武漢歐亞達股份有限公司與湖北鴻達市場管理有限公司房屋租賃合同糾紛

《城市房地產管理法》第五十二條并未將出租人對租賃合同標的物享有所有權作為認定城市房屋租賃合同效力的條件，其本身并不屬于法律關于城市房屋租賃的禁止性規定。

武漢歐亞達股份有限公司與湖北鴻達市場管理有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案

最高人民法院

民事判決書

（2005）民一終字第33號

上訴人（原審被告、反訴原告）：武漢歐亞達股份有限公司。

法定代表人：徐良喜，該公司總經理。

委托代理人：蔡華清，該公司副總經理。

委托代理人：卞翔平，湖北珞珈律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：湖北鴻達市場管理有限公司。

法定代表人：陳燕鴻，該公司董事長。

委托代理人：王忠平，該公司總經理。

委托代理人：蔡暉，北京市立方律師事務所律師。

上訴人武漢歐亞達股份有限公司（以下簡稱歐亞達公司）與被上訴人湖北鴻達市場管理有限公司（以下簡稱鴻達公司）房屋租賃合同糾紛一案，湖北省高級人民法院于2005年1月18日作出[2004]鄂民二初字第35號民事判決。歐亞達公司對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2005年5月10日開庭審理，歐亞達公司的委托代理人蔡華清、卞翔平，鴻達公司的委托代理人王忠平、蔡暉到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院經審理查明：1999年12月3日，鴻達公司與歐亞達公司簽訂《租賃合同》約定，由歐亞達公司承租鴻達公司開發的湖北省武漢市東西湖區舵落口大市場家具廣場（以下簡稱家具市場），面積約40500平方米，租期為20年，自2000年8月1日至2020年7月31日止，且約定了家具市場的交付時間、租金標準、質量結構、違約責任等事宜。雙方另于2000年1月21日、2000年7月18日、2001年8月10日、2001年10月23日、2003年10月11日、2004年3月16日分別簽訂六份《補充協議》，就房屋結構、租金調整、消防設施、搭建通道等事宜達成一致意見。2000年6月27日，鴻達公司將租賃合同標的物及主要配套設施，包括市場內的消防設施均移交歐亞達公司使用和管理。歐亞達公司實際承租面積為38829．5平方米，截至2004年4月30日，歐亞達公司共付租金25874568元。

一審法院另查明，2000年5月至同年10月10日，鴻達公司所建的家具市場各單項工程通過武漢市化工設計院、武漢市東楊建筑工程有限責任公司、湖北省建筑工程總公司工業設備安裝公司、武漢東西湖景城建筑有限公司、武漢市五環監理公司、武漢市東西湖區質檢站竣工驗收。2000年8月18日至20日，湖北省武漢市公安局東西湖區分局（以下簡稱東西湖區分局）對該家具市場的土建工程、防火間距、消防通道、室外消防給水系統、室內消火栓系統、室內防火分區、火災自動報警系統進行了消防安全驗收，并出具了東公消字（2000）第（008）號《建筑工程防火驗收意見書》（以下簡稱《第008號防火驗收意見書》），認為鴻達公司建設的家具市場符合國家有關消防技術規范規定，驗收合格，同意投入使用。同時指出，該市場投入使用后，消防設施應當定期進行維修保養，保證完整有效。要健全各項消防安全管理制度，制定滅火疏散預案，確保市場消防安全。經本次驗收的建筑工程如有改建、擴建、裝修或用途變更時應另報審核。2003年8月19日，東西湖區分局作出東公消復（2003）第A035號《復查意見書》認為，歐亞達家具市場重大火災隱患整改完畢，復查合格。2004年5月17日，東西湖區分局對武漢歐亞達家居有限責任公司（以下簡稱歐亞達家居公司）作出東公（消）決字（2004）第79號《公安行政處罰決定書》（以下簡稱《79號處罰決定書》），查明該公司經營的東廳、中廳、西前廳、西后廳火災自動報警系統、防火卷簾損壞，亂接亂拉電線，室內外消火栓給水管道局部破損，逾期仍未改正。根據《中華人民共和國消防法》（以下簡稱《消防法》）第四十三條第二款之規定，決定給予歐亞達家居公司大市場東廳責令停業整改的處罰。2004年6月10日，東西湖區分局消防科工作人員進行消防安全檢查，發現歐亞達家居公司經營的西前廳、西后廳、中廳、東廳存在火災隱患。2004年6月15日，東西湖區分局作出東公（消）限字（2004）第D23號《責令限期改正通知書》（以下簡稱《D23號限期改正通知書》），因家具大市場東廳、中廳建筑面積均超過《建筑設計防火規范》關于“每棟建筑面積達9000平方米以上應設置自動噴水滅火系統和76立方米的消防水池并與自動報警系統等相互聯動”的規定，要求鴻達公司、歐亞達家居公司必須采取有效措施，在2004年8月15日前對火災隱患整改完畢。

