經典案例：陳起與周文駿房屋買賣合同糾紛案

 當事人信息

上訴人(原審被告、反訴原告)：陳起，男，1965年4月5日出生，漢族，住上海市。

被上訴人(原審原告、反訴被告)：周文駿，男，1983年11月18日出生，漢族，住上海市。

原審第三人：上海太平洋房屋服務有限公司，住所地上海市浦東新區。

法定代表人：章啟光，董事長。

審理經過

上訴人陳起因與被上訴人周文駿房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市普陀區人民法院(2017)滬0107民初4444號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月12日立案后，依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。

上訴人陳起上訴請求：撤銷一審判決，改判支持上訴人的一審反訴訴請，駁回被上訴人周文駿的一審訴請。事實與理由：2016年5月，周文駿一家曾與中介來看房，后中介就不斷地打電話恐嚇威脅陳起，要陳起以160萬元的低價出售上海市普陀區常德路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)。2016年8月30日，中介突然要求陳起帶房產證去中介處，中介倒了一杯含迷藥的水給陳起喝，要求陳起在《上海市房地產買賣合同》上簽字，以199萬元的價格成交。當時周文駿支付了部分錢款，中介從陳起處強行搶走現金1萬元。2016年12月17日，陳起、周文駿在中介的陪同下一起至普陀區房地產交易中心辦理了審稅手續，但周文駿的配偶未到場。房產是夫妻共有財產，周文駿的配偶不到場，使雙方的房屋交易發生了突變，也是日后不能辦理轉讓過戶手續的原因之一。直至過戶前，陳起始終未看到周文駿及其配偶的貸款合同，而且139萬元的余款中還有4萬元未付清。一審判決應當撤銷，周文駿與其配偶一起參與房屋買賣，故周文駿的配偶也應當是本案的當事人，但一審法院遺漏了。

被上訴人周文駿辯稱：不同意上訴人的上訴請求。上訴人在上訴狀中提到的上訴理由缺乏事實和法律依據。周文駿的妻子并未在房屋買賣合同上簽字，其不是本案的當事人。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

原審第三人上海太平洋房屋服務有限公司(以下簡稱“太平洋公司”)未作出陳述。

周文駿向一審法院起訴請求判令：一、解除陳起與周文駿于2016年8月30日簽訂的《上海市房地產買賣合同》；二、陳起退還周文駿房款60萬元；三、陳起向周文駿賠償房屋升值造成的損失100萬元；四、陳起向周文駿賠償中介費1萬元；五、陳起向周文駿賠償因貸款產生的評估費1,990元。一審審理中，周文駿確認第三項訴請為要求陳起向周文駿支付違約金100萬元，根據合同約定，違約金應為房價的20%，而房價上漲幅度很大，違約金低于周文駿的實際損失，故周文駿請求法院調高違約金為100萬元，該金額是結合目前房價實際已達299萬元以上，差價達100萬元以上，周文駿遂以100萬元為違約金標準。

陳起向一審法院提起反訴請求判令：一、解除雙方于2016年8月30日簽訂的《上海市房地產買賣合同》；二、周文駿支付違約金398,000元。

一審法院認定事實：2016年8月30日，周文駿(乙方)、陳起(甲方)簽訂《上海市房地產買賣合同》一份(合同編號XXXXXXXX)，約定：甲乙雙方通過原審第三人太平洋公司居間介紹，由乙方購買甲方的系爭房屋，建筑面積39.84平方米，房地產轉讓價款共計199萬元。雙方確認于2017年1月31日之前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。乙方未按本合同約定期限付款的，應當向甲方支付賠償金，賠償金按乙方逾期未付款日萬分之五計算，賠償金自本合同應付款期限之第2日起計算至實際付款之日止。逾期超過15日乙方仍未完全履行付款義務的，甲方有權單方解除合同。甲方單方解除合同的，應當書面通知乙方，并有權要求乙方承擔違約責任，乙方承擔違約責任除應支付自本合同應付款期限之第2日起計算至甲方發出書面解約通知之日止的賠償金外，還應按照房屋總價的20%支付違約金。乙方承擔違約責任的，甲方可從乙方已付款中扣除相當于全部違約款項的價款，余款返還給乙方，已付款不足支付的，乙方應在接到書面通知之日起5日內向甲方支付。甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產的，應當向乙方支付賠償金，賠償金按乙方已付款日萬分之五計算，賠償金自本合同約定應當交付之日起至實際交付之日止。逾期超過15日后甲方仍未交付房地產的，乙方有權單方解除合同。乙方單方解除合同的，應當書面通知甲方，并有權要求甲方承擔違約責任。甲方承擔違約責任除應支付自本合同應交付期限之日第2日起計算至乙方發出書面解約通知之日止的賠償金外，還應按照房屋總價的20%支付違約金。甲方承擔違約責任的，甲方應在接到書面通知之日起5日內退還乙方已支付的房價款，并支付違約款項。

