經(jīng)典案例：陸建梅與清新新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案

 當事人信息

上訴人（原審原告、反訴被告）：陸建梅。

委托代理人：馬成，北京市盈科（廣州）律師事務所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：清新新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：陳恩，董事長。

委托代理人：賴偉勁，廣東中肯律師事務所律師。

委托代理人：賴曉靜，廣東中肯律師事務所律師。

審理經(jīng)過

上訴人陸建梅因與上訴人清新新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱新亞公司）商品房預售合同糾紛一案，不服清遠市清新區(qū)人民法院（2012）清新法民二初字第36號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

2012年9月18日，陸建梅向原審法院提起訴訟稱，陸建梅與新亞公司于2009年4月19日訂立《商品房買賣合同》。約定陸建梅購買新亞公司新亞時代城XX幢XX房，商品房的套內(nèi)建筑面積123.87平方米，并以套內(nèi)面積每平方米3303.9元計價，總價款409255元。合同簽訂后，陸建梅依約向新亞公司支付409255元購房款。但是，據(jù)清遠市清新區(qū)住房和城市規(guī)劃建設局于2011年12月30日頒發(fā)給陸建梅的《房地產(chǎn)權證》記載，該套商品房的套內(nèi)建筑面積只有118.77平方米，比陸建梅向新亞公司購買的該套商品房套內(nèi)建筑面積123.87平方米少了5.1平方米，房款差額為16849.89元。新亞公司的上述行為構成違約，依法應當承擔違約責任。新亞公司除應向陸建梅返還16849.89元外，還應賠償陸建梅據(jù)此造成的利息損失。為此，特請求：1、判令新亞公司向陸建梅返還誤差房價款16849.89元；2、判令新亞公司向陸建梅賠償誤差房價款16849.89元的利息（從2009年6月12日起至返還完誤差房價款之日止按中國人民銀行同期貸款利息計算）；3、本案訴訟費由新亞公司承擔。

新亞公司答辯稱：一、以建筑面積和建筑面積單價計算購房價款是新亞公司與陸建梅雙方的真實意思表示，內(nèi)容合法有效，應確認涉案商品房買賣以建筑面積成交，以建筑面積為計價面積。新亞公司按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算房屋的建筑面積，按照建筑面積計算工程造價、建筑成本，支付工程款，并按照建筑面積確定銷售房屋價格。而購房者從看房、咨詢房屋價格、洽商房屋折扣優(yōu)惠、簽訂登記協(xié)議、到開具完稅證、發(fā)票，一直都是按建筑面積進行。新亞公司提供的證據(jù)互相印證，形成證據(jù)鏈條，證明雙方按建筑面積及建筑面積單價計算房屋總價并成交。二﹑登記協(xié)議具有合同效力，約定按建筑面積計價是雙方當事人的真實意思表示，并得到雙方的最終確認，合法有效；格式合同約定“按套內(nèi)建筑面積單價計算”及填寫的套內(nèi)建筑面積單價不是雙方真實意思表示，不是雙方交易的真實價格。因此，本案應以建筑面積差異作為計算退補金額的依據(jù)，陸建梅訴請按套內(nèi)建筑面積計算誤差不符合雙方真實意思表示，不應支持。三、套內(nèi)建筑面積差異是由于適用的測量規(guī)則標準不同造成的，不應認定為實際面積誤差，無需作退補處理。新亞公司預售涉案房屋時，清遠市清新區(qū)房管部門未實行提前介入測量，新亞公司依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》測量房屋面積。而房管部門辦理產(chǎn)權登記時，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》測量房屋面積。通過對格式合同附件一房屋平面圖與《房地產(chǎn)權證》的平面圖、《清遠市清新區(qū)房地產(chǎn)所有權查丈圖、表》中的附圖及計算說明的比對可知，幾份圖是一樣的。也就是說，雙方確認成交的房屋與房管部門發(fā)證的房屋大小是一樣的。只是由于新亞公司適用《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》進行測量，將《房產(chǎn)測量規(guī)范》屬于公共分攤面積（下稱公攤面積）的一半外墻面積算作套內(nèi)建筑面積，造成合同約定的套內(nèi)建筑面積算多了而公攤面積算少了。但這種情形不應認定為實際面積誤差，不應作誤差退補處理。

