求糾正〈商務中心租賃合同〉項下違約行為繼續履約的通知函》，該函件載明“1.瑰麗與神旺于2017年11月15日簽訂的《商務中心租賃合同》是對雙方均具有法律約束力的合法有效的合同。該合同第十二條約定了合同解除的條件，并明確約定‘除本合同明確約定的情形外，雙方均不得解除本合同’。2.瑰麗自簽訂《商務中心租賃合同》后，全面履行了該合同項下的所有義務，不存在任何違約情形，神旺于2018年4月19日向瑰麗發送的《關于解除〈商務中心租賃合同〉的通知函》中，神旺亦未明確其解除《商務中心租賃合同》的法律依據或合同依據?！裢幌碛袉畏浇獬渡虅罩行淖赓U合同》的權利，神旺向瑰麗發送通知函的行為已構成《商務中心租賃合同》項下的嚴重違約，不產生解除《商務中心租賃合同》的法律效力，《商務中心租賃合同》繼續有效。3.……如神旺希望解除《商業中心租賃合同》，神旺需在2018年6月19日之前向瑰麗支付人民幣伍仟貳佰萬伍仟肆佰元柒角玖分(52005400.79)作為補償……4.如果神旺未能在2018年6月19日之前向瑰麗支付上述款項，或向瑰麗發送通知表明其愿意繼續履行《商務中心租賃合同》，由此造成的全部法律后果將由神旺承擔?！?018年7月9日，瑰麗公司起訴至一審法院，要求神旺公司繼續履行合同。

一審法院認為，瑰麗公司與神旺公司簽訂的《商務中心租賃合同》系當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，合同合法有效。在合同履行過程中，瑰麗公司并無違約行為，在其按照合同約定支付了租金、物業費以及保證金且已就租賃物業開始投入裝修的情況下，神旺公司單方面發出通知要求解除合同。因此，本案爭議焦點為案涉租賃合同是應當繼續履行還是應當解除，需要審查本案是否符合合同約定解除或法定解除的條件。一審法院評述如下:

第一，關于神旺公司發出的合同解除行為是否有效的問題。合同解除權是形成權，合同一旦解除對雙方當事人權利義務影響巨大，故無論是法定解除權還是約定解除權的行使，都必須具備一定的條件。根據《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款規定:“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十四條:“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持;當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持?！弊罡呷嗣穹ㄔ貉芯渴覍Α蛾P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十四條理解與適用的請示的答復(法研〔2013〕79號)中表示，“當事人根據合同法第九十六條的規定通知對方要求解除合同的，必須具備合同法第九十三條或者第九十四條規定的條件，才能發生解除合同的法律效力。”因此，當事人一方通知對方解除合同的，如果不具備《中華人民共和國合同法》第九十三條或第九十四條規定的解除合同條件的，該通知不發生解除合同的法律效力。根據本案已查明事實，神旺公司發出解除合同的通知，并非是九十三條雙方協商解除的情形，也并不存在九十四條規定的情況，且神旺公司2018年4月13日發出《關于解除〈商務中心租賃合同〉的通知函》，瑰麗公司于2018年7月9日起訴至一審法院，在《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十四條規定的三個月期限之內，故神旺公司發出解除合同的行為，既不符合法定解除的情形，也不屬于行使合同約定解除權的情形。故神旺公司發出《關于解除〈商務中心租賃合同〉的通知函》，僅具有終止合同履行的意思表示，并不具備解除合同的法律效力。

