房屋買賣合同中需要對于交房時間、違約責任等關系買受人重大利益的條款作約定。

裁判要點：房屋買賣合同中對于交房時間、違約責任等關系買受人重大利益的條款，均未作約定，該情形明顯有違常理。從實際履行情況看，也從未要求交付房屋。履行行為明顯不符合常理。（以下判決書源自中國裁判文書網）

上海市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2019）滬01民終13237號

上訴人（原審被告）：劉君，男，1984年4月23日出生，漢族，戶籍地北京市海淀區，現住深圳。

委托訴訟代理人：于國兵，上海國瑜律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：陳榮榮，女，1950年1月6日出生，漢族，住上海市徐匯區。

委托訴訟代理人：王德杰，上海市金源方程律師事務所律師。

原審第三人：潘林潔，女，1957年8月10日出生，漢族，戶籍地北京市海淀區。

原審第三人：陳海虹，女，1973年1月24日出生，漢族，住上海市黃浦區。

原審第三人：王海濤，男，1969年1月22日出生，漢族，住上海市黃浦區。

委托訴訟代理人：陳海虹（系王海濤妻子），年籍同上。

上訴人劉君因與被上訴人陳榮榮、原審第三人王海濤、陳海虹、潘林潔確認合同無效糾紛一案，不服上海市閔行區人民法院（2018）滬0112民初34599號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年10月17日立案受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。

劉君上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回陳榮榮一審中的全部訴訟請求。事實和理由：陳榮榮與劉君就上海市閔行區XX路XX弄XX支弄XX號XX室房屋（以下簡稱系爭房屋）簽訂《上海市房地產買賣合同》，該合同系雙方真實的意思表示。首付款系劉君以現金形式支付，陳榮榮出具收據予以確認，足以證明劉君支付了首付款。同時，系爭房屋銀行貸款系劉君歸還。王海濤、陳海虹與潘林潔之間的協議系虛假的，其也并無證據證明其歸還過銀行貸款及利息，王海濤、陳海虹并無購房的經濟能力，且系劉君提前歸還了系爭房屋銀行貸款，王海濤、陳海虹并未歸還。王海濤、陳海虹關于簽訂系爭房屋買賣合同系為套取銀行貸款的主張缺乏依據。系爭房屋在雙方發生爭議前，一直由劉君實際對外出租并交納物業管理費。

被上訴人陳榮榮辯稱，不同意劉君的上訴請求。一審判決查明事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

原審第三人陳海虹、王海濤共同述稱，不同意劉君的上訴請求。一審判決查明事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

原審第三人潘林潔未具答辯意見。

陳榮榮向一審法院提出訴訟請求：1.確認陳榮榮、劉君簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效；2.劉君將閔行區XX路XX弄XX支弄XX號XX室房屋過戶至陳榮榮名下。

一審法院認定事實：2004年2月14日，陳榮榮（買方、乙方）與案外人上海A有限公司（賣方、甲方）簽訂《上海市商品房預售合同》，約定由乙方購買本市XX路XX弄XX支弄XX號XX室房屋，總房價款暫定為894,888元（人民幣，下同）。于2004年2月14日前付總房款的30%，計274,888元。該合同簽訂后于2004年3月14日前付總房款的70%，計620,000元。甲方承諾在2005年10月31日可辦理房地產初始登記手續，并協助辦理房產證。甲方定于2005年7月31日前將該房屋交付給乙方。合同簽訂后，陳榮榮按約支付系爭房屋首付款，并辦理了銀行貸款。

2004年3月，陳榮榮將系爭房屋轉售給王海濤、陳海虹，王海濤、陳海虹也按約向陳榮榮支付了首付款274,888元，并通過陳榮榮指定還貸的銀行卡代其向銀行清償貸款。陳榮榮則將《上海市商品房預售合同》、《上海市新建住宅使用說明書》、《上海市新建住宅質量保證書》、《上海個人抵押住房綜合保險單》等相關資料原件全部交給了王海濤、陳海虹，并同意由王海濤、陳海虹直接與開發商辦理房屋交接手續。2005年7月16日，王海濤、陳海虹與開發商辦理了系爭房屋的交房手續后對外出租。期間，因王海濤、陳海虹屬限購對象，產權暫時無法過戶至王海濤、陳海虹名下,故系爭房屋的產權仍然登記在陳榮榮名下。

潘林潔（同時為王海濤、陳海虹XX診所的合作伙伴）得知王海濤、陳海虹和陳榮榮在協商暫緩辦理系爭房屋產權過戶的事情后，提出因其合伙經營的診所缺少資金，要求以簽訂房屋買賣的方式獲取銀行貸款用于合作經營，并建議讓其兒子（即劉君）作為購房人申請貸款，以獲取更多貸款優惠條件。因當時王海濤、陳海虹考慮到與潘林潔之間的朋友關系，遂表示同意。但鑒于王海濤、陳海虹與陳榮榮之間尚未辦理房屋產權過戶，故雙方同意系爭房屋的買賣將以陳榮榮與劉君的名義完成。