一審法院再查明，1999年10月16日，鴻達公司與武漢農產品中心批發市場有限公司（以下簡稱農產品中心）簽訂《土地租賃協議書》約定，鴻達公司租賃農產品中心約44462．25平方米的土地建商品交易廳，建成后鴻達公司在租賃期內擁有經營權、管理權和收益權。租賃期間自2002年9月1日到2022年8月31日。鴻達公司承建交易廳的房屋所有權歸農產品中心所有，房屋所有權證辦理到農產品中心名下。1999年10月到2000年4月，鴻達公司為建設家具市場向武漢市東西湖區計劃經濟委員會、城市規劃管理局等行政機關進行立項報批工作，分別從上述行政部門取得建設家具市場的《固定資產投資項目投資許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等行政許可文件。2001年10月15日，農產品中心取得包括涉案房屋所附土地在內的武國用（2001）字第603號《國有土地使用證》。2004年12月2日，武漢市東西湖區城市規劃管理局向農產品中心就“家具批發市場東區、西區六棟”建設項目補發武東規建證字[2004]166號《建設工程規劃許可證》。2004年12月7日，武漢市東西湖區房地產管理局向農產品中心頒發由鴻達公司建設的家具市場的《房屋所有權證》。

2004年11月16日，鴻達公司向一審法院提起訴訟稱：1999年12月3日，鴻達公司與歐亞達公司簽訂《租賃合同》約定，由歐亞達公司承租其開發的武漢市東西湖區舵落口大市場建筑面積40500平方米（計租面積為38829．5平方米）的房屋用作家具批發市場。合同約定租期為20年，歐亞達公司應在每月的27日前向其繳納下個月的租金，如不能按時繳納，則每延遲一日按未付租金的千分之二計算違約金。2000年6月11日，鴻達公司將符合《租賃合同》約定的房屋及相關設施陸續移交給歐亞達公司使用至今。2003年10月11日，雙方簽訂《補充協議》，將原租金標準由每平方米每月25元降為21元?，F因歐亞達公司拒付租金，請求判令歐亞達公司支付2004年5月27日起至2004年10月27日止的房屋租金4804317元、逾期付款違約金720647．55元，并由歐亞達公司承擔全部訴訟費用。

歐亞達公司當庭答辯稱：其與歐亞達家居公司不是一個主體，因鴻達公司認可歐亞達公司與歐亞達家居公司之間的委托關系，故歐亞達公司對此不提出異議?！蹲赓U合同》簽訂后，歐亞達公司已履行了全部義務，拒繳租金是因鴻達公司提供的房屋消防設施不合格，其有權行使先履行抗辯權。消防處罰決定書并未提到歐亞達公司的“加蓋”問題，因此消防設施與歐亞達公司無關。鴻達公司提供的租賃房屋在土地使用權方面嚴重違法，本案租賃合同應屬無效，歐亞達公司無須履行無效合同。

