經典案例：楊梅、陳曉梅與謝剛瓊、劉朝權等房屋買賣合同糾紛案

 當事人信息

上訴人（原審被告）：楊梅，住重慶市永川區。

委托代理人：焦永華，重慶渝東律師事務所律師。

委托代理人：黃茂華，住重慶市永川區。

上訴人（原審被告）：陳曉梅，住重慶市永川區。

委托代理人：焦永華，重慶渝東律師事務所律師。

委托代理人：黃茂華，住重慶市永川區。

被上訴人（原審原告）：劉朝全，住重慶市彭水苗族土家族自治縣。

委托代理人：王子鴻，重慶中庸律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：謝剛瓊，住重慶市彭水苗族土家族自治縣。

委托代理人：王子鴻，重慶中庸律師事務所律師。

原審被告：楊昌國，住重慶市永川區。

委托代理人：黃茂華，住重慶市永川區。

審理經過

上訴人楊梅、陳曉梅與被上訴人劉朝全、謝剛瓊以及原審被告楊昌國第三人撤銷之訴糾紛一案，彭水苗族土家族自治縣人民法院于2013年11月19日作出（2013）彭法民初字第01415號民事判決。楊梅、陳曉梅對該判決不服，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，并于2014年4月1日公開開庭進行了審理。上訴人楊梅及其委托代理人焦永華、黃茂華，上訴人陳曉梅的委托代理人焦永華、黃茂華，被上訴人劉朝全、謝剛瓊及其委托代理人王子鴻，原審被告楊昌國的委托代理人黃茂華到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

一審法院審理查明：劉朝全、謝剛瓊系夫妻關系。2008年4月18日，劉朝全、謝剛瓊與陳曉梅、楊昌國就買賣涉案房屋，即位于原漢葭鎮下壩街×號（現紹慶街道插旗街×號）的房屋（結構為3層磚混，證號為：重慶市彭水縣房權證彭房私產字第×號）事宜達成協議，并由陳秀華（陳曉梅的哥哥）起草《房屋買賣協議》，后因價格有所變動，再由劉邦清重新起草后，劉朝全（作為乙方）與楊昌國（作為甲方，因陳曉梅當時不在彭水縣城）在協議上簽名捺印，陳秀華和劉邦清作為在場人亦在協議上簽名。該協議約定由劉朝全一次性支付楊昌國購房款21萬元，楊昌國提供辦理房產證的一切證件，并將出租的門面及住房待期滿后（2008年12月30日）收回交歸劉朝全所有。該協議簽訂后，劉朝全、謝剛瓊當即付款9萬元，另于2008年4月19日通過轉賬匯款的方式將剩余12萬元匯至黃茂華的重慶市農村信用社賬號為××的賬戶。隨后，楊昌國依照協議約定將房屋產權證、國有土地使用證、四川省房屋契證、公證書等相關證件交給劉朝全、謝剛瓊（所有證件權利人均登記為楊昌國），劉朝全、謝剛瓊一直使用房屋至今。

