不論租賃權(quán)是否合法存在，均不影響執(zhí)行標(biāo)的的拍賣

不論租賃權(quán)是否合法存在，均不影響執(zhí)行標(biāo)的的拍賣---------昌黎縣澤通科技小額貸款有限公司、秦皇島廣順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛

河北省高級(jí)人民法院

執(zhí) 行 裁 定 書

（2019）冀執(zhí)復(fù)609號(hào)

復(fù)議申請(qǐng)人（異議人、申請(qǐng)執(zhí)行人）：昌黎縣澤通科技小額貸款有限公司，住所地河北省秦皇島市昌黎縣昌黎鎮(zhèn)麗京花園。

法定代表人：曹錄權(quán)，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：尹國(guó)勇，河北若輕律師事務(wù)所律師。

利害關(guān)系人：張寧亓，女，1979年5月12日出生，蒙古族，現(xiàn)住河北省秦皇島市海港區(qū)。

被執(zhí)行人：秦皇島廣順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省秦皇島市海港區(qū)文化南路海員俱樂(lè)部。

法定代表人：郎曉光，該公司董事長(zhǎng)。

被執(zhí)行人：董艷軍，女，1979年8月15日出生，漢族，現(xiàn)住河北省秦皇島市海港區(qū)。

被執(zhí)行人：秦皇島富盈電力燃料有限公司，住所地河北省秦皇島市山海關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)船廠路B-2-2。

法定代表人：高磊，該公司執(zhí)行董事。

被執(zhí)行人：郞曉光，男，1961年10月2日出生，漢族，現(xiàn)住河北省秦皇島。

被執(zhí)行人：董銀通，男，1949年9月13日出生，漢族，現(xiàn)住河北省秦皇島市海港區(qū)。

復(fù)議申請(qǐng)人昌黎縣澤通科技小額貸款有限公司（以下簡(jiǎn)稱澤通公司）不服秦皇島市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱秦皇島中院）（2019）冀03執(zhí)異397號(hào)執(zhí)行裁定，向本院申請(qǐng)復(fù)議，本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審查。本案現(xiàn)已審查終結(jié)。

秦皇島中院在執(zhí)行澤通公司與董銀通、秦皇島富盈電力燃料有限公司、秦皇島廣順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司、郞曉光、董艷軍民間借貸糾紛一案中，作出（2017）冀03執(zhí)104號(hào)《公告》，對(duì)已查封房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、拍賣。利害關(guān)系人張寧亓提出書面異議，秦皇島中院作出（2019）冀03執(zhí)異397號(hào)執(zhí)行裁定，駁回張寧亓的異議請(qǐng)求。張寧亓不服，向本院申請(qǐng)復(fù)議，形成本案。

利害關(guān)系人張寧亓稱，2018年12月25日，異議申請(qǐng)人與董艷軍簽訂《房屋租賃合同》，約定董艷軍將位于河北大街西××、××號(hào)歸董艷軍所有的商業(yè)房出租給異議申請(qǐng)人，租賃期限為十年，自2018年9月5日至2028年9月4日，一次性支付十年租金，合計(jì)為194.5萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，異議申請(qǐng)人通過(guò)中國(guó)銀行向董艷軍指定的高磊賬戶轉(zhuǎn)款94.5萬(wàn)元，2018年12月21日，異議申請(qǐng)人再次通過(guò)中國(guó)建設(shè)銀行將先后兩次將100萬(wàn)元租金轉(zhuǎn)至對(duì)方指定的高磊賬戶，租金合計(jì)194.5萬(wàn)元全部支付完畢。董艷軍交付房屋后，異議申請(qǐng)人對(duì)房屋進(jìn)行裝修，用于經(jīng)營(yíng)。2019年4月16日，收到秦皇島中院（2017)冀03執(zhí)104號(hào)《公告》，《公告》稱在澤通公司申請(qǐng)執(zhí)行董艷軍借款合同糾紛一案中，已經(jīng)對(duì)異議申請(qǐng)人承租的房產(chǎn)進(jìn)行查封，并將進(jìn)行評(píng)估、拍賣，現(xiàn)異議申請(qǐng)人提出申請(qǐng)，因異議申請(qǐng)人已經(jīng)承租該商業(yè)房，且承租時(shí)異議申請(qǐng)人對(duì)該房產(chǎn)涉訴有可能被法院強(qiáng)制拍賣并不知情，現(xiàn)異議申請(qǐng)人已支付全部十年租金，基于對(duì)長(zhǎng)期承租的信任，對(duì)該房產(chǎn)投入大量金錢進(jìn)行裝修、修繕，該房屋現(xiàn)異議申請(qǐng)人正在使用。貴院擬對(duì)申請(qǐng)人承租的房屋進(jìn)行拍賣，將給申請(qǐng)人造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重侵害異議申請(qǐng)人的合法權(quán)益，望依法查清事實(shí)，依法停止對(duì)登記在秦皇島鴻居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下坐落于河北大街西××、××號(hào)歸董艷軍所有的商業(yè)房的執(zhí)行程序，以維護(hù)申請(qǐng)人合法利益。

