經典案例：李健、吳婧等與東莞禮頓花園房地產開發有限公司等商品房預售合同糾紛案

  當事人信息

原告：李健，男，漢族，1987年7月24日出生，住廣東省深圳市福田區，

原告：吳婧，女，漢族，1992年2月26日出生，住陜西省城固縣，

上述兩原告的共同委托訴訟代理人：郭進，廣東信而立律師事務所律師。

被告：東莞禮頓花園房地產開發有限公司。住所地：廣東省東莞市沙田鎮齊沙村。統一社會信用代碼：914419005900710430。

法定代表人：莫海榮，系該公司總經理。

委托訴訟代理人：江水，廣東名成律師事務所律師。

委托訴訟代理人：許見歡，廣東名成律師事務所律師。

被告：杰利投資有限公司。住所地：香港特別行政區九龍尖沙咀麼地道67號半島中心12字樓1203室。

法定代表人：陳樹杰。

被告：杰華投資有限公司。住所地：香港特別行政區九龍尖沙咀麼地道67號半島中心12字樓1203室。

法定代表人：陳樹杰。

上述兩被告的共同委托訴訟代理人：江水，廣東名成律師事務所律師。

上述兩被告的共同委托訴訟代理人：李健豪，廣東名成律師事務所律師。

審理經過

原告李健、吳婧訴被告東莞禮頓花園房地產開發有限公司（以下簡稱：東莞禮頓公司）、杰利投資有限公司（以下簡稱：杰利公司）、杰華投資有限公司（以下簡稱：杰華公司）商品房預售合同糾紛一案。本院于2017年1月6日立案受理后，依法適用普通程序，于2017年6月21日公開開庭進行了審理。原告李健、吳婧的共同委托訴訟代理人郭進，被告東莞禮頓公司、杰利公司、杰華公司的共同委托訴訟代理人江水及東莞禮頓公司的委托訴訟代理人許見歡均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告李健、吳婧向本院提出訴訟請求：1.三被告向原告支付逾期交付商品房違約金19,176元（以680,000元為本金，按照每日萬分之三的標準從2016年5月30日起計至2016年9月2日止）；2.本案訴訟費用由三被告承擔。事實和理由：2015年8月24日，原告與三被告簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定原告購買三被告名下位于東莞市××鎮××小區××樓××單元××房，約定轉讓價格為680,000元，交樓日期為2016年5月30日前，逾期交樓的按每日萬分之三的標準支付違約金。合同簽訂后，原告依約向三被告支付了全部的購房款，但案涉交易商品房直到2016年9月2日才通過工程驗收備案。原告認為，三被告未在交付商品房前通過工程驗收備案，違反了合同的約定。為維護自身的合法權益，原告特向法院提起訴訟，請求判如所請。

三被告共同辯稱，1.案涉商品房已于2016年5月20日通過工程竣工驗收，在合同約定交付之日已符合交付使用條件，原告逾期收樓是由其自身原因造成，被告無需承擔逾期交樓的違約責任。根據《建設工程質量管理條例》第十六條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理進行竣工驗收，建設工程經驗收合格，方可交付使用，即表明工程竣工驗收合格的標準是竣工驗收報告；2.涉案《商品房買賣合同》沒有將消防驗收作為房屋使用的必備條件，屬于當事人的意思自治，應當合法有效。消防法、環保法等相關法律規定在建設工程驗收合格后方可使用，本質上屬于行政管制，行政規則不能全部適用于民事活動中。同時消防法、建設工程質量管理規定，對消防驗收實行不同的標準，區分一類和二類高層建筑，而禮頓花園大部分房屋作為二類住宅，其消防設施處于抽查項目，消防審核驗收不是法定交付使用的必備條件；3.被告已通過公告的形式承諾對相關業主補償一定的管理費來解除雙方之間的有關爭議，原告收樓時對被告的補償方案從未提出異議，也沒有向物業公司支付對應期限內的物業管理費，應視為原告已接受被告的物業管理費補償方案，雙方之間對有關爭議已經解決。原告不應當違背誠實信用原則，而事后反悔；4.涉案《商品房買賣合同》對逾期交房超過90日且原告不解除合同的情況下，對違約金支付期限及標準約定不明。即使本案被告需要支付逾期交樓違約金，該違約金的標準也應當參照中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算。

原告圍繞訴訟請求依法提交了《商品房買賣合同（預售）》及附件、發票，被告依法提交了《建筑工程竣工驗收報告》、《竣工驗收備案證書》、《建設工程消防驗收意見書》、陽光熱線問政平臺東莞市消防局答復等證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷作證。本院根據原、被告的陳述和提交的證據，認定事實如下：