第二，關于雙方郵件進行磋商的過程是否構成合同實際解除效果的問題。根據已查明事實，2018年4月19日后，神旺公司通過郵件來往，與瑰麗公司就合同解除進行過磋商。磋商過程中，瑰麗公司曾回復該公司法務部門將與神旺公司就合同解除進行協商，且草擬了《商務中心租賃合同終止協議》。但因神旺公司與瑰麗公司并未就《商務中心租賃合同終止協議》達成一致，故2018年6月14日瑰麗公司向神旺公司發出《關于要求糾正〈商務中心租賃合同〉項下違約行為繼續履約的通知函》。在該信函中，瑰麗公司明確表示，如果神旺公司未能在2018年6月19日之前向瑰麗公司支付52005400.79元，則瑰麗公司要求神旺公司繼續履行合同。由此可見，瑰麗公司與神旺公司并未就解除合同達成過合意，且瑰麗公司在解除權異議期內向法院提起訴訟要求神旺公司繼續履行合同，故雙方郵件進行磋商的過程，不具有合同實際解除的效果。

第三，關于該租賃合同是否屬于《中華人民共和國合同法》第一百一十條規定的情形。神旺公司抗辯稱，本案案涉合同存在在法律上不能履行且案涉合同債務標的不適于強制執行的情形，符合《中華人民共和國合同法》第一百一十條第一項、第二項的規定，應當排除瑰麗公司請求繼續履行合同的權利。神旺公司認為，首先，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第九條第一款“任何單位和個人都應當遵守經依法批準并公布的城鄉規劃，服從規劃管理”、《四川省城鄉規劃條例》第五十五條第一款“任何單位和個人不得擅自變更城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門確定的規劃條件”、《成都市城鄉規劃條例》第六十八條第一款第六項“對未按照規劃許可載明的建筑性質向申請人核發有關許可或營業執照的，由有權機關依據職權責令改正、通報批評、依法追究責任”，成都市規劃管理局、成都市城鄉房產管理局、成都市國土資源局、成都市城鄉建設委員會于2017年4月21日發布的《關于進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》關于“商業、辦公類建設項目(含商兼住、住兼商項目中的商業、辦公部分)應當嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途”、“對商業、辦公類建設項目，開發企業和中介機構不得以任何方式違規宣傳房屋可以用于居住，不得出現酒店式公寓、商務公寓等違規宣傳用語”，本案中案涉物業的規劃用途是“辦公”，屬于“商務金融用地”，而瑰麗公司承租案涉物業的目的是用于酒店經營，屬于“旅館用地”，酒店和辦公分屬于“辦公用房”和“服務業用房”兩個不同類別之下，案涉合同的繼續履行是以侵害行政法益為代價的，將來也可能受到包括但不限于責令改正的行政處罰而無法繼續履行，故本案案涉合同在法律上不能履行。其次，本案案涉合同的債務標的也不適于強制履行，瑰麗公司概括性提出要求人民法院判決繼續履行合同，但沒有明確繼續履行的具體內容，因履行事項不明無法強制執行。且案涉合同的目的是承租物業用于酒店經營，合同周期超過十五年，與普通住房租賃有顯著區別，瑰麗公司為達到經營酒店之目的需要神旺公司及第三方物業公司在良好商業氛圍和充分信賴基礎上全力配合及協助才有可能實現，且合同協助義務有明顯的人身依附性，不適宜強制執行。對神旺公司的抗辯，一審法院認為不能成立，原因如下:根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。而根據《中華人民共和國合同法》第一百一十條，“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行?！?/span>

首先，對于第一百一十條第一款規定的“法律或者事實上不能履行”，所謂法律上不能履行，是指雙方在訂立合同時可以履行的，但在合同實際履行的時候，法律和法規禁止這樣的履行行為。如前所述，案涉合同未違反效力性強制性規定，合法有效，神旺公司抗辯中涉及的相關規章制度，均非法律法規的效力性強制性規定，而神旺公司關于履行合同會被有權機關進行行政處罰等抗辯，也均非法律上不能履行的情形。故本案不存在法律上不能履行的情形。至于事實上的履行不能，是指合同當事方沒有履行合同的能力，根據本案已查明事實，案涉物業并未損毀、滅失，且仍舊登記在神旺公司名下，神旺公司對案涉物業有實際控制權，故神旺公司有交付該物業給瑰麗公司進行酒店經營的基礎和條件，即使神旺公司將案涉物業出售給第三方，按照案涉合同11-1條“租賃期內，若甲方出售該物業的，甲方應保證該物業出售后受讓人繼續履行本合同的各項約定直至合同期限屆滿，同等條件下乙方享有優先購買權”的約定，神旺公司也有義務保證受讓方繼續履行合同，故本案亦不存在事實上的履行不能。據此，神旺公司關于本案符合《中華人民共和國合同法》第一百一十條第一項規定情形的主張不成立，一審法院不予支持。