雙方在補充條款(一)中約定：簽訂本合同時，據上海市房地產登記簿記載，該房屋設有抵押，債權額為72萬元整。乙方對此表示知曉并同意繼續購買該房屋。甲方應于2016年10月30日前與抵押權人申請預約還貸，并將抵押權人確定的還貸日期通知乙方，雙方應于確定的還貸日期同時前往抵押權人處辦理還款手續，乙方將還貸款項直接轉入抵押權人指定的甲方還款賬戶，若乙方在還貸款項不足歸還甲方貸款的，甲方應于還款當日自行補足不足部分至還款賬戶。如甲方提前歸還貸款，需要支付違約金，則該違約金由甲方自行承擔。甲方應于辦妥還款手續后10個工作日內辦理抵押登記注銷手續。雙方應于甲方辦妥抵押注銷手續且乙方辦妥貸款審批手續后的15個工作日內，至該房地產所在區的房地產交易中心辦理房地產過戶手續。

在附件三付款協議中，雙方約定，乙方于簽約時，支付甲方房款10萬元；乙方于2016年11月1日之前，支付甲方房款50萬元整。若上述款項專項用于提前歸還甲方尚欠的貸款及注銷對該房地產設有的抵押權，乙方對上述情況知曉并同意。雙方同意按照本買賣合同補充條款第1條約定的方式支付該筆款項；乙方以購房貸款的形式向甲方支付房款人民幣139萬元整，該款項由貸款銀行轉入甲方賬戶。

合同另就乙方貸款辦理、物業管理費、水、電、煤費用結算等等內容作出約定。

合同訂立后，周文駿按約支付陳起房款60萬元，并提交了審稅查詢文件，同時向銀行申請辦理銀行貸款。為此，周文駿支付了房屋價值評估費1,990元。

周文駿另向太平洋公司支付了中介費1萬元。

2017年1月7日，太平洋公司向陳起發出書面《催告函》，告知陳起周文駿的銀行貸款已經通過審批，但陳起未能按約與周文駿辦理房屋過戶手續，遂通知陳起及時前往交易中心辦理過戶手續，否則將按照合同約定由陳起承擔相應的違約責任。

嗣后，周文駿多次聯系或通過太平洋公司聯系陳起，均未果，周文駿遂訴至法院，請求法院判如所請。

一審審理中，陳起于2017年3月28日向周文駿發出《解除合同通知函》，該函并由上海市徐匯區公證處出具了公證書，證明陳起所寄通知函與原件內容相符。上述《解除合同通知函》稱，周文駿未以貸款形式支付139萬元房款，申請貸款不足的4萬元部分始終未支付給陳起，故陳起按約要求解除合同，并要求周文駿支付逾期付款的賠償金和違約金，同時稱該款將于周文駿已付的房款中予以扣除。周文駿對該函的真實性予以認可，但認為己方非違約方，陳起無權解除合同，該函不能作為解除合同的理由和條件。

關于貸款支付的問題，周文駿認為雙方約定于2017年1月4日過戶，此時陳起已經表示因為房屋漲價，遂不同意過戶。屆時，陳起也未按約至交易中心，即便周文駿欲支付款項也不能。陳起確認雙方約定的交易時間，但堅持認為因為周文駿未付款，故未進行交易。太平洋公司則認為，貸款審批通過后，應當進行過戶，其后，銀行方能進行抵押權登記，嗣后方能放款。太平洋公司工作人員催促過陳起履約，同時也偶遇過陳起，告知陳起不履約的后果，陳起也未就此與太平洋公司或周文駿進行過任何聯系，始終未按約履行自己的義務。

一審審理中，周文駿向一審法院提起申請，要求對現有房屋進行市場價評估，由此要求陳起承擔溢價損失的賠償責任。經一審法院釋明后，周文駿表示，如果不進行溢價損失評估，則要求陳起按約承擔違約責任。陳起則表示周文駿違約在先，己方無需承擔違約責任。

