經典案例：婁底三優華邦房地產開發有限公司與李永興商品房預售合同糾紛案

 當事人信息

上訴人（原審被告）婁底三優華邦房地產開發有限公司，住所地婁底市樂坪西街。

法定代表人顏均初，該公司董事長。

委托代理人謝應華，湖南星奧律師事務所律師。

委托代理人黎奇，湖南星奧律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）李永興，男，1957年10月17日出生，漢族，居民。

委托代理人羅孝仁，湖南晨暉律師事務所律師。

委托代理人劉俊生，湖南晨暉律師事務所律師。

審理經過

上訴人婁底三優華邦房地產開發有限公司（以下簡稱三優華邦公司）因商品房預售合同糾紛一案，不服婁底市婁星區人民法院（2013）婁星民二初字第257號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2014年1月27日公開開庭進行了審理。上訴人婁底三優華邦房地產開發有限公司的委托代理人謝應華，被上訴人李永興的委托代理人羅孝仁、劉俊生，到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院經審理查明：2008年5月16日，以原告李永興為買受人，被告三優華邦公司為出賣人，雙方補充簽訂了一份《商品房買賣合同》，具體約定：“…第一條項目建設依據：出賣人以出讓方式取得位于樂坪西街南側、麗春路東側、編號為2007第SG3130的土地使用權。該地塊土地面積為15075.97㎡，規劃用途為綜合，土地使用年限自2007年7月2日至2076年12月20日。出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，［現定名］西街印象，建設工程規劃許可證為0711078，施工許可證號432501200711300109、432501200711300108，預售許可證號婁預許字（2008）第25號。第二條買受人所購房屋基本情況：買受人所購商品房為預售商品房，批準機關為婁底市房地產管理局。買受人購買的商品房為本合同第一條規定的項目中的：第8棟第4層第441號房，該商品房的用途為住宅…建筑面積共131.95平方米，其中套內面積121.58平方米，共部分與公用房屋分攤建筑面積10.37平方米。第三條計價方式與價款：采用按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米1296.72元，房屋總價款合計171102元，幣種為人民幣?！谖鍡l付款方式及期限：1、一次性付款，乙方在簽訂本合同時支付金額為171102元，于房屋交付時全部交清?！谄邨l交付期限：出賣人應當在2009年5月28日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用?！谑臈l關于產權登記的約定：出賣人應當在商品房交付使用后365日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列1、2項處理：“1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房款退還買受人，并按已付房款的2%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金?！焙贤郊模骸耙曳綉肚寤举彿靠钔?，甲方根據有關規定代收其配套設施和辦理相關權屬證書費用如下：1、煤氣管線入戶初裝費用；2、房產權證辦證費：①發證費：住宅：面積在144平方以下80元／本，面積在144平方以上160元／本；非住宅550元／本；②印花稅：5元／本；③契稅：住宅：房價款的1%-4%；商鋪（車庫）房價款的4%；④物業管理維修基金：房價款的2%-3%；3、土地使用權辦證費用：①發證費：住宅：450元／本；商鋪1000元／套；②印花稅：5元／本；上述費用乙方須在房屋交付時全部交清。甲方代收的稅、費如遇政策變化時，則按實際發生額調整。”2007年11月18日、2008年5月16日原告李永興將購房款69400元、99200元支付給被告三優華邦公司，又于2010年3月27日補交房款2502元，2009年5月，被告三優華邦公司按約定將西街印象住宅小區第8棟第4層441號房預售商品房交付與原告李永興。2009年2月20日，原告將該套房屋的水開戶費2280元、電開戶費2880元、煤氣開戶費3620元、契稅3422元、維修基金3422元，共計15780元支付給了被告公司。但被告三優華邦公司卻未能按上述合同約定，在商品房交付給原告使用后的365日內，將辦理權屬登記的資料提供給產權登記機關進行備案，由此致使原告李永興遲遲未能取得房地產權屬證書以及土地權使用證書。2012年5月31日，被告三優華邦公司對西街印象住宅小區第2棟至8棟業主作出書面承諾：“我司本于2012年4月15日對各業主發出承諾，承諾2-8棟小區業主于2012年6月底前將各業主的房產證辦好，現辦理房產分證的所需資料基本完善，但因部分資金沒到位，我司承諾在2012年6月底前辦理好房產證的承諾只能推遲兌現。我知道各業主對此有諸多不滿，認為我們不講誠信，對此我們只能非常愧疚再一次對各業主說一聲對不起，請你們原諒！…我嚴輝軍慎重承諾2012年9月份前一定將2-8棟小區業主的房產證辦好。此次承諾是三優華邦房地產開發有限公司西街印象項目部對2-8棟房產證辦理的最后一次承諾，同時也是我嚴輝軍以項目負責人名義發出的第一封同時也是最后一封承諾書，敬請大家給我最后三個月的理解與支持…”。2012年6月26日，以西街印象小區全體維權業主代表為甲方，被告三優華邦公司為乙方，雙方簽訂了一份《西街印象小區商品房買賣合同的補充》，具體約定：“西街印象小區業主代表與婁底三優華邦房地產開發有限公司就西街印象小區商品房產權等問題經協商后達成如下協議條款，愿意共同遵守執行。一、按商品房買賣合同規定，甲方應該在乙方購得商品房的1年零90天內辦好房屋產權證、國土使用證。商品房成交已有幾年了，手續仍然沒有辦好，乙方承認已經嚴重違約。二、在此期間甲方代表多次找乙方催討房屋產權證、國土使用許可證，乙方均承諾在三個月內辦妥，直到2012年5月30日止這樣的口頭和書面承諾已經超過了六次，嚴重地影響了甲方的正常工作和生活。乙方的誠信度幾乎為零。為了恢復乙方在業主心目中的形象，乙方再次鄭重承諾：“1、乙方保證在2012年9月1日前將2-8棟的房屋產權證辦好，2012年12底前將土地使用證辦好。2、乙方嚴格履行協議條款，愿意交納壹拾萬元作為履行此次承諾的保證金，房產證辦好后。該款自動轉入土地使用證的保證金。在規定時間內辦好手續退還保證金。3、乙方如果沒有在規定時間內辦好商品房的所有買賣手續，乙方視其再次違約。此次保證金不予退還，并仍然承擔商品房買賣合同的違約責任。三、本協議書中的甲方為西街印象120多戶維權業主，代表小區內全部業主的利益，代表簽字視同所有業主簽字…”。此后，被告三優華邦公司仍未能按上述承諾期限將兩證辦好交付與原告，為此原告李永興等西街印象小區2-8棟業主遂起訴至法院。在訴訟過程中經核對，原告李永興所認購的西街印象小區第8棟第4層441號房，面積為131.95平方米，已交總房款為171102元。被告代收契稅3422元，但未予代繳契稅，少交契稅3422元；被告代收物業維修基金3422元，代繳物業維修基金1650元，少交物業維修基金1772元。

