經典案例：許益民、吳瓊與李仁兵、張聰房屋買賣合同糾紛案

 當事人信息

上訴人（原審被告）：許益民，男，1954年3月5日出生，漢族，鐵路職工。

上訴人（原審被告）：吳瓊，女，1954年11月21日出生，漢族，銀行退休職員。系許益民妻子。

委托代理人：許益民，男，系吳瓊丈夫。

被上訴人（原審原告）：李仁兵，男，1989年2月14日出生，漢族，鐵路職工。

被上訴人（原審原告）：張聰，女，1983年12月10日出生，漢族，個體工商戶。系李仁兵妻子。

上述兩被上訴人的共同委托代理人：汝燕，安徽王良其律師事務所律師。

審理經過

上訴人許益民、吳瓊因與被上訴人李仁兵、張聰房屋買賣合同糾紛一案，不服合肥市包河區人民法院（2013）包民一初字第02962號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

原審法院審理查明：2013年9月15日，李仁兵與許益民簽訂了《存量房買賣合同》和《補充協議》各一份，約定許益民將其所有的位于合肥市包河區包河大道與望湖南路交口云輝閣小區4幢101室房屋出售給李仁兵，房屋價款82萬元，面積138.09㎡，2013年10月1日前將52萬元存入托管賬戶，余款30萬元辦理銀行貸款。補充協議還約定買方確定是合肥市戶口，是首次購房。雙方還約定了其他事項。同時，張聰、李仁兵與安徽美滿房地產代理銷售有限公司簽訂了一份《房產經紀合同》。當日，許益民收取李仁兵購房定金2萬元并出具了收條。《存量房買賣合同》和《補充協議》系李仁兵和許益民簽訂，上面的“吳瓊”名字均是許益民代簽。合同簽訂后，許益民回家和家人商量售房事宜，因涉案房屋乃其兒子參與經營的合肥投石商貿有限責任公司注冊地，注冊時間為2012年8月14日，不能出售。9月18日，許益民將上述緣由告知李仁兵，希望雙方解除合同并退還定金給李仁兵，協商不成。9月25日，許益民告知李仁兵岳父，因李仁兵夫妻不是合肥市戶口，無法執行房屋買賣合同，要求退還定金。9月29日，許益民再次要求退還定金被拒絕。因許益民明確告知李仁兵房屋買賣合同無法繼續執行，2013年10月14日，兩原告與案外人張洋簽訂了《存量房買賣合同》，購買了與涉案房屋同一個小區的1幢101室的房屋，房價84.2萬元，面積139.48㎡。同年10月21日，雙方辦理了房屋過戶。

原審法院審理后認為：李仁兵與許益民簽訂的《存量房屋買賣合同》，系雙方真實意思表示，內容不違反法律和行政法規的強制性規定，合法有效。雙方應按照合同約定全面履行各自的義務。許益民在收取了李仁兵2萬元購房定金后，因其兒子在涉案房屋已注冊了公司且家人不愿出售，許益民要求解除合同并退還定金，其行為構成違約。許益民辯稱因李仁兵非合肥戶口，導致合同不能繼續履行，法院不予認可。首先，許益民在9月18日第一次告知李仁兵合同無法繼續履行的原因是，涉案房屋已被兒子注冊公司，不能出售，在被李仁兵拒絕后，才于9月25日告知李仁兵因其不是合肥戶口，不能繼續合同；其次，李仁兵非合肥戶口，不應成為其不繼續履行合同的理由，許益民認為因李仁兵不是合肥戶口故不能辦理按揭貸款，但辦理銀行按揭貸款是李仁兵應履行的義務，其不履行義務許益民可追究責任，即使李仁兵非合肥戶口也并不必然導致其不能辦理銀行按揭貸款。許益民的辯稱理由不能成立，其收取的定金2萬元應當雙倍返還李仁兵。李仁兵、張聰主張許益民、吳瓊賠償其損失13609元，不予支持，因為定金罰則本身包含了因一方違約不繼續履行合同給另一方造成的損失，其損失也未超過定金數額，且李仁兵、張聰所主張的損失的依據是同一小區、同一樓層、同是毛坯房，但兩處房屋位置不同、面積不同、購買時間不同，因此，該項主張缺乏事實及法律依據。李仁兵、張聰主張交通費800元，無事實及法律依據，不予支持。關于本案訴訟主體問題，雖然《存量房買賣合同》的買方只有李仁兵簽字，但據雙方陳述，在簽訂合同及看房期間，張聰均在場陪同，張聰與李仁兵系夫妻關系，2萬元定金系夫妻共同財產，現又共同起訴許益民、吳瓊，應視為張聰對李仁兵簽訂購房行為的認可與授權，故其應屬適格原告。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十五條、《最高人民法院﹤關于民事訴訟證據的若干規定﹥》之規定，判決：一、許益民、吳瓊于判決生效之日起十日內雙倍返還李仁兵、張聰定金4萬元；二、駁回李仁兵、張聰的其他訴訟請求。案件受理費1160元，減半收取580元，其他訴訟費200元，合計780元，許益民負擔580元，李仁兵、張聰負擔200元。

上訴人許益民、吳瓊不服原審判決共同上訴稱：1、許益民與李仁兵簽訂的《存量房買賣合同》系無效合同，《補充協議》中明確要求乙方必須是合肥市戶口，是首次購房，但李仁兵不是合肥市戶口，不具備購房條件。2、本案中介方美誠房產營銷公司與甲方簽訂的合同有陷阱，用欺詐、脅迫手段以合法（合同）的形式掩蓋非法（營利）的目的，并阻止乙方與甲方協商解決退還定金事宜，進行強買強賣，違背甲方的真實意思，損害他人利益。請求二審法院撤銷原審判決，依法改判案涉存量房買賣合同無效，許益民、吳瓊返還2萬元定金。

被上訴人李仁兵、張聰共同答辯稱：雙方簽訂的存量房買賣合同系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，應為合法有效。案涉存量房買賣合同已經解除，并且在許益民提出解除后，我方已經另購其他房屋。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審期間，雙方當事人均未提供新證據，二審查明的事實與原審查明的相同，對原審的事實予以確認。

本院認為，本案李仁兵與許益民簽訂的《存量房買賣合同》及《補充協議》，均為雙方真實意思表示，內容不違反法律和行政法規的強制性規定，應為合法有效。雙方均應按照合同約定履行各自義務。雖然《補充協議》明確買房人應是合肥戶口，而簽訂合同的李仁兵不是合肥戶口，但這并不因此成為合同無效的事由。如果在合同履行過程中，因李仁兵的戶口問題導致不能辦理按揭，合同無法繼續履行，基于辦理銀行按揭貸款是李仁兵應履行的義務，屆時許益民可以追究李仁兵的相關法律責任。但是在李仁兵未出現合同中約定的違約行為時，許益民明確表示不再履行《存量房買賣合同》中約定的己方的義務，根據《中華人民共和國合同法》第一百零八條之規定，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。李仁兵在許益民明確告知其房屋買賣合同無法繼續履行的情況下，購買了與涉案房屋同一小區的1幢101室房屋，以實際行為表明解除了與許益民簽訂的《存量房買賣合同》及《補充協議》。現李仁兵向許益民主張違約責任，一審法院判令許益民雙倍返還定金并無不當。許益民的上訴理由不能成立，本院不予采納。

綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費300元，由上訴人許益民、吳瓊負擔

本判決為終審判決 

審判長葉玉軍

審判員王莉

代理審判員方瑋韡

二〇一四年四月二十一日

書記員于成沖