經典案例：李建英與陳雅麗房屋買賣合同糾紛案

當事人信息

原告：李建英，女，1968年4月21日出生，住北京市豐臺區。

被告：陳雅麗，女，1952年7月16日出生，豐臺火車站退休人員，住北京市豐臺區。

委托訴訟代理人：羅超，北京市劍泰律師事務所律師。

審理經過

原告李建英與被告陳雅麗房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年6月19日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。本案原告李建英，被告陳雅麗及其委托訴訟代理人羅超到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

李建英向本院提出訴訟請求：判令被告向原告支付戶口逾期遷出的違約金233550元（1350000元×5%+1350000元×0.5‰×246天，自2016年9月13日至2017年5月16日）。事實與理由：原告與被告系商品房買賣合同關系。原告于2015年12月22日與被告簽訂了《房屋買賣業務》合同，原告購買了被告北京市豐臺區新華街五里西區12號樓1804號兩居室一套，合同中對原、被告之間的權利義務進行了詳細約定。原、被告于2016年3月1日辦理了房屋產權過戶手續，原告于2016年3月1日拿到了房屋不動產權證。根據該合同第九條第三款的約定，被告應于180天內即2016年8月29日前向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續，否則如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向原告支付房屋總價款5%的違約金，逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，被告應當按日計算向原告支付全部已付款萬分之五的違約金。據被告逾期未辦理原有戶口遷出手續的事實以及雙方關于違約金的約定被告應當向原告支付房屋總價款5%的違約金及自2016年9月13日至2017年5月16日的逾期違約金。原告經房產中介北京鏈家房地產經紀有限公司與被告多次協商和催促被告將戶口遷出，被告始終不辦理戶口遷出并不愿意支付違約金。據此，為維護原告合同權益，向貴院提起訴訟，請求及時受理，依法判決，支持原告請求。

陳雅麗辯稱：一、不同意原告的訴訟請求。二、雙方應當以2016年1月21日房屋買賣合同內容為準。雙方在2015年12月22日簽訂的合同是《意向合同》，之后，在2016年1月21日，雙方又簽訂了正式合同，并到房管局備案。因此，雙方應當以房管局備案的2016年1月21日的房屋買賣合同內容為準，在2016年1月21日的房屋買賣合同中，并沒有約定被告遷出戶口的事情，也沒有約定違約金的內容。因此，原告無權起訴被告要求違約金233550元。三、原告李建英起訴沒有事實依據和法律依據。我認為，原告無權以雙方之前的意向合同為基礎，要求被告支付任何的違約金。雙方買賣行為已經履行完畢，合同目的已經實現，同時，被告戶口也不影響原告的房屋使用和居住。所以，原告起訴沒有事實依據和法律依據。綜上所述，為了維護答辯人的合法權益，請求法院駁回對方訴訟的請求。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。

根據當事人陳述及和經審查確認的證據，本院認定事實如下：

2015年12月22日，陳雅麗（出賣人）與李建英（買受人）簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定出賣人出售坐落于豐臺區新華街五里12號樓1804號房屋（以下簡稱涉案房屋），房屋成交價為135萬元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價100萬元。合同第九條第三款約定：出賣人應當在房屋所有權轉移之日起180日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續；如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應當按日向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。2016年1月12日，陳雅麗與李建英簽訂合同編號為C1176931的《存量房屋買賣合同》（經紀成交版），載明陳雅麗將涉案房屋以135萬元價格出售給李建英，該合同中未約定涉案房屋內戶口的遷出時間和相關違約責任。

上述合同簽訂后，李建英向陳雅麗支付了購房款235萬元。2016年3月1日，李建英取得了涉案房屋的所有權證書。現涉案房屋內仍有陳雅麗前夫安同順的戶口。

庭審中，陳雅麗稱雙方在2015年12月22日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》屬于意向合同，雙方真實法律關系應以建委備案的編號C1176931《存量房屋買賣合同》為準，因該建委備案的合同中沒有遷出戶口的相關約定，因此其不存在違約。李建英認為建委備案的網簽合同不是雙方真實法律關系，應以雙方最初簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》為準。

本院認為：本案的爭議焦點為應以雙方簽訂的哪一份合同確認雙方的法律關系。第一，通常房屋買賣交易中，建委備案的網簽合同僅作為雙方交易的政府備案流程出現，該合同不能反映雙方真實交易的情況；第二，從本案中雙方當事人履行合同的情況看，陳雅麗系依照雙方在2015年12月22日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》收取了房屋的全部購房款235萬元。因此本院有理由相信雙方在2015年12月22日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方的真實意思表示，且合同內容不違反法律法規的強制性規定，該合同合法有效，應以該合同確認雙方的權利義務。李建英于2016年3月1日取得了房屋的產權證，但陳雅麗至今未依約履行相關戶口遷出之義務，故陳雅麗遲延履行了上述遷出戶口的義務，其行為已構成違約，應向李建英承擔相應的違約責任。故，李建英要求陳雅麗支付違約金之訴訟請求，于法有據，本院予以支持。關于違約金的數額，考慮到涉案房屋中現存戶口人員安同順的身份，本院結合陳雅麗的過錯程度，根據公平原則，酌情確定陳雅麗應向李建英支付違約金的具體數額。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規定，判決如下：

一、陳雅麗于本判決生效之日起十日內向李建英支付逾期遷出戶口的違約金五萬元；

二、駁回李建英的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費2402元，由陳雅麗負擔（于本判決生效之日起七日內交納）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。 

審判員付強  

二〇一七年八月十六日

書記員闞爽