新亞公司于2012年10月23日提起反訴，請求法院判令撤銷陸建梅、新亞公司簽訂的《商品房買賣合同》第四條，將該條變更為“該商品房按建筑面積每平方米2803.88元計價，總金額409255元”。主要事實和理由是：陸建梅因購買新亞公司開發(fā)建設的新亞時代城商品房，在簽訂《商品房買賣合同》之前，雙方簽訂的《新亞時代城預約登記協(xié)議》，協(xié)議約定陸建梅預約購買新亞公司開發(fā)的商品房。后陸建梅、新亞公司雙方簽訂《商品房買賣合同》時，因合同沒有預設建筑面積計價的選擇項，也沒有預留空位供當事人補充約定或自行約定，并規(guī)定只能填寫套內(nèi)建筑面積計價，否則不能辦理產(chǎn)權預登記和產(chǎn)權登記。買賣雙方只好根據(jù)建筑面積計算出的房屋總價換算成格式合同規(guī)定的套內(nèi)建筑面積單價填寫合同。但套內(nèi)建筑面積單價純粹是為了填寫合同而按建筑面積計算出的總價換算出來的，不是真實的交易單價，合同第四條“該商品房按套內(nèi)建筑面積計算，單價為3303.9元／m2”不是雙方真實意思表示，因此請求法院撤銷合同第四條，將該條變更為“該商品房按建筑面積2803.88元／m2計價，總金額409255元”。

針對新亞公司的反訴，陸建梅辯稱：首先，本案所涉《廣東省商品房買賣合同》不具有撤銷和變更之法定情形。新亞公司與陸建梅簽訂的《廣東省商品房買賣合同》文本是新亞公司提供的，并在政府房管部門依法備案，新亞公司比陸建梅更清楚和準確理解該合同條款的真實含義，根本不存在重大誤解或顯失公平之情形，且該合同是雙方自愿簽訂的，沒有違背雙方真實意思，不存在欺詐、脅迫或乘人之危。故新亞公司與陸建梅簽訂的《廣東省商品房買賣合同》不具備撤銷或變更之法定情形。其次，本案所涉《廣東省商品房買賣合同》已過撤銷和變更之法定期限，當事人享有的合同撤銷和變更權已歸于消滅。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十五條規(guī)定，具有合同撤銷和變更的當事人應在知道或者應當知道撤銷和變更事由之日起一年內(nèi)行使撤銷和變更權，逾期合同撤銷和變更權則歸于消滅。陸建梅與新亞公司簽訂且已履行《廣東省商品房買賣合同》至今已超過三年，早已超過合同撤銷和變更的法定期限。綜上，新亞公司在沒有任何事實和法律依據(jù)，且合同撤銷和變更權已歸于消滅的情況下，提起撤銷、變更《廣東省商品房買賣合同》條款的反訴請求不成立，請求法院依法駁回。

原審法院查明：陸建梅與新亞公司訴爭的房屋是由新亞公司開發(fā)并銷售。2009年3月10日，陸建梅與新亞公司簽訂《新亞時代城預約登記協(xié)議書》，約定由陸建梅預約購買新亞公司開發(fā)的新亞時代城XX棟XX樓XX單位，該商品房建筑面積為145.96平方米，套內(nèi)面積為123.87平方米，實際面積以房管局核實面積為準。該商品房原總價為442259元，優(yōu)惠折扣原單價減50元／平方米，再總價97折，折后總價格為421912元；預約登記協(xié)議書一經(jīng)簽訂，預約方擁有該商品房的購買權。

