經典案例：陳欣與江蘇啟迪科技園發展有限公司商品房預售合同糾紛案

當事人信息

上訴人（原審被告）：江蘇啟迪科技園發展有限公司，住所地南京市麒麟科技創新園（生態科技城）東麒路666號。

法定代表人：胡波，該公司經理。

委托訴訟代理人：劉丹，男，該公司員工。

被上訴人（原審原告）：陳欣，男，1986年12月8日生，漢族，住南京市秦淮區。

委托訴訟代理人：陳金林（陳欣之父），住南京市秦淮區。

審理經過

上訴人江蘇啟迪科技園發展有限公司（以下簡稱江蘇啟迪公司）因與被上訴人陳欣商品房預售合同糾紛一案，不服南京市江寧區人民法院（2017）蘇0115民初5096號判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月20日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

江蘇啟迪公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回被上訴人全部訴訟請求；一審、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實和理由：1、合同單價及總價在合同簽訂時已經確定，沒有最終結算的可能和必要。2、上訴人退還面積補差款是根據相關法律、法規規定及合同約定，對合同約定的房屋建筑面積與實際套內面積誤差范圍內價款的處理方式，并非是對整個合同價款的最終結算。一審認定上訴人應以該款項沖抵尾款，沒有依據；上訴人也未實際沖抵被上訴人購房尾款。3、入住憑單并非上訴人向被上訴人實際出具的正式有效文件，對上訴人不具有約束力。該入住憑單為復印件，亦無上訴人印章或上訴人授權人員簽字，一審判決據以認定該文件對上訴人有約束力，實為不當。上訴人在一審中已充分舉證證明陳欣支付的21000元為逾期付款違約金，《客戶簽約確認單》原件也可清楚證明被上訴人已付款項為1078286元，尚有20000元余款未支付。

被上訴人陳欣辯稱：一審法院認定事實清楚，適用法律正確。理由：2016年4月11日陳欣與江蘇啟迪公司協商約定繳納321000元，包括違約金和尾款，因此陳欣不欠江蘇啟迪公司任何錢。從案件證據來看，不僅在入住憑單中明確表明了2016年4月11日交房，且開發的尾款也已經結清，物業費、公攤水電費均已經繳納。房屋交接記錄中也載明了鑰匙已收回，驗收房屋確認書已簽，業主檔案已登記，業主材料已收取，門禁卡、可視對講、房屋質量保證書、業主手冊、房屋使用說明書、贈品等均已發放。如房款未結清，上訴人不可能交付上述材料。被上訴人在辦理不動產登記手續時，上訴人也沒有提出還有20000元尾款未付；在被上訴人收房入住一年后，上訴人又稱還欠房屋尾款20000元，顯然不能成立。綜上，請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求，維持原判。

