蘇州市郊區供銷集團公司和蘇州市宇航開發經營公司與蘇州萬通房產開發有限公司、中國航天科技集團公司第五研究院、蘇州市供銷合作總社、蘇州市宇航商廈房屋租賃合同糾紛

根據《中華人民共和國消防條例實施細則》和《江蘇省消防條例》的規定，工程竣工后，建設單位應當對工程的消防設施進行驗收。對不符合防火設計要求的，待施工單位負責解決后，方可接收使用；新建、改建、擴建工程和裝修工程竣工后，應當有公安消防監督機構參加驗收，不符合消防技術規范要求的，不得投入使用。上述規定為強制性規定，違反上述規定的房屋租賃合同為無效合同。

蘇州市郊區供銷集團公司和蘇州市宇航開發經營公司與蘇州萬通房產開發有限公司、中國航天科技集團公司第五研究院、蘇州市供銷合作總社、蘇州市宇航商廈房屋租賃合同糾紛案

最高人民法院

民事判決書

（2000）民終字第126號

上訴人（原審被告、反訴原告）：蘇州市郊區供銷集團公司。住所地：江蘇省蘇州市因果巷12—14號。

法定代表人：張繼成，該公司總經理。

委托代理人：陸賢剛，蘇州市新世紀律師事務所律師。

上訴人（原審原告、反訴被告）：蘇州市宇航開發經營公司。住所地：江蘇省蘇州市九勝巷6號。

法定代表人：湯良，該公司總經理。

委托代理人：丁曉農，江蘇蘇州丁曉農律師事務所律師。

委托代理人：馮璐，江蘇蘇州丁曉農律師事務所律師。

被上訴人（原審第三人）：蘇州萬通房產開發有限公司。住所地：江蘇省蘇州市三香路206號4樓F座。

法定代表人：龐少華，該公司董事長。

委托代理人：江平，中國政法大學教授。

委托代理人：王涌，中國政法大學法律系民法教研室教師。

被上訴人（原審第三人）：中國航天科技集團公司第五研究院。住所地：北京市海淀區白石橋31號。

法定代表人：徐福祥，該院院長。

委托代理人：楊子京，該院法制處處長。

委托代理人：鄭傳本，上海鄭傳本律師事務所律師。

原審被告：蘇州市供銷合作總社。住所地：江蘇省蘇州市滄浪區鳳凰街145—151號。

法定代表人：程健，該社主任。

委托代理人：丁鎖發，該社法規處處長。

原審第三人：蘇州市宇航商廈。住所地：江蘇省蘇州市九勝巷4號—7號。

法定代表人：湯良，該商廈董事長。

委托代理人：丁曉農，江蘇蘇州丁曉農律師事務所律師。

委托代理人：馮璐，江蘇蘇州丁曉農律師事務所律師。

上訴人蘇州市郊區供銷集團公司（以下簡稱郊區供銷公司）和上訴人蘇州市宇航開發經營公司（以下簡稱宇航公司）為與被上訴人蘇州萬通房產開發有限公司（以下簡稱萬通公司）、被上訴人中國航天科技集團公司第五研究院（以下簡稱航天五院）、原審被告蘇州市供銷合作總社（以下簡稱蘇州供銷社）、原審第三人蘇州市宇航商廈（以下簡稱宇航商廈）房屋租賃合同糾紛一案，不服江蘇省高級人民法院（2000）民初字第1號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理，現已審理終結。

經審理查明：1994年，郊區供銷公司在江蘇省蘇州市邵磨針巷25號—32號投資建造九勝商廈，該商廈地面五層、地下一層，建筑面積5607.28平方米。1995年4月6日，當九勝商廈主體土建工程建至三層時，郊區供銷公司與宇航公司簽訂了租賃協議約定：郊區供銷公司將九勝商廈整幢大樓租賃給宇航公司，租賃期為八年，宇航公司確保郊區供銷公司第一年凈收入為人民幣580萬元，從第二年起年定比增長10％，即年增長金額為58萬元。商廈整幢大樓的內部裝修裝飾與設施設備均由宇航公司投入，投入總金額不低于人民幣1200萬元，商廈的外部裝修裝飾以及“后三通&”由郊區供銷公司負責，并承擔相應費用。協議正式簽訂之日，宇航公司向郊區供銷公司支付定金100萬元，協議生效；到大樓封頂，宇航公司再支付100萬元定金；正式開業，宇航公司再支付90萬元。宇航公司開業日期最遲不得遲于1996年1月1日。以上三筆款項沖抵宇航公司第一年上半年的租金。宇航公司開業之日即視為承租期開始之時，租金繳付采取先繳后租的方法，半年一期，每期需提前一個月付給郊區供銷公司。租賃期內，郊區供銷公司保留“九勝商廈&”的企業名稱，宇航公司申領“宇航商廈&”的營業執照，自主經營、依法納稅、自負盈虧，若轉包、轉租，須征得郊區供銷公司同意。協議經公證部門公證，雙方并提供經濟擔保單位。蘇州供銷社作為郊區供銷公司的擔保單位，萬通公司作為宇航公司的擔保單位，在該協議書上簽字蓋章。同日，郊區供銷公司與宇航公司又簽訂了補充協議書，對工程和“后三通&”進度問題作出約定：郊區供銷公司應積極做好“后三通&”工作，以保證宇航公司的正常開業，用電于1995年11月滿足630千瓦的50％用量；商廈的治安與消防方面的紅外線探頭全套監控系統由郊區供銷公司解決，宇航公司為消防提供裝飾方面的相關文字材料，積極配合郊區供銷公司辦理有關手續；協議經雙方簽字蓋章即生效，與正本具有相同法律效力。1995年4月8日，蘇州市郊區公證處為協議書和補充協議書辦理了公證。