秦皇島中院查明，2016年12月29日，澤通公司與秦皇島廣順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司、董艷軍、秦皇島富盈電力燃料有限公司、郞曉光、董銀通民間借貸糾紛一案，在審理過(guò)程中，經(jīng)該院主持調(diào)解，當(dāng)事人自行和解，自愿達(dá)成協(xié)議如下：一、董銀通向澤通公司借款本金為2600萬(wàn)元，利息已付至2014年11月30日，對(duì)已付利息各方均無(wú)爭(zhēng)議；截止2016年12月13日，董銀通尚欠借款本金2600萬(wàn)元，自2014年12月1日起至2016年12月13日止，董銀通應(yīng)付而未付的利息為12878667元;二、董銀通于2016年12月31日前償還上述借款共計(jì)38878667元（26000000+12878667元），并以2600萬(wàn)元為本金基數(shù)）自2016年12月14日起至實(shí)際履行之日止按年利率24%的計(jì)算利息；三、秦皇島富盈電力燃料有限公司、秦皇島廣順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司、郎曉光對(duì)上述董銀通應(yīng)向澤通公司償還的借款本金及利息承擔(dān)連帶清償責(zé)任，董艷軍在提供抵押擔(dān)保財(cái)產(chǎn)范圍（706×3.5萬(wàn)元）內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。該院于2016年12月29日作出（2016）冀03民初385號(hào)民事調(diào)解書予以確認(rèn)。

調(diào)解書生效后，因秦皇島廣順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司、董艷軍、秦皇島富盈電力燃料有限公司、郞曉光、董銀通未按期履行法律文書確定的義務(wù)，2017年4月26日澤通公司向秦皇島中院申請(qǐng)執(zhí)行。2018年7月30日，該院作出（2017)冀03執(zhí)104號(hào)執(zhí)行裁定，裁定：1、凍結(jié)、劃撥被執(zhí)行人董銀通、秦皇島富盈電力燃料有限公司、秦皇島廣順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司、郎曉光銀行存款41466328元及利息或查封上述被執(zhí)行人相應(yīng)數(shù)額的財(cái)產(chǎn)。2、凍結(jié)、劃撥被執(zhí)行人董艷軍銀行存款24710000元及利息或查封相應(yīng)數(shù)額的財(cái)產(chǎn)。2018年7月30日該院查封了董艷軍名下位于河北大街中××、××號(hào)商業(yè)房，2019年1月23日查封了登記在秦皇島鴻居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下坐落于河北大街中××、××號(hào)商業(yè)房。2019年4月16日，該院作出（2017)冀03執(zhí)104號(hào)公告，對(duì)上述查封的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、拍賣，第三人如對(duì)上述財(cái)產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議，提出執(zhí)行異議并提供相應(yīng)的證據(jù)。

另查明，2018年12月25日，利害關(guān)系人張寧亓與董艷軍簽訂《房屋租賃合同》，約定張寧亓租賃董艷軍位于河北大街西××、××號(hào)商業(yè)房，租賃期限自2018年9月5日至2028年9月4日，租賃期限為十年，一次性支付十年租金。合計(jì)為194.5萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，張寧亓通過(guò)中國(guó)銀行向董艷軍指定的高磊賬戶轉(zhuǎn)款94.5萬(wàn)元，2018年12月21日，張寧亓再次通過(guò)中國(guó)建設(shè)銀行將先后兩次將100萬(wàn)元租金轉(zhuǎn)至對(duì)方指定的高磊賬戶。董艷軍交付房屋后，張寧亓對(duì)房屋進(jìn)行了占有使用。

