公有住房的原始受配人與購買公有住房產權時的同住人系完全不同的范疇。

裁判要點：公有住房的原始受配人與購買公有住房產權時的同住人系完全不同的范疇。購買公有住房產權時，承租人及同住成年人應當協商一致，簽訂職工家庭購買公有住房協議書，而非必須征得所謂原始受配人同意。（以下判決書源自中國裁判文書網）

上海市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2019）滬01民終9966號

上訴人（原審原告）：李忠奇，男，1958年2月23日生，漢族，住上海市黃浦區。

上訴人（原審原告）：肖志琴，女，1962年2月18日生，漢族，住上海市黃浦區。

上訴人共同委托訴訟代理人：李曉茂，上海中夏律師事務所律師。

上訴人共同委托訴訟代理人：翁越華，上海中夏律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：李瑞方，男，1933年7月7日生，漢族，戶籍地上海市徐匯區。

委托訴訟代理人：周廉明，上海申歐律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：上海三佳房地產經營有限公司，住所地上海市閔行區陳南路22號。

法定代表人：胡志偉，董事長兼總經理。

委托訴訟代理人：高丹依，女，該公司員工。

上訴人李忠奇、肖志琴因與被上訴人李瑞方、上海三佳房地產經營有限公司（以下簡稱三佳公司）確認合同無效糾紛一案，不服上海市徐匯區人民法院（2019）滬0104民初7938號民事判決，向本院提出上訴。本院于2019年8月8日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

李忠奇、肖志琴上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持李忠奇、肖志琴一審全部訴訟請求。事實和理由：系爭房屋原為動遷安置房，李忠奇、肖志琴、李瑞方、毛某均為原始受配人，四人對系爭房屋享有同等權利。李忠奇于1994年至1996年期間，肖志琴于1994年至1998年期間居住于系爭房屋。因子女入學、出國工作等原因，二人未將戶籍遷入系爭房屋，但二人對系爭房屋的權利沒有喪失，二人仍為系爭房屋的同住人。李瑞方未經李忠奇、肖志琴同意，擅自與三佳公司簽訂《上海市公有住房出售合同》，購買系爭房屋產權并登記在其一人名下，侵犯了李忠奇、肖志琴的合法權利，該合同應屬無效，系爭房屋應為四名原始受配人共有。李瑞方將系爭房屋50%的產權份額轉讓給李某2，又與李某2共同將系爭房屋售與案外人方某，并收取房屋轉讓款人民幣308萬元。因此，李瑞方應當賠償李忠奇、肖志琴154萬元，三佳公司承擔連帶責任。

李瑞方辯稱：不同意李忠奇、肖志琴的上訴請求。事實和理由：李忠奇、肖志琴的戶籍從未遷至系爭房屋內，二人也未在系爭房屋內實際居住，購買該房屋產權時，二人并非該房屋同住人，故李瑞方與三佳公司簽訂的《上海市公有住房出售合同》應屬有效。

三佳公司辯稱：不同意李忠奇、肖志琴的上訴請求，同意李瑞方的答辯意見，請求判令駁回上訴，維持原判。

李忠奇、肖志琴向一審法院起訴請求：1.確認李瑞方與三佳公司就上海市徐匯區XX路XX弄XX號XX室房屋簽署的《上海市公有住房出售合同》無效；2.判令李瑞方賠償李忠奇與肖志琴損失154萬元；3.判令三佳公司與李瑞方承擔連帶責任。

一審法院認定事實：李忠奇與肖志琴系夫妻關系。李忠奇系李瑞方之子。

1994年，因舊區改造、動遷安置，李瑞方等由XX路XX弄XX號XX室調配至XX小區XX號XX室（即系爭房屋），配房人口四人，租賃戶名李瑞方，家庭主要成員毛某、肖志琴、李忠奇。

2000年4月19日的職工家庭購買公有住房協議書載明，系爭房屋承租人或受配人李瑞方，經與本戶同住成年人協商一致，同意購買上述房屋。上述所購房屋的權利人確定為李瑞方。該協議書有承租人李瑞方和同住成年人毛某的簽字和蓋章。本戶人員情況表載明，系爭房屋家庭成員（以戶口簿為準）李瑞方、毛某，家庭成員（2）李忠奇、肖志琴出國。

2000年12月13日，李瑞方（乙方、購房人）與三佳公司前身上海XX公司（甲方、出售人）簽訂《上海市公有住房出售合同》。該合同主要內容為乙方向甲方購買系爭房屋，乙方在簽訂合同前已與上述房屋的承租人（受配人）、同住成年人協商一致，共同確定上述房屋權利為乙方享有。房屋全部售價為32,243元。扣除付款折扣后，房屋實際付款金額為25,794元。加上維修基金、手續費等其他費用，乙方應在2000年12月30日前支付27,463元。后，李瑞方以其工齡折抵房價，并支付相關購房款、稅費等。2001年6月1日，系爭房屋核準登記至李瑞方名下。