1995年4月5日，經江蘇省蘇州市平江區人民政府批準，宇航公司與江蘇省蘇州市觀前對外經濟技術貿易公司聯營開辦了宇航商廈。同年6月，九勝商廈大樓封頂，宇航公司以宇航商廈的名義進行裝修和安裝自動扶梯等設備。同年8月，郊區供銷公司向江蘇省蘇州市供電局申請630千瓦的商業用電，但增容未成，九勝商廈現在的用電量為90千瓦。1995年9月4日，郊區供銷公司與宇航公司簽訂協議約定：郊區供銷公司同意將九勝商廈企業名稱由宇航公司申辦使用，該企業名稱期限與該大樓租賃期同期。郊區供銷公司同意撤銷九勝商廈企業名稱的預登記。宇航公司在九勝商廈經營期內的一切經濟活動、債權債務等與郊區供銷公司無涉，由宇航公司及其主管單位負責。同年10月10日，經江蘇省蘇州市郊區計劃經濟委員會批準，宇航商廈開辦了九勝商廈，同月25日，九勝商廈領取了企業法人營業執照。1995年10月23日，郊區供銷公司與宇航公司簽訂協議約定，雙方進行松散合作，郊區供銷公司將九勝商廈提供給宇航公司經營，工商登記由宇航公司辦理，郊區供銷公司給予協助及提供方便，宇航公司從第一年起支付合作費580萬元，每年定比增長10％，聯營期為八年。雙方就該協議附有說明，說明中稱宇航公司為避交房屋租賃管理費而簽署協議，此協議僅是應付工商登記所需提供的“材料&”，雙方簽署的協議均以1995年4月6日經過公證處公證為準。

1995年3月27日，宇航公司向郊區供銷公司預付100萬元；同年5月24日，宇航商廈向郊區供銷公司付款1萬元；同年11月30日，九勝商廈向郊區供銷公司付款20萬元；同年12月11日，宇航商廈向郊區供銷公司付款3萬元。同月18日，郊區供銷公司與宇航公司簽訂會議紀要約定：就雙方于4月6日租賃協議第四條“到大樓封頂，宇航公司要支付100萬元，正式開業宇航公司再支付90萬元&”的內容，考慮到種種原因，雙方磋商尚欠部分租金，在1996年1月份內必須全部結清，否則追究違約責任。1996年2月16日，宇航公司向郊區供銷公司付款100萬元。郊區供銷公司共計收到宇航公司支付的租金224萬元。

1995年12月22日，宇航公司與郊區供銷公司簽訂會議紀要約定：宇航公司準備于1995年12月24日九勝商廈開張營業，但考慮到有關消防系統、水電系統尚不具備開張條件，為此，郊區供銷公司盡可能在近期排出資金，解決部分消防系統材料款。如果宇航公司必定在12月24日開張，所造成的消防、水電方面的后果與郊區供銷公司無關，責任由宇航公司負責。

1995年12月24日，九勝商廈1～3層開張營業。江蘇省蘇州市公安局消防支隊于1996年4月12日對九勝商廈進行檢查，發現該商廈未經消防驗收，違章投入使用，并存在火險隱患。同年4月17日，該消防支隊下達《重大火險隱患整改通知書》，認定九勝商廈建筑安全無保障，不具備營業條件，應立即停止營業，抓緊整改火險隱患，整改完畢后經驗收合格方可投入使用。同年5月8日，消防支隊分別給予郊區供銷公司罰款1萬元、宇航公司罰款3萬元的處罰。此后，九勝商廈停業至今。1998年2月24日，因九勝商廈拖欠蘇州市虎丘空調設備廠貨款，且未履行蘇州市平江區人民法院的生效判決，該院裁定：被執行人蘇州市九勝商廈底樓營業場所的使用權轉讓給申請執行人蘇州市虎丘空調設備廠使用五年（使用時間自1998年7月1日起至2003年6月30日止）?，F九勝商廈的一樓由虎丘空調設備廠轉讓給他人經營，二層以上及地下室空關，由宇航公司實際控制。

1997年7月11日，宇航公司向江蘇省高級人民法院起訴，請求確認合同無效，要求郊區供銷公司及蘇州供銷社返還投入資金1045萬元。同年12月26日，郊區供銷公司對宇航公司提起反訴，要求解除租賃關系，由宇航公司支付所欠房租及水電費794萬元、萬通公司承擔連帶責任。案經江蘇省高級人民法院于1998年9月8日作出（1997）蘇民初字第16號民事判決，宇航公司和萬通公司不服該一審判決，向最高人民法院提起上訴，后經本院于1999年11月16日裁定撤銷原判，發回重審。該院重新組成合議庭對本案進行了審理。在重審中，依法追加航天五院、宇航商廈參加了訴訟。

另查明：九勝商廈因未參加1998年度年檢，1999年7月21日被江蘇省蘇州市工商局郊區分局吊銷營業執照。宇航公司系航天五院駐蘇州辦事處于1993年成立的企業法人，注冊資金77萬元，屬集體企業。宇航公司在開辦時，航天五院開發部于1993年3月2日向江蘇省蘇州市工商行政管理局出具一份民事責任擔保書，內容為“蘇州市工商行政管理局：宇航公司是我院駐蘇州辦事處舉辦的，現要求在貴局進行登記。該公司的民事責任由我院承擔，特此擔保。&”航天五院開發部系航天五院于1991年成立的內部機構，主要承擔該院民品、公司等管理職能。蘇州供銷社于1995年4月6日作為郊區供銷公司的保證人訂立合同時，系國家機關法人。