再查明：楊昌國與陳曉梅原系夫妻關系，雙方于2000年6月15日辦理了離婚手續，并就子女、財產等內容達成協議。其中對財產處理的第一條約定為“現有住房一幢（河堡街×號）歸女兒楊梅所有”（即涉案房屋）。2013年3月8日，楊梅向彭水苗族土家族自治縣人民法院起訴，要求楊昌國與陳曉梅按照當初的離婚協議履行對涉案房屋的過戶手續。在該案的調查及調解過程中，楊昌國隱瞞了房屋已于2008年4月賣予劉朝全、謝剛瓊的事實。2013年3月8日，彭水苗族土家族自治縣人民法院作出（2013）彭法民初字第00788號民事調解書，該調解書約定：“一、楊昌國、陳曉梅一致同意，楊昌國、陳曉梅自愿將位于重慶市彭水苗族土家族自治縣漢葭鎮下壩街×號（現在為重慶市彭水苗族土家族自治縣紹慶街道辦事處插旗街×號）的房屋贈與楊梅個人所有（房屋面積：154.38平方米、建筑結構：磚混、層數：3層、建筑年份1991年9月、占地面積45.20平方米、房產檔案××號）。二、由楊昌國、陳曉梅在2013年3月30日前協助楊梅辦理位于重慶市彭水苗族土家族自治縣漢葭鎮下壩街×號（現在為重慶市彭水苗族土家族自治縣紹慶街道辦事處插旗街×號）房屋的房地產權過戶登記手續”。隨后，楊梅就該案向彭水苗族土家族自治縣人民法院申請強制執行，該院于2013年4月24日作出（2013）彭法民執字第00264-1號執行裁定書，裁定將涉案房屋的產權過戶給楊梅。楊梅在此過程中向房屋行政主管部門繳納了相關契稅。楊梅、陳曉梅當庭出示的國土資源和房屋管理局的《權屬登記證明》中載明：“根據（2013）彭法民執字第00264-1號《執行裁定書》和（2013）彭法民執字第00264-1號《協助執行通知書》，我局已將位于紹慶街道插旗街×號原楊昌國所有的房屋登記于所有權人楊梅名下，其產權證正在辦理當中。二○一三年五月七日”。2013年5月9日，劉朝全、謝剛瓊得知楊梅要求劉朝全、謝剛瓊的租賃戶要將租金交與楊梅時才到有關部門了解情況，才知道了上述情況。隨即于2013年5月10日向法院提起本案之訴。2013年5月14日，劉朝全、謝剛瓊向縣法院提交了要求國土資源和房屋管理局中止將（2013）彭法民初字第00788號民事調解書的涉案房屋過戶登記給楊梅的申請書，縣法院于2013年5月15日致函縣國土資源和房屋管理局，決定暫緩執行楊梅申請執行楊昌國、陳曉梅所有權糾紛一案，請該局暫不辦理房屋過戶等相關手續。

原告劉朝全、謝剛瓊一審訴稱：劉朝全與陳曉梅自幼熟識，陳曉梅稱女婿黃茂華購買別墅，需要賣房籌集資金。2008年4月18日，經陳曉梅介紹，劉朝全與陳曉梅之夫楊昌國（事后得知雙方已離婚）簽訂《房屋買賣協議》約定，楊昌國將原位于漢葭鎮下壩街的房屋一棟（以下簡稱涉案房屋）以21萬元的價格出賣給劉朝全。合同簽訂當日，劉朝全、謝剛瓊支付楊昌國現金9萬元。2008年4月19日，劉朝全、謝剛瓊將12萬元購房款存入楊昌國提供的重慶市農村信用社戶名為黃茂華的賬戶。楊昌國按照約定將房屋以及房屋產權證、國有土地使用證原件交付劉朝全、謝剛瓊。房屋交付后，劉朝全、謝剛瓊便投入大量資金對房屋進行改建。劉朝全、謝剛瓊按約定支付全部購房款后，楊昌國卻以各種借口拖延辦理房屋產權過戶手續。2013年5月9日，劉朝全、謝剛瓊得知楊梅要求租賃戶將租金交給楊梅，遂到國土房管局了解情況，才知楊昌國、陳曉梅、楊梅惡意串通，已到法院起訴，法院于2013年3月8日作出（2013）彭法民初字第00788號民事調解書，確認楊昌國、陳曉梅自愿將涉案房屋贈送楊梅個人所有，由楊昌國、陳曉梅在2013年3月30日前協助楊梅辦理房地產權過戶登記手續?，F該案件已經進入執行階段。由于調解書損害了劉朝全、謝剛瓊的合法權益，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第56條規定以及相關法律規定，訴至法院，請求依法判令撤銷彭水縣人民法院于2013年3月8日作出的（2013）彭法民初字第00788號民事調解書，訴訟費由楊昌國、陳曉梅、楊梅承擔。

