經典案例：北京來來往往房地產經紀有限公司與北京兆北中恒房地產開發有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛案

當事人信息

原告：北京來來往往房地產經紀有限公司。

法定代表人：趙忠偉，職務董事長。

委托訴訟代理人：常玉寬，北京市慧學律師事務所律師。

被告：北京兆北中恒房地產開發有限公司。

法定代表人：李承雋，職務董事長。

委托訴訟代理人：王琦，北京市弘嘉律師事務所律師。

審理經過

原告北京來來往往房地產經紀有限公司與被告北京兆北中恒房地產開發有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院于2016年4月19日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告北京來來往往房地產經紀有限公司委托訴訟代理人常玉寬、被告北京兆北中恒房地產開發有限公司委托訴訟代理人王琦到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告北京來來往往房地產經紀有限公司向本院提出訴訟請求：1、依法判令被告支付代理銷售傭金1016954.00元；2、依法判令被告支付違約金2000000.00元；3、依法判令被告承擔本案受理費、財產保全申請費等訴訟費用。事實和理由：原告北京來來往往房地產經紀有限公司與被告北京兆北中恒房地產開發有限公司于2010年10月19日簽訂《房地產銷售代理合同》（簡稱合同）。該（合同）約定，原告為“獨家全程銷售代理商，雙方協議內容如下：項目名稱：中恒家園（商品房預售許可證：中恒花園小區一期），項目地理位置：河北省承德市鷹手營子礦區東大街，項目總建筑面積：10.8萬平方米。”“2、銷售代理部分2.2本合同簽訂后乙方（原告）成立由策劃及銷售精英組成的項目小組，為發展商（被告）提供貫穿整個項目的策劃及銷售整體服務；同時派出銷售隊伍，提供銷售全過程的優質高效服務，從開發客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關認購手續，及售后追蹤服務等。2.3在委托期內，對于所有可供銷售（住宅/商鋪/車位）面積，成功出售本項目之每一個單位后，甲方（被告）須按成交單位之實收金額總價的3%支付乙方作為銷售代理傭金。甲乙雙方經過協商一致確定本項目的住宅銷售基準價暫定為：2400.00元每平米，商鋪7500.00元每平米。超出基準價格部分4:6分成（甲方6，乙方4）。2.6代理傭金的支付方法：在上述條款中所規定的由甲方支付的銷售傭金、租賃傭金及均分的違約補償金，均采用月結方式結算；乙方每月25號與甲方財務結算人員進行核對，甲方于次月10號前支付乙方上月應付傭金。2.7如甲方未能在合約所定期限內付款，則甲方除支付應付代理傭金金額外，每逾期一天須向乙方支付應付傭金的3‰作為滯納金（違約金）”。“3、甲方責任3.1本合同簽訂后，甲方須盡快向乙方提供有關本項目的詳細資料，包括但不限于甲方營業執照復印件、投資許可證、開發公司資質審查、工商營業執照等（復印件）、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售（預售）許可證》等售房文件；”“4、乙方責任4.1乙方需從項目前期的市場分析，項目定位，建筑設計顧問、銷售建議、銷售方案、銷售管理等，向甲方提供完美和高效的專業服務，并負責廣告宣傳費用；4.3成立由策劃及銷售精英組成的項目小組，為發展商提供貫穿整項目的策劃及銷售整體服務（包括從開發客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關認購手續，及售后追蹤服務等）；4.12乙方負責協助甲方與購房業主簽訂正式《商品房買賣合同》”。該《合同》還約定了其他有關條款。該合同簽訂后，原告依約履行了合同義務，出資對中恒花園售樓處房屋進行裝飾裝修、中恒花園商品房銷售廣告標牌標識制作及現場安裝使用、中恒花園商品房銷售電視臺廣播電臺廣告、印刷中恒花園商品房銷售戶型彩圖等，代理銷售中恒花園小區一期4#、5#商品房，協助甲方工作人員與購房人簽訂購買中恒花園小區一期4#、5#商品房正式《商品房買賣合同》。從2011年初至2015年12月，原告代理銷售被告所有并開發的中恒花園小區一期4#、5#商品房即住宅、商鋪90余套，被告取得房價款為22119816.00元。原告依《合同》約定取得代理銷售傭金（3%傭金+40%分成）為1506954.00元，其中：銷售傭金663581.00元、溢價分成843373.00元。被告已支付原告代理銷售傭金（3%傭金+40%分成）490000.00元。被告欠原告代理銷售傭金（3%傭金+40%分成）1016954.00元。原告數次主張被告按期支付代理銷售傭金（3%傭金+40%分成），但被告至今未支付代理銷售傭金（3%傭金+40%分成）1016954.00元。依據《合同》“2.7如甲方未能在合約所定期限內付款，則甲方除支付應付代理傭金金額外，每逾期一天須向乙方支付應付傭金的3‰作為滯納金（違約金）”之規定，被告未能在合同約定期限內支付原告代理銷售傭金，從2011年2月11日起暫計至2015年12月31日的逾期違約金（滯納金）為2967488.00元。所以，原告主張被告支付2012年4月起暫計至2015年12月的逾期違約金（滯納金）2000000.00元。被告不按照《合同》約定期限支付原告代理銷售傭金之違約行為，侵害了原告的合法權益。原告為保護自己的合法權利，依據《合同法》《民事訴訟法》有關條款之規定，請求人民法院判如所請。