2009年4月19日，陸建梅與新亞公司就購買預售商品房達成一致，并簽訂了《商品房買賣合同》。合同約定陸建梅購買新亞公司新亞時代城XX棟XX樓XX號房，該房為預售商品房；預售商品房批準機關為清遠市清新區(qū)環(huán)保和建設局，商品房預售許可證號為2009005；預售商品房建筑面積共145.96平方米，套內(nèi)面積（套內(nèi)建筑面積）為123.87平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積22.06平方米（有關公共部分與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）；計價方式與價款：該商品房屬預售房，按套出售，按套內(nèi)建筑面積計算，單價為每平方米3303.9元，總金額為409255元；面積確認及面積差異處理：合同約定計價面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。差異值為±0.6%以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方不作任何補償；差異值為±0.6%以上（不含本數(shù)）至±3%以內(nèi)（含本數(shù)）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補；差異值為±3%以上（不含本數(shù)）的，買受人可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的，出賣人應在買受人書面提出退房申請的30日內(nèi)退回已收的全部房款及利息。計算方式：面積差異百分比=（產(chǎn)權登記機關確認的面積-合同約定計價面積）／合同約定計價面積×100%；付款方式及期限為銀行按揭貸款：買受人支付首期購房款129255元，余款280000元辦理銀行按揭貸款支付。合同附件一為房屋平面圖；合同附件二為公共部分與公用房屋分攤建筑面積構成說明：分攤建筑面積=套內(nèi)建筑面積×分攤系數(shù)。

合同簽訂后，陸建梅按照合同約定向新亞公司支付了首期房款，余款辦理了按揭貸款。按揭貸款280000元于2009年6月12日匯入新亞公司。涉案房屋完成建設，并取得建設工程竣工驗收備案表后，新亞公司將涉案商品房交付給陸建梅使用。

2011年12月30日，清遠市清新區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局對訟爭房屋進行登記，并出具了房地產(chǎn)權證。房地產(chǎn)權證記載：房地產(chǎn)權屬人為陸建梅，房屋性質(zhì)為住宅，房屋建筑面積為145.59平方米，套內(nèi)建筑面積為118.77平方米。

根據(jù)新亞公司的證人出庭作證申請，原審法院向廣東中原地產(chǎn)代理有限公司發(fā)出了出庭通知書，通知其出庭作證，廣東中原地產(chǎn)代理有限公司于2012年于11月26日向原審法院提供《證明函》，證明：“我公司為清新新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理策劃或銷售新亞時代城A1-A7棟商品房：1、我司代理策劃、銷售該項目，是按商品房的建筑面積確定其銷售價格。2、我公司代理策劃、銷售該項目，與購房客戶看房、洽談價格、給予折扣優(yōu)惠、簽署認購書等，均按照商品房的建筑面積計算”。但廣東中原地產(chǎn)代理有限公司沒有出庭作證。

根據(jù)新亞公司的申請，原審法院于2012年10月23日向清遠市清新區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局發(fā)出《調(diào)查取證函》，清遠市清新區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局于2012年11月27日復函，答復如下：“1、我縣商品房買賣必須簽訂廣東省建設廳、廣東省工商行政管理局制定的《廣東省商品房買賣合同》（以下簡稱格式合同），只有簽訂格式合同才能辦理產(chǎn)權登記。格式合同第四條關于商品房預售按套（單元出售的，只有按套內(nèi)建筑面積計價的約定，沒有其他選項。2、清新新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售新亞時代城的房屋時，與購房者按建筑面積單位簽訂了《新亞時代城認購書》、《新亞時代城預約登記協(xié)議》等情況，要求按建筑面積單價簽訂買賣合同。但由于格式合同中商品房預售按套（單元）出售的，沒有按建筑面積單價填寫的選項，我局的計算機系統(tǒng)也不能錄入建筑面積單價，買賣雙方只能按建筑面積單價計算出總價再換算成套內(nèi)建筑面積單價填寫。此外，我局房屋登記檔案中的完稅證、銷售統(tǒng)一不動產(chǎn)發(fā)票填寫的均是建筑面積及建筑面積單價。”

原審法院認為：本案是商品房預售合同糾紛。陸建梅、新亞公司雙方簽訂《廣東省商品房買賣合同》是經(jīng)雙方協(xié)商一致，是雙方的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，是有效合同，對當事人具有法律效力。

