經典案例：李慶與李自敏房屋買賣合同糾紛案

 當事人信息

原告：李慶，男，1963年3月20日出生，漢族，，住寧夏回族自治區(qū)銀川市。

委托訴訟代理人：魯升陽，北京市立圣律師事務所律師。

委托訴訟代理人：王東寧，寧夏輔德律師事務所律師。

被告：李自敏，男，1956年10月2日出生，漢族，住河南省禹州市。

委托訴訟代理人：張權，北京市大地律師事務所律師。

委托訴訟代理人：于愛軍，北京市金洋律師事務所律師。

審理經過

原告李慶與被告李自敏房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年10月8日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告李慶的委托訴訟代理人魯升陽、王東寧與被告李自敏及其委托訴訟代理人張權、于愛軍到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

李慶向本院提出訴訟請求：1、解除雙方于2014年6月8日簽訂的北京市存量房屋買賣合同及補充協(xié)議；2、李自敏騰空位于北京市海淀區(qū)定慧西里×號樓×層×門201房屋并交付給我；3、李自敏支付房屋使用費，從2014年6月13日起至騰退之日止，每月按7000元計算；4、李自敏賠償我違約金717000元；5、本案訴訟費由李自敏承擔。事實與理由：2014年6月8日，我與李自敏簽訂了北京市存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，約定我將名下位于海淀區(qū)定慧西里×號樓×層×門201號房屋(以下簡稱201號房屋)出售給李自敏，約定全款購房，房款總價為3585000元。李自敏支付200萬元之后，無力支付余款，雙方協(xié)商后用201號房屋抵押向銀行貸款，用該貸款支付給我方，李自敏半年向銀行償還完該貸款。但后經我多次催促，李自敏仍不履行其還款義務，多次逾期還款，導致我的資信受到不良影響，不能貸款買房。隨后，李自敏又承諾2016年6月30日之前償還完該貸款，2016年9月30日之前辦理房屋過戶手續(xù)。可是李自敏再一次違反了自己的承諾，經我合法催告無果，故起訴到法院。

李自敏辯稱，不同意李慶的訴訟請求。第一、2014年6月8日，雙方簽訂了房屋買賣合同，并且我方支付了200萬元的首付款。在合同尾款的支付過程中，李慶親屬胡某配合我辦理了房屋抵押合同，我將其余款項支付給了李慶，所以我已完成合同義務。第二、李慶已將201號房屋交付給我，我已對201號房屋進行了裝修，購買了家電，并已經實際入住。第三、我按時進行了貸款償還，未影響李慶資信。2016年10月，李慶單方將用于還貸的銀行卡辦理掛失后，我才不能辦理正常還貸，所以李慶的訴訟理由不能成立。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，本院認定如下：

位于北京市海淀區(qū)定慧西里×號樓×層×門201號房屋登記于李慶名下，登記時間2010年11月25日。

2014年6月8日，李慶（出賣人）與李自敏（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定：“第一條房屋基本情況（一）出賣人所售房屋坐落為海淀區(qū)定慧西里×號樓×單元201號；第四條成交價格、付款方式及資金劃轉方式（一）經買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交總價格為3585000元；（二）買受人采取自行交割的方式付款，具體付款方式及期限的約定見附件四；…（1）買受人向出賣人支付定金，定金金額為30000元整，定金支付方式為直接支付給出賣人；第六條房屋的交付：出賣人應當在收到首付款貳佰萬之后將該房屋交付給買受人；第七條違約責任（二）逾期付款責任：買受人未按照附件四約定的時間付款的，按照下列方式處理：1、按照逾期時間，分別處理（和不作累加）。（1）逾期在七日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之五的違約金，并于實際支付應付款之日起7日內向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過7日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起7日內按照累計的逾期應付款的1％向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款；第十三條本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協(xié)議進行變更或補充。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力”。落款處載明：“出賣人（簽章）李慶、委托代理人（簽章）李某，買受人（簽章）李自敏”。

