杭州市西湖區轉塘街道上城埭村村民委員會與鄭斯丹房屋租賃合同糾紛

房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

杭州市西湖區轉塘街道上城埭村村民委員會與鄭斯丹房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

杭州市中級人民法院

民事判決書

（2014）浙杭民終字第2927號

上訴人（原審被告、反訴原告）：鄭斯丹，系杭州西湖風景名勝區正盛港式茶餐廳個體經營者。

委托代理人：虞軍紅、孫淼淼，浙江君安世紀律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：杭州市西湖區轉塘街道上城埭村村民委員會。住所地：杭州市西湖區轉塘街道上城埭村。

負責人：趙以平，主任。

委托代理人：周光富，浙江中宙律師事務所律師。

上訴人鄭斯丹因與被上訴人杭州市西湖區轉塘街道上城埭村村民委員會（以下簡稱上城埭村村委會）房屋租賃合同糾紛一案，不服杭州市西湖區人民法院（2014）杭西泗民初字第114號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月27日受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

原審法院審理認定：鄭斯丹系杭州西湖風景名勝區正盛港式茶餐廳（以下簡稱正盛茶餐廳）個體經營者。2010年1月1日，上城埭村委會與正盛茶餐廳簽訂《房屋租賃協議》一份，約定：一、上城埭村委會將其位于大斗山入口處（管山門口）品苑區的三幢房屋及場地租賃給正盛茶餐廳使用。三幢房屋的總面積為2647平方米，其中主樓占地面積334平方米（地下一層、地面三層局部四層），左側輔樓占地面積214平方米、建筑面積642平方米（地下一層、地面二層），右側輔樓占地面積136平方米，建筑面積408平方米（地面三層）；四至范圍具體見相關圖紙。二、租賃用途為為開拓和發展旅游產業，促進和提高該區域整體的旅游環境和品位。正盛茶餐廳應在該區域成立注冊資金為2000萬元的有限公司（第一年到位資金1000萬元，第二年再增資1000萬元），正盛茶餐廳成立公司運營是本協議的主要目的之一，也是其主要義務。上城埭村委會方全力配合正盛茶餐廳完成相應工商登記，如因出租房屋的權屬問題及其他涉及工商登記的材料無法完成辦理有限責任公司工商登記的，可成立相關的辦事機構，負責對項目進行運營。三、租賃期限為20年，自2010年3月1日起至2030年2月28日止。上城埭村委會應在2010年3月1日前將協議約定的租賃范圍交付正盛茶餐廳，提供通電、通水、通訊、通路、排污五項附隨條件。四、租金及支付方式及期限：正盛茶餐廳在前5年應當支付上城埭村委會每年租金50萬元，后每5年在上一年度租金的基礎上遞增5%，依次類推，20年后不再遞增；正盛茶餐廳應當在本協議簽訂生效時支付上半年租金25萬元，下半年25萬元租金在六月底前交納；以后每年租金分為一月份和六月份各交納50%。…。八、違約責任：如正盛茶餐廳未能按照協議約定的時間支付租金并超過三個月以上的，則構成根本違約，上城埭村委會有權解除協議，同時正盛茶餐廳應賠償上城埭村委會由此而造成的損失；所造成的損失包括：在合同解除前正盛茶餐廳應支付的租金、逾期支付租金的利息。上城埭村委會未能按照約定的時間交付所約定的房屋及場地，并在租賃期內不能保證該房屋和土地的順暢正常使用，則構成根本違約，正盛茶餐廳不僅有權解除協議，同時上城埭村委會應當賠償正盛茶餐廳由此所造成的直接損失（含裝飾、設備、經營費等）。九、本協議經雙方簽字、蓋章、公證后生效。…。協議簽訂后，鄭斯丹于2010年1月12日支付上城埭村委會租金25萬元，于2010年10月18日支付租金25萬元，于2011年5月24日支付租金25萬元，于2013年5月8日支付租金20萬元。之后，鄭斯丹未再支付租金。