原審法院經審理認為：原告李永興與被告三優華邦公司所簽訂的《商品房買賣合同》以及西街印象小區全體維權業主代表同被告三優華邦公司所簽訂的《西街印象小區商品房買賣合同的補充》，均是雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律法規的限制性規定，應合法有效，雙方均應按協議約定履行各自的義務。在上述協議的履行過程中，原告李永興已按約履行了自己支付房價等各項款項的義務，被告三優華邦公司有按合同約定期限交付房屋與原告，但其卻未能按《商品房買賣合同》約定的期限履行辦理房屋產權證、國土使用權證的相關手續。雖然被告三優華邦公司與西街印象小區全體維權業主代表有對自己履行辦證義務的期限進行合意后的更改，但更改后被告卻仍未能按期辦理好兩證，被告的行為已構成違約，現原告李永興提出要求由被告按約定辦理西街印象第8棟第4層441號房的房屋所有權證和土地使用權證并支付逾期辦證的違約金之主張，合理合法，應予支持。至于被告三優華邦公司提出對其所支付西街印象業主方10萬元的保證金，應當要沖抵原告提出的違約金。經審查，根據《西街印象小區商品房買賣合同的補充》中第二條的明確約定，由被告三優華邦公司保證在2012年9月1日前將2-8棟的房屋產權證辦好，2012年12底前將土地使用權證辦好，為此被告愿意交納10萬元作為履行此次承諾的保證金。在規定時間內辦好兩證手續退還保證金，如果沒有在規定時間內辦好相關手續，被告三優華邦公司視為再次違約，此次保證金不予退還，并仍然由被告公司承擔商品房買賣合同的違約責任。由此可見，被告三優華邦公司在再次違約的情況下提出要求將10萬元的保證金沖抵原告訴求的違約金，于理無據，不予采納。另原告李永興訴訟提出，要求被告公司返還代為多收取的稅、費5194元，并支付利息1761元。對此經核對后查明，被告三優華邦公司代為收取了原告契稅3422元，但未予代繳契稅，少交契稅3422元；代收原告物業維修基金3422元，代繳物業維修基金1650元，少交物業維修基金1772元。綜上，被告公司實際多收取了原告的稅、費為5194元。故對原告李永興提出返還稅、費的訴求，依查明的事實部分予以支持。至于原告要求由被告承擔相應利息之訴求，經審查后認為，并不符合本案合同之約定，且于法無據，故不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百三十條之規定，判決如下：一、由被告婁底三優華邦房地產開發有限公司在本判決生效后六十日內為原告李永興所購的西街印象第8棟第4層441號房辦理好房屋所有權證和土地使用權證；二、由被告婁底三優華邦房地產開發有限公司在本判決生效后十日內向原告李永興支付違約金1711.02元；三、由被告婁底三優華邦房地產開發有限公司在本判決生效后十日內返還原告李永興的契稅以及物業維修基金共計5194元；四、駁回原告李永興其他的訴訟請求。案件受理費200元，由被告婁底三優華邦房地產開發有限公司負擔。

