經(jīng)典案例：孫秀青與駱?biāo)鼐课葙I賣合同糾紛案

 當(dāng)事人信息

原告（反訴被告）：孫秀青，女，1987年5月6日出生，漢族，三星世界移動(dòng)公司操作員，住天津市西青區(qū)。

委托訴訟代理人：宋利華，天津擊水律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）：駱?biāo)鼐?960年6月29日出生，漢族，解放軍軍事交通學(xué)院副教授，住天津市。

委托訴訟代理人：肖燕斌，天津嘉信律師事務(wù)所律師。

第三人：天津豪斯寶業(yè)管家房地產(chǎn)信息咨詢有限公司，住所地天津市河西區(qū)柳江路東側(cè)恒盛大廈2號(hào)樓-1號(hào)底商。

法定代表人：李昌林，總經(jīng)理。

審理經(jīng)過(guò)

原告（反訴被告）孫秀青與被告（反訴原告）駱?biāo)鼐⒌谌颂旖蚝浪箤殬I(yè)管家房地產(chǎn)信息咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱“豪斯寶業(yè)”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年4月14日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2017年5月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告孫秀青及其委托訴訟代理人宋利華、被告駱?biāo)鼐捌湮性V訟代理人肖燕斌到庭參加訴訟，第三人豪斯寶業(yè)經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告孫秀青向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求依法判令被告繼續(xù)履行原、被告之間簽訂的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，配合原告辦理津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)楓情陽(yáng)光城64-1-2801號(hào)房屋過(guò)戶手續(xù)，并騰空房屋完成房屋的交付；2.要求被告按銀行同期貸款利息自2017年3月16日支付違約金至實(shí)際交付房屋之日止；3.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：原、被告及第三人豪斯寶業(yè)于2016年11月20日簽訂了《房產(chǎn)交易合同》，約定原告出資590000元購(gòu)買被告名下位于天津市××鎮(zhèn)楓情陽(yáng)光城64-1-2801的私產(chǎn)房屋。合同簽訂后原告依約向被告支付了定金10000元，雙方并于2016年12月13日簽署了《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定房屋價(jià)款為580000元，原告向資金監(jiān)管賬戶提交了房屋首付款174000元，其余房款406000元已經(jīng)辦理了貸款且具備即系履行合同的條件。現(xiàn)被告拒絕繼續(xù)履行該合同義務(wù)，被告的違約行為給原告造成損失，故原告起訴。

被告駱?biāo)鼐q稱，雙方約定應(yīng)在買賣協(xié)議簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)交付首付款，但買方首付款在2017年3月9日才交納，且至開(kāi)庭時(shí)亦未將全部房款交到監(jiān)管賬戶，原告要求交付房屋沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。并提出如下反訴請(qǐng)求：1.判令解除雙方于2016年11月20日簽訂的《房產(chǎn)交易合同》和2016年12月13日簽訂的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》；2.判令反訴人不向被反訴人返還定金10000元作為違約金；3.訴訟費(fèi)由被反訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：2016年11月20日雙方簽訂《房產(chǎn)交易合同》，合同約定2017年1月18日買方支付首付款，余款通過(guò)銀行貸款方式支付。2016年12月13日雙方簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，協(xié)議約定買方于本合同簽訂之日起5個(gè)工作日支付首付款174000元，剩余房款由買方通過(guò)銀行貸款方式支付。協(xié)議簽訂后，買方剩余房款遲遲未予支付，按照雙方合同約定，買方應(yīng)于2017年2月15日支付剩余房款，買方并未按合同約定將剩余房款580000元支付到監(jiān)管賬戶，經(jīng)賣方多次催促，買方仍未支付房款，至今買方房款仍未支付到監(jiān)管賬戶。買方不按時(shí)支付房款的行為嚴(yán)重違約，經(jīng)賣方多次催要仍不及時(shí)支付已構(gòu)成根本性違約，買方在房款未支付的情況下起訴要求賣方辦理過(guò)戶手續(xù)的請(qǐng)求是沒(méi)有法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)的，故提出反訴請(qǐng)求。

第三人豪斯寶業(yè)未到庭，未能陳述其意見(jiàn)。

當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人無(wú)爭(zhēng)議證據(jù)予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1.原告孫秀青提交的《房產(chǎn)交易合同》買受人雖寫為原告愛(ài)人陳洪方，但雙方均認(rèn)可該合同的實(shí)際買受人為原告孫秀青，本院對(duì)其證明效力予以確認(rèn)；2.原告提交由第三人出具的專用收據(jù)的真實(shí)性本院予以確認(rèn)；3.被告提交的網(wǎng)上申請(qǐng)過(guò)戶單只能證明二手房過(guò)戶業(yè)務(wù)排隊(duì)失敗，不能證明失敗的原因。