2014年6月8日，李慶（甲方）與李自敏（乙方）簽訂《補充協(xié)議》，合同約定：“乙方購買甲方位于海淀區(qū)定慧西里×號樓×層×門201房產，雙方達成以下協(xié)議。1、房屋核驗通過后2日內乙方將首付款壹佰玖拾柒萬元整轉賬至甲方賬戶。2、甲方承諾此房為家庭唯一住宅，否則產生的個稅由甲方承擔。3、房屋尾款壹佰伍拾捌萬伍仟元整乙方于6個月內轉賬到甲方賬戶。4、甲方收到全款后配合乙方七日內到公證處辦理房屋出售公證書，日后乙方自行辦理過戶手續(xù)。”落款處載明：“甲方：李慶、李某，乙方：李自敏”。

2014年6月14日，李慶（甲方）與李自敏（乙方）簽訂《補充協(xié)議》，約定：“乙方購買甲方位于海淀區(qū)定慧西里×號樓×層×門201房產，雙方達成以下協(xié)議：1、房屋核驗通過后2日內乙方將首付款壹佰玖拾柒萬元整轉賬至甲方銀行賬戶。甲方在收到首付款之后，將房屋交付給乙方，乙方裝修居住。上述房屋風險責任自該房屋轉移占有之日起轉移給買受人。2、甲方承諾此房為家庭唯一住宅，否則由此產生的個稅由甲方承擔。3、房屋尾款人民幣壹佰伍拾捌萬伍仟元整乙方于簽訂合同后6個月內轉賬至甲方賬戶。4、甲方收到全款后配合乙方七日內到公證處辦理房屋出售委托公證，日后乙方自行辦理過戶手續(xù)（手寫：2015年11月26日以后過戶）。5、如甲方違約，甲方賠付總房款的20％的違約金給乙方，并承擔乙方裝修等產生的一切損失。6、如乙方違約，乙方賠付甲方總房款的20％的違約金。本補充協(xié)議與合同產生沖突時，以本協(xié)議為準”。合同落款處載明：“甲方：李慶、李某（代），乙方：李自敏”。

庭審中，李自敏提交李慶之女李某分別于2014年6月8日、2014年6月22日、2014年6月23日出具的收條，證明其向李慶支付首付款200萬元。李慶對上述3張收條無異議，表示已收到首付款200萬元。

庭審中，李自敏提交其作為抵押人（借款人、第三人、甲一）與案外人胡某（甲二）、黃某（抵押權人、乙方）簽訂的《房地產抵押合同》（編號×），合同約定：“第一條甲一和甲二自愿以擁有所有權的坐落于海淀區(qū)定慧西里×號樓×層×門201…的房產為借款做抵押擔保。第三條×號《借款合同》系借款人李自敏與出借人黃某簽訂的借款金額1200000元”。李自敏提交其作為甲方于2014年12月18日與北京融海行投資有限公司（乙方）簽訂的《房屋抵押貸款服務合同》，合同約定：“一、服務內容甲方以坐落于北京市海淀區(qū)定慧西里×號樓×層×門201的房產向銀行申請房產抵押貸款，希望獲得的貸款金額為1600000元，委托乙方為甲方辦理與該房產抵押貸款相關的房產的評估、銀行面簽、申請資料的報送、貸款擔保、抵押登記等具體手續(xù)”。上述協(xié)議抬頭列明李自敏委托代理人胡某，上述協(xié)議落款處乙方處公司簽章外還有黃某簽字。李自敏提交上述2份證據證明相關抵押款項已支付李慶，胡某系李某配偶之母。李慶對上述證據真實性無異議，但表示系因李自敏表示無能力繼續(xù)給付房款，方才幫助其辦理抵押，截至目前，并未實際獲得房款。

庭審中，李自敏表示自黃某處借款已給付李慶之女婿高某賬戶，并提交其于2014年12月25日出具的收條，載明：“今收到黃某人民幣120萬元，賬號×××轉至高某賬號×××”。李慶稱高某系其女婿，但上述收條系李自敏單方出具，與本案無關。

李慶稱知曉上述《房地產抵押合同》、《房屋抵押貸款服務合同》簽訂后，因考慮到風險及李自敏提出民間借貸利息較高，就按照李自敏的要求以自己名義以房屋為抵押辦理貸款，李慶提交下列合同：