其次，對于案涉合同債務標的是否適于強制履行，一審法院認為，本案為房屋租賃合同糾紛，承租人的主要義務為支付租金及按照合同約定將租賃業務用于酒店經營，而出租人的主要義務為交付物業以及辦理相關行政許可手續。如前所述，案涉物業登記在神旺公司名下，神旺公司對該物業有控制權，可以將該物業交由瑰麗公司進行裝修以用于酒店經營。且2018年3月，案涉物業已交由瑰麗公司進行裝修，并完成了樣板間的裝修工作。至于在履行過程中，神旺公司是否怠于履行合同義務、是否存在不配合辦理行政許可等情形而造成違約，瑰麗公司有根據合同約定及相關法律規定追究其違約責任的權利，神旺公司提出基于經營規劃的調整案涉物業將用于出售而非出租，并非本案債務標的不能強制履行的情形，對神旺公司的該項抗辯，一審法院不予支持。

綜上所述，瑰麗公司的訴訟請求成立。一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十六條第一款、第一百零七條，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十四條之規定，判決如下:一、神旺公司向瑰麗公司發送《關于解除〈商務中心租賃合同〉的通知函》的合同解除行為無效;二、瑰麗公司與神旺公司于2017年11月15日簽訂的《商務中心租賃合同》繼續履行。一審案件受理費617147元，由神旺公司負擔。

二審中，當事人均未提交新證據。本院對一審查明的案件事實予以確認。

本院認為，本案二審的爭議焦點為神旺公司與瑰麗公司簽訂的《商務中心租賃合同》應否解除。《中華人民共和國合同法》第六十條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。神旺公司與瑰麗公司簽訂的《商務中心租賃合同》，是雙方真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，應屬合法有效，對雙方當事人均有約束力，雙方當事人均應按照合同約定履行自己的義務。根據合同法第九十三條、第九十四條規定，合同當事人可以協商一致或者在符合合同約定或法律規定情形下解除合同。本案中，神旺公司在一、二審訴訟中均表示，案涉《商務中心租賃合同》因雙方之間協商達成了解除的合意而已解除，神旺公司向法院舉示了包括2018年5月1日瑰麗公司原法定代表人邱X所發的郵件等證據予以佐證。本院認為，從雙方當事人之間有關的往來郵件內容看，雙方之間就案涉房屋租賃合同的解除問題進行過磋商，但瑰麗公司在磋商過程中并未明確表明同意解除合同。瑰麗公司在2018年6月14日向神旺公司發出的《關于要求糾正項下違約行為繼續履約的通知函》表明，只有神旺公司在2018年6月19日之前支付其各種補償金合計52005400.79元，其才同意解除合同。瑰麗公司該項同意解除合同的意思表示，應理解為一種附條件解除合同的意思表示，也即其以神旺公司于特定日期之前向其支付固定金額的補償金作為生效條件的意思表示?，F神旺公司并未按照該條件向瑰麗公司支付價款，不能視為瑰麗公司同意解除合同。因此，神旺公司與瑰麗公司之間并未就案涉租賃合同的解除達成合意，神旺公司主張雙方之間因協商達成合意導致合同解除，缺乏事實和法律基礎，本院不予支持。雙方當事人均應按照案涉租賃合同的約定繼續履行，瑰麗公司要求神旺公司繼續履行合同的請求與法有據，一審法院予以支持并無不當。