還查明：郊區供銷公司已于1997年6月11日領取了九勝商廈的房屋所有權證。宇航公司對九勝商廈的裝修分為固定部分和可移動部分。對于固定裝修，經一審法院委托中國建設銀行江蘇省分行直屬支行鑒定，確認九勝商廈一至四層固定裝修造價為2791344.5元，地下餐廳固定裝修造價為828760.99元，合計3620105.49元，折舊程度按8年攤銷，每年攤銷費用452513.19元，每月攤銷費用37709.43元。

江蘇省高級人民法院經審理認為：（1）關于郊區供銷公司與宇航公司訂立的協議書、補充協議書及有關會議紀要的效力。郊區供銷公司與宇航公司于1995年4月6日訂立的租賃協議書及補充協議書，是雙方真實、自愿的意思表示；蘇州供銷社與萬通公司在協議書上簽字、蓋章，分別為郊區供銷公司和宇航公司擔保，亦是其真實、自愿的意思表示。租賃標的物雖系尚未建造完畢的房屋，但郊區供銷公司是該房屋的建設單位，且已于原審訴訟之前領取了房屋所有權證，故PA_k協議除蘇州供銷社為郊區供銷公司擔保形成的保證條款外，其余部分合法有效。蘇州供銷社因系國家機關，根據最高人民法院1988年1月26日《關于貫徹執行（民法通則）若干問題的意見》第一百零六條第二款“國家機關不能擔任保證人&”的規定，及1993年2月23日國務院辦公廳經國務院批準發布的《關于嚴禁行政機關為經濟活動提供擔保的通知》，其為郊區供銷公司擔保形成的保證條款無效。至于郊區供銷公司是否領取房屋租賃許可證，因該許可證并非法律、行政法規規定的審批等手續，故是否領取該證與認定租賃合同的效力無關。郊區供銷公司與宇航公司于1995年9月4日訂立的許可宇航公司使用九勝商廈企業名稱的協議書，及12月18日訂立的同意宇航公司拖欠的部分租金延遲至1996年1月份結清的會議紀要，均變更了1995年4月6日協議書的有關約定。以上變更經雙方協商一致，且符合法律的規定，應認定為有效。郊區供銷公司與宇航公司于1995年10月23日訂立的聯營協議書，屬于“以合法形式掩蓋非法目的&”的情形，應當認定為無效。郊區供銷公司與宇航公司于1995年12月22日訂立的會議紀要，變更了4月6日協議書及補充協議書有關通電、消防方面的約定，雙方在九勝商廈未經消防驗收、消防設施不符合開業條件、并存在重大火險隱患的情況下強行開業，致使進入九勝商廈的消費者處于隨時發生火災可能性的危險之中，嚴重地損害了社會公共利益。1987年2月23日經國務院批準的《中華人民共和國消防條例實施細則》第十一條規定：工程竣工后，建設單位應當對工程的消防設施進行驗收。對不符合防火設計要求的，、待施工單位負責解決后，方可接收使用。1995年8月11日《江蘇省消防條例》第三十一條規定：新建、改建、擴建工程和裝修工程竣工后，應當有公安消防監督機構參加驗收，不符合消防技術規范要求的，不得投入使用。郊區供銷公司建造九勝商廈及宇航公司裝修九勝商廈均未經消防管理部門驗收。故雙方違反了行政法規、地方性法規的強制性規定。綜上所述，該會議紀要形成的變更約定無效。（2）關于租賃合同不能履行的原因及責任區分。1995年4月6日協議書及補充協議書生效后，郊區供銷公司及宇航公司均應按照約定全面履行自己的義務。但是，宇航公司在1995年6月九勝商廈大樓封頂時未按約支付100萬元；郊區供銷公司未于1995年11月滿足315千瓦的用電量，且消防系統的問題未能解決。故雙方均違反了合同。郊區供銷公司與宇航公司均提出各自享有后履行合同義務的抗辯權。因行使該抗辯權須基于依法履行合同的前提，但雙方訂立1995年12月22日的會議紀要，致使合同的履行處于違法狀態，故雙方均不再享有該抗辯權。本案中，雙方損失的產生源于租賃合同未能得到履行，與違約行為無直接因果關系，因為合同不能履行的直接原因系雙方違法開業、致使九勝商廈被江蘇省蘇州市公安局消防支隊責令停業整頓，而違法開業的主要責任應歸于宇航公司。因為，1995年4月6日協議書約定宇航公司的開業日期最遲不得晚于1996年1月1日，當1995年12月22日九勝商廈的消防系統、水電系統尚不具備開張條件且未經消防驗收之時，宇航公司本可以行使合同履行的抗辯權，延遲開業日期，并拒付開業之日應付的90萬元，但是其主動、積極地要求于12月24日開業，并承諾所造成的消防、水電方面的責任由其自負，故宇航公司不僅喪失了抗辯權，而且對于無效會議紀要的訂立負有較大的責任。郊區供銷公司本身未盡到合同義務，且在宇航公司承諾的基礎上，同意宇航公司開業，對無效會議紀要的訂立也具有不可推卸的責任。對此，應認定宇航公司負有60％的過錯責任，郊區供銷公司負有40％的過錯責任。雙方的損失亦應按此比例分別承擔。對于宇航公司提出的要求完善租賃條件、繼續履行租賃合同及郊區供銷公司提出的解除合同的訴訟請求，因雙方之間的租賃合同已不具備履行基礎，事實上已經不能繼續履行，且宇航公司未在合理期限內提出繼續履行的要求，故應予以解除。（3）關于承租主體是否變更的問題。宇航公司與郊區供銷公司訂立租賃合同后，依約成立了宇航商廈，后經雙方變更合同，宇航商廈成立了九勝商廈。作為企業法人的九勝商廈實際使用了九勝商廈這一建筑物。為了經營九勝商廈，宇航商廈、九勝商廈與他人訂立了裝修、購物等多份合同，并且分別支付了4萬元和20萬元的租金。但是，并不能由此認定租賃合同的承租人已由宇航公司轉變為宇航商廈、九勝商廈。租賃關系存續期間，與出租人郊區供銷公司變更合同、協調交涉等都是宇航公司，郊區供銷公司亦始終認為承租人是宇航公司，并認為九勝商廈、宇航商廈向其劃過部分款項是因為受宇航公司的委托代其支付部分租金。江蘇省蘇州市公安局消防支隊處罰的亦是宇航公司。故認定宇航商廈、九勝商廈是宇航公司履行租賃合同的輔助人。對于租賃合同當事人之外的其他民事主體，這兩個商廈根據其訂立的合同承擔民事責任；但對于出租人郊區供銷公司，履行租賃合同約定義務的承租主體并未變更。（4）關于萬通公司的保證責任。1995年8月30日《最高人民法院關于認真學習、貫徹票據法、擔保法的通知》第三條指出，對在《擔保法》施行以前所發生的擔保行為，應當適用該行為發生時的有關規定；如果行為發生時沒有規定的，可參照《擔保法》的規定。擔保行為發生時，應理解為擔保義務設定時，也即擔保合同成立時。萬通公司在1995年4月6日的協議書上蓋章簽字，《擔保法》于1995年10月1日施行，故雖然郊區供銷公司與宇航公司未經萬通公司同意，三次變更主合同，但萬通公司不能依據《擔保法》第二十四條，不再承擔保證責任。萬通公司對于宇航公司在1995年12月22日之前的債務不能免責，之后的債務應當免責。因為1995年4月6日協議書及萬通公司所作保證是有效的，故萬通公司對宇航公司于同年6月九勝商廈大樓封頂時支付100萬元的義務應承擔保證責任。