2015年2月11日，李慶（借款人、抵押人、甲方）與中信信托有限責任公司（貸款人、抵押權人、乙方）簽訂了編號為（2015）信貸字第（711821）×號的《個人借款合同》（信托）與編號（2015）信抵字第（711821）×號的《抵押合同》（信托-適用于自然人）。其中，《個人借款合同》約定：22.3個人貸款的具體約定：貸款金額700000元；貸款用途個人綜合消費；貸款金額使用期限自2015年3月17日起至2024年12月17日止；還款方式為（2）按月等額本息還款法，即貸款期限內每月以相等的額度償還貸款本息。22.5作為本合同項下抵押物的房產具體信息如下：（1）房屋坐落：海淀區(qū)定慧西里×號樓×層×門201；（3）建筑面積：88.24m2；（7）房屋產權證編號：X京房權證海字第XXXX號。《抵押合同》附件中約定：抵押物為位于海淀區(qū)定慧西里×號樓×層×門201的房屋所有權。

2015年3月10日，李慶與中信銀行股份有限公司簽訂《中信銀行個人房產抵押綜合授信專項支付綜合消費貸款協(xié)議》（編號：2015十銀房授專貸字第999941號），該合同附件2中約定：專項支付綜合消費貸款額度金額為900000元整；貸款額度期限為118個月，自2015年3月10日起至2025年1月10日止。

2015年3月16日，李慶（丙方）與中信銀行股份有限公司總行營業(yè)部（甲方）、中信信托有限責任公司（乙方）簽訂編號為（2015）三方字第（711821）×號的《三方協(xié)議》，合同約定：第四條丙方須將足額的銀行貸款及信托貸款還款本息在還款日前至少一個工作日存入/劃轉至還款賬號（賬號×××），并由甲方負責按本協(xié)議及相關協(xié)議的約定向乙方進行劃付相應款項。丙方違約時，甲方和/或乙方有權將丙方的違約行為及信息報送中國人民銀行征信系統(tǒng)，由此引起的一切不利后果由丙方自行承擔。

對于上述證據，李慶表示自中信銀行股份有限公司及中信信托有限責任公司共貸款160萬元，其中120萬元用于償還先前的李自敏與北京融海行投資有限公司、黃某相關的借款，剩余40萬元給付李自敏。

李自敏對上述4份合同真實性無異議，稱以李慶名義自中信銀行股份有限公司總行營業(yè)部及中信信托有限責任公司共貸款160萬元，由其進行貸款本金及利息償還情況，認可李慶上述貸款流轉情況之表述。

經法庭詢問，李慶與李自敏就與黃某、北京融海行投資有限公司簽訂之《房地產抵押合同》（編號×）、《房屋抵押貸款服務合同》相關情況表述有出入，但均未就各自陳述提交證據。根據雙方表述，現可確認上述合同所涉借款系使用李慶以201號房屋貸款償還。

李慶向法庭提交2016年3月15日李自敏出具的《承諾書》，承諾：“1、本人在2016年6月30日之前將以李慶名義在銀貸的款還清。2、本人在2016年9月30日之前辦理過戶手續(xù)。3、在過戶中發(fā)生的任何費用（各種稅費）全部由本人承擔。以上承諾在約定的時間內沒有完成，本人愿承擔法律規(guī)定的違約責任（5％）的違約金”。落款處載明：“承諾人李自敏”。

關于首付款200萬元之外的房款給付，李慶在其向法庭提交的說明中自認2014年12月9日、10日，李自敏分次向李慶之女李某賬戶付款40萬元整；因又將自中信銀行股份有限公司總行營業(yè)部及中信信托有限責任公司獲得貸款中40萬元給付李自敏，故實際李自敏僅支付首付款200萬元，其余款項尚未支付。李自敏稱除首付款200萬元外，還于2014年12月18日前以現金形式支付40萬元，另120萬元系以其在黃某處獲得的民間借貸120萬元借款支付；后以李慶名義向中信銀行股份有限公司總行營業(yè)部及中信信托有限責任公司借款160萬元，其中120萬元用于償還黃某，剩余40萬元由李慶向其返還。此后，李自敏負責按月償還以李慶名義向中信銀行股份有限公司總行營業(yè)部及中信信托有限責任公司之借款，視為其支付房款。

庭審中，李自敏、李慶均確認李自敏自2015年4月1日至2016年10月2日償還房屋貸款本金及利息324212元。李自敏表示之后貸款系因李慶將其名下用于償還貸款之銀行賬戶注銷，方未能繼續(xù)償還貸款。

