朱春雨與張曉霞房屋租賃額合同糾紛一審民事判決書

房屋租賃合同存在部分有效、部分無效的情形，承租人占有使用了租賃房屋，就仍應當支付出租人占有使用費。

朱春雨與張曉霞房屋租賃額合同糾紛一審民事判決書

大連市沙河口區人民法院

民事判決書

（2015）沙民初字第1071號

原告朱春雨。

委托代理人李彥，遼寧添贏律師事務所律師。

委托代理人董真博，遼寧添贏律師事務所律師。

被告張曉霞。

委托代理人朱瑞，遼寧瑾華律師事務所律師。

原告朱春雨與被告張曉霞房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年2月9日受理后，依法組成合議庭，于2015年4月8日、4月16日公開開庭進行了審理。原告朱春雨及其委托代理人李彥、董真博、被告張曉霞的委托代理人朱瑞到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，我與被告于2014年簽訂了房屋租賃合同，租賃坐落于大連市沙河口區沙能街某號的房屋，約定租賃期限為2014年2月24日至2019年2月23日，租金每年為58000元，押金5000元，并約定“自合同簽訂之日起到租賃期限屆滿若非乙方過失甲方擅自解除本合同提前收回房屋的，甲方應按年度總租金的20%向乙方支付違約金”。我交納了房屋租金和抵押金，但2014年7月我被大連供暖集團有限責任公司告知，該房屋是供暖集團租賃給被告的，現被告和供暖公司的合同到期，供暖公司要收回房屋。我為了繼續經營，只得與供暖集團重新簽訂租賃合同并交納租金。被告隱瞞真實的租賃情況構成違約，故請求確認：1、確認原、被告2014年8月24日之后的租賃合同無效；2、被告向原告返還多收取的房屋租金29000元及退還押金5000元。

被告辯稱，我與原告自愿簽訂房屋租賃合同，并結清了房屋的使用費，原告支付了2014年2月24日至2015年2月23日期間的房屋使用費58000元，被告也收取了款項。原告已實際占用案涉房屋，原告要求返還沒有任何法律依據。原告向供暖公司支付房屋租金是他們之間的關系，與被告沒有任何關系。原告使用的房屋有一部分是我建設的臨建，臨建房屋有使用價值收益，原告不能用我與供暖公司之間的協議來約定我。因此我不同意原告的訴訟請求。

經審理查明，2009年8月20日，大連供暖集團有限責任公司（以下簡稱供暖集團）與被告簽訂《房屋租賃協議書》，約定供暖集團將坐落于沙河口區沙能街某號房屋，建筑面積為為356.79平方米的房屋租賃給被告使用，租賃期限自2009年8月25日至2014年8月24日止，共計五年。該房屋年租金為七萬元。合同還約定了雙方的其他權利、義務。

2014年2月24日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，被告將位于大連市沙河口區沙能街某號，房屋面積為40平方米，該房屋租賃日期，從2014年2月24日至2019年2月23日止。租賃期內，甲乙雙方未經協商一致均不得提前解約。該房屋租金為58000元整，乙方應同時交納押金5000元。該房屋交租方式為年付，乙方若逾期支付房租，甲方有權收回該房屋，押金不退。關于押金，雙方約定為保證乙方合理并善意的使用該房屋及配套設施，乙方應在簽訂本合同并交納首期租金時支付甲方五千元作為押金。待租賃期限屆滿，甲方驗房并認可后，乙方將該房屋鑰匙交與甲方，同時甲方將此押金全部歸還乙方。甲方應保證該房屋的出租不違反國家法律法規的相關規定并保證自己有權決定此租賃事宜。合同還約定了雙方的其他權利義務。

合同簽訂后，原告向被告交付了房屋租金58000元及押金5000元，被告將案涉房屋交付給原告使用。

在供暖集團與被告的合同履行期間屆滿前，供暖集團與被告又簽訂《房屋到期協議書》，約定被告承租的大連市沙河口區沙能街某號房屋，將于2014年8月24日到期，因房屋合同期滿，雙方協商，承租人決定不再繼續租賃該房屋。由于被告改造、分隔、擴建該房屋，進行對外轉租活動（被告轉租房屋租賃后的承租人，以下簡稱現承租人），雙方就房屋到期后交接等事宜達成以下事項：1、被告在承租期間對外所發生的一切行為與供暖集團無關，由此產生的任何糾紛和債務，都由被告完全負責；……3、被告提前收取現承租人的租金超出2014年8月24日的部分，被告應在2014年8月24日前退還給房屋現承租人；4、被告收取現承租人的相關押金，應在2014年8月24日前辦理完押金約定的相關手續；被告在承租期間對房屋進行的擴建、改造、分割的所有建筑和設施都無償交給供暖集團；被告辦理的所有臨建手續移交給供暖集團；……7、供暖公司在房屋到期后，由供暖公司和房屋的現承租人重新協商，達成意向的簽訂房屋承租合同。