郊區供銷公司同意從1996年2月1日起追究宇航公司拖欠該筆債務的違約責任，此前，九勝商廈和宇航商廈向郊區供銷公司付款24萬元，這24萬元應認定為宇航公司支付的租金。1996年2月16日宇航公司又支付了100萬元。故宇航公司的該筆債務已經履行。但從1996年2月1日至2月16日，宇航公司應支付的76萬元的逾期付款違約金，根據最高人民法院1994年4月15日《關于審理經濟合同糾紛案件有關保證的若干問題的規定》第七條，萬通公司應當承擔賠償責任。萬通公司基于1995年4月6日協議書及補充協議書，為宇航公司擔保。雖然萬通公司僅在協議書上簽字蓋章，但協議書上載明“另附補充協議&”，補充協議書的內容是對協議書的進一步明確，故應視其為協議書的組成部分。據此，九勝商廈開業應當具備的約定條件為：郊區供銷公司提供315千瓦的用電量、落實治安與消防方面的紅外線探頭全套監控系統。此外，還應當具備經過消防驗收的法定條件，九勝商廈才能開業。這些條件是萬通公司承擔保證責任的基礎。1995年12月22日，九勝商廈尚不具備開業條件，郊區供銷公司與宇航公司應當依法變更合同，延期開業日期，滿足開業條件。但雙方訂立會議紀要，強行開業，使得有效的合同從此處于違法的履行狀態之中。雙方變更合同，既未通知萬通公司，更未經其同意，違背了擔?；顒討斪裱墓?、誠實信用的原則，損害了萬通公司的合法權益。保證責任的成立源于有效的合同關系，如合同關系無效，保證人根據其是否有過錯承擔相應的民事責任。本案中，宇航公司與郊區供銷公司對有效的租賃合同進行無效的變更，導致雙方損失的發生，萬通公司對此沒有過錯，故萬通公司對于1995年12月22日以后宇航公司的債務不再承擔民事責任。（5）關于航天五院的民事責任。航天五院開發部向江蘇省蘇州市工商局出具的民事責任擔保書，雖屬復印件，但系該開發部自愿提供，且長期置于工商機關的檔案之中，故可以作為認定事實的根據。民事責任擔保書非企業法人進行工商登記所必需的材料，航天五院開發部向工商機關表示由航天五院承擔宇航公司的民事責任，屬于其對工商機關的內部意見，并未對外明示。該擔保書非《民法通則》、《擔保法》規定的擔保方式，航天五院開發部提供該擔保書不能認定為擔保行為。故航天五院不應承擔宇航公司承租九勝商廈的民事責任。（6）關于宇航公司與郊區供銷公司的損失。宇航公司提出的損失中，200萬元租金及30000元罰款系宇航公司支付，其余部分雖出于宇航商廈或九勝商廈的名義而發生，但可以視為宇航公司的損失。對于裝修費用，經委托中國建設銀行江蘇省分行直屬支行鑒定，各方當事人均無異議，可以認定。一至四層裝修因宇航公司僅使用了四個月，自1996年4月至今未實際使用，故只計算四個月的折舊攤銷，其余時間不予計算折舊；地下室經江蘇省蘇州市公安局消防支隊認定，因未經防火審核即自行裝修，裝修材料使用可燃材料未經防火處理且改變了原設計使用性質，故不予折價歸并。對于自動扶梯，因宇航公司未付清價款，5臺扶梯的主機、扶手等被廠方拆除，不能使用，且郊區供銷公司將來并非必定開辦商場，故剩余部分由宇航公司自行拆除。對于變風量空調器，已全部裝入墻內，不宜拆除，應折價歸并，其價值經江蘇省蘇州市平江區人民法院判決認定為536004元。其余經有關法院生效法律文書確定的費用，如鋁合金送風口、工作服的貨款等，應當計算，但宇航商廈或九勝商廈承擔的違約金、案件受理費、保全費，不應作為損失計算。對于廣告費，宇航公司未提供支付票據，不予認定。直升客梯及其安裝費，因宇航公司不能提供該客梯的檢驗合格證，不予認定。消防罰款應由其自行承擔?？p紉機、網架、貨柜等屬于可移動物品，不是裝修增添物，應由宇航公司自行移走。對于霓虹燈廣告費，雖然宇航公司不能提供正式票據，但該霓虹燈矗立于九勝商廈樓頂，可以按合同價款75000元計算。臨時用電安裝費，系郊區供銷公司供電不符合約定，另外接線所支付，可按合同價款43000元計算。其他費用，確系為了經營九勝商廈而支出，宇航公司提供了票據原件，且未計算在固定裝修費用的審計中，可以認定。郊區供銷公司提出損失由租金、水電費及按每日萬分之三計算的逾期付款的違約金組成。因郊區供銷公司提供的房屋質量不符合約定，宇航公司提出減少租金的請求應予支持，不能按照雙方原約定的租金標準計算。參考蘇州市《關于深化改革非居住公房租金的意見》，九勝商廈的月基價租金為每平方米6.73元，結合所處地段，租金附加60％—80％，并可上浮6～10倍。雙方對此標準無異議。故計算九勝商廈的租金可適用該計算方法，租金附加及上浮幅度均按最低標準計算。水電費系九勝商廈使用支出、由郊區供銷公司代付的費用，郊區供銷公司對此已舉證，宇航公司雖否認，但不能提供反證，應予認定。此外，蘇州供銷社為郊區供銷公司所作保證雖然無效，但因郊區供銷公司的損失大于宇航公司的損失，故蘇州供銷社無需承擔賠償責任。據此判決：一、1995年4月6日的協議書及補充協議書有效，終止履行。二、宇航公司與郊區供銷公司于1995年12月22日訂立的會議紀要無效。三、宇航公司于本判決生效后十日內將占用的九勝商廈連同裝修添附一并交還給郊區供銷公司。四、宇航公司自1996年11月24日起，至本判決生效之日止，按每年4347301.76元向郊區供銷公司支付九勝商廈的租金；并支付1995年度至1996年度拖欠的租金2107301.76元。另自1996年2月1日起，按每日萬分之三計算166萬元的逾期付款違約金至同年2月16日；自1996年2月16日，按每日萬分之三計算66萬元的逾期付款違約金至本判決生效之日止；自1996年11月24日，按每日萬分之三計算2107301.76元的逾期付款違約金至本判決生效之日止；分別自1997年5月24日、11月24日，1998年5月24日、11月24日，1999年5月24日、11月24日，2000年5月24日，按每日萬分之三計算2173650.88元的逾期付款違約金至本判決生效之日止。以上款項合計后，由宇航公司承擔60％，由郊區供銷公司自行承擔40％。五、郊區供銷公司代付的水電費174683.43元，宇航公司于本判決生效后十日內償付，并自1997年12月26日按每日萬分之三計算逾期付款的違約金至本判決生效之日止。六、宇航公司的損失5873798.98元，由其自行承擔3524279.39元，由郊區供銷公司承擔2349519.59元。七、萬通公司在宇航公司支付不能的范圍內，向郊區供銷公司支付76萬元的逾期付款違約金，該違約金按16天、每日萬分之三計算，計3648元。本訴案件受理費62260元；反訴案件受理費49732元，合計111992元，由宇航公司負擔67195.2元，由郊區供銷公司負擔44796.8元。