2015年10月11日，李瑞方（賣售人、甲方）與李瑞方、李某2（買受人、乙方）簽訂《上海市房地產買賣合同》。該合同主要內容為李瑞方將系爭房屋50%的產權份額轉讓給李某2。房地產轉讓價款197萬元。付款安排、違約事項等未進行約定。2015年11月4日，李某2繳納了買賣契稅。當日，李瑞方、李某2向房地產交易中心申請房屋買賣登記。2015年11月23日，系爭房屋登記權利人李瑞方、李某2，各享有50%產權。

2018年3月5日，李瑞方、李某2（賣售人、甲方）與方某（買受人、乙方）簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定，乙方向甲方購買系爭房屋，房地產轉讓價款為308萬元，還約定了過戶、交房時間、付款協議、違約責任等。2018年5月12日，系爭房屋登記至方某名下。

李忠奇與肖志琴戶口未曾遷入系爭房屋。

一審中，李忠奇表示，其1995年4月至1996年10月期間居住于系爭房屋內，后其出國，偶爾回國僅在系爭房屋內短暫居住。肖志琴表示其1995年4月至1998年6月期間居住于系爭房屋內，后其出國，偶爾回國僅在系爭房屋內短暫居住。對此，李瑞方不認可，表示李忠奇與肖志琴從未在系爭房屋內居住，偶爾回國也居住在另一處茶陵路房屋內。

一審法院認為，民事主體從事民事活動，應當遵循自愿、公平、誠信原則。民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。李忠奇與肖志琴認為其作為系爭房屋的原始受配人、同住人，李瑞方、三佳公司在將系爭房屋買為產權房時，未與其協商一致，未向其告知，故主張《上海市公有住房出售合同》無效。根據上海市有關公有住房出售的相關規定，“同住人”是指本處有常住戶口且實際居住三年以上，他處無房或他處雖有住房而居住困難的。現李忠奇與肖志琴自認其戶口未曾遷入系爭房屋，亦無證據證明購房時其在系爭房屋居住滿三年，故二人于購買系爭房屋產權時并非該房屋同住人，即李忠奇與肖志琴不具有購房資格。李忠奇與肖志琴是否在職工家庭購買公有住房協議上簽字同意，并不影響公有住房出售合同的效力。故李瑞方與三佳公司就系爭房屋簽訂的公房出售合同合法有效，李忠奇與肖志琴要求確認無效的訴請，缺乏依據，不予支持。李忠奇與肖志琴在合同無效的基礎上，主張李瑞方賠償售房款的50%，缺乏依據，不予支持。

一審法院審理后，依照《中華人民共和國民法總則》第五條、第六條、第七條、第八條、《中華人民共和國民法通則》第六條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，于二〇一九年五月二十八日作出判決：駁回李忠奇、肖志琴的全部訴訟請求。案件受理費18,660元，減半收取計9,330元，由李忠奇、肖志琴負擔。

二審中，李忠奇、肖志琴申請李某1作為證人出庭作證。李某1到庭陳述，其系李瑞方的兒子、李忠奇的哥哥，系爭房屋安置后，李忠奇一家三口便居住于系爭房屋內，直至李忠奇1996年去日本工作、肖志琴1998年去日本探親。對此，李瑞方發表質證意見稱，不認可李某1證言的真實性，李某1多次向李瑞方主張系爭房屋權利，二人之間存在矛盾；戶籍摘抄資料顯示，李忠奇、肖志琴戶籍登記住址為本市XX路XX弄XX房XX路XX弄XX號XX室，可見二人并未在系爭房屋內居住。三佳公司同意李瑞方的質證意見。

經審理查明，一審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。

本院認為，根據上海市住房改革制度辦公室、上海市房產管理局《關于出售公有住房的實施細則》第四條第一款規定，具有本市常住戶口的公有住房承租人或其同住成年人有資格購買公有住房產權。所謂同住人，根據上海市房產管理局《＜上海市城鎮公有房屋管理條例實施細則＞有關問題掌握口徑》第七條第一款規定，要求本處有常住戶口且實際居住三年以上。因此，公有住房的原始受配人與購買公有住房產權時的同住人系完全不同的范疇。購買公有住房產權時，承租人及同住成年人應當協商一致，簽訂職工家庭購買公有住房協議書，而非必須征得所謂原始受配人同意。本案中，李忠奇、肖志琴的戶籍從未遷入過系爭房屋，即便其曾在系爭房屋內居住，亦不符合購買公有住房時“同住人”的要求，無權購買系爭房屋產權。李瑞方作為系爭房屋的承租人與三佳公司簽訂系爭公房出售合同，無需征得李忠奇、肖志琴的同意。該合同并不存在無效情形。李忠奇、肖志琴主張該合同無效，并基于此要求李瑞方予以賠償，且三佳公司承擔連帶責任，均缺乏事實依據與法律依據。至于李忠奇、肖志琴作為系爭房屋原始受配人是否對系爭房屋享有其他權利，本案不作認定。

綜上，李忠奇、肖志琴的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費18,660元，由李忠奇、肖志琴負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　金紹奇

審判員　　葉振軍

審判員　　胡桂霞

二〇一九年十月十五日

書記員　　莫　莉

附：相關法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；……