經法庭詢問，李慶與李自敏均表示2014年6月13日李慶將201號房屋交付李自敏，李自敏居住使用至今。

關于購房資格，庭審中，李慶提交其女婿之父高某1與李自敏短信記錄，其中2016年1月9日李自敏回復表示：“高兄好：我正在協(xié)調購房資格事宜，因為我和我愛人都不具備購房資格，兒子剛滿十八歲，外地戶口，正在與有關部門溝通，看社保如何處理，我比你們還著急！等我消息吧！”。此外，短信中，高某1多次催促李自敏還款，李自敏表示籌措中。李慶表示上述短信可以證明李自敏不具備購房資格且一直拖延付款時間。李自敏對上述短信真實性無異議，稱購買房屋時確不具備購房資格。

經法庭詢問，李慶稱其與李自敏系經房屋買賣中介達成的交易，以為中介機構已審查，簽訂協(xié)議時不知曉李自敏不具備購房資格，直至2016年1月9日方才知曉。李慶提交李慶（出售方、甲方）與李自敏（買受方、乙方）、北京華程房地產經紀有限公司（居間方、丙方）于2014年6月8日簽訂的《北京市存量房買賣居間合同》。李自敏對上述居間合同真實性無異議，其稱自己系河南籍居民，在簽訂買賣協(xié)議時并不知道北京市購房政策及其是否具有北京市購房資格。經法庭詢問，李自敏表示其仍未具備北京市購房資格，現即使李慶予以配合亦無法辦理201號房屋過戶產權轉移登記手續(xù)。

庭審中，李慶表示其主張解除合同系因李自敏遲延給付房款，且至今仍不具備北京市購房資質，雙方簽訂的房屋買賣合同無法實際履行。李自敏對此持異議，稱購房合同合法有效，其雖不具備北京市購房資格，但合同應繼續(xù)履行，購房資格是行政機關登記問題，不能對抗合同法的規(guī)定。

李慶表示其訴訟請求主張的房屋使用費標準，系其估算。

李慶表示其主張的違約金計算依據是2014年6月14日雙方簽訂的《補充協(xié)議》，約定違約金為總房款20%。李自敏對此持異議，表示2014年6月14日《補充協(xié)議》內容已由2016年3月15日李自敏出具的《承諾》予以變更，違約金已變更為5%。對此，李慶稱2016年3月15日李自敏出具的《承諾》系其單方出具，未認可。

另，李自敏主張已向李慶支付全部購房款項，已實際入住201號房屋并已裝修，未考慮若解除合同已給付的房款及已償還的銀行貸款如何處理。李慶表示解除合同后，向中信銀行股份有限公司總行營業(yè)部及中信信托有限責任公司辦理的貸款由其自行償還。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。李慶與李自敏2014年6月8日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及2014年6月8日簽訂的《補充協(xié)議》、2014年6月14日簽訂的《補充協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按照合同約定履行各自的義務。

本案爭議的焦點在于李自敏是否存在違約行為。首先，本院認為，李自敏履行了房屋買賣合同約定的價款支付義務。根據現有證據及本院查明的事實，李慶與李自敏對已支付首付款200萬元均無異議。李慶在向本院提交的說明中其自述2014年12月9日、10日收到李自敏40萬元，上述合計李自敏給付李慶240萬元。后因無力支付余款，李自敏向北京融海行投資有限公司、黃某借款120萬元，以支付房屋買賣合同的尾款。李自敏主張已經將余款支付給李慶之女婿高某，雖然李慶稱李自敏給付高某款項一事與本案無關，但是李慶在李自敏支付余款給自己的女婿后并未表示反對，也沒有繼續(xù)要求李自敏支付余款，而是以民間借貸利率過高為由向銀行貸款并交給李自敏償還對北京融海行投資有限公司、黃某的債務。因此，本院認為，李自敏向李慶女婿高某支付120萬元的行為，屬于按照房屋買賣合同約定支付余款的行為，即李自敏已經履行了買賣合同項下的價款支付義務。