歐亞達公司反訴稱：其與鴻達公司簽訂《租賃合同》約定了租賃面積、交付時間、租賃期限等事宜。鴻達公司應當保證其提供的租賃物符合法律規定和合同的各項約定。2004年5月，東西湖區分局消防科對該租賃物進行消防檢查時，認為該房屋消防設施不合格，于2004年5月17日下達《79號處罰決定書》，責令鴻達公司對東廳進行停業整改。此后東西湖區分局消防科又多次進行消防檢查，并于2004年6月15日下達《D23號限期改正通知書》，確認該房屋消防設施嚴重不足，須限期整改。經調查，該房屋在房地產管理部門沒有任何登記資料，更沒有房屋產權證，依法不能出租，由此導致了歐亞達公司不能正常經營并造成重大損失。請求依法確認租賃合同無效，終止合同履行；由鴻達公司退還全部已收租金25874568元；退還保證金100萬元及水電費1萬元；賠償各項經濟損失510萬元；由鴻達公司承擔全部訴訟費用。

鴻達公司當庭針對反訴答辯稱：《租賃合同》主體適格，且不違反法律規定。房屋消防設施已經消防部門驗收合格，鴻達公司并未違約。農產品中心擁有合法的房屋產權證書，鴻達公司依約可以出租涉案租賃物，《租賃合同》合法有效，應當繼續履行。歐亞達公司主張賠償各項經濟損失510萬元，無事實依據和法律依據，應駁回其全部反訴請求。

一審法院經審理認為，農產品中心對本案的租賃物家具市場享有所有權和土地使用權。農產品中心于1999年10月16日與鴻達公司簽訂《土地租賃協議書》，不違反國家法律、行政法規禁止性規定，合法有效。根據該《協議書》第六條第4款關于“交易廳建成后，由鴻達公司負責經營，并負責對外招商、招租”的約定和第七條第1款的約定，鴻達公司在租賃期內享有經營權、管理權和相應收益權。鴻達公司具備《租賃合同》出租人的資格。鴻達公司和歐亞達公司就家具市場租賃一事所達成的《租賃合同》及《補充協議》系雙方的真實意思表示，內容及形式均符合法律法規的規定，雙方所建立的租賃關系符合《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的規定，該《租賃合同》及《補充協議》依法成立并生效。依據《租賃合同》和《補充協議》的約定，家具市場在交付使用時，鴻達公司必須建立健全消防安全設施并通過消防部門的安全防火驗收。東西湖區分局作出的《第008號防火驗收意見書》認定，鴻達公司建設的家具市場符合國家有關消防技術規范規定，驗收合格，同意交付使用。2003年8月19日，東西湖區分局對已投入使用的六棟建筑物共38829．5平方米家具市場消防設施整改情況，作出東公消復（2003）第A035號《復查意見書》，認為該家具市場消防設施復查驗收合格。因此，鴻達公司交付給歐亞達公司使用的家具市場符合《租賃合同》及《補充協議》的各項約定。歐亞達公司關于《租賃合同》違反國家禁止性規定應為無效的訴訟理由不能成立，其要求返還租金、保證金的反訴請求不予支持。

關于違約責任的問題，歐亞達公司在《補充協議》中承諾，其應負責家具市場經營過程中基礎設施的使用、維護和管理并保證符合消防安全的要求。該項消防責任的約定，意思表示真實，符合法律法規的規定，對雙方均具有約束力。歐亞達公司在家具市場交付使用后應確保消防設施符合消防安全，但其下屬歐亞達家居公司負責經營的東廳、中廳、西前廳、西后廳火災報警系統、防火卷簾損壞，亂接亂拉電線，室內外消火栓給水管道局部破損，經消防部門指出后，逾期仍未改正。東西湖區分局為此對歐亞達家居公司作出《79號處罰決定書》，對家具市場東廳實行責令整改停業的處罰，完全是歐亞達公司對消防設施使用和維護行為不當所致。歐亞達公司因停業整改而拒付租金，其行為已構成違約，應承擔違約責任。歐亞達公司關于消防設施不合格的訴訟理由不能成立，其要求賠償經濟損失的反訴請求，予以駁回。

綜上，鴻達公司依約收取租金并無不當，其關于歐亞達公司應給付租金并承擔逾期付款違約責任的訴訟請求獨立，予以支持。據此判決：（一）歐亞達公司支付鴻達公司2004年5月27日至10月27日租金4804317元；（二）歐亞達公司支付鴻達公司逾期付款違約金（計算至2004年10月27日止）720647．55元；（三）駁回歐亞達公司的反訴請求。案件受理費24618元，訴訟保全費25520元，反訴費169932．84元，均由歐亞達公司負擔。

