借名購(gòu)房情形，實(shí)際購(gòu)買人與實(shí)際出資人證明方式

購(gòu)房過(guò)程中形成的相關(guān)材料原件及價(jià)款來(lái)源、支付憑證原件持有狀況是證明實(shí)際購(gòu)買人、出資人最重要證據(jù)材料。

標(biāo)簽：房屋買賣｜借名購(gòu)房｜舉證責(zé)任｜房屋權(quán)屬

案情簡(jiǎn)介：2010年，程某借宋某名購(gòu)買鄰居陳某房屋，并實(shí)際通過(guò)宋某支付定金與房款共12.6萬(wàn)元。2011年，房屋登記在宋某名下。2012年，程某訴請(qǐng)過(guò)戶，訴訟中變更訴請(qǐng)為返還房款。

法院認(rèn)為：①房屋登記簿關(guān)于房產(chǎn)權(quán)屬及變動(dòng)狀況之記載對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬具有公示效力，但是如果有證據(jù)證明房屋登記簿或房屋權(quán)屬證書記載的房產(chǎn)權(quán)屬及變動(dòng)狀況與實(shí)際情況不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)以證據(jù)證明的事實(shí)確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)歸屬。涉案房屋在買賣過(guò)程中形成的相關(guān)材料原件以及價(jià)款來(lái)源、支付的相關(guān)憑證原件持有狀況是證明實(shí)際購(gòu)買人、實(shí)際出資人的最重要的證據(jù)材料。首先，本案中涉案房屋購(gòu)房合同原件、賣房人收取定金收條原件、存在宋某名下賬戶的購(gòu)房款存款原件、賣房人收取購(gòu)房款的收條原件均由程某持有。其次，程某舉證銀行取款記錄能支付購(gòu)房定金、剩余房款時(shí)間相互印證，結(jié)合證人證言，能證明實(shí)際支付購(gòu)房款款項(xiàng)來(lái)源于程某。②宋某系完全民事行為能力人，如其系實(shí)際購(gòu)房人，即使系通過(guò)程某的中介購(gòu)買，購(gòu)房過(guò)程形成的合同、支付定金及房款等重要資料原件亦應(yīng)在宋某本人處，自行持有。而事實(shí)上，上述所有證據(jù)原件均在程某處，宋某對(duì)此自始至終未能作出合理的、令人信服的解釋。宋某所舉證據(jù)不能證明購(gòu)房款系其實(shí)際支付，其證據(jù)證明力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于程某提供的無(wú)論從時(shí)間上，還是數(shù)額上皆能與房款支付時(shí)間、房款數(shù)額相吻合的相關(guān)證據(jù)的證明力。③綜上，程某所舉合同原件、支取存款銀行記錄、借款人證人證言、賣房人收到定金及房款收據(jù)原件，真實(shí)、充分、證明力強(qiáng)，能相互印證，并能證明程某委托宋某買房并實(shí)際支付購(gòu)房款事實(shí)。宋某所舉證據(jù)不能形成完整的證據(jù)鏈條，不能證明涉案房屋系其購(gòu)買且實(shí)際支付了購(gòu)房款。其將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至自己名下并繼續(xù)占有房屋，于法無(wú)據(jù)，應(yīng)當(dāng)返還。鑒于程某放棄確認(rèn)案涉房屋所有權(quán)歸其所有，故判決宋某返還程某購(gòu)房款12.6萬(wàn)元及利息。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)：房屋買賣過(guò)程中形成的相關(guān)材料原件及價(jià)款來(lái)源、支付憑證原件持有狀況是證明實(shí)際購(gòu)買人、出資人最重要的證據(jù)材料。

案例索引：江蘇東海法院（2012）東民初字第0607號(hào)“程某與宋某等物權(quán)糾紛案”，見(jiàn)《程杰、董先海訴宋彥靜因房屋權(quán)屬登記狀況名實(shí)不符要求返還房屋糾紛案》，載《江蘇省高級(jí)人民法院公報(bào)》（201401/31:70）。