2008年11月17日，陳榮榮接受王海濤、陳海虹的指示，出具了《預付房款收據》1張，載明坐落于上海市閔行區XX路XX弄XX支弄XX號XX室，成交總額1,390,000元，面積125.25平方米，付款人劉君，收款方式現金，付房款280,000元，付款事由為首付款。

2008年11月20日，陳榮榮（作為賣售人，甲方）接受王海濤、陳海虹指示，與劉君（作為買受人，乙方）簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定由乙方受讓甲方自有的坐落于上海市閔行區XX路XX弄XX支弄XX號XX室房屋，房屋建筑面積125.25平方米。該房地產轉讓價款為1,390,000元。同時約定，該合同簽訂后，乙方于2008年11月16日前支付全部房價款的1.438849%計20,000元，作為定金。待支付尾款時抵作房價款。乙方于2008年11月20日前支付260,000元，于2009年1月30日前支付1,110,000元。

2008年12月25日，劉君向銀行申請個人住房商業性貸款進行借款。銀行于2009年2月10日核準放款1,100,000元至陳榮榮銀行賬戶。同年2月12日，陳榮榮按照王海濤、陳海虹的指示，將全部貸款如數劃出。其中，向案外人袁某轉賬50,000元，向案外人陳某轉賬250,000元，向案外人何某匯款755,000元。

2009年2月，系爭房屋的產權被核準登記至劉君名下，但該房屋的房地產權證一直由王海濤、陳海虹實際負責保管至今。

2009年4月21日，王海濤與潘林潔立下字據，載明：“房貸款：契稅費20,850元、中介費5,000元、打印合同費400元、評估費3,000元、圖紙費20元、中介費（無收據）2,000元、出場費（無收據）400元，計31,670元，以上金額用于房貸款前期費用。貸款收入1,110,000元，減：借款（其中包括利息）255,000元，減借款（潘總）90,000元，剩765,000元，王海濤應收房貸收入382,500元，潘林潔應收房貸收入382,500元。以上款項確認”。并有兩人落款簽字。

同日，潘林潔出具收據，載明：交款單位王海濤，款項382,500元，該款2年左右還（暫定）。

2009年4月22日，王海濤（簽約乙方）與潘林潔（簽約甲方）簽訂《協議書》，約定經甲乙雙方商議，為明確雙方出資金額、房屋產權比例及相關權利義務，達成協議如下：1.乙方出資購買上海市閔行區XX路XX弄XX支弄XX號XX室商品房。本金由乙方承擔，產權為乙方所有。2.甲方承擔每月50%的利息，乙方承擔每月50%的利息。3.未盡事宜，可以通過雙方協商決定。4.如一方有違約行為或對房屋產權發生爭議，雙方可以通過協商、調解、訴訟等方式解決。

2015年6月5日，劉君自行補辦了系爭房屋的房地產權證，并以該房屋設定了抵押借貸。目前，該抵押登記已經注銷。

一審法院另查明：王海濤、陳海虹自2005年入住系爭房屋以來，由王海濤、陳海虹負責支付該房屋的維修基金及物業管理費，且所有辦理入戶的原始資料均在王海濤、陳海虹處進行保管。且王海濤、陳海虹在取得上述房屋后，一直由王海濤、陳海虹將該房屋對外出租，并由王海濤、陳海虹收取相關租金收益。

前次訴訟后，劉君于2015年補辦了系爭房屋的房地產權證。2018年3月，劉君以其名義對外出租房屋。

一審法院還查明：系爭房屋所在地的物業公司上海B有限公司于2017年1月9日出具《證明》，記載“在我公司管理XX小區（XX路XX弄XX支弄）期間（2010年元月1日至今），小區XX號XX室登記的物業收費聯系人是陳海虹女士”。