根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：

2016年11月20日，被告駱?biāo)鼐鳛橘u方，原告愛(ài)人陳洪方作為買方，雙方簽訂《房產(chǎn)交易合同》，約定駱?biāo)鼐?90000元的價(jià)格出售其所有的坐落于天津市××鎮(zhèn)楓情陽(yáng)光城64-1-2801號(hào)房屋一套，買方應(yīng)在本合同簽訂之日向賣方交付定金50000元，除定金外的剩余房款以銀行貸款形式支付，買方須在2017年1月18日前籌齊總房款中減去銀行貸款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作為首付款，買賣雙方須在2017年1月23日前親自簽署《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》遞件至房管部門，并將首付款存入天津市房管局指定的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)。辦理銀行貸款所發(fā)生的費(fèi)用概由買方自理，買方須在2017年1月23日前辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)。在銀行審批貸款手續(xù)完畢七日內(nèi)，買賣雙方須親自赴房管局申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)變更及抵押登記手續(xù)。如買方辦理銀行貸款，則銀行貸款承諾之金額由銀行約定時(shí)間存入房管局指定資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)支付予賣方。經(jīng)買賣雙方確認(rèn)，賣方承諾于取得全部房款之日起三日內(nèi)騰空房產(chǎn)交付于買方使用。

合同簽訂后買方向賣方駱?biāo)鼐患{定金50000元，2016年12月13日原、被告簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將2016年11月20日簽訂的《房產(chǎn)交易合同》部分進(jìn)行修改，將定金數(shù)額由50000元改為10000元，除定金外的剩余房款由540000元改為580000元；買方一次性支付賣方房屋裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)共計(jì)2000元，該款于過(guò)戶前或過(guò)戶當(dāng)日支付完畢。該2000元原告尚未支付被告。被告將40000元定金返還原告，現(xiàn)定金數(shù)額為10000元。

2016年12月13日原、被告簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定房屋價(jià)款為580000元，首付款174000元，申請(qǐng)銀行貸款406000元，貸款種類為包含公積金。

原告向中國(guó)建設(shè)銀行河西支行申請(qǐng)貸款手續(xù)，后由于公積金貸款等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，雙方將貸款種類改為非公積金貸款，原告與銀行簽訂了個(gè)人住房借款合同，該借款合同已有擔(dān)保公司郵寄至房管部門。2017年3月8日原告將首付款174000元交予天津市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心的監(jiān)管賬戶。

本院認(rèn)為，原、被告之間簽訂的《房產(chǎn)交易合同》及《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》均系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，該合同合法有效,雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。

根據(jù)合同法規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。原告履行了給付首付款的義務(wù)，雖未按照合同約定的期限履行，但被告協(xié)助原告辦理了貸款方式的變更手續(xù)，說(shuō)明被告對(duì)原告更改貸款方式的情況知情，且原告延遲交付首付款并未構(gòu)成根本性違約，現(xiàn)原告已經(jīng)向銀行辦理了貸款手續(xù)，且該貸款合同已經(jīng)擔(dān)保公司郵寄到房管部門，亦具備履行合同的條件，且不屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條規(guī)定的情形，故被告要求解除合同不符合法律規(guī)定，本院不予支持。關(guān)于原告主張的繼續(xù)履行合同，因雙方已經(jīng)簽訂了《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，亦不屬于合同法第一百一十條規(guī)定的情形，故對(duì)原告主張繼續(xù)履行合同，本院予以支持。原告應(yīng)按合同以貸款方式給付原告房款406000元；被告應(yīng)協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并將房屋騰空交予原告。

關(guān)于原告主張被告未按期辦理過(guò)戶，要求給付違約金，因雙方合同并沒(méi)有該約定，故原告該主張沒(méi)有依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于被告主張不予退還定金作為違約金的主張，因該合同繼續(xù)履行，原告交納給被告的款項(xiàng)為房屋定金，且應(yīng)作為房款，故對(duì)被告要求該款作為違約金的主張，本院不予支持。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條、第一百一十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下： 

一、原告孫秀青、被告駱?biāo)鼐^續(xù)履行于2017年12月13日簽訂的編號(hào)為27301-025118的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，剩余房款406000元原告孫秀青以貸款方式支付給被告駱?biāo)鼐槐桓骜標(biāo)鼐诒九袥Q生效后15日內(nèi)協(xié)助原告孫秀青辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并于辦理手續(xù)當(dāng)日原告孫秀青給付被告駱?biāo)鼐课菅b修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)共計(jì)2000元；被告駱?biāo)鼐阢y行經(jīng)貸款406000元打入監(jiān)管賬戶后30日內(nèi)將坐落于天津市××鎮(zhèn)楓情陽(yáng)光城64-1-2801號(hào)房屋騰空交予原告孫秀青。

二、駁回原告孫秀青其他訴訟請(qǐng)求。

三、駁回反訴原告駱?biāo)鼐姆丛V請(qǐng)求。

如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本訴案件受理費(fèi)3709元，由原告孫秀青負(fù)擔(dān)1854.5元，被告駱?biāo)鼐?fù)擔(dān)1854.5元；反訴案件受理費(fèi)25元，由反訴原告駱?biāo)鼐?fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于天津市第二中級(jí)人民法院。

審判員翟洪鳳

二〇一七年七月三日

書記員林鵬志