2011年6月1日，上城埭村委會、正盛茶餐廳、西山森林指揮部三方簽訂《協議書》一份，約定上城埭村委會、正盛茶餐廳同意將租賃房屋中的主樓一層和地下層共二層出租給西山森林指揮部使用，租用時間為二年，從2011年6月1日起至2013年5月31日止。上城埭村委會、正盛茶餐廳承諾處理好三方的關系，有關上城埭村委會與正盛茶餐廳的關系不涉及到西山森林指揮部。房屋租賃使用費為每年20萬元，由西山森林指揮部在每年的6月15日前支付給上城埭村委會，一年一清。2013年12月31日，上城埭村委會、正盛茶餐廳、西山森林指揮部簽訂《租房協議書》一份，約定由西山森林指揮部繼續承租租賃房屋中的主樓一層和地下層，租用時間從2013年6月1日起至2014年5月31日止。其余內容同前述《協議書》。《協議書》由鄭斯丹簽名并加蓋正盛茶餐廳印章，《租房協議書》加蓋正盛茶餐廳印章。協議簽訂后，西山森林指揮部于2012年6月1日支付上城埭村委會租金20萬元，于2012年10月30日支付租金20萬元，于2014年1月支付租金20萬元。

原審法院另查明，租賃房屋中的左側輔樓于2008年8月完成竣工驗收，主樓和右側輔樓于2009年11月完成竣工驗收。租賃房屋在法庭辯論終結前未取得建設工程規劃許可證，也未取得主管部門批準建設的文件。

原審法院認為：《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。案涉租賃房屋在法庭辯論終結前未取得合法的審批手續，故鄭斯丹要求確認其與上城埭村委會簽訂的《房屋租賃協議》無效的訴訟請求，有事實和法律依據，該院予以支持。關于租賃房屋是否已交付的問題。該院認為，首先，租賃房屋在雙方簽訂《房屋租賃協議》前已竣工驗收，具備使用條件；其次，鄭斯丹在《房屋租賃協議》簽訂后三年內已陸續支付了95萬租金；再者，鄭斯丹在租賃期限內簽署了兩份協議書同意部分租賃房屋由西山森林指揮部承租。在上述情況下，鄭斯丹又未能提供充分的證據證明上城埭村委會未向其交付租賃房屋。因此，該院確認上城埭村委會已履行交付租賃房屋的義務。在租賃期間，上城埭村委會與鄭斯丹、西山森林指揮部簽訂了兩份協議。該兩份協議對于鄭斯丹原承租的部分房屋確定由西山森林指揮部承租。該行為系三方協商一致變更了上城埭村委會與鄭斯丹簽訂的《房屋租賃協議》的內容。故鄭斯丹應支付的租金應以其變更后的承租范圍確定。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予以支持。故鄭斯丹反訴要求上城埭村委會返還已付租金的訴訟請求，該院不予支持。根據房屋租賃協議和三方協議約定的租金標準計算，上城埭村委會在2010年3月1日至2014年8月31日期間應取得房屋占有使用費為225萬元。鄭斯丹已支付95萬元。西山森林指揮部已支付2011年6月1日至2014年5月31日期間的房屋占有使用費60萬元，還需承擔2014年6月1日至2014年8月31日期間的房屋占有使用費5萬元（根據三方協議約定的租金標準計算）。故應由鄭斯丹支付的2010年3月1日至2014年8月31日期間的剩余房屋占有使用費為225萬-95萬-60萬-5萬=65萬元。上城埭村委會要求鄭斯丹支付逾期付款利息損失的訴訟請求，缺乏相應的法律依據，該院不予支持。鄭斯丹反訴要求上城埭村委會賠償設計費損失28萬元的訴訟請求，因鄭斯丹未提供證據證明其確已支出了相應的設計費，故該訴請缺乏相應的事實依據，該院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第三條、第五條之規定，判決：一、確認上城埭村村委會與鄭斯丹于2010年1月1日簽訂的《房屋租賃協議》無效。二、鄭斯丹支付上城埭村村委會房屋占有使用費650000元。三、駁回上城埭村村委會的其他訴訟請求。四、駁回鄭斯丹的其他反訴訴訟請求。如未按照判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費11430元，由鄭斯丹負擔9737元，上城埭村村委會負擔1693元；其中鄭斯丹負擔部分，于判決生效之日起十日內交納至該院；反訴案件受理費15870元，減半收取7935元，由鄭斯丹負擔。