1、關于陸建梅、新亞公司訟爭房屋的計價方式。陸建梅、新亞公司在《廣東省商品房買賣合同》約定以套內(nèi)建筑面積計價。訴訟中，新亞公司請求撤銷《廣東省商品房買賣合同》約定以套內(nèi)面積（套內(nèi)建筑面積）計價，按雙方在《新亞時代城預約登記協(xié)議書》約定的建筑面積計價，是對《廣東省商品房買賣合同》約定計價方式的變更。（1）陸建梅、新亞公司雙方簽訂《廣東省商品房買賣合同》明確約定涉案商品房“按套出售，按套內(nèi)建筑面積計算，單價為3303.9元／m2，總金額為409255元”。雖然陸建梅、新亞公司簽訂的《新亞時代城預約登記協(xié)議書》約定按建筑面積計算房屋總價，但《廣東省商品房買賣合同》是在陸建梅、新亞公司簽訂《新亞時代城預約登記協(xié)議書》之后簽訂的，可視為是陸建梅、新亞公司對原約定的變更，且《廣東省商品房買賣合同》是經(jīng)房管部門備案的唯一合同，故應認定涉案商品房是約定按套內(nèi)建筑面積計算總價的；（2）陸建梅、新亞公司簽訂的合同是由廣東省建設廳、廣東省工商行政管理局監(jiān)制并下發(fā)的示范合同文本，對主要條款進行了設置。合同的內(nèi)容不違反法律的相關規(guī)定，不損害他人合法的利益和社會公共利益，無法定理由不得擅自變更或解除合同。新亞公司請求變更《廣東省商品房買賣合同》約定以套內(nèi)面積（套內(nèi)建筑面積）計價，但其并無證據(jù)證明簽訂合同時存在重大誤解或顯失公平的情形。新亞公司認為套內(nèi)建筑面積單價純粹是為了填寫合同而按建筑面積計算出的總價換算出來的，不是真實的交易單價，該理由不符合《中華人民共和國合同法》第五十四條的規(guī)定，故陸建梅、新亞公司簽訂《廣東省商品房買賣合同》的計價條款不存在撤銷或變更的法定情形。綜上所述，新亞公司請求變更《廣東省商品房買賣合同》約定的套內(nèi)面積（套內(nèi)建筑面積）計算為《新亞時代城預約登記協(xié)議書》約定的建筑面積計價，無理無據(jù)，不予支持；陸建梅請求按套內(nèi)面積（套內(nèi)建筑面積）單價計算，應予支持。

2、關于房屋建筑面積差異問題。涉案房屋約定面積與房地產(chǎn)行政主管部門確認的面積相比較，套內(nèi)建筑面積減少了5.1平方米，面積差異百分比為4.11%，公攤面積增大4.73平方米。新亞公司違反合同約定向陸建梅交付了套內(nèi)建筑面積不足的商品房，顯屬違約，現(xiàn)有證據(jù)亦無法證明新亞公司存在合理免責事由，依法應當承擔違約責任。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條關于“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理”的規(guī)定及合同關于“差異值超過±3%以上的，買受人可選擇多退少補或退回所購商品房”的約定，房產(chǎn)證登記的套內(nèi)建筑面積比合同約定減少5.1平方米，應按合同約定套內(nèi)建筑面積單價3303.9元／平方米計算，新亞公司應向陸建梅返還房屋套內(nèi)建筑面積減少而多收的房價款16849.89元（3303.9×5.1）；對公攤面積增大4.73平方米，陸建梅應補償新亞公司，公攤面積單價應參照套內(nèi)建筑面積單價的50%計算，公攤面積單價為3303.9×50%=1651.95元／平方米，即陸建梅應補繳公攤面積房款7813.72元（3303.9×50%×4.73）。兩項對比，新亞公司應退還陸建梅多支付房款9036.23元，并賠償陸建梅因此而損失的利息（利息以9036.23元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率。從2009年6月12日起算至判決確定履行之日止）。綜上所述，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十四條、第一百零七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，作出如下判決：一、被告清新新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于判決生效之日起十日內(nèi)向原告陸建梅支付多收的購房款9036.23元及利息（利息以9036.23元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，從2009年6月12日起算至判決確定履行之日止）。二、駁回被告清新新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。本案受理費310元，反訴費100元，共計410元，由原告陸建梅負擔144元，由被告新亞公司負擔266元。