其次，本院認為，李自敏雖然支付了房屋買賣合同約定的余款，但仍然存在違約行為。按照現有證據及本院查明的事實，李慶與李自敏之間的法律關系應當以雙方就還款的后續(xù)事宜進行的約定來認定。具體來說，李慶以201號房屋作為抵押向銀行貸款，再將貸款借給李自敏，李自敏以該借款清償自己對他人的借款，并負責償還李慶的銀行貸款。在這一新的協(xié)議中，李自敏通過向他人借款還清了房屋買賣合同中約定的余款；李慶與銀行之間成立銀行借貸法律關系，李慶負有向銀行還清貸款的義務；李慶與李自敏之間成立民間借貸法律關系，李慶借款給李自敏，由李自敏去清償自己為支付余款負擔的債務，李自敏則負責清償李慶負擔的銀行貸款債務。因此，在李自敏向他人借款支付李慶房屋余款的情況下，李自敏履行了房屋買賣合同中支付價款的義務，不構成違約。然而，李自敏在訂立合同時并不具備購房資格。李自敏于2016年1月向李慶一方表示自己正在“與有關部門溝通”，試圖取得購房資格，且李自敏明確承諾“在2016年9月30日之前辦理過戶手續(xù)”。這意味著李自敏向李慶承諾未來會取得購房資格并辦理過戶手續(xù)。但是，由于李自敏并未獲得購房資格，因此，李自敏無法與李慶辦理房屋過戶登記。也就是說，李自敏違反了之前對李慶的承諾，構成違約。故因李自敏未取得購房資格而無法實現房屋買賣合同的合同目的，李慶可以據此主張解除合同。現李慶主張解除雙方的房屋買賣合同及補充協(xié)議，于法有據，本院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。房屋買賣合同及補充協(xié)議被解除后，李自敏無權繼續(xù)占有房屋，故應當將201號房屋返還給李慶。據此，李慶主張李自敏騰空201號房屋并向其返還，于法有據，本院予以支持。

房屋買賣合同被解除后，李慶作為賣方應當返還李自敏作為買方已經支付的房款，故在本案中對李自敏已付房款一并處理。關于李慶與李自敏之間的借款，與房屋買賣合同非同一法律關系，本案不予處理，雙方可以另行主張權利。

關于李慶主張李自敏支付自2014年6月3日起至實際騰退之日止使用費一節(jié)，本院認為，李自敏在簽訂房屋買賣合同后即已實際入住201號房屋，在房屋買賣合同被解除之前，李自敏對201號房屋的占有屬于依據房屋買賣合同的有權占有，無須向李慶支付房屋使用費。但是，在房屋買賣合同被解除之日起到李自敏實際騰退房屋之日截止，李自敏應當向李慶支付房屋使用費，故對于房屋買賣合同及補充協(xié)議解除之日起至李自敏實際騰退房屋之日止的房屋使用費，本院予以支持。關于房屋使用費計算標準，李慶主張按每月7000元計算，結合同地段房屋租金市場行情及庭審情況，本院對李慶上述租金標準，不持異議。其所主張超出部分，不予支持。

房屋買賣合同因李自敏的違約行為被解除，李自敏應向李慶支付違約金。現雙方就違約金標準各執(zhí)一詞。根據現有證據及本院查明的事實，李自敏主張違約金標準5%記載于2016年3月15日其單方出具的承諾書中，李慶未在上述承諾書上簽字。本院認為，違約金計算標準的調整系對合同雙方當事人重大利益的變更，應由雙方確認才可視為變更，故就違約金計算標準，本院認為應適用李慶與李自敏雙方簽字確認的房屋買賣合同及補充協(xié)議之約定，現李自敏存在違約行為，李慶主張按照房屋總價款20%計算違約金，即717000元，李自敏主張標準過高，根據合同履行及庭審情況，本院對違約金數額予以調整。

綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除李慶與李自敏于二〇一四年六月八日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》、李慶與李自敏于二〇一四年六月十四日簽訂的《補充協(xié)議》；

二、李自敏于本判決生效之日起十日內將位于北京市海淀區(qū)定慧西里×號樓×層×門二〇一號房屋騰空并交付李慶；

三、李慶于本判決生效之日起十日內返還李自敏購房款三百五十八萬五千元；

四、李自敏于本判決生效之日起十日內給付李慶違約金三十萬元；

五、李自敏于本判決生效之日起十日內向李慶支付房屋使用費，自本判決主文第一項生效之日起至本判決主文第二項實際履行完畢止，按每月七千元標準計算；

六、駁回李慶的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費一萬七千七百四十元（李慶已預交），由李自敏負擔，于本判決生效之日起七日內交納。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于北京市第一中級人民法院。

審判長許暘

人民陪審員耿濤

人民陪審員陳月娥

二〇一七年十一月十七日

書記員魏明瑋