經典案例：王俊山與武漢隆基投資發展有限公司房屋買賣合同糾紛案

 當事人信息

上訴人（原審被告）：王俊山，男，1970年12月21日出生，漢族，河南省西平縣人。

委托代理人：黃仁春，湖北安懷信律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：武漢隆基投資發展有限公司，住所地武漢市江岸區京漢大道858號3棟3層2室。

法定代表人：丁坤，該公司董事長。

委托代理人：梁浩、周曉彧，湖北立豐律師事務所律師。

審理經過

上訴人王俊山因與被上訴人武漢隆基投資發展有限公司（以下簡稱隆基公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省武漢市硚口區人民法院（2014）鄂硚口民三初字第00020號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月18日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

2014年1月，隆基公司向一審法院提起訴訟，請求判令：1、王俊山返還欠付的購房款924，380元；2、王俊山支付從應付款之日起至拖欠房款付清之日止的違約金500，000元；3、本案訴訟費用全部由王俊山承擔。

一審法院查明，2009年7月8日，隆基公司與王俊山簽訂《武漢市存量房買賣合同》，約定：隆基公司因購買取得現仍登記在葛洲壩海集房地產開發有限公司（以下簡稱海集公司）名下的坐落于武漢市硚口區沿河大道236號江山如畫6棟D101號房屋，性質為商業服務，房屋所有權證號為：武房權證硚字第2008007561號，土地使用權證號為：硚國用2008字第590號；上述房屋建筑面積69.18平方米，在經過房地產管理部門實測后可能產生差異，以房地產管理部門實測面積為準，雙方均同意按照多退少補的原則辦理；經雙方協商一致，上述房屋買賣成交單價為18，000元／平方米，總價格為1，245，240元；在簽訂本合同之日，支付購房款625，240元，王俊山辦理銀行按揭向隆基公司支付房款620，000元；隆基公司應在2009年9月28日以內，將房屋交付王俊山；隆基公司逾期不交付房屋給王俊山，每逾期一日，按照全部房款的0.05%向王俊山支付違約金，若逾期超過10日，王俊山有權單方面解除合同，隆基公司應退還王俊山所付購房款，并按全部房款的5%支付違約金；王俊山逾期不支付全部房款給隆基公司，視為王俊山違約，隆基公司不解除合同的，王俊山每逾期一日，按照全部房款的0.05%向隆基公司支付違約金，若王俊山逾期超過10日，隆基公司有權單方面解除合同，王俊山按照全部房款的5%向隆基公司支付違約金，本合同自動終止。合同簽訂當日，隆基公司向王俊山出具收據，確認收到王俊山首付款625，240元。2009年7月9日，武漢市房產管理局測繪部門對訴爭房屋進行了測量。2009年7月31日，訴爭房屋登記在海集公司名下，登記建筑面積為86.09平方米，套內建筑面積為61.24平方米，房屋產權證號為：武房權證硚字第2009007319號。訴爭房屋在2009年已經交付王俊山使用，雙方就增加面積補交購房款事宜一直未達成補充協議，王俊山也一直未辦理按揭貸款。訴爭房屋現由王俊山對外出租并收取租金。

一審法院另查明，武房權證硚字第2008007561號《房屋所有權證》登記房屋所有權人為海集公司，登記房屋地址為：硚口區沿河大道236號B區4、5、6號樓1層2號（原230-235號），登記房屋建筑面積為177.35平方米，戶內建筑面積為158.36平方米，分攤面積為18.99平方米，登記日期為2008年9月18日。武漢市硚口區沿河大道236號B區4、5、6號樓1層、2層房屋原系建筑面積100平方米以上的房屋，海集公司在2008年對整層房屋重新進行了分割，將房屋改造成面積較小的商鋪并對外出售。