郊區供銷公司和宇航公司均不服一審判決，向本院提起上訴。

郊區供銷公司上訴稱：一審判決適用法律有誤，請求二審法院依法改判。主要理由是：（1）1995年12月22日宇航公司與郊區供銷公司訂立的《會議紀要》，不是對設立擔保的《租賃協議》主要內容的變更和修改，而是對未設立擔保的《補充協議》內容的變更和修改，即涉及有關水電、消防工程未到位的補救和責任的承擔，而這兩方面的要求是未設定擔保的《補充協議》中規定的內容。即使《會議紀要》是對《租賃協議》內容的變更和修改，宇航公司與郊區供銷公司未通知或未征求萬通公司的意見，并不能由此推出違反公平、誠實信用原則的結論。無論是《擔保法》，還是《擔保法》實施前有關擔保問題的相關法律，在擔保人承擔過錯賠償責任的問題上，只適用于主合同無效或擔保合同無效兩種情形，擔保人明知主合同無效而仍然為之擔保的，或者擔保人對擔保合同的無效具有過錯的，擔保人應承擔相應的賠償責任。本案中，主合同即《租賃協議》合法有效，《擔保合同》亦有效，這是一審判決首先確認的兩大法律事實，因此，關于萬通公司不承擔1995年12月22日宇航公司與郊區供銷公司訂立《會議紀要》之后的保證責任的理由不成立，萬通公司的擔保責任根本不適用過錯責任原則。（2）一審判決對郊區供銷公司的損失，在計算方法上存在雙重處罰的情況，判決結果與一審中所作的宇航公司與郊區供銷公司過錯責任的認定完全不相符合。一審判決認定宇航公司與郊區供銷公司簽訂的《會議紀要》是無效協議，郊區供銷公司提供的出租房屋不符合《補充協議》的要求，應是對《補充協議》的違反，對違約責任的處理可以通過兩種方法加以確定：一是降低租金，二是賠償對方的損失，但二者不能并用。而一審判決既降低租金、又承擔損失，顯屬不公。即使《會議紀要》無效，宇航公司應承擔60％、郊區供銷公司應承擔40％協議無效的過錯責任，那么郊區供銷公司的損失應按照《租賃協議》規定的租金標準加以計算即第一年580萬元、第二年638萬元，而一審判決先降低了房租，這表示對郊區供銷公司因提供的房屋不符約定條件所進行的處理，同時又按照過錯責任大小再次對降低后的房租進行處理，顯然是對郊區供銷公司在同一事實上進行了雙重處罰。郊區供銷公司為此承擔了雙重責任，違反了公平、公正的原則。（3）九勝商廈一至四層中的第一層自1998年7月1日至2003年6月30日止使用權已被有關法院判令抵償宇航公司所欠債務，該層房屋應視為宇航公司在使用，相應攤銷費用應按所占面積的比例，根據每層月折舊9692.17元、補提折舊60個月、從總損失中扣除581530.2元，因此宇航公司的損失應確認為5292268.78元。（4）宇航公司的開設程序違法、注冊資金不實，導致宇航公司不能對外獨立承擔民事責任，依法應由提供《民事責任擔保書》航天五院（也是實際開辦單位）承擔民事責任。一審判決未對宇航公司承擔民事責任的能力進行實質審查，下判航天五院不承擔宇航公司承租九勝商廈的民事責任，損害了郊區供銷公司的合法權益。請求二審法院依法予以改判。

宇航公司上訴稱：一審判決認定事實和確定責任有誤，請求二審法院依法改判。主要理由是：（1）不保護宇航公司后履行抗辯權有失公允，因為雖然宇航公司未在約定的1995年6月九勝商廈封頂時支付100萬元，但郊區供銷公司當時并未提出異議，給予了諒解，這與郊區供銷公司未能在約定的時間內實現水、電和消防系統到位，有著本質的區別，而且該租賃標的物是邊土建、邊裝修，因此一審判決將宇航公司已被郊區供銷公司諒解的行為與郊區供銷公司不可原諒的行為并提為喪失抗辯權的依據，是不妥當的。（2）一審判決對雙方協議不能履行的責任認定有失偏頗，認定1995年12月22日強行開業的主要責任在宇航公司不公平，當時已刊出開業廣告、發出請柬、諸多活動儀式已安排，開業是無奈之舉，而郊區供銷公司沒有按照會議紀要的要求落實安排資金辦理有關消防等設施的責任應更大，至少應按五五比例確定雙方的責任。（3）因郊區供銷公司提供的房屋不符合約定的出租條件，一審判決對租金的認定與事實不符，雖然不是按照雙方原約定的租金標準計算，但參照蘇州市人民政府《關于深化改革非居住公房租金的意見》中的計算方法也不公平，因為該意見規定出租房屋采取基價租金和協議租金兩種計算方法，顯然不應同時適用基價租金中的租金附加和協議租金中的上浮倍率。（4）在一審判決之前，宇航公司曾提出將除一層鋪面以外的訟爭房屋交還郊區供銷公司，一審法院未許可，仍要求宇航公司支付此后的房屋使用費，缺乏事實依據。

萬通公司和航天五院均未向本院提交書面答辯意見。在二審庭審中，萬通公司辯稱：宇航公司與郊區供銷公司于1995年12月22日達成的會議紀要中免除了郊區供銷公司在九勝商廈開業之前完成電力增容和消防達標等義務和責任，是對合同內容的重大變更，未通知保證人，這一變更導致主合同的無效，對這一導致合同無效的變更行為，萬通公司沒有過錯，不應承擔任何責任。航天五院辯稱，航天五院開發部向江蘇省蘇州市工商局出具的民事責任擔保書，屬于對工商行政管理機關的內部意見，并未對外明示；且該擔保書也不是法律規定的擔保方式，因此航天五院不應對宇航公司承租九勝商廈承擔民事責任。

