房地產轉讓糾紛案例

原告：李某，女，1980年12月27日出生，漢族，住廣西臨桂縣。

原告：鐘某，男，1979年12月2日出生，漢族，住四川省劍閣縣。

以上原告共同委托訴訟代理人：冷松芳，廣西悅康律師事務所律師。

被告：盤某，男，1989年10月15日出生，瑤族，住廣西全州縣。

第三人：廣西某房地產代理有限公司，住所地北海市。

法定代表人：黃某，總裁。

第三人：廣西某房地產代理有限公司桂林分公司，住所地桂林市七星區。

負責人：李某，總經理。

以上第三人共同委托訴訟代理人：李某1，男，1984年1月1日出生，漢族，住廣西臨桂縣。系公司員工。

原告李某、鐘某與被告盤某、第三人廣西某房地產代理有限公司、廣西某房地產代理有限公司桂林分公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年1月2日立案后，依法適用普通程序，于2019年1月29日公開開庭進行了審理。庭審中，被告盤某提出追加廣西某房地產代理有限公司、廣西某房地產代理有限公司桂林分公司為第三人參加訴訟，經本院審查，為查明本案事實，本院依法追加了廣西某房地產代理有限公司、廣西某房地產代理有限公司桂林分公司為第三人參加訴訟，并于2019年3月27日再次開庭進行了審理。第一次開庭，原告李某、鐘某的委托訴訟代理人冷松芳，被告盤某參加了訴訟。第二次開庭，原告李某、鐘某的委托訴訟代理人冷松芳，被告盤某，第三人廣西某房地產代理有限公司、廣西某房地產代理有限公司桂林分公司的委托訴訟代理人李某1到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告李某、鐘某向本院提出訴訟請求：一、被告繼續履行房屋買賣合同，配合原告辦理房屋過戶手續；二、被告承擔違約金6630元（違約金從2018年9月14開始日計算，每日按照該物業成交價格的千分之一計算，從房屋撤押之日起至被告配合原告辦理房屋過戶手續時止，違約金暫計算至2018年12月25日）；三、本案訴訟費、保全費、保險及相關費用由被告承擔。因違約金計算錯誤，原告變更訴訟請求第二項為：被告承擔違約金61750元（違約金從2018年9月21日每日按照該物業成交價格的千分之一計算，違約金暫計算至2018年12月25日，后續的違約金從房屋撤押之日起至被告配合原告辦理房屋過戶手續時止）。

事實和理由：2018年8月28日，原告與被告簽訂《房屋買賣合同》一份。根據該《房屋買賣合同》的約定：被告將其所有的位于桂林市臨桂區XX號房屋以650000元出售給原告，定金80000元，首付款320000元，房價余款250000元。原告向被告支付了400000元房款，被告用原告支付的房款歸還了銀行的貸款，并辦理了房屋的撤押，按照合同的約定被告應當在房屋撤押后為原告辦理房屋過戶手續，現已撤押多日，原告多次要求被告配合辦理房屋過戶手續，但被告一直找各種理由推脫不予辦理房屋過戶手續。

被告盤某辯稱，愿意配合原告辦理過戶手續，但不賠償違約金，被告未收完涉案房屋的房款，且合同上沒有原告的電話，無法聯系原告，因此沒有過戶給原告，被告沒有違約。

第三人廣西某房地產代理有限公司、廣西某房地產代理有限公司桂林分公司共同陳述，被告廣西某房地產代理有限公司桂林分公司賣房，公司找好買家后，三方就簽訂合同，房屋價格650000元是全包價（包括稅費、中介費等費用），且公司前期支付了40000元定金給被告，后又支付了50000元，銀行的抵押款28萬多元，也是公司去還款撤押的，物業費是公司幫繳納的，被告稱之后一起計算。涉案房屋的房產證是公司出錢加急辦理的，之后被告自行領取房產證，也未通知過公司。公司知道被告領了房產證之后聯系被告來辦過戶手續，但是被告不配合。

原告李某、鐘某對其陳述事實提供的證據有：1、《房屋買賣合同》與收款收據，證明：①原被告存在房屋買賣合同關系及被告違約后按照合同第四條第三款賣方逾期交付物業或者未能按時履行合同的其他義務，每逾期一天，按該物業成交價的千分之一向買方支付違約金；②收款收據證明盤某收到原告支付給被告的400000元房款；2、房屋權屬查閱檔，證明盤某的房屋已經用原告支付給他的房款歸還了住房公積金的貸款，抵押權于2018年9月21日解除，房屋過戶手續已經成就；3、銀行轉賬記錄、刷卡單，證明兩原告向廣西某房地產代理有限公司桂林分公司轉款400000元的事實。

被告盤某對其辯稱提供的證據有：中國銀行流水明細，證明被告只收到378403元房款的事實。

第三人廣西某房地產代理有限公司、廣西某房地產代理有限公司桂林分公司對其陳述提供的證據有：短信記錄，證明公司通知了被告辦理過戶手續。

當事人圍繞訴訟請求依法提交了上述證據，本院組織雙方當事人對上述證據進行了交換和質證。當事人對各方提供的上述證據的真實性均無異議的，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據和事實，與本案有關聯性的，亦作為定案的參考依據。