歐亞達公司不服一審判決，向本院提起上訴，請求撤銷一審判決，判令合同無效；由鴻達公司返還全部已收租金25874568元、退還保證金100萬元及水電費1萬元；賠償各項經濟損失510萬元；由鴻達公司承擔一、二審訴訟費用。主要理由：1．《租賃合同》違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）、《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國城市規劃法》（以下簡稱《城市規劃法》）、《中華人民共和國建筑法》（以下簡稱《建筑法》）、《城市房地產開發經營管理條例》（以下簡稱《房地產開發經營條例》）等多項法律和行政法規關于出租人資格、土地轉讓、房地產開發經營資質、臨時建設及建筑工程驗收等內容的強制性規定，應認定無效。2．公安消防機關出具的數份處罰及整改意見表明，涉案出租房屋存在消防安全方面的設計缺陷，消防設施嚴重不足，家具市場被責令停業非歐亞達公司對消防設施使用和維護行為不當所致，其責任應由鴻達公司承擔。一審判決僅根據《第008號防火驗收意見書》將未經消防驗收以及消防設施嚴重不合格的房屋認定為已經通過消防驗收合格的房屋，導致了對本案《租賃合同》效力的認定錯誤。3．歐亞達公司的經營活動因家具市場被責令停業而無法進行，鴻達公司應賠償歐亞達公司的巨額經濟損失及裝修損失。4．一審判決歐亞達公司支付鴻達公司4804317元租金是錯誤的。2004年5月27日至10月27日共計5個月，租金應為400萬元。5．雙方約定的延付租金違約金標準過高，一審中歐亞達公司請求法院降低該標準，但一審法院未予裁判。

鴻達公司答辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，審理程序合法，應予維持。主要理由：1．《租賃合同》標的物權屬清楚、證照齊全且通過多方驗收，雙方所建立的租賃合同關系符合《合同法》的相關規定，不存在違反法律法規強制性規定的情形。2．《第008號防火驗收意見書》足以證明鴻達公司交付的房屋通過了公安消防機關的整體驗收，符合《消防法》的相關強制性規定。歐亞達公司沒有任何證據可以支持其關于消防驗收不合格的主張，其關于《租賃合同》違反法律強制性規定而無效的主張不能成立。3．《79號處罰決定書》已說明家具市場局部停業完全是歐亞達公司的不當使用行為所致，歐亞達公司應就其違約行為承擔支付全額租金和違約金的責任。4．一審判決對于支付租金月份的表述，指的是支付租金的起止時間，其計算符合客觀事實。鴻達公司起訴要求歐亞達公司支付的未付租金，包括2004年5月27日至2004年10月27日租賃期間的租金，共計5個月。5．一審判決認定的逾期付款違約金符合雙方約定，并不過分高于因歐亞達公司違約給鴻達公司造成的實際損失，且歐亞達公司自始持合同無效的觀點，從未對違約金的計算標準提出過請求。

本院二審查明：2004年6月10日，東西湖區分局對家具市場進行消防檢查并于2004年6月15日作出《D23號限期改正通知書》指出，家具市場存在下述五項違法行為，應予改正：1．應在東廳過道處及西前廳西北角處各增設一樘防火卷簾，以滿足防火分區的要求；2．因四個廳的室內消火栓數量均達不到規范要求，應增設27個室內消火栓；3．該市場東廳、中廳每棟建筑面積均超過9000平方米，未按國家規范設置自動噴水滅火系統，應增設；4．未按要求設置消防水池，應增設，且消防水池容量不應小于76立方米；5．東廳、中廳、西前廳、西后廳火災自動報警裝置部分不能聯動控制，應按要求設集中報警系統，實現報警系統與防火卷簾、水噴淋系統的控制聯動。