神旺公司上訴另主張，案涉租賃合同將規劃設計用途為“辦公”的物業用于“酒店”商業服務，屬于行政違法行為，根據合同法第一百一十條第一款規定，屬于法律上不能履行的情形。經本院審查，案涉租賃合同約定租賃標的物業用于“酒店”經營，神旺公司主張該物業的規劃用途為“辦公”用房，其主要的依據為其單方委托并依據其單方提供資料所形成的《房屋建筑面積測繪成果報告》，本院無法從其舉示的證據認定案涉物業的規劃用途確定為“辦公”用房。且即使案涉租賃合同對于物業的使用違反了規劃用途，但并未侵害國家、集體或者他人利益，不違反效力性強制規范，合同不必然因此無效。在訴訟過程中，神旺公司亦表示有合法途徑變更房屋用途，因此不能認定屬于法律上不能履行的情形。至于因經營酒店需要變更房屋用途產生的相關費用，可由雙方另行協商解決。

關于神旺公司所提出的案涉租賃合同的繼續履行具有人身依附性，不適于也無法進行強制履行的上訴意見。本院認為，合同法第一百一十條第二款規定了“不適于強制履行”的除外條款。所謂債務標的不適于強制履行，一般是指根據債務的性質不宜直接強制履行。該類債務通常具有較強的人身專屬性，主要依靠債務人通過實施自身的技能或者完成相關事務來實現合同目的，如基于醫療服務合同、技術開發合同、委托合同、合伙合同、演出合同等發生的主合同義務。不能以法律規定或者合同約定的配合、通知、協助、保密等從合同義務或者附隨義務來判斷合同履行是否具有人身專屬性。本案雙方當事人之間為房屋租賃法律關系，作為出租人的神旺公司，根據合同法第二百一十六條規定，其主要的合同義務為按照合同約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。從上述規定可知，出租人按約交付租賃物并保持租賃物符合約定的用途并不具有人身專屬性或依附性。在雙方當事人已經簽訂了房屋租賃合同以后，就不能再以一方是否愿意繼續履行合同的主觀意愿來判斷該合同是否適于強制履行。因此，神旺公司所提出的案涉租賃合同繼續履行具有人身依附性，不適于也無法進行強制履行的上訴理由，既無事實依據，亦屬對法律規定的不當理解，本院對其該項上訴主張不予支持。

關于瑰麗公司一審訴訟請求是否明確以及案涉租賃合同能否繼續履行的問題。神旺公司上訴主張，本案中瑰麗公司僅概括性地提出要求人民法院判決繼續履行合同，未明確繼續履行的具體內容，不符合訴訟請求具體明確的基本條件。在神旺公司提出抗辯后，一審法院既未在庭審中依法向瑰麗公司釋明變更訴訟請求，也未就神旺公司的抗辯意見作出評判，更未駁回瑰麗公司的起訴，而是徑直地作出了實體裁判，屬于程序嚴重錯誤，依法應予以糾正。本院認為，雙方之間所簽訂的《商務中心租賃合同》，對于物業的出租和交付、物業管理、裝修、租金的支付等具體事宜已經作出了明確約定，當事人之間可以按照該合同約定繼續履行。即使出現了履行過程中需要解決的具體問題，雙方之間亦可協商解決或者依據合同法第六十二條、第一百二十五條之規定加以解決。據此可以認定，瑰麗公司要求繼續履行合同的訴訟請求符合具體明確的基本條件，神旺公司提出的抗辯不能成立，一審法院不必向瑰麗公司釋明變更或明確訴訟請求。

綜上所述，神旺公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費617147元，由成都神旺置業有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長  李延忱

審判員  馮文生

審判員  馬嵐

二〇一九年七月十八日

書記員  胡青青