一審法院認為，隆基公司、王俊山之間簽訂的《武漢市存量房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，該合同合法有效，雙方均應按約履行。隆基公司已按約定將房屋交付王俊山使用，王俊山應當按照約定標準支付購房款，合同約定購房款總額為1，245，240元，王俊山已支付625，240元，剩余620，000元王俊山一直未通過按揭方式支付，王俊山在庭審中表示同意支付剩余購房款620，000元，故隆基公司要求王俊山支付購房款620，000元的訴訟請求，予以支持。雙方簽訂的《武漢市存量房買賣合同》明確約定“房屋面積經實測后可能產生差異，以房地產管理部門實測面積為準，雙方均同意按照多退少補的原則辦理”，故對于面積出現差異的結算應當按照約定處理，而不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規定，房屋實測面積比合同約定面積增加了16.91平方米，按照每平方米18，000元計算，王俊山應補交購房款304，380元。《武漢市存量房買賣合同》并未約定辦理按揭貸款的具體時間，亦無證據表明隆基公司履行了催告義務，且房屋實測面積擴大后雙方就補交購房款事宜一直在協商，故判定王俊山不承擔違約責任。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條、第一百零七條的規定，判決：一、王俊山于本判決生效之日起15日內向武漢隆基投資發展有限公司支付購房款人民幣924，380元。二、駁回武漢隆基投資發展有限公司其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費17，619元，減半收取8，809.50元，由王俊山負擔。

判后，王俊山不服，向本院提出上訴，請求二審法院撤銷原判第一項、維持第二項；改判王俊山只應向隆基公司支付購房款620，000元；隆基公司承擔本案全部的訴訟費用。其上訴的主要理由為：一、一審判決遺漏當事人，本案應追加海集公司為第三人參加訴訟。二、一審判決認定事實不清：1、該房屋是否在隆基公司與案外人海集公司的買賣清單范圍內。案外人海集公司作為該房屋的登記所有權人，對本案是何主張。2、隆基公司是否曾允諾該房屋得房率高達90%以上。3、隆基公司是否違反了該房屋得房率高達90%以上的承諾。4、為什么該房屋的公攤面積會大幅飆升。5、王俊山購房時房屋的“現狀”是什么。6、隆基公司在交付房屋時，是否改變了房屋“現狀”。三、一審判決王俊山應向隆基公司支付合同約定面積外的增加面積購房款304，380元，顯失公平，沒有事實及法律依據。1、隆基公司關于得房率高達90%以上的承諾，對雙方訂立房屋買賣合同及合同價格的確定有重大影響，應當視為雙方合同內容。2、隆基公司違反誠實信用原則，單方面改變王俊山所購房屋“現狀”，導致公攤面積大幅飆升，損害了王俊山的合法權益；一審判決王俊山為憑空多出來的16.91平方米公攤面積買單，違反了公平原則。3、一審判決王俊山按正常購房單價來計算支付增加公攤面積房價款也顯失公平。4、根據法律規定，王俊山也只應承擔面積誤差比在3%以內部分的房價款。

被上訴人隆基公司答辯則要求維持原判。

經審理查明，一審認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，2009年7月8日，隆基公司與王俊山簽訂的《武漢市存量房買賣合同》是雙方當事人真實意思表示，未違反有關法律、行政法規的強制性規定，應合法有效。在合同履行的過程中，隆基公司已于2009年向王俊山交付了房屋，而王俊山僅支付了首付款625，240元，且將該房屋對外出租受益。關于王俊山的上訴主張。第一、本案爭議的房屋雖登記在海集公司名下，但隆基公司系海集公司的銷售代理公司，對于隆基公司的銷售代理行為及參加本案的訴訟，海集公司均表示認可，對此，王俊山在購買本案爭議房屋時是明知的。故一審法院未追加海集公司為第三人參加訴訟，并無不當。第二、王俊山所稱的得房率應達90%以上，僅為海集公司與隆基公司的營銷宣傳手段，并非雙方在存量房買賣合同中約定的內容，對此，王俊山在購買本案爭議房屋時也是明知的。故王俊山的該上訴理由，沒有事實依據。第三、隆基公司與王俊山在存量房買賣合同明確約定“上述房屋建筑面積69.18平方米，在經過房地產管理部門實測后可能產生差異，以房地產管理部門實測面積為準，雙方均同意按照多退少補的原則辦理”，故對于面積出現差異的結算應當按照合同中約定的條款處理。因此，王俊山的該上訴理由沒有事實和法律依據，其請求不能成立，本院不予支持。

綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律及實體處理正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費13，044元，由王俊山負擔。

本判決為終審判決。

審判長申斌

審判員王陽

審判員張文霞

二〇一四年八月六日

書記員賴瑞文