本院認為：郊區供銷公司與宇航公司于1995年4月6日訂立的租賃協議書及補充協議書，系雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規的強制性規定；萬通公司為宇航公司擔保，是其真實意思表示，符合法律規定；蘇州供銷社作為國家機關為郊區供銷公司擔保形成的保證條款因違法而無效；故一審判決認定以上協議除蘇州供銷社為郊區供銷公司擔保形成的保證條款外，其余部分合法有效，是正確的。郊區供銷公司與宇航公司于1995年12月22日訂立的會議紀要，變更了同年4月6日協議書及補充協議書有關通電、消防方面的約定，雙方在九勝商廈未經消防驗收、消防設施不符合開業條件、并存在重大火險隱患的情況下強行開業，損害了社會公共利益。根據《中華人民共和國消防條例實施細則》和《江蘇省消防條例》的規定，工程竣工后，建設單位應當對工程的消防設施進行驗收。對不符合防火設計要求的，待施工單位負責解決后，方可接收使用；新建、改建、擴建工程和裝修工程竣工后，應當有公安消防監督機構參加驗收，不符合消防技術規范要求的，不得投入使用。郊區供銷公司建造九勝商廈及宇航公司裝修九勝商廈均未經消防管理部門驗收。故雙方違反了行政法規、地方性法規的強制性規定，該會議紀要達成的變更約定內容無效。1995年4月6日協議書及補充協議書生效后，宇航公司在1995年6月九勝商廈大樓封頂時未按約支付100萬元；郊區供銷公司未于1995年11月滿足315千瓦的用電量，且未能解決消防系統問題，故雙方均違反了合同約定。合同不能履行的直接原因系雙方違法開業、致使九勝商廈被江蘇省蘇州市公安局消防支隊責令停業整頓，違法開業的責任應由雙方共同承擔。根據1995年4月6日協議書約定宇航公司的開業日期最遲不得晚于1996年1月1日，當1995年12月22日九勝商廈的消防系統、水電系統尚不具備開張條件且未經消防驗收之時，宇航公司本可以行使要求對方承擔違約責任的請求，延遲開業日期，并拒付開業之日應付的90萬元，但其要求于1995年12月24日開業，并承諾所造成的消防、水電方面的責任由其自負，故一審判決認定宇航公司不僅喪失了抗辯權，并且對無效會議紀要的訂立負有較大責任；郊區供銷公司自身未盡到合同約定的義務，且在宇航公司承諾的基礎上，同意宇航公司開業，對無效會議紀要的訂立也負有責任，宇航公司負有60％的過錯責任，郊區供銷公司負有40％的過錯責任，雙方亦應按此比例分別承擔損失，并無不當，基本合理，應予維持。關于雙方的損失問題，一審判決認定宇航公司的損失包括九勝商廈一至四層固定裝修造價2791344.5元、224萬元租金、變風量空調器折價款536004元、霓虹燈價款75000元、臨時用電安裝費43000元、30000元罰款以及其他支出費用等共計5873798.98元，郊區供銷公司未對數額提出異議，應予確認。宇航公司提出其損失應包括地下餐廳固定裝修造價828760.99元，因該部分經當地公安消防部門認定未經防火審核即自行裝修，所用可燃材料未經防火處理且改變了原設計使用性質，屬于應拆除的范圍，一審判決未將該部分歸人宇航公司的損失，并無不當，對宇航公司的此上訴請求，本院不予支持。郊區供銷公司提出九勝商廈一至四層中的第一層自1998年7月1日至2003年6月30日止使用權已被有關法院判令抵償宇航公司所欠債務，該層房屋應視為宇航公司在使用，相應攤銷費用應按所占面積的比例，根據每層月折舊9692.17元、補提折舊60個月、從總損失中扣除581530.2元的理由正當，應予支持，因此宇航公司的損失應確認為5292268.78元。郊區供銷公司的損失由租金、水電費及按每日萬分之三計算的逾期付款違約金組成，宇航公司對其中租金的計算標準提出異議，該租金標準系一審法院參照江蘇省蘇州市人民政府批轉蘇州市房地產管理局、蘇州市物價局《關于深化改革非居住公房租金的意見》計算確定。經查，該意見規定了改革租金的辦法為采取基價租金和協議租金兩種計租辦法，同時規定采用基價租金計租的非居住公房根據房屋所處地段、環境等因素同時實行10％～80％的租金附加；采用協議租金計租的根據房屋所處地段、環境等因素確定2～10倍的上浮幅度，根據市場供求情況隨行就市，由租賃雙方協定或在基價租金基礎上按《蘇州市非居住公房租金附加和協議租金計算辦法》執行。參照1993年5月25日江蘇省蘇州市房地產管理局發布的《關于深化改革非居住公房租金的實施細則》中規定，協議租金額由房屋基價租金乘以協議租金上浮倍數乘以建筑面積組成，不包括租金附加率。一審判決在計算郊區供銷公司租金時，支持宇航公司提出的因房屋質量不符合約定而減少租金的請求，參照江蘇省蘇州市人民政府的有關規定，按基價租金附加60％～80％并上浮6～10倍的最低標準計算，與該地方政府部門規章不符，應予調整。