宣判后，上訴人鄭斯丹不服，向本院提起上訴稱：一、案涉房屋自始未具備雙方約定的交付條件，致使鄭斯丹的合同目的無法實現。一審判決在未查明該事實的情況下認定己交付房屋，屬于事實認定有誤。本案雙方當事人對于租賃房屋的交付條件有非常明確的約定，即案涉《房屋租賃協議》第三條之約定，“甲方應當在2010年3月1日前……交付乙方”，而交付的條件是“提供通電、通水、通訊、通路、排污五項附隨條件”。同時按照《房屋租賃協議》第二條之約定，租賃房屋的用途為“開拓和發展旅游產業”，作為旅游產業勢必包括餐飲、酒店等大量使用水、電的行業，并且其排污功能必須齊全。但是，截止到上城埭村村委會向一審法院提起訴訟，上城埭村村委會也沒有按照《房屋租賃協議》第三條之約定提供相應的通水、通電、排污、道路、通訊等附隨條件。原審判決對于案涉房屋是否符合合同約定條件的事實根本沒有查明，其認定房屋己經交付存在以下幾個方面的錯誤：1、原審判決僅僅以竣工為由，認定為具備使用條件，顯然是錯誤的。竣工驗收僅僅是房屋的質量問題，質量合格也不等于具有各項配套條件。2、原審判決認定房屋交付的第二個理由是鄭斯丹繳納租金95萬元。但是原審判決沒有注意到鄭斯丹繳納的租金與合同約定租金之間的差距，以及時間上的不同。特別是鄭斯丹后續繳納租金的目的是上城埭村村委會以所謂的審計為名要求鄭斯丹予以幫忙，同時鄭斯丹也希望能夠切實有效履行合同內容的情況下繳納的，而不是對房屋符合使用條件的認可。3、鄭斯丹在轉租合同上的簽字，只能代表上城埭村村委會同意轉租。因為轉租合同中對于房屋的條件并未作出約定。鄭斯丹從減少損失的角度采取這樣的措施，并無任何過錯。同時，按照合同法的規定，鄭斯丹從未放棄要求上城埭村村委會按照合同約定履行的權利，該等轉租行為同樣不應當視為對房屋條件約定的改變。此外，該等房屋所謂的轉租，其租賃關系是由上城埭村村委會與案外人建立直接的租賃關系，鄭斯丹只是同意該等行為。實際上變更的是鄭斯丹與上城埭村村委會之間合同的租賃面積，而非租賃條件。這也是鄭斯丹為了減少損失所采取的措施之一。綜上所述，由于上城埭村村委會的房屋不符合合同約定的條件，且導致無法按照合同約定的目的使用房屋，因此其房屋應當視為沒有交付。二、一審法院依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛的司法解釋》的相關規定規定，并據此判令鄭斯丹支付房屋占有使用費，屬于法律適用不當。1、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛的司法解釋》第一條第二款明確規定“鄉、村莊規劃區內……，可以參照本解釋處理”。但是，本案上城埭村村委會并未提交任何證據證明案涉房屋屬于“鄉、村莊規劃區內”，同時，原審判決也未查明案涉房屋是否位于規劃區內。因此，在沒有查明相應事實的情況下，原審判決直接適用《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛的司法解釋》明顯屬于適用法律不當。2、同時，原審判決適用《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛的司法解釋》第五條之規定，要求鄭斯丹支付房屋占有使用費。適用《最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛的司法解釋》第五條第一款規定的前提條件是，在房屋租賃合同被認定無效的情況下，如果承租方正常占有并使用了該房屋的，出租方可以參照合同約定的租金標準要求支付房屋占用使用費。但是結合本案，由于上城埭村村委會未向鄭斯丹交付符合交付條件的案涉房屋，鄭斯丹一直無法按照合同約定的目的使用該房屋。因此，上城埭村村委會無權要求支付占有使用費。三、合同無效系指該合同自始無效，因此，在鄭斯丹自始未占有并使用案涉房屋的情況下，上城埭村村委會應當返還鄭斯丹己支付的95萬元租金。四、一審判決認定鄭斯丹未提供證據證明己支出了相應的設計費用，故不支持鄭斯丹要求賠償設計費28萬元的訴請，屬于事實認定有誤。鄭斯丹在一審審理過程中提交了建設工程設計合同、三份收條及設計圖，該組證據己充分證明鄭斯丹己支出設計費用的事。1、既然一審己認定設計合同的真實性，自然也確認了合同簽署人樓飛群作為中國美院風景建筑設計研究院代理人的身份。2在合同未明確規定設計費用以何種方式支付的情況下，鄭斯丹向樓飛群支付現金，并由其個人代表設計院出具收條的行為也是合乎常理的。綜上，請求：1、撤銷原審判決第二、四項，改判上城埭村村委會返還鄭斯丹已付租金95萬元，賠償設計費損失28萬元，并駁回上城埭村村委會的訴訟請求；2、一審、二審訴訟費由上城埭村村委會承擔。