2014年8月22日，供暖集團與原告簽訂《房屋租賃合同》，約定供暖集團將大連市沙河口區沙能街某號1號租賃給原告使用，面積為50.83平方米，租賃期限自2014年8月25日起至2015年8月24日止。該房屋年租金為58000元，押金為2000元。租金與稅金交付方式為半年付。原告于2015年10月28日向供暖集團交付了房屋半年租金29000元。

另查，2008年1月25日，被告取得了位于沙河口區沙能街某號房屋的臨時建設工程規劃許可證，有效期為2008年1月1日至2008年12月31日，臨建面積為長13米，寬2.5米，總建筑面積為32.5平方米。

上述事實，有原告提供的起訴狀、《房屋租賃合同》、《房屋租賃協議書》、專用收款收據、發票、大連市房地產交易中心查詢結果、照片、被告提供的臨時建設工程規劃許可證、原告申請本院調取的《房屋租賃協議書》、《房屋到期協議書》以及雙方當事人當庭陳述筆錄在案為憑，且經當庭質證和本院的審查，應予采信。

本院認為，被告于2008年1月取得位于沙河口區沙能街某號32.5平方米臨時建筑的規劃許可證，并于2009年8月與供暖集團簽訂《房屋租賃協議書》，租賃供暖集團位于大連市沙河口區沙能街某號的房屋，被告在租賃案涉房屋時，臨時建筑已經與沙能街某號的建筑物形成統一整體。從已查明的情況來看，被告租賃給原告的房屋包含兩個部分，一部分是臨時建筑，一部分為被告從供暖集團處租賃而來，被告雖然持有臨時建筑的規劃許可證，但被告在向原告租賃房屋時，臨時建筑已經超過使用期限，故其合同涉及到臨建部分的面積應自始無效。被告從供暖集團處租賃房屋又轉租給原告的部分，被告與供暖集團簽訂的合同租賃期至2014年8月24日，被告與原告簽訂的《房屋租賃合同》租賃期至2019年2月22日，超過了被告與供暖集團約定的期間，根據法律規定，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分約定無效，故原告與被告的租賃合同自2014年8月25日起無效。被告與供暖集團約定在其合同期滿后，被告擴建、改造等部分都無償交予供暖集團。也即在2014年8月25日起，被告喪失了對案涉房屋的出租收益權利。在2014年8月24日之前，原告與被告的合同存在部分有效、部分無效的情形，原告占有使用了案涉房屋，仍應當支付被告占有使用費。原告于2014年8月22日與供暖集團簽訂《房屋租賃協議書》自2014年8月25日租賃案涉房屋，并將租金支付給了供暖集團，故被告應將原告交付的2014年8月25日以后的租金返還給原告，也即被告應返還原告交付的2014年8月25日至2015年2月23日（半年）期間的租金29000元。

關于原告主張被告返還押金5000元一節，本院認為，供暖集團在其與被告的租賃合同期滿后，與原告重新簽訂了租賃合同，即意味著供暖集團已將案涉房屋收回并自行管理、使用，被告已喪失了對案涉房屋的使用權，亦不再享有租賃期屆滿從原告處收回房屋的權利，其收取押金的目的不能實現，且其與原告合同已自2014年8月25日起無效，被告應將押金返還給原告。故原告的訴請，具有事實及法律依據，本院予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條和《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應由法律若干問題的解釋》第三條、第十五條、第十八條規定，判決如下：

一、原告朱春雨與被告張曉霞于2014年2月24日簽訂的《房屋租賃合同》自2014年8月25日起無效；

二、被告返還原告房屋租金29000元；

三、被告返還原告押金5000元。

上述具有履行內容的條款，均于本判決生效之日起十日內履行。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。

案件受理費940元（原告已預交），由被告負擔，給付時間同上。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于遼寧省大連市中級人民法院。

審判長  孫瑩

人民陪審員  孫鳳美

人民陪審員  張欣

二〇一五年七月二十二日

書記員  王璐