2004年12月23日，東西湖區分局對家具市場進行消防監督檢查，發現存在火災隱患。該局于2004年12月14日分別作出公消限字[2004]第D32號、第D33號、第D34號《責令限期改正通知書》，并于2005年2月6日作出東公（消）決字（2005）第01號《公安行政處罰決定書》認為，家具市場被責令停業整改的主要問題為：西前廳、西后廳及中廳共計20個室內消火栓經測試均無水；火災自動報警系統與防火卷簾未聯動；西前廳防火分區中差一樘防火卷簾；中廳過道處一樘防火卷簾未封閉到頂；中廳未設置自動噴水滅火系統和消防水池。

2005年1月12日，武漢市公安消防局會同武漢市東西湖區公安消防大隊對家具市場進行消防安全檢查，并于2005年1月20日，針對檢查中發現的火災隱患，作出武公消（2005）2號《關于歐亞達家具市場重大火災隱患的整改意見》（以下簡稱（2005）2號整改意見）載明：1．根據《建筑設計防火規范》第5．1．1條，東廳和西前廳的防火分隔不符合規范要求，東廳過道處應增設一樘防火卷簾，西前廳西北角處應增設一樘防火卷簾，所有防火卷簾應封隔嚴密和完好運行。2．根據《建筑設計防火規范》第8．6．2條，市場四個營業廳室內消防栓的設置均達不到規范的要求，應增設室內消防栓。其中東廳應在中間部位增設8個、中廳應在東側沿墻邊增設4個、西側沿墻邊增設4個、北側沿墻邊中端增設1個、西前廳應在沿北側靠墻均勻增設4個、東南角增設1個、西南角增設1個、西后廳應在四角各增設1個，共增設27個室內消防栓。室內消防栓給水管網形成環狀，室內消防主管管徑不小于100mm。3．室外消防給水管網應形成環狀，管徑不小于200mm，室外消火栓的間距不大于120m，壓力不應小于0．2兆帕，并滿足第8．3．2條的要求。4．根據《建筑設計防火規范》第8．7．1條，東廳和中廳均由原有兩棟建筑將中間過道搭蓋而成，中廳現有面積12870平方米，西廳現有面積9787平方米，均超過9000平方米，未按國家規范要求設置自動噴水滅火系統，應增設自動噴水滅火系統，并增設自動噴水滅火系統所需的76立方米的消防水池及加壓泵。如不增設自動噴水滅火系統，必須拆除原過道處搭蓋建筑，以滿足規范要求。5．根據《建筑設計防火規范》第2．0．1條，西后廳為輕鋼結構，鋼梁應涂抹防火涂料，確保其耐火極限達1．5小時。6．根據《建筑設計防火規范》第10．3．1條，東廳、中廳、西前廳和西后廳火災自動報警裝置部分不能聯動控制，應按規劃要求設置集中報警控制系統，實現消防控制聯動。在此之前公安消防監督部門對歐亞達家具市場下發的建筑、驗收及隱患整改意見，如與本整改意見相矛盾，以本整改意見為準。

另查明，2005年3月3日，鴻達公司與歐亞達公司就涉案租賃物及商戶交接事項簽訂了《交接協議》，并各自派員辦理了租賃物的騰退交接手續。2005年3月8日，歐亞達公司退出家具市場。

本院二審查明的其他事實與一審法院查明的事實基本相同。

本院認為，本案所涉的《租賃合同》的效力問題和違約責任的承擔問題為雙方當事人爭議的焦點問題。

（一）關于《租賃合同》的效力問題

本院認為，鴻達公司與歐亞達公司簽訂的《租賃合同》及《補充協議》約定由歐亞達公司承租鴻達公司開發的湖北省武漢市東西湖區舵落口家具市場，鴻達公司將租賃合同標的物及主要配套設施，包括市場內的消防設施均移交歐亞達公司使用和管理，歐亞達公司按照約定的租金標準向鴻達公司支付租金。上述就家具市場租賃事宜達成的協議系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律法規的禁止性規定。合同訂立后，雙方當事人亦履行了合同。鴻達公司與歐亞達公司之間的房屋租賃行為，符合《城市房地產管理法》和《合同法》的規定，一審判決認定上述《租賃合同》及《補充協議》依法成立并生效，適用法律正確。