陸建梅、新亞公司均不服原審判決，分別向本院提起上訴。

陸建梅上訴請求：撤銷原審判決第一項，改判新亞公司向陸建梅返還多收的購房款16849.89元及利息（利息以16849.89元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率從2009年6月12日起算至付清多收房款之日止），由新亞公司承擔一、二審訴訟費用。主要事實和理由是：新亞公司交付給陸建梅的房屋套內(nèi)建筑面積少了5.1平方米，新亞公司多收了陸建梅房款16849.89元。上述事實已經(jīng)原審判決認定，但原審亦同時判決陸建梅向新亞公司補償增加的4.73平方米公攤面積的房款7813.72元，此節(jié)判決既不符合陸建梅與新亞公司簽訂的《廣東省商品房買賣合同》關于面積差異處理的約定，也不符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條關于出賣人交付面積與合同約定面積不符的處理規(guī)定，且其所謂“公攤面積單價應參照套內(nèi)建筑面積單價的50%計算”的認定，也沒有事實和法律依據(jù)。首先，陸建梅與新亞公司簽訂的《廣東省商品房買賣合同》約定是按套內(nèi)建筑面積123.87平方米、每平方米套內(nèi)建筑面積單價3303.9元計算房價和成交的，故只能按照新亞公司交付使用的套內(nèi)建筑面積118.77平方米計算涉案商品房的面積差異，其交付使用的套內(nèi)建筑面積與陸建梅購買的套內(nèi)建筑面積差異為-5.1平方米。其次，面積差異的處理原則是有約定的，按約定，沒有約定的按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。本案《廣東省商品房買賣合同》對面積差異有具體的約定，陸建梅要求新亞公司返還多收的16849.89元房款，符合合同約定和法律規(guī)定，理應得到法院的支持。第三，原審判決陸建梅向新亞公司補償增加的4.73平方米公攤面積的房款7813.72元，不符合陸建梅與新亞公司簽訂的《廣東省商品房買賣合同》關于面積差異處理的約定，既違背了當事人意思自治原則，也違反了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條所規(guī)定的司法原則。第四，新亞公司一審僅是反訴關于撤銷變更計價方式的條款，原審依法駁回了該項請求，卻在新亞公司沒有請求沒有反訴的情況下認定陸建梅向新亞公司補償公攤面積增大部分的價款，不僅沒有事實和法律依據(jù)，也不符合民事訴訟起訴和審理的規(guī)定。