上訴人三優華邦公司不服原審法院的上述民事判決，向本院提起上訴稱：1、按照原來雙方簽訂的《商品房買賣合同》中第十四條之約定：如因出賣人的責任，買受人不能在規定的期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列1、2方式處理：買受人不退房，出賣人按已付房價款的1％向買受人支付違約金。而2012年6月26日雙方簽訂的《西街印象小區買賣合同補充協議書》雙方再次約定十萬元的違約金，應理解為雙方對原商品房買賣合同的補充修訂，對合同違約條款的變更，視為雙方對合同權利、義務的重新界定，應當以雙方簽訂的《西街印象小區買賣合同補充協議書》中的違約條款來重新認定。而一審法院忽視了這一重要爭議焦點認定的客觀前提，既適用原來雙方簽訂的《商品房買賣合同》中的違約金條款，又適用了雙方新簽訂的《西街印象小區買賣合同補充協議書》中的違約條款，對已經更改的違約金做出了重復認定，無端加重了上訴人的負擔，是明顯的錯誤判決。2、在本案中按照原來雙方簽訂的《西街印象商品房買賣合同》中第十四條的約定，關于產權登記的約定：出賣人應當在商品房交付使用后365日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。可以理解為上訴人只是協助被上訴人辦理房屋所有權證和土地使用證“兩證”，只是一種代辦義務。3、在本案中上訴人既不是辦理“兩證”的履行主體，也沒有能力確定辦理好“兩證”的最終日期，辦理好“兩證”的準確時間取決相關政府職能的辦理情況。一審法院限上訴人在六十日內為被上訴人辦理好“兩證”是一份明顯不能執行的判決，違背了法院判決的合法性和可履行性的原則，屬于對不確定事項進行的判決，是明顯錯誤的判決。綜上所述，一審法院判決適用法律錯誤、做出了錯誤判決，判決又無法限期執行，請求二審法院依法改判或發回原一審法院重新審。