關于歐亞達公司上訴提出的《租賃合同》違反《城市房地產管理法》第五十二條關于房屋租賃出租人主體資格的規定應為無效的主張，本院認為，《城市房地產管理法》第五十二條并未將出租人對租賃合同標的物享有所有權作為認定城市房屋租賃合同效力的條件，其本身并不屬于法律關于城市房屋租賃的禁止性規定。根據鴻達公司與農產品中心于1999年10月16日簽訂的《土地租賃協議書》第六條第4款關于“交易廳建成后，由鴻達公司負責經營，并負責對外招商、招租”和第七條第1款關于“鴻達公司在租賃期內享有經營權、管理權和相應收益權”的約定內容可知，鴻達公司雖然對本案租賃合同標的物不具所有權，但該租賃物的實際所有權人農產品中心對鴻達公司出租訟爭租賃物的行為有合法授權，鴻達公司以此協議方式取得了涉案《租賃合同》出租人的主體資格。歐亞達公司關于鴻達公司非涉案租賃物的所有權人，其不具備《城市房地產管理法》第五十二條所要求的出租人主體資格的主張，缺乏法律依據，本院不予支持。

關于歐亞達公司上訴提出的《租賃合同》違反《城市規劃法》第三十三條關于臨時建設的規定應為無效的主張，本院認為，《租賃合同》簽訂之時，訟爭租賃標的物雖僅有《臨時規劃許可證》，但本案一審訴訟期間，農產品中心就“家具批發市場東區、西區六棟”建設項目取得了武漢市東西湖區城市規劃管理局補發的《建設工程規劃許可證》。其后，農產品中心亦取得了武漢市東西湖區房地產管理局頒發的家具市場的《房屋所有權證》。因此，可視為本案訟爭租賃物在取得正式規劃手續及權屬證明之后，已不存在違反法律禁止性規定的情形，其于《租賃合同》簽訂之時未辦理建設工程規劃許可證的行為不影響對本案《租賃合同》效力的認定。歐亞達公司的此項訴請，理據不足，本院不予支持。

關于歐亞達公司上訴提出的《租賃合同》違反《建筑法》第六十一條關于建筑工程驗收的規定應為無效的主張，本院認為，審查本案所涉家具市場的《竣工驗收證明》等相關證據可確認，2000年5月至同年10月10日，相關設計單位、建設單位、施工單位、監理單位及驗收監督部門相繼對該家具市場各單項工程進行了竣工驗收并出具了《竣工驗收證明》。因此，本案訟爭租賃標的物竣工后已經多方驗收合格，具備了交付使用的條件，武漢市東西湖區房地產管理局亦于此后向農產品中心頒發了家具市場的《房屋所有權證》。因此，歐亞達公司關于涉案租賃房屋迄今為止尚未完成竣工驗收，不具備交付使用條件的主張與本案實際情況不符，本院不予支持。

關于歐亞達公司上訴提出的《租賃合同》違反《城市房地產管理法》、《土地管理法》及《房地產開發經營條例》關于房地產開發用地、房地產交易和房地產開發企業資質條件的規定，應認定無效的主張，本院認為，農產品中心系以出讓方式取得訟爭家具市場的土地使用權，對于出讓土地使用權的租賃問題，法律、法規未作禁止性規定，同時，該問題亦屬對鴻達公司與農產品中心之間所簽訂的《土地租賃協議書》的效力審查范疇，非認定本案房屋租賃合同效力的法定情形。至于鴻達公司開發家具市場應否具有房地產開發企業經營資質的問題，亦不是本案房屋租賃法律關系的審理范圍。因此，歐亞達公司以上述兩項主張抗辯本案《租賃合同》的效力，理據不足，本院不予支持。