新亞公司上訴請求：撤銷原審判決第一項，改判新亞公司向陸建梅支付多收的購房款3587.54元，駁回陸建梅其他訴訟請求。主要事實和理由是：一、原審判決認定陸建梅對公攤面積增大部分參照套內(nèi)建筑面積單價的50%計算補交購房款，違反公平和等價有償?shù)脑瓌t，應改判陸建梅對公攤面積增大部分按發(fā)票上的建筑面積單價計算補交購房款。1、雙方簽訂的《廣東省商品房買賣合同》記載陸建梅支付購房款409255元購買的房屋包括套內(nèi)建筑面積123.87平方米和公攤面積22.09平方米合共建筑面積145.96平方米，而房管部門登記的涉案房屋建筑面積145.59平方米，其中套內(nèi)建筑面積118.77平方米，比合同約定少了5.1平方米，公攤面積26.82平方米，比合同約定多了4.73平方米。新亞公司退還多收的5.1平方米套內(nèi)建筑面積購房款16849.89元（3303.9元／平方米×5.1平方米）給陸建梅后，陸建梅只支付了建筑面積110.43平方米房屋（其中套內(nèi)建筑面積118.77平方米，公攤面積22.09平方米）的購房款，與其實際得到建筑面積145.59平方米房屋（其中套內(nèi)建筑面積118.77平方米，公攤面積26.82平方米）不相符，變成尚有4.73平方米公攤面積未支付對價。因此原審判決認定陸建梅應補交4.73平方米公攤面積的購房款是正確的，符合公平和等價有償?shù)脑瓌t。需要說明的是，涉案房屋套內(nèi)建筑面積差異是由于新亞公司適用《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》進行測量，將屬于公攤面積的一半外墻面積算作套內(nèi)建筑面積，造成合同約定的套內(nèi)建筑面積算多了而公攤面積算少了。若只退多算的套內(nèi)建筑面積購房款而不補交少算的公攤面積購房款，顯然有違公平和等價有償?shù)脑瓌t。2、原審判決認定對公攤面積增大部分參照套內(nèi)建筑面積單價的50%計算補繳購房款有失公平。公攤面積是建筑面積的一部分，增大的公攤面積應按發(fā)票上的建筑面積單價計算補交購房款，陸建梅應補交的購房款為：13262.35元（2803.88元／平方米×4.73平方米）。按發(fā)票上的建筑面積單價計算補交公攤面積房價款是適當?shù)模紫龋瑥慕ㄖ杀旧现v，新亞公司建設涉案房屋時，按建筑面積計算和支付建設成本，也按建筑面積制定銷售價格。其次，公攤面積是建筑面積的一部分，公攤面積增大部分按發(fā)票上的建筑面積單價計算補交購房款符合雙方交易的實際情況。而且，退還購房款按套內(nèi)建筑面積單價（較高）計算，補交購房款按建筑面積單價（較低）計算亦保障了陸建梅的權益。綜上分析，套內(nèi)建筑面積減少部分新亞公司應退還購房款16849.89元（3303.9元／平方米×5.1平方米），公攤面積增大部分陸建梅應補交購房款13262.35元（2803.88元／平方米×4.73平方米），兩項對比，新亞公司應退還購房款3587.54元給陸建梅。二、原審判決新亞公司支付利息不符合合同約定，沒有法律事實依據(jù)，應駁回陸建梅該訴訟請求。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，差異值超過3%以上的，買受人可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的，出賣人應退回全部購房款及利息。也就是說，買受人未選擇退房的，只作多退少補購房款處理。陸建梅未選擇退房，其訴請賠償利息不符合合同約定，沒有法律事實依據(jù)，應改判駁回陸建梅該訴訟請求。

本院經(jīng)審理查明，原審查明的基本事實屬實，本院予以確認。

另查明，2009年3月10日，新亞公司同意按雙方簽訂的《新亞時代城預約登記協(xié)議書》協(xié)商的價款再打97折。

陸建梅與新亞公司簽訂的《廣東省商品房買賣合同》附件一房屋平面圖、陸建梅《房地產(chǎn)權證》平面圖、《清遠市清新區(qū)房地產(chǎn)所有權查丈圖》附圖與建筑、規(guī)劃部門審定的圖紙一致。 

本院認為，本案為商品房預售合同糾紛。根據(jù)《最高人民法院關于民事經(jīng)濟審判方式改革問題的若干規(guī)定》第三十五條“第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴請求的范圍進行，當事人沒有提出請求的，不予審查。但判決違反法律禁止性規(guī)定、侵害社會公共利益或者他人利益的除外”的規(guī)定，本案二審應圍繞上訴人陸建梅、新亞公司上訴請求的范圍進行審理。根據(jù)本案雙方當事人在二審中的上訴和答辯意見，本案的爭議焦點是：1、公攤面積增加部分的價款是否應當由陸建梅補償給新亞公司，如果陸建梅應補償給新亞公司，那么應補償多少。2、新亞公司多收陸建梅支付的購房款是否應當計算利息。