被上訴人辯稱：1．雙方當事人在商品房買賣合同中已經明確約定由上訴人向被上訴人在規定期限內辦理和交付相關產權證書，由于上訴人沒有按照合同約定在規定期限內為被上訴人辦理產權證書，也沒有交付有關產權證書，因此上訴人構成違約，應按照合同約定支付違約金；在合同到期后雙方當事人又簽訂了《補充協議》，在補充協議中雙方約定在補充協議約定時間內上訴人如沒有辦理、交付產權證書，應當向被上訴人支付10萬元違約金；違約金是一個懲罰性措施，由于上訴人沒有及時交付房產證，導致被上訴人不能及時辦理房產證、不能將戶口遷入所在小區、被上訴人小孩不能及時入學、被上訴人無法辦理房產抵押等，對被上訴人造成了重大損失，這些損失均應由違約的上訴方承擔；上訴人在一審中沒有明確要求人民法院降低違約金的數額；違約金沒有超過違約損失的3O％即可認定，因此原審判決上訴人向被上訴人支付違約金是有理有據的。2、雙方當事人在合同中約定了由上訴人為被上訴人辦理產權證，因此上訴人應當承擔合同義務，為被上訴人在約定的時間內辦理有關產權證書；在《補充協議》中將上訴人代為辦理產權證書變更為上訴人辦理有關產權證書；上訴人已經辦理好了大部分房產證，說明上訴人是可以辦理好產權證，且被上訴人辦理產權證的有關費用已經交給了上訴人，上訴人完全有能力為被上訴人辦理好相關產權證書。上訴人的上訴理由均不能成立，請求駁回上訴人的上訴。 

本院二審經審查，確認原審判決所查明的事實。

本院認為，被上訴人與上訴人三優華邦公司所簽訂的《商品房買賣合同》以及西街印象小區全體維權業主代表同上訴人所簽訂的《西街印象小區商品房買賣合同的補充》，均是雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律法規的限制性規定，是合法有效的，雙方均應按協議約定履行各自的義務。雖然《商品房買賣合同》第十四條關于產權登記的約定為“出賣人應當在商品房交付使用后365日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，……”但上訴人在后來的《西街印象小區商品房買賣合同的補充》第二條中承諾“在2012年9月1日前將2-8棟的房屋產權證辦好，2012年12底前將土地使用證辦好。……”，故上訴人有義務按約定為被上訴人所購房屋辦理房屋產權證與土地使用權證。原審判決由上訴人三優華邦公司為被上訴人所購的房屋辦理好房屋所有權證和土地使用權證，并無不當。同時《西街印象小區商品房買賣合同的補充》中第二條還約定“……，上訴人為此愿意交納10萬元作為履行此次承諾的保證金，在規定時間內辦好兩證手續退還保證金，如果沒有在規定時間內辦好相關手續，上訴人視為再次違約，此次保證金不予退還，并仍然由上訴人承擔商品房買賣合同的違約責任”，因上訴人到一審判決之日止仍未能按期辦理好兩證，上訴人的行為已構成違約，上訴人應按《西街印象小區商品房買賣合同的補充》第二條的約定承擔責任，除保證金不予退還外，并仍然由上訴人承擔商品房買賣合同的違約責任。原審判決由上訴人三優華邦公司向被上訴人支付違約金，亦無不當。綜上，上訴人三優華邦公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理適當，本院應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判決。

本案二審訴訟費200元，由上訴人婁底三優華邦房地產開發有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長郭超群

審判員曾興

審判員張朝華

審判員彭旦

代理審判員王晶晶

二〇一四年三月二十九日

代理書記員劉志丹