被告楊梅、陳曉梅一審辯稱：1.劉朝全與楊昌國簽訂的《房屋買賣協議》無效。雖然涉案房屋登記在楊昌國名下，但涉案房屋確是楊昌國與陳曉梅的夫妻共同財產。劉朝全、謝剛瓊不能證明陳曉梅參與或授權他人參與賣房事宜，而陳秀華陳述的視聽資料來源不合法，意思表示不真實，不能由此認定陳曉梅知曉賣房一事；2.劉朝全將12萬元存入黃茂華賬戶，只能證明黃茂華可能知道賣房一事，但并不能由此推定楊梅知道此事。另外，黃茂華的賬號是楊昌國給劉朝全的，很有可能黃茂華也不知悉賣房事宜，而只是收款；3.即使陳曉梅和楊梅知悉賣房事宜，但沒有明確表示對楊昌國的賣房行為進行追認，因此不能判定同意賣房；4.陳曉梅與楊昌國的離婚時間遠遠早于賣房時間，在離婚時雙方一致同意將房屋贈與楊梅，效力明顯大于楊昌國的單方處理，楊昌國出賣行為屬于一房二處理，法律規定第一次的處理有效。如果劉朝全、謝剛瓊的權益受到侵害，可以追究楊昌國的責任；5.房屋已經在房地產管理部門進行了產權登記，房屋所有權已經發生了轉移，現在房屋的所有人是楊梅；6.民事調解書的程序和內容均合法，撤銷不符合法律規定。綜上，請求法院駁回劉朝全、謝剛瓊的訴訟請求。

被告楊昌國一審辯稱：1.楊昌國與陳曉梅于1980年結婚，1981年生育女兒楊梅。涉案房屋系1991年購買改建而成。2000年，楊昌國與陳曉梅協議離婚，約定將該房產贈與楊梅。因楊梅尚在讀書，故未辦理過戶登記。2000年以后，楊昌國全家陸續搬離彭水縣城，到外地生活。楊梅為了照顧楊昌國下崗無生活來源，遂將涉案房屋交與楊昌國出租，并約定待楊昌國退休后辦理過戶手續；2.2008年4月，楊昌國受迷信思想欺騙，相信劉朝全的風水之說，與劉朝全達成轉讓涉案房屋協議的行為，系楊昌國的個人行為，并未獲得陳曉梅、楊梅同意。協議簽訂后，楊昌國也未將賣房之事告訴陳曉梅、楊梅；3.劉朝全在購房時，已知該房屋系楊昌國與陳曉梅的夫妻共同財產，并且知道二人在離婚時已將房屋贈與楊梅。劉朝全認為自己有關系，可以在不征求共有人同意的情況下，辦理過戶手續。于是，雙方在協議中約定由劉朝全自行負責過戶，并口頭約定房屋能過戶則歸劉朝全，反之，楊昌國退款；4.2013年初，楊梅要求楊昌國、陳曉梅辦理涉案房屋的過戶手續，楊昌國一直予以回避。隨后，楊梅起訴至法院，要求楊昌國履行過戶手續。經法院多次調解，楊昌國才與楊梅達成調解協議。此后，楊昌國才知曉未辦理涉案房屋的過戶手續；5.劉朝全稱楊昌國與楊梅、陳曉梅惡意串通不實。因為，楊昌國與陳曉梅在13年前已辦理離婚登記，雙方不可能存在串通行為。楊昌國配合楊梅辦理過戶手續，亦不存在惡意串通，也未損害劉朝全的利益；6.楊梅現已取得涉案房屋的產權，楊昌國與劉朝全簽訂的協議無法履行，楊昌國愿意承擔法律責任，并按約將房款退還。

一審法院認為，本案的焦點在于陳曉梅與楊梅對楊昌國賣房一事是否知情、房屋買賣行為以及簽訂的協議是否有效、如何認定贈與行為（離婚時）與買賣行為之間的法律關系、涉案房屋已登記于楊梅名下但未辦理房地產權證之事實是否對劉朝全、謝剛瓊就本案主張權益構成阻卻以及（2013）彭法民初字第00788號民事調解書的內容是否損害了劉朝全、謝剛瓊的相關民事權益。一審法院作如下評述：