本案訟爭標的物九勝商廈所處地段的月基價租金為每平方米6.73元，參照基價租金計租可附加60％～80％，參照協議租金計租可在基價租金基礎上上浮6～10倍，從公平原則出發，應采用接近雙方合同約定的租金額計算，雙方約定的年租金為580萬元，從第二年起年定比增長58萬元，取6～10倍的中間值對訟爭標的物的基價租金上浮8倍，確定總面積5607.28平方米的標的物年租金為3622751.49元，比較公平合理。宇航公司每年應按這一數額向郊區供銷公司支付租金。宇航公司提出一審判決在計算郊區供銷公司租金損失時不應同時適用基價租金和協議租金，依據充分，應予采納。因郊區供銷公司提供的房屋與合同約定的條件不符，一審法院根據雙方均同意參照當地政府有關非居住公房租金的規定進行處理，參照相關規定確定訟爭房屋的租金計算方法不當，適用標準欠妥，應予調整。一審判決按照雙方過錯責任大小對降低后的房租承擔相應份額，并沒有違反公平、公正原則，郊區供銷公司提出不應既對房租降價又按過錯程度承擔損失的理由不成立，不予支持。關于萬通公司的保證責任問題，根據擔保法和有關司法解釋規定，對在《擔保法》施行以前發生的擔保行為，應當適用該行為發生時的有關規定；如果行為發生時沒有規定的，可參照《擔保法》的規定。萬通公司在1995年4月6日的協議書上蓋章簽字，《擔保法》于1995年10月1日施行，故雖然郊區供銷公司與宇航公司未經萬通公司同意，三次變更主合同，但萬通公司不能依據《擔保法》第二十四條規定不承擔保證責任。萬通公司對于宇航公司在1995年12月22日之前的債務不能免責，對此后的債務應當免責。郊區供銷公司同意從1996年2月1日起追究宇航公司拖欠該筆債務的違約責任，從1996年2月1日至同年2月16日，宇航公司應支付76萬元款項的逾期付款違約金，根據最高人民法院1994年4月15日《關于審理經濟合同糾紛案件有關保證的若干問題的規定》第七條，萬通公司應當承擔賠償責任。萬通公司基于1995年4月6日協議書及補充協議書，為宇航公司擔保，雖然萬通公司僅在協議書上簽字蓋章，但協議書上載明另附補充協議，故應視其為協議書的組成部分。萬通公司承擔保證責任的基礎是九勝商廈開業應當具備的約定條件，包括郊區供銷公司落實用電、用水和消防設施驗收合格等開業條件。1995年12月22日，九勝商廈尚不具備開業條件，郊區供銷公司與宇航公司應當依法變更合同，完善開業條件，延期開業日期，但雙方訂立會議紀要，強行開業，使得有效合同從此處于違法的履行狀態中。宇航公司和郊區供銷公司變更合同，既未經萬通公司同意，亦未告知。宇航公司與郊區供銷公司對有效的租賃合同進行無效變更所造成的損失，萬通公司沒有過錯，故萬通公司對于1995年12月22日以后宇航公司的債務不再承擔擔保責任，一審判決有關萬通公司所應承擔的部分擔保責任的內容并無不當，應予維持。在計算違約金時，應將宇航公司拖欠的租金作為基數。此外，因宇航公司在1996年1月底以前向郊區供銷公司支付了24萬元，與1995年12月18日雙方在會議紀要中達成的到大樓封頂支付100萬元、正式開業再支付90萬元的要求相比，到大樓封頂時再支付100萬元尚差76萬元；與雙方在1995年12月22日會議紀要中達成的在同年12月24日正式開業前需支付90萬元的要求相差66萬元，故萬通公司應在有效擔保的期限內對76萬元逾期付款的違約金承擔保證責任，宇航公司應按約定對66萬元逾期付款承擔違約責任。郊區供銷公司提出按日萬分之三追究違約責任，低于當時有關司法解釋確定的逾期付款日萬分之四的標準，應予照準，一審判決的相關內容在適用法律方面并無不當，應予維持。航天五院開發部向江蘇省蘇州市工商局出具的民事責任擔保書，不是企業法人進行工商登記所必需的材料，航天五院開發部向工商機關表示由航天五院承擔宇航公司的民事責任，屬于其對工商機關的內部意見，并未對外明示；況且該擔保書也不是法律規定的擔保方式，因此航天五院不應對宇航公司承租九勝商廈承擔民事責任。郊區供銷公司要求由航天五院承擔宇航公司承租九勝商廈的民事責任，理由不成立，本院不予支持。宇航公司提出其在一審期間，曾要求將除一層鋪面以外的訟爭房屋交還郊區供銷公司，屬于合同履行以及解除合同前的先予執行問題，因一審法院未許可，雙方亦未就此協商一致，故在本案所涉合同尚未依法解除之前，雙方仍享有和承擔合同約定的權利和義務，一審判決宇航公司和郊區供銷公司按照各自過錯程度負擔此后的房屋使用費，并無不妥，宇航公司的上訴請求理由不成立，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項之規定，判決如下：