陳欣向一審法院起訴請求：判令江蘇啟迪公司向其開具全額購房發票并協助其辦理不動產權證書。

一審法院認定事實：陳欣與江蘇啟迪公司于2014年5月9日簽訂《商品房預售合同》，由陳欣購買江蘇啟迪公司位于南京市江寧區麒麟街道東麒路333號啟迪城智園7幢302室房屋，建筑面積86.5平方米，總價1098286元。合同第五條付款方式、時間和遲延付款的責任約定：“一、乙方應按下列方式和時間向甲方支付合同價款：分期付款：第一期，應于2014年5月9日前支付778286元……預購商品房抵押貸款：公積金貸款320000元……二、乙方遲延支付合同價款的，應向甲方承擔下列違約責任，但甲方依法解除本合同的除外：按照未付到期價款的萬分之一每天計算，向甲方支付遲延期間的違約金。”甲、乙雙方其他約定第三條對預購商品房貸款的補充約定：“1、乙方選擇商品房貸款付款方式的，乙方應于本合同簽訂之日向貸款銀行申請按揭貸款支付，乙方應于簽署本合同之日五日內辦理完畢銀行按揭貸款手續（包括但不限于向銀行提交符合貸款需要的、完整、真實、合格有效的文件資料、與銀行簽署借款合同及辦理有關手續，并承擔相關費用）。乙方延遲辦理完成上述事宜，視為乙方延期付款，應按本合同第五條的約定承擔延期付款違約責任。”第五條對房屋交付時間、條件的補充約定：“5、乙方未付清房屋所有款項（包括本條第2、4款涉及的全部款項）時，甲方有權拒絕交付房屋和履行本合同及其他約定的義務；并且乙方須參照合同第五條的違約承擔責任。”2014年5月9日，陳欣支付了首付款778286元，江蘇啟迪公司開具了778286元的購房發票。后因陳欣妻子征信問題，未成功辦理公積金貸款。2015年11月28日，雙方辦理了房屋交付手續。2016年4月11日，陳欣向江蘇啟迪公司刷卡支付300000元及21000元，其中21000元收款事由一欄中載明：“智07-302（違約金）”。同日，由當事人雙方共同簽字確認了房屋面積誤差及補差退款金額，由江蘇啟迪公司向陳欣退還面積補差款2285元。2017年4月6日，陳欣訴至一審法院，要求江蘇啟迪公司向其開具全款購房發票并配合其辦理不動產權證書。審理中，陳欣陳述上述21000元是其向江蘇啟迪公司支付的購房尾款。江蘇啟迪公司陳述該21000元為陳欣應承擔的逾期付款違約金，且在收據中載明了收款事由為違約金，故其拒絕履行上述義務合法有據。雙方對此意見分歧較大，致調解未成。

上述事實由當事人提供的證據及當事人陳述所證實。

一審法院認為，案件的爭議焦點為陳欣是否已經付清購房款。根據合同約定，陳欣應付購房款1098286元，因交付房屋面積誤差，扣除面積補差退款2285元，實際應付房款1096001元。2014年5月9日，陳欣支付首期購房款778286元，2016年4月11日支付房款300000元，以上合計1078286元。至于2016年4月11日陳欣支付的21000元如何認定，雖然在收款事由中注明“智07-302（違約金）”，但是，從2016年4月11日雙方處理房屋面積補差退款事宜時，江蘇啟迪公司向陳欣退還了面積補差款2285元來看，江蘇啟迪公司應不予退還該部分款項，以沖抵購房尾款，說明雙方對房屋總價已作了最終結算。此外，從入住憑單中也可以看出，在開發公司財務部一欄中已注明：“購房尾款已結清、面積補差已結清”，且有經辦人簽字。江蘇啟迪公司雖稱該入住憑單為開發商辦理交房過程的內部程序性文件，該經辦人并非合同經辦人，并不實際清楚業主的付款情況，因此按照正常交房應滿足的條件勾選了相應的內容，并不能據此判斷陳欣已經付清購房款。但一審法院認為，該入住憑單為開發商向業主出具的正式有效的文件，對雙方均有約束力，經辦人處的簽字亦是代表江蘇啟迪公司的意見，亦即江蘇啟迪公司在入住憑單上確認了陳欣已經結清了購房尾款。至于其內部關于房款結算和交房如何銜接，不能成為判斷陳欣是否付清房款的依據。據此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十一條之規定，判決江蘇啟迪公司于判決發生效力之日起10日內協助陳欣辦理位于南京市江寧區麒麟街道東麒路333號啟迪城智園7幢302室房屋的不動產權證書（含開具購房發票）。一審案件受理費80元，由江蘇啟迪公司負擔。

二審中，當事人未提交證據。一審查明的事實正確，本院予以確認。

本院認為，雙方當事人簽訂的《商品房預售合同》合法有效，雙方均應依約履行。上訴人上訴稱2016年4月11日被上訴人支付的21000元為違約金，被上訴人尚欠尾款20000元。對此本院認為，上訴人雖然在收款事由中單方注明“智07-302（違約金）”，但是結合現有證據與事實，上訴人已依約交付房屋且確認雙方結清相關費用，面積補差款也已退還，上訴人認為該21000元為違約金而非房款，證據尚不充分。一審法院判令上訴人協助被上訴人辦理房屋產權證，并無不當。

綜上，啟迪公司的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

二審裁判結果

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費80元，由上訴人江蘇啟迪科技園發展有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長殷源源

審判員孫偉

審判員張旭東

二〇一七年十月三十一日

書記員戴苗