1.陳曉梅與楊梅對楊昌國賣房一事是否知情。根據劉朝全、謝剛瓊當庭出示個人業務存款憑條、陳曉梅與楊昌國的身份證復印件、重慶市彭水縣房權證彭房私產字第××號房產證、彭國用（×）字第×號國有土地使用證、四川省房屋契證、收費收據、公證書、濱江社區的證明、劉幫清的調查筆錄、陳秀華談話視頻打印件及光碟等諸多證據，能夠形成一個完整的證據鎖鏈從而清晰地還原整個事件的過程，特別是當時兩個在場人劉邦清和陳秀華的證言，同時楊梅、陳曉梅、楊昌國均未出庭參加訴訟接受人民法院以及當事人的詢問，作為陳曉梅、楊梅的共同委托代理人在庭審中對一些關鍵問題均回答“不知道”、“被告本人未給我說明”等等，因此楊梅、陳曉梅、楊昌國應當承擔舉證不能的法律后果。法院認為，通過劉朝全、謝剛瓊出示的種種證據可以認定陳曉梅知曉并參與指揮賣房事宜，而剩余購房款12萬元打入楊梅丈夫黃茂華賬戶也與劉朝全、謝剛瓊訴稱為了購買別墅而賣房之事實能夠吻合，故能夠認定作為黃茂華妻子的楊梅對賣房事宜亦知情。

2.房屋買賣行為以及簽訂的協議是否有效。劉朝全與楊昌國簽訂《房屋買賣協議》后，劉朝全、謝剛瓊也實際履行了支付購房款的義務，楊昌國也按照協議約定將相關證件交給劉朝全、謝剛瓊，房屋亦一并交給劉朝全、謝剛瓊使用至今，而且涉案房屋的所有證件齊備、合法，均登記為楊昌國的名字，因此無論作為實際共有產權人的陳曉梅是否在協議上簽字甚至說是否知曉此事，劉朝全、謝剛瓊基于信賴利益之理由與楊昌國簽訂協議、相互履行權利義務，整個房屋買賣行為并無違法之處，該行為以及所簽訂的協議應當認定為有效。

3.贈與行為（離婚時）與買賣行為之間的法律關系。被告楊昌國與被告陳曉梅在2000年6月15日離婚時協議將涉案房屋贈與給被告楊梅，之后又將涉案房屋賣給劉朝全、謝剛瓊，其實質為一房二處理。本院認為動產的贈與以交付為所有權的轉移，而不動產的贈與則以依法辦理登記等手續為所有權的轉移（除法律規定的幾種特殊情形之外），在此之前，贈與人以實際行為而使所有權未發生轉移或者另行處理的，均應視為贈與人仍為所有權人或者撤銷贈與，此為贈與人之權利而非受贈人之權利。結合本案來看，被告楊昌國與被告陳曉梅在離婚時直到買賣房屋時均未將涉案房屋過戶給被告楊梅，故被告楊昌國與被告陳曉梅仍是該涉案房屋的所有權人，具有對房屋進行處分的一切權利。

4.涉案房屋已登記于楊梅名下但未辦理房地產權證之事實是否對劉朝全、謝剛瓊就本案主張權益構成阻卻。從國土資源和房屋管理局于2013年5月7日出具的《權屬登記證明》內容來看，涉案房屋已登記于楊梅名下，但產權證正在辦理過程中。法院依當事人的申請，于2013年5月15日致函國土資源和房屋管理局，決定暫緩執行楊梅申請執行楊昌國、陳曉梅所有權糾紛一案，請該局暫不為其辦理房屋過戶等相關手續。法院認為不動產的公示原則就是通過該種形式以確定所有權人對不動產物權的排他性，而本案正是登記的所有權人之外的第三人認為自己應當對涉案房屋享有真正權益而提出異議，且整個房產過戶登記手續也并未完成，而涉案房屋已登記于楊梅名下的事實也是基于之前法院向國土資源和房屋管理局發出的相關執行法律文書，現法院已致函國土資源和房屋管理局暫緩辦理房屋過戶等相關手續，因此使涉案房屋的權屬認定處于待定之狀態。故涉案房屋已登記于楊梅名下但未辦理房地產權證之事實不能對劉朝全、謝剛瓊就本案主張權益構成阻卻。