關于第一個爭議焦點的問題。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十八條的規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公攤面積組成，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對套內(nèi)建筑面積和公攤面積均享有權利，承擔責任。因此，公共部分與公用房屋的分攤建筑面積是建筑面積必不可少的一部分。房屋銷售的價格不僅與建筑面積、單價有關，更與房屋的位置、配套設置等密切相關。業(yè)主與房屋銷售者就價格的協(xié)商過程，也是雙方對各種因素的認同過程。本案中，陸建梅與新亞公司先后簽訂《新亞時代城預約登記協(xié)議書》、《廣東省商品房買賣合同》，雙方認同房屋價格的過程是沒有爭議的。新亞公司按雙方已認知的圖紙施工，沒有做過調(diào)整或變更，因此，雙方協(xié)商訂立合同過程中的意思表示均是真實意思表示，應當作為定案依據(jù)。陸建梅與新亞公司簽訂的《廣東省商品房買賣合同》約定陸建梅購買涉案房屋的建筑面積為145.96平方米，其中套內(nèi)建筑面積為123.87平方米，公攤面積為22.09平方米。陸建梅據(jù)此享有獲得合同約定的套內(nèi)建筑面積和公攤面積的權利，同時應承擔支付房屋對價的義務，與此相對應，新亞公司則負有交付符合合同約定面積的房屋的義務以及享有收取房屋價款的權利。本案中，涉案房屋產(chǎn)權登記的套內(nèi)建筑面積與公攤面積均與合同約定的面積不一致，但無論套內(nèi)建筑面積減少還是公攤面積增加，均是對合同約定的變更，雙方的權利義務也應依雙方的意思表示作相應的調(diào)整。現(xiàn)雙方對涉案房屋套內(nèi)建筑面積減少部分的房款按雙方簽訂的《廣東省商品房買賣合同》約定的套內(nèi)建筑面積單價計算并由新亞公司退回16849.89元給陸建梅一節(jié)已達成一致意見，本院對此予以確認。陸建梅獲得超過約定的公攤面積，其又不主張退房，因此，相應地應由陸建梅向新亞公司支付相應的對價。

陸建梅與新亞公司既沒有約定產(chǎn)權登記的公攤面積大于約定公攤面積的處理方式，也沒有約定公攤面積的單價，對于如何來確定公攤面積的補償標準的問題，本院分析如下：從雙方簽訂的《新亞時代城預約登記協(xié)議書》的內(nèi)容反映，當時雙方約定涉案房屋建筑面積為145.96平方米，套內(nèi)建筑面積為123.87平方米，并約定房屋原總價442259元，在原單價減50元／平方米，再總價打97折，折后總價格為421912元，換言之，該定價的計算方式為（442259÷145.96－50）×145.96×97%=421912。之后，雙方又進行了新一輪的價格協(xié)商，新亞公司最終同意按上述價款打97折計算總價。因此，在協(xié)商過程中，雙方對涉案房屋的計價方式系以建筑面積單價計算。雖然雙方在簽訂《廣東省商品房買賣合同》時以套內(nèi)建筑面積計價，但總價款409255元與雙方議價的總房價409255元（421912×97%）一致，而該套內(nèi)建筑面積單價3303.9元／平方米亦是來自該總房價409255元÷套內(nèi)建筑面積123.87平方米，所以，從雙方協(xié)商到最終簽訂《廣東省商品房買賣合同》的整個過程，“建筑面積單價”貫穿于其中，而公攤面積是建筑面積的一部分，因此，公攤面積增加部分以雙方協(xié)商的建筑面積單價2803.88元／平方米（409255÷145.96）作為公攤面積的計價標準符合本案實際。涉案房屋公攤面積增加4.73平方米，陸建梅應向新亞公司支付13262.35元（2803.88×4.73）。對比新亞公司應向陸建梅退回的房款16849.89元，新亞公司仍需向陸建梅支付3587.54元。

關于第二個爭議焦點的問題。新亞公司多收了陸建梅房款，為此造成了陸建梅資金利息的損失，原審判令新亞公司以應退回的房款為基數(shù)按中國人民銀行同期貸款利率賠償利息給陸建梅，并無不當。

綜上所述，上訴人陸建梅的上訴理由不成立，本院不予采納。上訴人新亞公司的上訴理由部分成立，本院予以部分采納。原審判決認定事實清楚，但適用法律和實體處理不當，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持清遠市清新區(qū)人民法院（2012）清新法民二初字第36號民事判決第二項。

二、變更清遠市清新區(qū)人民法院（2012）清新法民二初字第36號民事判決第一項為：清新新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向陸建梅支付多收的購房款3587.54元及利息（利息以3587.54元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，從2009年6月12日起算至本判決確定履行之日止）。

一審案件受理費，按一審判決執(zhí)行。二審案件受理費100元，由上訴人清新新亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長蘇永術

審判員謝偉誠

代理審判員譚平

二〇一四年一月八日

書記員李慧玲