被告東莞禮頓公司、杰利公司、杰華公司均是經登記成立的有限公司。2015年8月24日，原告李健、吳婧與被告東莞禮頓公司、杰利公司、杰華公司簽訂了一份《商品房買賣合同（預售）》，合同約定：原告購買三被告開發的位于東莞市××鎮××禮頓住宅小區××樓××單元××房，該商品房已由東莞市住房和城鄉建設局批準預售，預售許可證號為東莞商房預證字第201500086號，該商品房建筑面積為95.43平方米，總價款680,000元；在簽訂本合同前，原告已向三被告支付定金及首期樓款210,000元，余下樓款470,000元由銀行按揭支付；若原告逾期付款超過90日，被告有權解除合同。被告解除合同的，原告按合同約定總房價款的10%向被告支付違約金。原告要求繼續履行合同的并經被告同意的，合同繼續履行，自合同規定的應付款期限屆滿之次日至實際全額支付應付款之日止，原告按日向被告支付逾期應付款萬分之三的違約金，但該違約金額最高不超過合同約定總房價款的10%；合同還約定商品房交付時應當符合以下條件：1.商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件；2.商品房為住宅的，三被告向原告提供《住宅使用說明書》及《住宅質量保證書》；合同約定三被告應當在2016年5月30日前向原告交付商品房。除不可抗力外，若被告逾期交樓不超過90日，自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，三被告按日向原告支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續履行；若被告逾期交樓超過90日后，原告有權解除合同。原告要求繼續履行合同并經三被告同意的，合同繼續履行，自合同規定的應付款期限屆滿之次日起至實際全額支付應付款之日止，三被告按日向原告支付逾期應付款萬分之三的違約金，但該違約金最高不超過合同約定總價款的10%。

2016年4月25日，原告已向被告支付全部購房款680,000元。2016年5月20日，涉案樓房所屬的禮頓住宅小區2號住宅樓已通過竣工驗收。三被告主張因竣工驗收備案登記需要提交消防驗收資料，而消防驗收辦理時間較長，所以涉案房屋未能及時辦理《竣工驗收備案證書》。2016年8月19日，禮頓住宅小區2號住宅樓已經消防驗收合格，該2號住宅樓屬一類高層居住建筑。2016年9月2日，涉案樓房取得《竣工驗收備案證書》。被告在2016年5月30前已通知原告收樓，但原告認為被告交付的商品房不符合雙方的約定，拒絕收樓。后原告于2016年12月3日收樓。

本院認為：本案為商品房預售合同糾紛，本案的爭議焦點為：一、三被告是否存在逾期交樓；二、若存在逾期交樓行為，違約金應如何計算。

關于焦點一，原、被告雙方于2015年8月24日簽訂了涉案的《商品房買賣合同（預售）》，該《商品房買賣合同（預售）》是雙方真實意思表示，沒有違反國家法律、行政法規的禁止性規定，合法有效，對雙方均具有法律約束力。原告李健、吳婧已按照合同約定向被告支付了購房款680,000元，三被告應當在2016年5月30日前向原告交付符合以下條件“1.商品房已取得建設工程驗收備案證明文件；2.商品房為住宅的，三被告向原告提供《住宅使用說明書》及《住宅質量保證書》”的商品房。雖然被告在約定的交付時間前通知原告收樓且涉案房屋已于2016年5月20日通過竣工驗收，但被告于2016年9月2日才取得《竣工驗收備案證書》，違反了雙方上述交付的約定，原告在被告取得《竣工驗收備案證書》前拒收樓房，合法有據，被告應當承擔相應的違約責任。

關于焦點二，如焦點一所述，由于被告未在合同約定的時間前（即2016年5月30日前）交付符合約定條件的商品房，因此，在上述約定時間的次日（即2016年5月31日）起，視為被告逾期交付商品房的時間起算點，自2016年5月31日至2016年9月1日被告取得《竣工驗收備案證書》的期間，共計94天，視為被告逾期交付商品房的天數。依據雙方關于逾期交付責任“若被告逾期交樓超過90日后，原告有權解除合同。原告要求繼續履行合同并經三被告同意的，合同繼續履行，自合同規定的應付款期限屆滿之次日起至實際全額支付應付款之日止，三被告按日向原告支付逾期應付款萬分之三的違約金，但該違約金最高不超過合同約定總價款的10%。”的約定，在本案中，雖然被告逾期交樓超過90日，但由于原告要求繼續履行合同且經被告同意，合同繼續履行，結合合同中對于原告逾期付款責任“逾期超過90日，被告有權解除合同。被告解除合同的，原告按合同約定總房價款的10%向被告支付違約金。原告要求繼續履行合同的并經被告同意的，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限屆滿之次日至實際全額支付應付款之日止，原告按日向被告支付逾期應付款萬分之三的違約金，但該違約金額最高不超過合同約定總房價款的10%”的約定，依據原、被告雙方合同權利義務對等的原則，原告訴請要求以購房款680,000元為本金，按照每日萬分之三的標準計算違約金，于法有據，本院予以支持，但應從2016年5月31日開始計算至2016年9月1日止，共計94天。因此，被告應支付原告的違約金為19,176元（680,000元×0.03%/天×94天=19,176元）。

綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第八條第一款、第一百零七條、第一百一十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決如下： 

限被告東莞禮頓花園房地產開發有限公司、杰利投資有限公司、杰華投資有限公司于本判決發生法律效力之日起三日內共同向原告李健、吳婧支付逾期交付商品房違約金19,176元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費280元（原告已預交），由東莞禮頓花園房地產開發有限公司、杰利投資有限公司、杰華投資有限公司共同承擔。

如不服本判決，原告李健、吳婧及被告東莞禮頓花園房地產開發有限公司可以在判決書送達之日起十五日內，被告杰利投資有限公司、杰華投資有限公司可以在判決書送達之日起三十日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于廣東省東莞市中級人民法院。

審判長魏萬能

人民陪審員高學亭

人民陪審員曾智生

   二〇一七年九月八日  

書記員黃麗英