經(jīng)典案例：濟(jì)南恒大西區(qū)置業(yè)有限公司與黃云濤商品房預(yù)售合同糾紛案

 當(dāng)事人信息

原告：濟(jì)南恒大西區(qū)置業(yè)有限公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人：廖嘉寧，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，漢族，該單位職工，戶籍所在地濟(jì)南市，住濟(jì)南市。

委托訴訟代理人王升霞，女，1989年2月27日出生，漢族，該單位職工，戶籍所在地山東省平度縣，住濟(jì)南市。

被告：黃云濤，男，1993年2月5日出生，漢族，戶籍所在地戶籍所在地山東省商河縣，住濟(jì)南市。

審理經(jīng)過(guò)

原告濟(jì)南恒大西區(qū)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱濟(jì)南恒大公司）訴被告黃云濤商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2016年8月31日立案受理，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2016年11月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告濟(jì)南恒大公司的委托訴訟代理人薛江余到庭參加訴訟，被告黃云濤經(jīng)傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告濟(jì)南恒大公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、解除原、被告就恒大雅苑19、21-2-2602室房屋簽訂的《濟(jì)南市商品房買賣合同》及附件【合同編號(hào)：銷售（字）201412436235】；2、被告于合同解除后到濟(jì)南市房管局和濟(jì)南市建委等政府部門配合原告辦理注銷合同備案手續(xù)和撤銷合同網(wǎng)簽手續(xù)；3、被告向原告支付違約金93066元；4、判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2014.4.8，原、被告簽訂了《濟(jì)南市商品房買賣合同》及附件【合同編號(hào)：銷售（字）201412436235】，合同約定：被告購(gòu)買恒大雅苑19、21-2-2602室房屋，房屋總價(jià)款622698元，交納首期房款192698元，余款43萬(wàn)元由被告辦理銀行按揭貸款的形式支付給原告。2014.6.1，原告、被告、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司濟(jì)南歷城支行三方簽訂了《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，擔(dān)保合同約定：原告為被告的43萬(wàn)元按揭貸款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。由于被告未按擔(dān)保合同規(guī)定期限償還貸款，致使原告多次為被告承擔(dān)保證責(zé)任。被告交納原告部分首期款93066元后，自2015年8月份起，被告未按約向銀行還款，銀行已從原告保證金賬戶中扣款16026.33元，而且銀行會(huì)繼續(xù)每期在原告保證金賬戶中扣款。根據(jù)商品房合同附件五第二條第（一）款第5項(xiàng)第（1）點(diǎn)以及第（三）款之規(guī)定，被告未按銀行貸款合同規(guī)定期限償還貸款，導(dǎo)致原告承擔(dān)保證責(zé)任的，原告有權(quán)單方解除合同，收回房屋，被告所交全部款項(xiàng)不予退還，同時(shí)被告須協(xié)同原告到政府相關(guān)部門辦理有關(guān)解除合同的手續(xù)。綜上所述，被告違反合同約定，多次逾期還款，致使原告承擔(dān)保證責(zé)任，不僅侵害了原告的合法權(quán)益，而且已給原告造成重大損失。

被告黃云濤未作答辯。 

當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)于當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。

根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2014年4月8日，原告濟(jì)南恒大公司作為出賣人（甲方）與作為買受人的被告黃云濤（乙方）簽訂《濟(jì)南市商品房買賣合同》及附件。合同約定乙方購(gòu)買甲方開發(fā)建設(shè)的恒大雅苑19、21號(hào)樓2單元2602室商品房一套。該合同第六條第3款約定，乙方以銀行、公積金按揭付款方式支付，2014年4月4日前支付首付款199357元，剩余43萬(wàn)元須在2014年4月4日前辦理完畢銀行、公積金按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)。關(guān)于“買受人逾期付款的違約責(zé)任”，在合同第七條第1款第（2）項(xiàng)約定，乙方未按合同約定時(shí)間付款的，逾期180日后，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的1%向甲方支付違約金等。該合同另對(duì)原、被告雙方的其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。該合同附件一為房屋平面圖；附件二為公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明；附件三為裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；附件四為民用建筑節(jié)能信息公示及附件五為合同補(bǔ)充協(xié)議。

上述合同補(bǔ)充協(xié)議第二條約定，雙方對(duì)合同第六條、第七條進(jìn)行修改和補(bǔ)充。該條第（一）款第5項(xiàng)第（1）點(diǎn)以及第（三）款約定，買受人未按銀行貸款合同規(guī)定期限償還貸款，導(dǎo)致出賣人承擔(dān)保證責(zé)任的，出賣人有權(quán)單方解除合同，收回房屋，買受人所交全部款項(xiàng)不予退還，同時(shí)買受人須協(xié)同出賣人到政府相關(guān)部門辦理注銷合同備案、撤銷網(wǎng)簽等取消交易的手續(xù)。

2014年4月4日、2014年5月1日，被告黃云濤分兩筆向原告濟(jì)南恒大公司支付了購(gòu)房款93066元。之后原告濟(jì)南恒大公司與被告黃云濤及中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司濟(jì)南歷城支行（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)業(yè)銀行）簽訂了《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，約定由被告向農(nóng)業(yè)銀行貸款43萬(wàn)元，貸款期限360個(gè)月，用于支付涉案合同的剩余購(gòu)房款，并由原告濟(jì)南恒大公司為被告黃云濤的該筆貸款提供階段性連帶保證擔(dān)保。該合同還約定了其他事項(xiàng)。簽訂該合同后，農(nóng)業(yè)銀行依約向被告黃云濤發(fā)放了相應(yīng)的貸款。