一、維持江蘇省高級人民法院（2000）蘇民初字第1號民事判決第一項、第二項、第三項、第五項和第七項。

二、變更江蘇省高級人民法院（2000）蘇民初字第1號民事判決第四項為：宇航公司自1996年11月24日起，至本判決生效之日止，按每年3622751.49元向郊區供銷公司支付九勝商廈的租金；并支付1995年度至1996年度拖欠的租金1382751.49元。另自1996年2月1日起，按每日萬分之三計算1382751.49元的逾期付款違約金至同年2月16日；自1996年2月16日，按每日萬分之三計算66萬元的逾期付款違約金至本判決生效之日止；自1996年11月24日，按每日萬分之三計算1382751.49元的逾期付款違約金至本判決生效之日止；分別自1997年5月24日、11月24日，1998年5月24日、11月24日，1999年5月24日、11月24日，2000年5月24日、11月24日，2001年5月24日，按每日萬分之三計算1811375.75元的逾期付款違約金至本判決生效之日止。以上款項合計后，由宇航公司承擔60％，郊區供銷公司自行承擔40％。

三、變更江蘇省高級人民法院（2000）蘇民初字第1號民事判決第六項為：宇航公司的損失5292268.78元，由其自行承擔3175361.27元，郊區供銷公司承擔2116907.51元。

一審案件受理費、反訴費，按一審判決執行；二審案件受理費111992元，由郊區供銷公司負擔55996元，宇航公司承擔55996元。

本判決為終審判決。

審判長  ：程新文

審判員  ：于曉白

審判員  ：張章

二ＯＯ一年八月十五日

書記員  ：關麗