根據當事人的陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：2018年8月28日，以被告盤某為賣方，原告李某、鐘某為買方，第三人廣西某房地產代理有限公司桂林分公司為經紀方，簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定被告盤某將位于桂林市臨桂縣XXXX，建筑面積117.2平方米的一套房屋以650000元的成交價賣給原告，交易產生的稅費由賣方或經紀方支付方式交稅。簽訂合同時支付80000元作為定金，定金自動轉為房款，首付款320000元，由買方在簽訂合同時交經紀方再直接支付給賣方，房屋余款250000元由買方申請貸款直接劃入賣方銀行賬號。三方還約定賣方還清房貸，不動產撤押后到房產交易中心辦理過戶相關手續，未按時履行合同約定的，每逾期一天，按成交價的千分之一支付違約金。合同簽訂后，原告分別于2018年的8月11日、8月13日、8月28日支付了（消費刷卡）10000元、70000元、320000元，共計400000元給第三人廣西某房地產代理有限公司桂林分公司。2018年8月28日，第三人廣西某房地產代理有限公司桂林分公司的員工李某將原告支付的房款分六筆轉款共計280887元給被告，2018年的9月2日、9月3日又分別轉了款項50000元和7516元給被告，加上2018年8月2日李某轉的40000元，原告共收到房款378403元。

同時查明，2018年8月28日在兩份《收款收據》上，被告盤某認可收款人為其本人簽名。第三人廣西某房地產代理有限公司桂林分公司在被告盤某出具《收款收據》后才轉的房款給盤某。

另查明，桂林市臨桂縣XX·XX房已于2018年9月21日撤押。對第三人廣西某房地產代理有限公司桂林分公司是否通知被告區辦理房屋過戶手續，第三人廣西某房地產代理有限公司桂林分公司提供了一份短信聊天作為證據，其中2018年11月21日的聊天內容為：“兄弟，你一直不接電話，你什么時候有時間我們見面聊一下，你一直躲著沒有用，客戶起訴你的話，你房子拿不到錢你得不到還要坐牢那就虧大了，希望你趕緊聯系我過來協商處理辦法”，被告認為，該微信不能證明第三人通知其辦理過戶手續。廣西某房地產代理有限公司桂林分公司是廣西某房地產代理有限公司成立的分公司。

本院認為：當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。依法成立的合同，自成立時生效。原告李某、鐘某與被告盤某、第三人廣西某房地產代理有限公司桂林分公司簽訂的《房屋買賣合同》是三方在協商后形成的一致意見，沒有違反法律和損害公共利益，是雙方真實意思表示，為合法、有效合同，當事人雙方均應依法按照約定履行自己的義務。本案原告李某、鐘某已經按照協議完成了支付首付款的義務，涉案房屋已經撤押，被告盤某應該按合同約定協助原告辦理房屋過戶手續，因此，原告訴請被告繼續履行合同，配合辦理房屋過戶手續，符合合同約定和法律規定，本院予以支持。對被告盤某是否逾期未協助辦理房屋過戶手續構成違約的問題，本院認為，合同未明確約定被告應在不動產撤押后什么時間協助原告辦理房屋過戶手續，屬于約定不明確，按照《中華人民共和國合同法》的規定，履行時間約定不明確的，當事人可以隨時要求對方履行，但要給予對方一定的履行時間。本案，第三人廣西某房地產代理有限公司桂林分公司雖然提供了短信聊天用以證明通知了被告辦理過戶手續，但從短信的內容來看，并不能確認該事實（原告要求被告履行協助辦理房屋過戶手續的義務），因此，原告訴請被告承擔逾期未辦理房屋過戶手續的違約金，證據不充分，本院不予支持。至于被告未足額收到房款的辯稱，本院認為，本案原告已經履行了合同約定的給付房款的義務，被告未收到足額的房款，是其與第三人廣西某房地產代理有限公司桂林分公司之間的法律關系，故本院在此不予處理。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第六十條、第六十一條、第六十二條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、被告盤某協助原告李某、鐘某辦理房屋過戶手續；

二、駁回原告李某、鐘某的其他訴訟請求。

上述義務，義務人應于本判決發生法律效力之日起二十日內履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本判決規定的履行期限最后一日起二年內，向本院申請執行。

案件受理費1350元，由原告李某、鐘某負擔1300元，被告盤某負擔50元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，同時預交上訴案件受理費1350元（收款單位：桂林市中級人民法院，賬號：20×××16，開戶行：農行桂林高新支行），上訴于桂林市中級人民法院。遞交上訴狀后七天內未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理，本判決即發生法律效力。

審判長楊華

人民陪審員何永發

人民陪審員秦玉瓊

二〇一九年四月二十八日

書記員李海霞