被上訴人上城埭村村委會答辯稱：一、上城埭村村委會在合同簽訂時，即2010年1月即將涉案房屋交付給鄭斯丹。1、本案涉案房屋分別于2008年8月及2009年11月全部完成并竣工驗收。在雙方于2010年1月合同簽訂后，上城埭村村委會基于鄭斯丹裝修、綠化施工需要時間考慮，即將涉案房屋交付給了鄭斯丹。據此，鄭斯丹在2010年1月12日根據約定支付了第一期的房屋租金250000元。而且鄭斯丹接收房屋后，隨即進行了現場勘查設計。之后，鄭斯丹分別于2010年10月18日、2011年5月24日、2013年5月8日共支付了700000元涉案房屋租金。顯然，如果上城埭村村委會沒有將房屋交付給鄭斯丹，即使第一次支付了租金，鄭斯丹也不可能再支付第二次租金，更不可能支付第三次、第四次的涉案房屋租金。2、根據法庭調查及相關事實表明，鄭斯丹于2011年6月和2013年6月與西山森林公園簽訂協議，將所承租房屋其中的部分轉租給西山森林公園用于展示，事實上西山森林公園也向鄭斯丹承租了涉案房屋。且在該轉租協議書中的第二條、第四條明確約定，有關甲乙方之間的關系不涉及到丙方，即丙方與甲乙雙方之間的房屋租賃合同關系不發生任何關聯。據此，鄭斯丹將涉案房屋進行轉租的事實，足以證明上城埭村村委會己按照約定將房屋交付給了鄭斯丹。同時，鄭斯丹進行轉租的房屋建筑面積約800平方米，轉租價格為每年200000元，而涉案房屋建筑面積為2647平方米，即相當于轉租部分的3.3倍，根據轉租價格計算，涉案房屋的租金可達660000余元。也就是說，上城埭村村委會出租的價格與鄭斯丹轉租的價格差額達160000元，這同樣足以證明鄭斯丹通過轉租的方式獲得相應的利益。3、簽訂合同后，鄭斯丹根據經營需要，即對所承租的房屋進行實地勘察設計，這一事實也足以證明上城埭村村委會己交付涉案房屋的事實。二、在合同簽訂時，鄭斯丹對于涉案房屋的權屬狀況是非常清楚的，是明知的。1、2010年1月1日的“房屋租賃協議”第二條第二款，已明確告知房屋權屬存在法律上的問題，即暫無相關的審批手續，且明確告知。2、根據一審法庭調查表明，合同簽訂后，鄭斯丹進行勘察設計以及自行辦公工商登記時已經知曉，且一直無異議，進一步佐證簽訂合同時均已事先知曉房屋權屬狀況。三、鄭斯丹依法應當支付相應的房屋占有使用費。根據《中華人民共和國合同法》及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第五條之規定，鄭斯丹依法應當按照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。四、根據案件事實和法律規定，鄭斯丹對涉案房屋依法構成占有。根據我國法律規定，占有，是主體對物的控制和管領，是對物的實際控制。根據本案案件事實，鄭斯丹簽訂合同之后，鄭斯丹即對整體房屋及場地進行實地勘察設計，且將部分房屋進行轉租獲取收益。鄭斯丹這種以承租的方式取得占有權，后再以轉租的方式行使占有權，事實上形成對該房屋的實際控制且獲取相應的收益。故鄭斯丹對涉案房屋構成法律上的占有，依法應當支付占有使用費。五、鄭斯丹請求上城埭村村委會賠償設計費280000元的訴請，無事實依據和法律依據。鄭斯丹的該項上訴請求，并無相關證據證明實際支出的金額，且系一個署名為“樓飛群”個人出具的收條，并非合同相對方“中國美院風景建筑設計研究院”出具，真實性無法核實。同時，該三張收條的金額為12萬元，與鄭斯丹遞交的合同約定的28萬元相互矛盾，不具有關聯性和真實性。另外，即使發生相應的設計費用，也系鄭斯丹自身經營過程中所產生的，與本案無任何關聯。同時，鄭斯丹對房屋進行現場勘查設計的行為，恰恰證明了上城埭村村委會己交付涉案房屋的事實。綜上，請求法庭依法維持一審判決，駁回鄭斯丹的全部上訴請求。