秦皇島中院認(rèn)為，人民法院在執(zhí)行中，依法對(duì)登記在被執(zhí)行人董艷軍名下的房屋進(jìn)行評(píng)估、拍賣并無(wú)不當(dāng)，利害關(guān)系人張寧亓與董艷軍在法院查封后，未經(jīng)法院準(zhǔn)許簽訂的河北大街西段277號(hào)商業(yè)房房屋租賃合同，不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，法院可以根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或依職權(quán)解除其占有或排除妨礙。對(duì)于張寧亓與董艷軍在查封之前簽訂租賃合同的河北大街西段277-1號(hào)商業(yè)房，法院亦可對(duì)該房屋進(jìn)行評(píng)估、拍賣。但張寧亓對(duì)于277-1號(hào)商業(yè)房租賃權(quán)不因法院的拍賣而消滅，在租賃期內(nèi)可以向法院請(qǐng)求阻止向受讓人移交277-1號(hào)商業(yè)房。綜上，利害關(guān)系人張寧亓請(qǐng)求停止對(duì)河北大街西××、××號(hào)商業(yè)房的執(zhí)行，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十五條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十七條第一項(xiàng)規(guī)定，秦皇島中院于2019年7月1日作出（2019）冀03執(zhí)異397號(hào)執(zhí)行裁定，駁回張寧亓停止對(duì)河北大街西××、××號(hào)商業(yè)房的執(zhí)行的異議請(qǐng)求。

澤通公司向本院復(fù)議稱，請(qǐng)求撤銷秦皇島中院（2019）冀03執(zhí)異397號(hào)執(zhí)行裁定。事實(shí)和理由：一、秦皇島中院認(rèn)定張寧亓就277-1號(hào)商業(yè)房與董艷軍簽訂的《房屋租賃合同》有效是錯(cuò)誤的。理由1、董艷軍長(zhǎng)期不在秦皇島生活居住，其不具備簽訂合同的時(shí)間條件;2、該商業(yè)房登記在秦皇島鴻居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，尚未辦理網(wǎng)簽和過(guò)戶，不具備出租的法定條件;3、執(zhí)行過(guò)程中，2019年3月14日法院組織議價(jià)時(shí)，董艷軍一方明確認(rèn)可所有房屋均未出租;4、在澤通公司與被執(zhí)行人就該案件的審理過(guò)程中，秦皇島中院分別向董艷軍、秦皇島鴻居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司送達(dá)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，其對(duì)該房屋不許出租是明知的;且在法院查封之前，房屋均已經(jīng)裝修并曾經(jīng)出租，只是在查封時(shí)均到期。二、張寧亓基于享有承租權(quán)提出異議，屬于實(shí)體權(quán)利的利害關(guān)系人，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民事訴訟法》第227條規(guī)定進(jìn)行審查，并賦予澤通公司提起執(zhí)行異議之訴的權(quán)利，但秦皇島中院的(2019)冀03執(zhí)異397號(hào)執(zhí)行裁定未賦予該項(xiàng)權(quán)利，違反了有關(guān)法律規(guī)定。

本院查明的事實(shí)與秦皇島中院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，首次，關(guān)于《房屋租賃合同》的效力問(wèn)題。本案中，張寧亓提出執(zhí)行異議請(qǐng)求停止對(duì)坐落于河北大街西××、××號(hào)歸董艷軍所有的商業(yè)房的執(zhí)行程序，但不論其所主張的租賃權(quán)是否合法存在，均不影響上述執(zhí)行標(biāo)的的拍賣，且張寧亓并未請(qǐng)求秦皇島中院認(rèn)定《房屋租賃合同》的效力，故秦皇島中院對(duì)承租關(guān)系進(jìn)行認(rèn)定不當(dāng)，本院予以糾正。

其次，關(guān)于秦皇島中院(2019)冀03執(zhí)異397號(hào)執(zhí)行裁定適用法律的問(wèn)題。本案中，張寧亓提出執(zhí)行異議所述事由為其已對(duì)承租房屋裝修、使用，拍賣將造成經(jīng)濟(jì)損失侵害其合法權(quán)益，而非是請(qǐng)求阻止執(zhí)行標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓和交付。張寧亓此時(shí)的法律地位是利害關(guān)系人，其所提異議系對(duì)執(zhí)行行為的異議，應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十五條而非第二百二十七條。故澤通公司復(fù)議主張本案應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條審查并賦予其執(zhí)行異議之訴權(quán)利，不能成立，本院不予支持。

綜上，澤通公司的復(fù)議請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；秦皇島中院異議裁定雖認(rèn)定事實(shí)存在瑕疵，但裁定結(jié)果正確，本院糾正后予以維持。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，裁定如下：

駁回昌黎縣澤通科技小額貸款有限公司的復(fù)議申請(qǐng)，維持河北省秦皇島市中級(jí)人民法院（2019）冀03執(zhí)異397號(hào)執(zhí)行裁定。

本裁定為終審裁定。

審判長(zhǎng)　　王振健

審判員　　解占林

審判員　　劉立斌

二〇一九年十二月九日