5.（2013）彭法民初字第00788號民事調解書的內容是否損害了劉朝全、謝剛瓊的相關民事權益。結合前述分析，劉朝全、謝剛瓊早在2008年4月底就實際使用和占有涉案房屋，并對房屋進行了相應改建，視自己為房屋的真正所有權人；再者，在（2013）彭法民初字第00788號民事案件調查及調解過程中，楊昌國隱瞞了涉案房屋已經賣予劉朝全、謝剛瓊的重要事實，誤使人民法院認定涉案房屋無權屬爭議，并依各方當事人的意愿，制作了（2013）彭法民初字第00788號民事調解書。因此，該調解書的內容明顯損害了劉朝全、謝剛瓊的相關民事權益。

綜上所述，一審法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條第三款以及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決：撤銷彭水苗族土家族自治縣人民法院于2013年3月8日作出的（2013）彭法民初字第00788號民事調解書。案件受理費80元，由楊梅、陳曉梅、楊昌國連帶負擔。

楊梅、陳曉梅不服一審判決，向本院提起上訴，請求撤銷原判，改判駁回劉朝全、謝剛瓊的一審訴訟請求。主要事實和理由：1.劉朝全與楊昌國簽訂協議多年，現劉朝全提出撤銷已生效的調解書，其已過訴訟時效。2.楊梅基于離婚協議中的贈與條款，善意取得了涉案房屋，并取得了涉案房屋的所有權登記。3.劉朝全與楊昌國簽訂的合同無效。首先，劉朝全明知涉案房屋系楊昌國、陳曉梅的共有財產，在未得到陳曉梅同意的情況下，楊昌國無權處分涉案房屋，劉朝全購買涉案房屋的協議無效。其次，劉朝全與楊昌國惡意簽訂協議，故意制造陳曉梅授權的電話證據，誤導證人相信陳曉梅知曉賣房一事，并且故意打款到黃茂華賬戶，以此制造楊梅同意賣房的證據。因為執筆寫協議的陳秀華正是為楊昌國、陳曉梅書寫離婚協議的人，該證人肯定會告知劉朝全楊昌國離婚和贈與之事。最后，劉朝全并沒有履行協議。協議約定一次性支付21萬元。劉朝全并沒有提供其支付9萬元的收據，雖然12萬元存入了黃茂華的賬戶，但該款項沒有得到楊昌國的認可。

被上訴人劉朝全、謝剛瓊答辯稱：劉朝全與楊昌國簽訂涉案房屋買賣協議時，楊梅和陳曉梅均已知情并同意。因為草擬協議的是陳秀華，陳秀華也草擬了楊昌國與陳曉梅的離婚協議，陳秀華證明了陳曉梅參與了協議的談判。劉朝全將房款12萬元存入黃茂華賬戶，楊梅也是知情的。另外，從房屋的登記來看，涉案房屋登記于楊昌國名下，楊昌國出賣房屋不需要取得陳曉梅的同意，即楊昌國有權出賣涉案房屋。雙方簽訂的協議合法有效。故請求二審法院駁回上訴，維持原判。

原審被告楊昌國陳述：劉朝全在明知涉案房屋系楊昌國與陳曉梅共有，二人離婚時將房屋贈與楊梅的情況下，自愿購買房屋。簽訂協議后，劉朝全并未實際履行協議，沒有支付房款給楊昌國。故楊昌國同意楊梅、陳曉梅的上訴意見。另，謝剛瓊陳述其要求楊昌國辦理過戶手續，楊昌國告知已被楊梅提起訴訟之事，由此可推定劉朝全、謝剛瓊已知道（2013）彭法民初字第00788號案件，卻不參加訴訟。

本院二審查明：涉案房屋于1999年4月19日登記于楊昌國名下。涉案房屋自2008年底起由劉朝全、謝剛瓊使用，二人在使用過程中，對房屋進行了裝修，并在原有房屋基礎上添加了一層樓。

本院查明的其他事實與一審查明的事實相同。

本院認為，本案爭議的焦點為：劉朝全、謝剛瓊是否為（2013）彭法民初字第00788號案的適格第三人，劉朝全、謝剛瓊是否因不能歸責于本人的事由未參加（2013）彭法民初字第00788號案的審理，（2013）彭法民初字第00788號民事調解書是否存在錯誤，是否損害了劉朝全、謝剛瓊的民事權益。針對上述焦點，本院逐一評析：