被告黃云濤貸款后，初期尚能依約償還貸款，但其自2015年8月后開始逾期償還該貸款，導(dǎo)致原告濟(jì)南恒大公司承擔(dān)保證責(zé)任，代其向農(nóng)業(yè)銀行償還了相應(yīng)的貸款。

另查明，上述房屋已取得了商品房預(yù)售許可證，編號(hào)為濟(jì)建預(yù)許2014014號(hào)，且該商品房辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)。

本院認(rèn)為，原告濟(jì)南恒大公司與被告黃云濤簽訂的《濟(jì)南市商品房買賣合同》及其附件，以及原、被告雙方與農(nóng)業(yè)銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》均系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同及其附件內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且涉案房屋取得了商品房預(yù)售許可證，故上述兩份合同及其附件均為有效，雙方均應(yīng)履行合同及附件所確定的合同義務(wù)。

現(xiàn)原告濟(jì)南恒大公司訴至本院，以被告黃云濤拖欠銀行按揭貸款導(dǎo)致其承擔(dān)保證責(zé)任，進(jìn)而違反了雙方合同約定為由，要求解除雙方之間簽訂的《濟(jì)南市商品房買賣合同》及其附件、承擔(dān)違約責(zé)任并承擔(dān)合同解除后的的后續(xù)義務(wù)。根據(jù)查明的案件事實(shí)，被告黃云濤自2015年8月份開始逾期還款，并直接導(dǎo)致原告濟(jì)南恒大公司承擔(dān)保證責(zé)任，按月向銀行償還貸款。按照雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第二條第（一）款第5項(xiàng)第（1）點(diǎn)約定：買受人未按銀行貸款合同規(guī)定期限償還貸款，導(dǎo)致出賣人承擔(dān)保證責(zé)任的，出賣人有權(quán)單方解除合同，收回房屋，買受人所交全部款項(xiàng)作為違約金向出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。該條第（三）款約定，合同解除后，買受人須協(xié)同出賣人到政府相關(guān)部門辦理注銷合同備案、撤銷網(wǎng)簽等取消交易的手續(xù)。由上述查明的事實(shí)及雙方合同的約定可以認(rèn)定，被告黃云濤逾期還款導(dǎo)致原告濟(jì)南恒大公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的行為，違反了雙方補(bǔ)充協(xié)議的約定，原告濟(jì)南恒大公司有權(quán)解除合同并要求被告黃云濤承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

關(guān)于合同解除時(shí)間，合同解除權(quán)作為形成權(quán)，其應(yīng)當(dāng)在享有解除權(quán)的合同一方當(dāng)事人解除合同的意思表示到達(dá)相對(duì)方時(shí)發(fā)生法律效力。按照合同約定，原告濟(jì)南恒大公司承擔(dān)保證責(zé)任后其即享有了合同解除權(quán)。原告濟(jì)南恒大公司在本案起訴狀中明確提出了解除合同的意思表示，應(yīng)當(dāng)以起訴狀送達(dá)被告黃云濤的時(shí)間作為雙方簽訂的《濟(jì)南市商品房買賣合同》及其附件的解除日。雙方在合同中約定了送達(dá)地址，本院向該地址送達(dá)了起訴狀，因被告原因?qū)е缕鹪V狀于2016年10月25日被退回，本院認(rèn)定該時(shí)間為送達(dá)時(shí)間，買賣合同及其附件于該日解除。合同及其附件解除后，按照合同約定的被告黃云濤的后合同義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)協(xié)助原告濟(jì)南恒大公司辦理涉案房屋的網(wǎng)簽及備案的撤銷手續(xù)，原告濟(jì)南恒大公司的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。原告濟(jì)南恒大公司還要求被告黃云濤向支付的購(gòu)房款93066元作為違約金不再退還，其該項(xiàng)請(qǐng)求在補(bǔ)充協(xié)議第二條第（一）款第5項(xiàng)第（1）點(diǎn)中進(jìn)行了明確約定，其該項(xiàng)請(qǐng)求有合同依據(jù)，對(duì)此本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二條、第六條、第八條、第四十四條第一款、第六十條、第九十一條第（二）項(xiàng)、第九十六條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

原告濟(jì)南恒大西區(qū)置業(yè)有限公司與被告黃云濤于2014年4月6日簽訂的關(guān)于濟(jì)南市槐蔭區(qū)恒大雅苑19、21號(hào)樓2單元2602室房屋的《濟(jì)南市商品房買賣合同》及其附件【合同編號(hào)：銷售（字）201412436235】于2016年10月25日解除；

二、被告黃云濤于本判決生效之日起十日內(nèi)向協(xié)助原告濟(jì)南恒大西區(qū)置業(yè)有限公司辦理上述房屋的網(wǎng)簽備案撤銷手續(xù)；

三、被告黃云濤向原告濟(jì)南恒大西區(qū)置業(yè)有限公司交納的購(gòu)房款93066元作為違約金歸原告濟(jì)南恒大西區(qū)置業(yè)有限公司所有。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)10027元，減半收取5013.5元，由被告黃云濤負(fù)擔(dān)。

如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。

審判員牟陽(yáng)

二〇一六年十一月十五日

書記員趙珊珊