2019年4月19日，劉君支付了2019年全年的物業管理費。

劉君與潘林潔系母子關系。

一審法院認為，本案的爭議焦點在于劉君與陳榮榮是否存在真實的房屋買賣合同關系。對此，陳榮榮認為，系爭房屋已經出售給王海濤、陳海虹，因無法辦理產權過戶手續故產權尚未過戶，其根據王海濤、陳海虹的要求將房屋過戶給劉君并非房屋買賣的真實意思表示，簽訂系爭房屋買賣合同及過戶僅僅是因王海濤、陳海虹、潘林潔要求套取銀行貸款，劉君未向其支付過任何對價。劉君認為，其已支付了系爭房屋的所有房款，并提供了預付房款收據及銀行放款憑證為證，其亦提供了產證、物業費發票、房屋出租合同等以證實其對房屋的支配及使用。對此，一審法院認為，陳榮榮、劉君簽訂房屋買賣合同后，劉君雖有金額為280,000元的預付房款收據，但劉君并不能提供相應的轉賬依據，劉君甚至無法提供該280,000元金額的來源，故在與其他證據相矛盾的情況下，劉君以該預付房款收據作為其首付款依據不足，不予采信。劉君認為銀行放款憑證記載的1,100,000元亦系其所付房款的一部分，然該部分的款項如何分配已由王海濤、陳海虹、潘林潔與案外人之間做出安排，該已有證據來看，該款并非房款。結合劉君在2018年之前并未實際占有使用系爭房屋的事實，及初使登記的產權等書面材料一直由王海濤、陳海虹負責保管、房屋由王海濤、陳海虹對外出租等事實，均能印證陳榮榮、劉君之間的房屋買賣并非真實的房屋買賣。綜上，陳榮榮要求確認陳榮榮、劉君之間的合同無效的訴訟請求符合法律規定，予以支持。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。陳榮榮要求將房屋恢復登記至其名下的訴訟請求符合法律規定，予以支持。潘林潔經合法傳喚，無正當理由拒不到庭應訴，系其放棄相應的訴訟權利，因此產生的法律后果由其自行承擔。

一審法院審理后于2019年7月1日作出判決：一、確認陳榮榮與劉君就上海市閔行區XX路XX弄XX支弄XX號XX室房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》無效；二、劉君于判決生效之日起十日內協助陳榮榮將上海市閔行區XX路XX弄XX支弄XX號XX室房屋產權恢復登記至陳榮榮名下。案件受理費減半計收40元，財產保全費5,000元，合計5,040元，由劉君負擔。

二審中，各方當事人均未向本院遞交新證據。

經本院審理查明，一審法院認定的事實無誤，本院依法予以確認。

本院認為，陳榮榮將系爭房屋出售給王海濤、陳海虹，并由王海濤、陳海虹與開發商直接辦理了交接手續。陳榮榮將《上海市商品房預售合同》、《上海市新建住宅使用說明書》、《上海市新建住宅質量保證書》等相關資料交由王海濤、陳海虹保管。系爭房屋由王海濤、陳海虹實際對外出租，并由王海濤、陳海虹持有系爭房屋原有的產證。綜合上述情節，足以認定陳榮榮與王海濤、陳海虹就系爭房屋存在買賣合同關系。

嗣后，陳榮榮與劉君雖然又就系爭房屋簽訂了買賣合同，并將產權轉移登記至劉君名下。但第一，并無證據證明劉君實際支付了合同約定的首付款，劉君也未對首付款的資金來源作出合理說明并提供證據加以證明，故不足以認定劉君實際支付了首付款。第二，劉君與陳榮榮的房屋買賣合同中對于交房時間、違約責任等關系買受人重大利益的條款，均未作約定，該情形明顯有違常理。從實際履行情況看，劉君也從未要求陳榮榮交付房屋。陳榮榮與劉君間的履行行為，明顯不符合常理。第三，系爭房屋產權雖然變更登記至劉君名下，但在雙方發生糾紛并由劉君重新補辦產證之前，產證原件由陳海虹、王海濤持有，并對外出租。物業管理費也系陳海虹、王海濤支付。上述情形亦可佐證系爭房屋實際仍由王海濤、陳海虹占用的事實。第四，關于系爭房屋所獲銀行貸款的分配及歸還，王海濤、潘林潔已經做出了約定，而潘林潔系劉君的母親，潘林潔與王海濤、陳海虹又存在其他經濟往來。故綜合上述情節，本院認為，系爭房屋產權雖然原登記于陳榮榮名下，但陳榮榮已將該房屋出售給王海濤、陳海虹。此后，陳榮榮與劉君簽訂房屋買賣合同，陳榮榮雖然系名義上的出賣人，但實際系王海濤、陳海虹等為套取銀行貸款而簽訂。陳榮榮與劉君之間并不存在真實的房屋買賣合同關系，系爭房屋買賣合同并非雙方真實的意思表示。故陳榮榮要求確認其與劉君的房屋買賣合同無效，并將產權恢復登記至陳榮榮名下的訴訟請求，具有相應的事實依據，本院予以支持。劉君的上訴請求，與事實相違，本院予以駁回。

綜上所述，一審法院根據查明的事實所作的判決并無不當，本院予以維持。上訴人劉君的上訴請求，缺乏事實基礎及法律依據，本院予以駁回。據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費80元，由劉君負擔。

本判決為終審判決。

審判長　毛　焱

審判員　蔣慶琨

審判員　錢文珍

二〇二〇年一月九日

書記員　許　晶

附：相關法律條文

一、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第二審人民法院對上訴案件，應當組成合議庭，開庭審理。經過閱卷、調查和詢問當事人，對沒有提出新的事實、證據或者理由，合議庭認為不需要開庭審理的，可以不開庭審理。第二審人民法院審理上訴案件，可以在本院進行，也可以到案件發生地或者原審人民法院所在地進行。二、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；……