關于訟爭租賃物家具市場是否經過消防驗收的問題，本院認為，本案訟爭租賃物交付使用前，東西湖區分局對該家具市場的土建工程、防火間距、消防通道、室外消防給水系統、室內消火栓系統、室內防火分區、火災自動報警系統進行了消防安全驗收，并出具了《第008號防火驗收意見書》。該意見書認為鴻達公司建設的家具市場符合國家有關消防技術規范規定，驗收合格，同意投入使用。該項證據表明，家具市場在開業使用以前已通過了公安消防部門的整體驗收，符合《消防法》對按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程在使用或開業以前所規定的關于消防驗收程序的強制性規定。至于公安消防部門所進行的驗收行為及驗收內容是否存有瑕疵，涉及具體行政行為的認定問題，不屬于人民法院民事案件的審理范圍。因此，一審判決在公安消防部門未對《第008號防火驗收意見書》予以撤銷的情形下，以此為據認定本案租賃合同標的物符合《消防法》強制性規定，認定事實及適用法律并無不妥。歐亞達公司上訴提出的訟爭租賃物未經消防驗收合格，應認定《租賃合同》無效的主張，缺乏事實及法律依據，本院不予支持。

綜上，歐亞達公司所提上述關于《租賃合同》無效的理由均不成立，其主張的鴻達公司應承擔合同無效的責任，向歐亞達公司返還已收租金、保證金及水電費的上訴請求，本院不予支持。

（二）關于違約責任的承擔問題

本院認為，湖北省武漢市兩級公安消防部門針對歐亞達家具市場消防問題所出具的數份處罰決定及整改意見表明，家具市場被公安消防部門責令停業整改的原因，既有承租人歐亞達公司在租賃物的使用過程中，未盡足夠注意義務，對消防設施使用維護不當致其功能毀損的原因，亦有出租人鴻達公司未完全履行建立健全消防安全設施的合同義務，所應承擔的租賃物消防設計不合格、消防設施數量不足導致租賃標的物功能缺損的責任。因此，對于本案已交付使用的租賃標的物因存在消防隱患被公安消防部門責令全面停業，致使本案有效《租賃合同》未能按照雙方當事人約定的意思表示得以繼續履行，承租方基于租賃關系所享有的對租賃物的使用收益權受阻，雙方當事人均有責任。且消防設施的欠缺是導致家具市場被責令停業的主要原因，對此，鴻達公司應承擔主要責任，歐亞達公司應承擔次要責任。一審判決僅以《79號處罰決定書》所列事項認定家具市場局部停業完全是歐亞達公司對消防設施的不當使用行為所致，欠缺事實及法律依據，本院予以糾正。

關于未付租金的計算標準及數額問題，經審查，《租賃合同》約定的租金交付方式為每月末27日前繳納下月租金?！堆a充協議》約定的2003年9月1日至2005年8月31日場地租金為21元／平方米／月。因此，鴻達公司按上述約定標準主張由歐亞達公司支付2004年6月至2004年10月共計5個月租賃期間的未付租金4804317元符合合同約定。歐亞達公司上訴所提的關于未付租金數額計算錯誤的主張，依據不足，本院不予支持。

綜上，本案《租賃合同》合法有效，但因租賃物的消防瑕疵責任系雙方當事人原因所致，且歐亞達公司因家具市場被公安消防部門責令停業，其經營收益存在實際的減損，因此，參照《合同法》第二百三十一條的規定及公平原則，應依雙方過錯比例酌減歐亞達公司租金及逾期付款違約金的支付。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項、第（三）項之規定，判決如下：

一、維持湖北省高級人民法院[2004]鄂民二初字第35號民事判決第三項；

二、變更湖北省高級人民法院[2004]鄂民二初字第35號民事判決第一項和第二項為：武漢歐亞達股份有限公司支付湖北鴻達市場管理有限公司租金2161942．65元和逾期付款違約金（計算至2004年10月27日止）324291．40元。

一審反訴費169932．84元按一審判決執行；一審案件受理費24618元、訴訟保全費25520元及二審案件受理費24618元，共計74756元，由武漢歐亞達股份有限公司負擔59804．80元，湖北鴻達市場管理有限公司負擔14951．20元。

本判決為終審判決。 

審判長  程新文

代理審判員  張穎新

代理審判員  陳朝侖

二○○五年八月十六日

書記員  虞文君