一、劉朝全、謝剛瓊是否為（2013）彭法民初字第00788號案的適格第三人。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條第三款的規定，可以提起第三人撤銷之訴的第三人包括有獨立請求權的第三人和無獨立請求權的第三人。那么，劉朝全、謝剛瓊是否為有獨立請求權的第三人，抑或無獨立請求權的第三人，須得審查劉朝全與楊昌國簽訂的合同效力。由于涉案房屋登記于楊昌國名下，根據不動產登記公示原則，劉朝全有理由相信楊昌國對涉案房屋享有處分權，雙方由此簽訂的房屋買賣合同有效。由此可見，劉朝全對（2013）彭法民初字第00788號案的訴訟標的，享有獨立的請求權，應為有獨立請求權的第三人。

關于楊昌國無權處分，是否影響到房屋買賣合同效力的問題。即使楊昌國在出賣涉案房屋時，未征得陳曉梅的同意，構成了無權處分，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規定，楊昌國與劉朝全簽訂的房屋買賣合同仍然有效。

關于合同履行與合同效力的問題。對合同的效力審查包括三個方面，一是當事人是否適格，二是意思表示是否真實，三是是否違反法律的效力性強制性規定。如符合上述規定，則合同有效，反之亦然。而合同是否履行，如未按合同約定支付款項等，并不影響合同的效力。合同一方可以基于合同之約定，請求合同另一方履行合同。

關于楊梅已善意取得了涉案房屋，并取得了涉案房屋的所有權登記的問題。雖然國土資源和房屋管理局已將涉案房屋登記于楊梅名下，其產權證尚在辦理中，但該局之所以要為楊梅辦理產權證明，源于法院已生效的（2013）彭法民初字第00788號民事調解書，現該調解書的效力尚未定論，便無從談及由該調解書獲得涉案房屋所有權的問題。故不能以國土資源和房屋管理局已將涉案房屋登記于楊梅名下為由推定楊梅取得涉案房屋的所有權。

二、劉朝全、謝剛瓊是否因不能歸責于本人的事由未參加（2013）彭法民初字第00788號案的審理。

經查，（2013）彭法民初字第00788號案的立案時間為2013年3月8日，調解書作出的時間也是2013年3月8日。當天立案、調解，客觀上作為第三人的劉朝全、謝剛瓊不可能知曉。況且，按常理，如果二人知曉必然會要求參加訴訟。故，可以認定劉朝全、謝剛瓊是因不能歸責于本人的事由未參加到（2013）彭法民初字第00788號案的處理。

三、（2013）彭法民初字第00788號民事調解書是否存在錯誤，是否損害了劉朝全、謝剛瓊的民事權益。

楊昌國與劉朝全簽訂合同后，楊昌國將涉案房屋交付劉朝全、謝剛瓊，二人已對涉案房屋進行了改建，即增加了一層樓。（2013）彭法民初字第00788號案審理時，楊昌國隱瞞了已將涉案房屋出賣他人，法院亦未審查涉案房屋的實際狀況，直接將涉案房屋的所有權確認給楊梅，屬于內容錯誤。該錯誤的內容，損害了劉朝全依據房屋買賣合同享有的民事權益以及劉朝全、謝剛瓊對涉案房屋添附部分的權益。

綜上，劉朝全、謝剛瓊因不能歸責于本人的事由未參加到（2013）彭法民初字第00788號案件的審理，但由于該案作出的調解書內容錯誤，損害了劉朝全、謝剛瓊對涉案房屋享有的民事權益，劉朝全、謝剛瓊得知（2013）彭法民初字第00788號案件后，在六個月之內向法院提起訴訟，一審法院作出撤銷原調解書的判決正確。楊梅、陳曉梅的上訴請求及理由不能成立，本院依法不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費80元，由楊梅、陳曉梅負擔

本判決為終審判決

審判人員

審判長張俊文

代理審判員王勐視

代理審判員鐘雨鋒

二〇一四年四月二十一日

書記員陳桂華

書記員陳芳