一審審理中，陳起向一審法院陳述認為違約金過高要求法院酌情予以降低。

一審法院認為：周文駿與陳起簽訂的《上海市房地產買賣合同》系雙方的真實意思表示，符合法律規定，應為有效，合同雙方應恪守合同約定，履行己方的義務。關于本訴，合同訂立后，周文駿按約支付了房款60萬元，且已經進行第三筆貸款的申請并獲得批準。然，陳起卻未能按約于雙方約定的2017年1月4日至不動產權利登記部門進行權利變動登記。陳起稱因周文駿未能按約支付139萬元，且周文駿申請貸款與約定金額相差4萬元，周文駿亦未補足，故周文駿先構成違約的抗辯主張，因按照銀行發放貸款流程，在周文駿獲得貸款審批后，由于以系爭房屋為抵押，故應當先將房屋轉移登記至周文駿名下后，銀行作為抵押權人進行登記以后，銀行方進行貸款的發放，即貸款發放的前提系房屋權利已經得到登記部門登記變動的認可，而該行政登記行為取決于周文駿、陳起共同至登記部門辦理相關的轉移登記手續，然登記部門未能辦理的原因首先是陳起于約定之日未至登記部門所致，尤其經周文駿和太平洋公司催促后，陳起仍然不履約，且拒絕與周文駿或太平洋公司聯系，陳起據此再要求周文駿支付該房款顯然缺乏充分的法定和約定依據，故陳起的該抗辯主張，不予采信，陳起的行為已經構成違約，故周文駿要求解除合同的訴訟請求符合合同約定和法律規定，予以支持，合同解除日應以訴訟文書送達陳起之日為準。合同解除后，陳起應當返還周文駿其已經收取的房款，并按合同約定對周文駿承擔違約責任。雖然房價已經上漲，當雙方已經在合同中約定了違約責任，且周文駿早已獲知陳起不履約的意思表示，該違約責任的承擔應當與周文駿的損失相當，因此周文駿提出溢價損失賠償顯然擴大了陳起的責任范圍，故一審法院對周文駿的評估申請及損失賠償要求均不予支持。同理，雖然陳起提出降低違約金標準的請求，但基于陳起違約的主觀惡意，加之周文駿的經濟損失應由違約金予以彌補，同時，陳起在反訴訴請中也系按照合同約定標準計算違約金，故一審法院對陳起要求酌情降低違約金計算標準的意見難予支持。至于中介費和貸款時的房屋評估費，因系周文駿自行與太平洋公司建立的法律關系，且是在貸款過程中發生的費用，鑒于陳起已經承擔了相應的違約責任，故該損失再行由陳起承擔，也缺乏公平性，故一并不予支持。關于反訴，基于本訴的理由，陳起違約導致合同解除，陳起的訴訟請求顯然缺乏依據，故難以支持。

據此，一審法院作出判決：一、周文駿與陳起于2016年8月30日簽訂的關于上海市常德路XXX弄XXX號XXX室的《上海市房地產買賣合同》于2017年2月17日起解除；二、陳起應于判決生效之日起十日內返還周文駿房款600,000元；三、陳起應于判決上線之日起十日內支付周文駿違約金398,000元；四、對周文駿的其余訴訟請求不予支持；五、對陳起的訴訟請求不予支持。

本院經審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為：雙方當事人就系爭房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》是雙方的真實意思表示，合法有效。因陳起拒絕配合辦理過戶手續，導致合同未能如約履行，陳起應承擔相應的違約責任。周文駿因此要求解除合同、返還購房款并支付違約金的訴請，應予支持。陳起稱周文駿未按約支付139萬元款項，且未補足差額4萬元，故周文駿構成違約的主張，理由不能成立，原因一審法院已作出詳盡論述，本院予以認同。關于陳起稱周文駿及其配偶共同參與看房、付款等事項，故周文駿的配偶也應是合同及本案的當事人的觀點，本院認為，與陳起簽訂《上海市房地產買賣合同》的僅周文駿一人，陳起稱周文駿夫婦曾共同參與看房、付款等事項就必須共同成為房屋買賣合同的一方當事人，缺乏法律依據。陳起因此認為一審法院存在程序錯誤的觀點，也不能成立。此外，陳起稱周文駿夫婦與中介方串通打壓房價、逼迫陳起簽合同、搶走陳起1萬元等說法，因陳起未提供相應證據予以證明，本院均無法采信。

綜上所述，陳起的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費11,760元，由陳起負擔。

本判決為終審判決。  

審判長盧薇薇

審判員余藝

審判員鄔海蓉  

二〇一七年十月二十五日

書記員陳潔