部分房東沒在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，可以要求過戶嗎?

很多市民購買動(dòng)遷安置房（拆遷房）時(shí)候，因?yàn)榉N種原因，導(dǎo)致只有部分產(chǎn)權(quán)人（即房東）簽字，部分產(chǎn)權(quán)人并未簽字。因?yàn)椴糠之a(chǎn)權(quán)人未簽字，在發(fā)生糾紛的時(shí)候，會(huì)面臨一個(gè)問題，法院會(huì)判決合同有效并履行過戶嗎？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

根據(jù)上款法律之規(guī)定：即使只有部分產(chǎn)權(quán)人簽字，而另外部分產(chǎn)權(quán)人未簽字，并不影響合同的有效性。

全部房東在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字的，買家自然可以起訴房東要求辦理過戶，該點(diǎn)自不需多言。然在部分房東尚未簽署《房地產(chǎn)買賣合同》的情況之下，很多市民則有疑惑此時(shí)是否可以起訴要求過戶？畢竟部分產(chǎn)權(quán)人并未簽約，如發(fā)生訴訟事后，不知情一方以不知情，未參與、不同意進(jìn)行抗辯。人民法院應(yīng)該如何處理房屋的過戶問題呢？

    推定未簽字的產(chǎn)權(quán)人同意的條件為： 

一、動(dòng)遷安置房已經(jīng)交房。

二、需要一定時(shí)間內(nèi)，未簽字的產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的交易行為并未提出異議。

一、動(dòng)遷安置房已經(jīng)交房：

動(dòng)遷安置房已經(jīng)交房，是法院審理房屋買賣糾紛的一節(jié)非常重要的事實(shí)。如果已經(jīng)交房，則表明《房地產(chǎn)買賣合同》已經(jīng)實(shí)際履行。是法院判決只有部分產(chǎn)權(quán)人簽字的《房地產(chǎn)買賣合同》繼續(xù)履行并過戶的前提。

如動(dòng)遷安置房并未交房，則法院難以在此情況之下判決繼續(xù)履行并過戶。

二、需要一定時(shí)間內(nèi)（一般不低于2年），未簽字的產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的交易行為并未提出異議：

房屋買賣系重大交易行為，短時(shí)間之內(nèi)未簽字的產(chǎn)權(quán)人可能不知情、并表示不同意。然在一定期限之內(nèi)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)交易行為應(yīng)當(dāng)是知情的，并表示不同意。然超過一定期限之后，仍未明確向購房人表示不同意的，人民法院則推定為買家以默認(rèn)的方式為房屋的交易行為予以認(rèn)可。

默示同意的期限一般自交房開始不低于2年。之所以為2年，人民法院的考量點(diǎn)主要為兩點(diǎn)：一、一般而言，2年的期限的期限之內(nèi)足以讓未簽字的產(chǎn)權(quán)人知情并表示自己的意見。如在2年之內(nèi)未表示反對(duì)，則人民法院推定為同意。二、原《民法通則》設(shè)定的訴訟時(shí)效為2年，雖然房屋買賣合同并非適用時(shí)效制度，但是該期限亦可以作為一個(gè)重要的參考點(diǎn)。

律師建議：

（一）、簽署動(dòng)遷安置房的《房地產(chǎn)買賣合同》之時(shí)，需要讓所有的產(chǎn)權(quán)人均簽字。

（二）、如果部分產(chǎn)權(quán)人未簽字，則在交房之后2年之后，產(chǎn)權(quán)人并未提出異議的情況之下，依然可以起訴要求過戶。

文章來源： 日升月起 北上廣深房地產(chǎn)365百萬中介勝經(jīng)