被告北京兆北中恒房地產開發有限公司辯稱，一、原告違反合同約定，嚴重違約，沒有履行合同約定的義務，起訴沒有事實依據。表現在：2010年10月19日原告和答辯人就中恒家園項目簽訂了房地產銷售代理合同，合同約定原告應該成立由策劃及銷售精英組成的項目小組提供貫穿整個項目的策劃及銷售整體服務，同時派出銷售隊伍，提供全過程的優質及高效服務，提出規劃、設計的專業意見（第4.4條），每日、周提交銷售報告及定期遞交市場狀況報告（第4.11條），并且在正式銷售前，原告需向答辯人提交詳細銷售計劃書，并經雙方簽字認可后，方可執行銷售（第4.13條）（詳見合同書）。直到現在，原告沒有提供項目小組，沒有提出規劃、設計意見，沒有每日、每周提交銷售報告，而且是沒有提交過一份報告，更關鍵的是原告沒有提交任何形式的銷售計劃書，沒有進行約定的正式銷售。故原告的訴訟請求沒有法律依據。二、原告所述不實。其一、原告稱中恒花園的房屋是原告代為銷售的不是事實，該項目的房屋是答辯人通過抵扣工程款和自己銷售的方式銷售的，原告沒有按照合同約定的提交銷售計劃，沒有正式銷售。其二、原告在訴狀中稱，答辯人到目前為止只支付原告代理銷售傭金490000.00元，不是事實，答辯人在2016年2月24日，也就是在收到原告起訴書后，通過查賬才知道，答辯人除了退還原告的100000.00元保證金外，還在原告的無理要求下分12次（其中2次現金）支付給了原告547000.00元。答辯人多支付給了原告錢，故，答辯人特反訴，請求貴院駁回原告的訴訟請求，支持反訴。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據質證。對當事人無爭議的證據，本院予以確認并在卷佐證，對有爭議的證據和事實，本院認定如下：原告提供的證據二、房地產銷售代理合同系雙方當事人的真實意愿表示，且雙方當事人在合同上簽字蓋章，該合同真實有效，該證據本院予以采信。原告提供的證據五、商品房銷售宣傳彩圖等；證據六、施工現場部分圍擋廣告資料；證據七、廣告宣傳費用和制作費用憑證；證據十二、售樓處懸掛的證照照片；證據十三、電話費發票；證據十四、網絡寬帶發票；證據十五、供熱收款收據及發票；證據十六、自來水公司開具的發票；證據十七、電費發票；證據十八、郭玉秀等84人身份證復印件，與原告所要證明的事實沒有法律上的關聯性。原告提供的證據九、代理銷售傭金和違約金計算明細，沒有對方當事人簽字或蓋章，該明細為原告單方行為，對該證據，本院不予認可。原告提供的證據十一中張為民簽字認可的營子中恒花園銷售傭金及溢價分成結算單及張為民簽字認可的欠條有營子中恒花園項目部經理張為民的簽字，該證據真實有效，對該證據本院予以采信。對原告提供的證據十一中2015年8月24日的欠條，因沒有簽字蓋章，且被告對該份證據不予認可，故該證據不采信。

本院認為，原、被告的爭議焦點為：1、被告是否支付傭金，如應支付，支付金額是多少；2、被告是否應支付違約金，如支付，支付的金額是多少。原、被告簽訂的合同明確約定，原告在正式銷售前，須向被告提交詳細銷售計劃書，并經雙方簽字認可后，方可執行銷售，原告未按合同約定履行上述義務，原告主張銷售八十四套房產沒有證據充分證明。但被告于2014年3月24日給原告出具了結算單，結算金額407055.10元，于2014年9月11日出具欠條，承認傭金及溢價分成67000.00元，證明被告應向原告支付傭金及溢價分成共計554055.10元。簽訂合同時原告向被告交納保證金100000.00元。以上三項合計654055.10元。被告已向原告支付647000.00元，還欠7055.10元未向原告支付。未支付的款項被告應在結算單簽訂后次月10日前支付給原告。原告主張的違約金，因合同約定原告每月25日與被告結算人員進行核對。被告于次月10日前支付上月應付傭金，被告如未按期支付，每逾期一天須向原告支付傭金3‰作為滯納金，被告于2014年9月11日出具了最后一張結算手續，被告應于次月即2014年10月10日向原告支付剩余傭金7055.10元、被告未按期支付屬違約行為，應按合同約定支付自2014年10月10日至起訴之日按日3‰計算的違約金11598.60元。被告當庭提起反訴，但未向本院遞交反訴狀，且庭后被告明確表示撤回反訴。

綜上所述，原告主張傭金及溢價分成1016954.00元中的7055.10元，本院予以支持。其余款項，原告未提供相應證據予以證明，本院不予支持。原告主張的違約金因合同中明確了計算方法，按雙方簽訂的合同計算，被告應支付違約金11598.60元，對于原告主張的其余違約，沒有法律和事實依據，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條規定，判決如下：

一、被告北京兆北中恒房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內向原告北京來來往往房地產經紀有限公司支付傭金及溢價分成7055.10元、支付違約金11598.60元，共計18653.70元；

二、駁回原告北京來來往往房地產經紀有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費30936.00元，減半收取15468.00元、保全費5000.00元，共計20468.00，由原告北京來來往往房地產經紀有限公司負擔20318.00元、被告北京兆北中恒房地產開發有限公司負擔150.00元。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于承德市中級人民法院。

審判員趙雅洲

二〇一六年九月五日  

書記員申圳