二審中，在本院指定的舉證期限內，鄭斯丹向本院提交：1、《公證書》一份，擬證明：案涉建筑系違章建筑，西湖區之江國土分局轉塘所于2009年5月25日就已發出《限拆通知書》責令拆除，但一直未拆除；上城埭村村委會并未告知鄭斯丹該建筑系違章建筑，其簽訂合同的行為本身帶有欺詐之嫌。2、照片一張，擬證明上城埭村村委會將案涉房屋出租給鄭斯丹，是想重點推廣上城埭村的旅游業且作為當時的重點引進項目舉辦了一個公開的簽約儀式，鄭斯丹對于該房屋系合法建筑是深信不疑，案涉房屋無法按照合同約定的條件予以交付的責任不在鄭斯丹。上城埭村村委會未向本院提交新的證據。

針對鄭斯丹提交的上述證據，上城埭村村委會認為，對證據1，《公證書》本身包括反映的內容的真實性沒有異議，但對證明對象有異議，《公證書》中所涉及的房屋占地是312平方米，而本案涉案房屋的占地面積2000多平方，該證據與本案沒有關聯性。對證據2，不屬二審新證據，該證據與本案無關，這只是反映了當時簽訂合同的過程，與本案租賃合同的權利義務沒有任何關系。本院認為，關于《公證書》，上城埭村村委會對于《公證書》的真實性沒有異議，故本院對于《公證書》的真實性予以確認；關于照片，因該照片無法達到鄭斯丹的證明目的，且該照片在一審期間已經存在，故本院對于該照片不予采納。

本院經審理查明的事實與原審法院認定的事實一致。

本院認為：《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。”本案中，鄭斯丹與上城埭村村委會簽訂的《房屋租賃協議》系無效，故原審法院依據《房屋租賃協議》的租金約定以及已付租金的數額判令鄭斯丹支付上城埭村村委會房屋占有使用費65萬元并無不當。至于鄭斯丹主張案涉房屋始終未具備雙方約定交付條件，上城埭村村委會應返還其已付租金95萬元的上訴意見，本院認為，鄭斯丹在與上城埭村村委會簽訂《房屋租賃協議》后陸續支付了95萬元租金，且鄭斯丹在案涉房屋部分轉租給杭州市西湖區西山國家森林公園指揮部的協議書中均有簽字；而鄭斯丹并無充分證據證明上城埭村村委會未完成交付義務，故本院對于該意見不予采信。關于鄭斯丹主張案涉房屋不屬于鄉村莊規劃內，故不能適用《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的上訴意見，因無事實和法律依據，故本院對于該意見不予采信。關于鄭斯丹主張的設計費損失，因其并未提供充分證據證明其就案涉房屋的裝修支付了相應的設計費，故原審法院未予支持其該項請求并無不妥。綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費21720元，由上訴人鄭斯丹負擔。（鄭斯丹已預交二審案件受理費25607元，應退3887元，于本判決生效之日起十五日內來本院退費。）

本判決為終審判決。 

審判長  胡宇

審判員  陳艷

代理審判員  丁曄

二〇一四年一月十九日

書記員  王勤